住宅工程质量常见问题防治监理实施细则

1、广东创南工程管理有限公司 住宅工程质量常见问题防治监理实施细则GD220206XXXXXXX项目住宅工程质量常见问题防治监理实施细则编写：（总监等编写人员签名） 审批：（企业技术负责人签名） 广东创南工程管理有限公司xxxxxxx项目工程监理部年 月 日14目 录一、工程概况2二、工作内容2三、监理细则编制依据2四、监理控制点3五、工程质量常见问题防治措施4（一）、对进场材料的管理4（二）、对分包单位的管理5（三）、现场项目监理工作的落实5（四）、有防水要求的房间地面渗漏质量问题预防措施5（五）、外墙渗漏及脱落质量问题预防措施6（六）、屋面渗漏质量问题预防措施7（七）、窗台渗漏质量问题预防措施

2、9（八）、钢筋混凝土现浇板裂缝质量问题预防措施10（九）、高层住宅供水不足质量问题预防措施11（十）、给排水管安装质量问题预防措施12（十一）、电气管线质量问题预防措施12六、旁站监理点13七、监理检查记录表13八、节能工程施工时应注意的安全问题13九、关于进度、投资、合同管理等的措施14一、工程概况1、工程名称：XXXXXXXXX；2、工程地址：XXXXXXXXX；3、计划工期：计划工期 个月（ 日历天）； 4、建设单位：XXXXXXXXX； 5、设计单位：XXXXXXXXX； 6、施工单位：XXXXXXXXX； 7、勘察单位：XXXXXXXXX。 8、工程规模：XXXXXXXXX项目工程由

3、四块地块组成，总建筑面积约为297261，其中地块一建筑面积5149.53，由1层地下室及1栋5层商业楼组成；地块二建筑面积79921.47，由2层地下室，3层商业裙楼，1栋25层办公楼及1栋27层公寓塔楼组成；地块三建筑面积195627.10，由2层地下室，2层商业楼及11栋2432层住宅楼组成；地块四建筑面积16902.32，由1层地下室，2层商业裙楼及1栋19层公寓塔组成。二、工作内容（一）、对施工单位专项施工方案（防水、屋面、混凝土、给排水等）进行审批。（二）、对进场的材料（如外窗玻璃、铝合金、防水材料、外墙砖、蒸压加气混凝土砌块、给排水管等）进行现场取样与见证送检。（三）、对各类分部

4、分项工程进行日常检查及验收工作，对关键工序进行旁站。（四）、对验收资料进行审核并签章。三、监理细则编制依据（一）、广东省住宅质量通病防治技术措施二十条的通知。（粤建管字【2005】60号）（二）、工程施工图纸。（三）、施工单位与业主签订的承包合同有关协议以及监理公司与业主签订的监理合同。（四）、国家现行的施工规范、规章和标准。（五）、建筑工程质量通病防治方案和施工措施。（六）、佛山市南海区建筑工程质量通病防治措施。（七）、禅建发201464 号 佛山市禅城区国土城建和水务局关于印发佛山市禅城区房屋建筑工程勘察设计质量专项治理工作方案和佛山市禅城区住宅工程质量常见问题专项治理工作方案的通知四、监

5、理控制点（一）、工程目标工程质量常见问题基本上得到防治，工程质量控制目标：合格。（二）、控制点设置2.1、事前控制按照国家标准建设工程监理规范和业主要求，做好开工前的监理配合工作，施工中的监理工作，竣工验收阶段的所有监理服务工作。监理工作内容具体分为以下几个方面：2.1.1、施工准备阶段的监理工作a、工程施工前，总监理工程师组织监理人员熟悉设计文件，参加施工图会审和设计交底。（a）、施工图会审：应审查设计图纸是否经过施工图设计审查单位审查合格，未经审查或审查不符合强制性建筑标准的施工图不得使用；（b）、设计交底：项目监理人员应参加由建设单位组织的设计技术交底会，总监理工程师应对设计技术交底会议

6、纪要进行签认，并对图纸中存在的问题通过建设单位向设计单位提出书面意见和建议；b、工程开工前，总监理工程师组织专业监理工程师审查承包单位报送的专项施工方案和技术措施，提出审查意见，尤其是方案中是否提及建筑工程质量常见问题的防治措施；c、工程施工前，总监理工程师组织编制各专项监理实施细则；2.2、事中控制2.2.1、监理工程师应按下列要求审核承包单位报送的进场工程材料/构配件/设备报审表（包括窗玻璃、铝合金、防水材料、外墙砖、蒸压加气混凝土砌块、给排水管等）及其质量证明资料，具体如下：a、质量证明资料是否合格、齐全、有效，是否与设计和产品标准的要求相符。产品说明书和产品标识上注明的性能指标是否符合

7、设计及相关规范的标准；b、是否使用国家明令禁止、淘汰的材料、构配件、设备；c、有无建筑材料备案证明及相应验证要求资料；d、按照委托监理合同约定及相关规范有关规定的比例，进行平行检验或见证取样、送样检测。对未经监理人员验收或验收不合格的工程材料、构配件、设备，不得在工程上使用或安装；对国家明令禁止、淘汰的材料、构配件、设备，监理人员不得签认，并应签发监理工程师通知单，书面通知承包单位限期将不合格的工程材料、构配件、设备撤出现场。2.2.2、督促检查承包单位按照设计文件和施工方案进行施工。总监理工程师审查建设单位或施工承包单位提出的工程变更，发现有违反广东省住宅质量通病防治技术措施二十条标准的，应

8、提出书面意见加以制止。2.2.3、对施工过程进行巡视和旁站检查。对施工中墙体、屋面等隐蔽工程的隐蔽过程、下道工序施工完成后难以检查的重点部位进行旁站或现场检查，符合要求予以签认。对未经监理人员验收或验收不合格的工序，监理人员不得签认，承包单位不得进行下一道工序的施工。2.2.4、对承包单位报送的隐蔽工程、检验批和分项工程质量验评资料进行审核，符合要求后予以签认。对承包单位报送的各分部工程的质量验评资料进行审核和现场检查，应审核和检查施工质量验评资料是否齐全，符合要求后予以签认。2.2.5、对施工过程中出现的质量问题，应及时下达监理工程师通知单，要求承包单位整改，并检查整改结果。2.3、事后控制

9、2.3.1、在竣工验收前，组织各参建单位进行包括主体验收、分户验收在内的各类验收工作，对验收中存在的问题督促施工单位进行整改。2.3.2、审查承包单位报送的工程竣工资料。2.3.3、出具监理质量评估报告。五、工程质量常见问题防治措施在监理过程中除了执行广东省住宅工程质量通病防治技术措施二十条外，还要根据以下要求进行建筑工程的质量常见问题防治监理措施。（一）、对进场材料的管理1.1、施工中所用的材料尽量一次性进场，对于大宗材料，不能一次性进场的，可以分批分次进场。每次每批材料进场前，施工单位均应向现场项目监理机构提交工程材料/构配件/设备报审表，同时附有产品出厂合格证及产品技术所明书，经审查符合

10、设计及合同要求后方可进场。1.2、材料进场后，施工单位在现场监理人员和建设单位现场代表的见证下按要求取样，取样后，由监理人员和施工单位送样人员共同将样品送至检测机构进行复试，复试合格后方可使用。（二）、对分包单位的管理2.1、总承包单位选定分包单位后，向现场项目监理机构提交分包资质报审表包括附件。附件内容：（1）、分包工程的名称（部位），工程数量。（2）、分包单位的基本情况：分包单位的资质（名称），技术力量，所施工的业绩，施工人员的技术素质。（3）、分包协议书：分包单位的材料供应，总承包单位对分包单位的管理人员等。2.2、现场项目监理机构对分包单位进行调查、了解，确认总承包单位申报的分包单位是

11、否有能力完成分包工程任务。若审查合格，同意分包单位进场施工，若审查不合格，要求总承包单位更换分包单位或劳务分包人员。（三）、现场项目监理工作的落实现场项目监理机构的监理人员对所监理的项目加强质量常见问题实施办法的落实，认真做好施工现场、施工过程的巡视、平行检验及关键工作、关键部位的旁站监理工作，对进场的材料，防止施工单位对经验收合格的进场材料进行更换，以次充好，在施工过程中偷工减料。若发现施工单位或分包单位不按设计及施工规范要求施工的，现场项目监理人员应及时下达监理指令，要求施工单位限期整改，对限期未整改或拒不整改者，报告总监后书面报告建设单位，由总监下达工程暂停令，并书面报告上级主管部门。（

12、四）、有防水要求的房间地面渗漏质量问题预防措施4.1、熟悉图纸，审查设计单位在楼地面在设计时，是否明确防水、防渗漏的具体做法，如果不明，及时与设计沟通。4.2、防水层施工前应将楼板、墙体四周清理干净，阴阳角处做成小圆弧，防水层的泛水高度不得小于300mm。4.3、现浇板、墙体预留洞口填塞前，应将洞口清洗干净、粗糙度处理、涂刷加胶水泥砂浆作粘结层。洞口填塞分二次进行，先用掺入抗裂防渗剂的微膨胀细石混凝土浇筑至楼板厚度的2/3处，待混凝土凝固后进行4h蓄水试验。无渗漏后，采用柔性材料密封。4.4、给、排水管道等预留洞口坐标位置应正确，洞口形状为上大下小。4.5、凡穿越墙体、楼地面的管道，应安装高出

13、地面装饰20mm的套管，卫生间高出地面50mm。其根部应预留20mm×20mm的凹槽，槽内以及穿管与套管之间的缝隙应用弹塑性密封材料嵌填密实。经试水检查确认无渗漏后方可进行下一工序施工。4.6、烟道、通气孔根部向上300mm的范围内宜采用聚合物防水砂浆粉刷，或采用柔性防水层。4.7、地面找平层向地漏放坡2，地漏口要比相邻地面低5mm。初装饰地面时，应预留出二次装饰量。4.8、有防水要求的地面施工完毕后，应进行24h蓄水试验，蓄水高度为2030mm。4.9、下沉式厕台不应使用建筑垃圾及吸水性较大的填充材料填充；应设泄水孔将积水引流。4.10、地漏安装要牢固，周围与楼面交接处应做密封防水

14、处理。（五）、外墙渗漏及脱落质量问题预防措施 5.1、外墙渗漏防治： 5.1.1外墙抹灰前应将外墙脚手架眼、孔洞干硬性细石混凝土堵实，不得漏堵。经现场监理人员检查同意后方可抹灰。 5.1.2、抹灰前应清除墙面污物，并提前1d喷水湿润。 5.1.3、外墙抹灰必须分层进行，严禁一遍成活，施工时每层厚度宜控制在610mm。外墙抹灰各层接缝位置应错开，两种不同基体交接处的处理应符合墙体防裂缝措施的要求。 5.1.4、窗台、飘窗、空调搁板、阳台、雨篷、腰线和挑檐等处抹灰的排水坡度不应小于2。滴水线抹灰应密实、顺直，不得出现流水和排水不畅的现象。 5.1.5、外墙混凝土造型、窗混凝土过梁与砌体交界处必须砂

15、浆饱满，不得有瞎缝、透明缝。 5.1.6、找平层应具有独立的防水能力。 5.1.7、外墙砖接缝宽度宜为38mm，不得采用密缝粘贴。 5.1.8、外墙砖勾缝饱满、密实、无裂纹，选用具有抗渗性能和收缩率小的材料勾缝。 5.2外墙脱落防治 5.2.1 混凝土凹凸明显部位应事先剔平或用1：3聚合物水泥砂浆补平。 5.2.2 抹灰前，均应清除墙面污物，并提前浇水湿润(内湿面干)。 5.2.3 混凝土基层抹灰前应用人工凿毛。轻质砌块基层应满铺网片等措施来增强基层的粘结力。 5.2.4 不同材料基体交接处，必须铺设抗裂钢丝网或玻纤网，与各基体间的搭接宽度不应小于150mm。 5.2.5 抹灰前应刮水泥浆，严

16、禁一次成活。 5.2.6 每一遍抹灰前，必须对前一遍的抹灰质量(空鼓、裂缝)检查处理(空鼓应重新抹灰)后方可进行。两层间的间隔时间不应少于1d。（六）、屋面渗漏质量问题预防措施 6.1对女儿墙、高低跨、上人孔、变形缝和出屋面的管道、井(烟)道等节点应设计防渗构造图。变形缝宜优先采用现浇钢筋混凝土盖板的做法，屋面变形缝的施工方法见下图（详细做法以施工图大样为准）：伸出屋面井(烟)道周边应同屋面结构一起浇筑一道钢筋混凝土防水圈。女儿墙泛水具体做法如下图（详细做法以施工图大样为准）：6.2防水层施工应符合设计要求，并应进行蓄水试验。6.3屋面工程施工应符合屋面工程质量验收规范GB50207的规定。必

17、须编制详细的施工方案，经监理审查确认后方可组织施工。6.4 屋面保温材料及制品质量必须满足设计及规范要求，进场应有质量证明文件，施工前对材料的密度进行抽样复试。松散保温材料应分层铺设，适当压实，板状保温材料应铺平垫稳，板间缝隙应采用同类材料嵌填密实。6.5 卷材防水层收头宜在女儿墙凹槽内固定，收头处应采用防腐条加盖金属木条固定，钉距不得大于450mm，并用密封材料将上下口封严。6.6在屋面各道防水层或隔气层施工时，伸出屋面管道、井(烟)道及高出屋面的结构处均应采用柔性防水材料做泛水，其高度不小于250mm(管道泛水不小于300mm)。最后一道泛水材料应采用卷材，并用管箍或压条将卷材上口压紧，再

18、用密封材料封口。(做法见下图，详细做法以施工图大样为准） 6.7屋面天沟、檐沟、屋面水落口处理方法见下图（详细做法以施工图大样为准）：（七）、窗台渗漏质量问题预防措施7.1外窗窗框、窗扇应有排水通道，使浸入框、扇内的水及时排至室外，排水通道不得与放置增强型钢的空腔连通。7.2 在外抹灰时应控制好外窗台流水坡向的标高，外泄水孔应高于外窗台。泄水孔被封堵时应及时清理。7.3 密封条、胶应使用三元乙丙橡胶密封条、胶，打胶均匀一致，不得漏打、断裂。7.4窗框与窗洞口之间的伸缩缝内腔应采用吸水率小于0.2保温材料，一般采用聚氨酯发泡剂。发泡剂应在窗洞口干净干燥后施打发泡并连续施打、一次成型，溢出窗框外的

19、发泡剂应在结膜前塞入缝隙内，防止发泡剂外膜破损。7.5嵌缝胶应采用低温有柔性、防开裂的密封胶。打胶面应干净干燥后施打密封胶，窗底边框与窗台板接茬处，应打上八字胶密封，严禁在涂料面层上打密封胶。7.6设计应明确窗的抗风压、气密性和水密性三项性能指标，设计时塑料窗应出节点详图。门窗安装前应进行抗风压、空气渗透性、雨水渗透性、气密性等物理性能指标的见证取样检测。7.7铝合金窗外周边留宽5mm深8mm槽，清理干净后，用防水胶密封。7.8、铝合金内外窗台应有高差，外窗台应低于内窗台。7.9、铝合金窗安装禁锢螺丝孔，应用防水胶密封。（八）、钢筋混凝土现浇板裂缝质量问题预防措施 8.1 混凝土原材料的质量控

20、制与检验： 8.1.1.水泥、砂石：工程所使用的水泥必须具备齐全的出厂合格证或试验报告资料。水泥、砂石进场后还必须按规定进行抽样试验，复检合格后方可使用。8.2.混凝土配合比设计与试验监督： 8.2.1混凝土浇灌前根据检测中心出具的配合比单确定配比，并做好试配工作，并按规范要求确定好坍落度，在施工过程中条件改变时，应进行调整。 8.2.2施工单位在现场配备混凝土坍落度仪， 施工单位在浇筑地点的明显位置悬挂混凝土配合比标志牌，项目监理人员随时检测混凝土坍落度。8.2.3施工单位应保证混凝土配比的准确性，为保证计量准确，应对电子秤定期进行检查核对。另外外强剂的浓度和砂石含水率应经常测定，尤其是雨季

21、施工，以便及时调整配合比。 8.3混凝土搅拌、运输与布料控制： 8.3.1混凝土浇灌前，必须经项目工地三级验收和现场监理人员四级验收，验收合格后浇灌通知书应由监理工程师签字后方可实施混凝土浇灌。 8.3.2应根据施工进度的快慢，及时调整混凝土用量。保证搅拌车中的混凝土不得超过2小时，并做好记录。 8.3.3施工单位应派专人控制商品混凝土公司严格按配合比通知单配料，。 保证混凝土供应的连续性，搅拌车运输途中必须采取防离析措施，如有离析不得使用。 8.3.4施工单位按规定从现场浇筑地点见证取样制作试块。 8.4 混凝土现场施工预防措施： 8.4.1混凝土浇灌前，必须仔细检查模板内的是否有杂物和泥水

22、，以及钢筋的洁净度。浇灌过程中严禁现场为方便浇灌而在混凝土中随意加水，从而增大水灰比，降低混凝土强度。 8.4.2混凝土振捣一般采用插入式振捣，混凝土浇灌过程中振捣应密实，防止出现孔洞、蜂窝、麻面等质量通病，真正做到混凝土内实外光。振捣过程中振动棒应做到振捣上层混凝土时振动棒要插入下层混凝土5cm为宜，且不可过深，防止混凝土重复振捣出现过振现象，每一振点的振捣时间，应使混凝土表面呈现浮浆和不再沉落为止，振动棒要快插慢拔，以利气体的排出，插点要均匀，振动棒应避免碰及钢筋、模板。8.4.3混凝土施工时每层浇筑高度不得高于50cm。在框架的柱与梁及柱梁与次梁交叉处，由于钢筋密集，应改用同标号的细石混

23、凝土浇筑以保证混凝土密实。在浇筑柱子时，应先在底部填以50-100mm厚的与混凝土内砂浆成分相同的水泥砂浆。根据不同施工部位的浇筑速度，确定每一搅拌车混凝土容量及出料节奏。 8.4.4混凝土养护：混凝土养护是保证水泥水化作用、混凝土强度增长、防止干缩裂缝的重要环节。养护必须保持一定的温度和湿度，尤其在冬、夏季特殊环境和大体积混凝土养护中，应制定具体的监控措施，防止裂缝出现。混凝土浇筑完毕后，应在12小时以内加以覆盖和浇水，浇水次数应使混凝土具有足够的湿润状态，浇水养护时间不得少于7d，对掺有缓凝型外加剂或有抗渗 要求的混凝土不得少于14天。 8.5. 钢筋原材料的的质量控制： 8.5.1 钢筋

24、全过程跟踪监理控制措施： A每个批号的钢筋都必须具备齐全的出厂合格证和试验报告，做到购进的每批钢筋的材质、数量与单位工程实际使用情况相吻合。 B施工单位应保证钢筋出厂合格证和试验报告齐全，并委托检测中心试验室复检合格、且有报告的基础上方可发料。现场项目监理机构在无合格证和试验报告、复检报告的情况下拒绝材料加工使用。C现场项目监理机构建立“钢筋不合格品处理记录”，记录必须齐全、及时、准确，以便后查核对。 8.6.2 钢筋的施工过程控制措施： A 钢筋表面要洁净，不得有损伤、油渍及片状老锈。 B 钢筋在钢筋场集中下料制作，钢筋加工完毕后，应分类堆放，挂牌使用，以免混淆。 C 受力钢筋要箍筋全部扎牢

25、，钢筋搭接处应在中心和两端用铁丝扎牢，搭接长度要符合规范和设计要求，焊接的钢筋应符合设计和规范要求, 如需代换钢筋，施工单位必须填写钢筋代换单，经设计和监理同意后方可代换，绝不允许私自更改。 D 钢筋应按尺寸加工，按图纸设计规定设置保护层；保护层应有可靠的限位措施保证达到设计及规范要求的厚度。 E钢筋焊接时必须先做可焊性试验，合格后方可正式焊接使用。（九）、高层住宅供水不足质量问题预防措施9.1居民住宅二次供水工程应当按照一户一表、水表出户、计量到户的要求设计和建设。9.2高层住宅二次供水方式可采用一体化无负压、无吸程直接增压供水方式或变频泵与低位储水池（箱）联合供水方式。在条件具备的情况下优

26、先采用一体化无负压、无吸程直接增压供水方式，但不得对城市供水主管压力产生明显影响。 9.3二次供水设施所用的设备材料都必须符合国家质量标准要求。涉及饮用水系统所用产品必须符合国家卫生许可要求。（十）、给排水管安装质量问题预防措施10.1、穿楼板的管道采用钢套管时，套管外加止水条，套管高出楼地面30mm，管道与套管上端嵌沥青麻丝，各种承接管与楼板接触部位，增设一道止水条。在浇灌混凝土前预埋设各种套管，浇灌时细捣慢振保证密实。 10.2、用微膨胀的细石混凝土封堵孔洞，强度同楼板混凝土，用插钎捣实。 10.3、卫生器具与水箱连接件严禁采用橡皮管，以免破裂。 10.4、厕所地面面层下增加一度卷材防水,

27、结构施工标高要预留此工序所需厚度。可采用建必特防水：先将底层清理干净，刷冷底子油2道再均匀涂刷一遍热的油膏，贴一层玻璃丝布。平整后在其上均匀涂刷一遍油膏，之后粘贴一层橡胶卷材，施工过程中严禁破坏防水层。 10.5、在施工防水层时，对踢角、上下水套管和大便器下口管处要特别处理。踢脚处、油膏、玻璃丝布及卷材顺着混凝土楼板向上翻20公分，防止水从墙角渗漏。在套管处同样把油膏、玻璃丝布及卷材翻到管口内。 10.6、等到防水层达到一定硬度后堵住套管口进行注水实验，时间要长，如果不渗漏则进行卫生器具的安装和贴地面砖。贴地面砖时采用防水砂浆，砖缝用防水材料勾缝。10.7、压盖不严漏水；阀座、阀瓣、密封面的磨

28、喷、阀座使用一段时间被腐蚀或有裂纹及气孔，阀杆有缺陷或损坏，系统中硬物损坏密封面，均可造成关闭不严，开启不灵活或无法关闭；压盖不严往往是填料问题，因此更换填料拧紧压盖即可；如有损坏者，应更换阀芯、阀杆及重新研磨密封面。10.8、地漏标高高出地面；地面没有排水坡度或坡度不够；地漏内堵死；安装地漏时，其篦子顶面应比地面低5-10mm；地面往地漏排水方向要有足够排水坡度；安装地漏时，应清理管道，防止杂物堵住地漏。（十一）、电气管线质量问题预防措施11.1、在配管过程中应注意保证配管制作的弯曲半径，暗配管尽量减少弯头的数量；管内穿线前必须清除管内杂物、积水，管口应套好护口。11.2、电缆施工中应注意防

29、止电缆经受过大的应力作用，电缆转弯处要保证足够的弯曲半径，不得有压扁现象。电缆头进出配电设备要固定牢固，防止电缆因重力作用损坏所连接的设备。11.3、配电柜及动力、照明配电箱安装时，应按进线需要敲掉敲落孔，敲落孔应使用厂家配套的塔形橡胶圈做好密封处理，以防虫鼠等进入箱内引起短路。所有配电回路的配线钢管在进入配电箱处应与箱体做好接地连接。六、旁站监理点（一）、随时检查进场的施工人员的上岗资格及管理人员的到岗情况；（二）、需对工程上的室内防水施工、外墙防水施工、屋面防水施工、混凝土浇筑、管线预埋等工序进行巡查及旁站监理；（三）、检查、控制每一个验收批的施工情况；当出现异常情况或不符合要求的地方及时

30、用口头或书面通知承包方并督促其整改； （四）、经常检查施工现场的临时用电及临边防护情况； （五）、检查承包方质保体系的运行情况；（六）、记载施工过程的变化情况，详细做好旁站记录及监理日记。七、监理检查记录表（一）、工程材料、构配件、设备报审表（二）、主要施工机具、设备、机械进退场报审表（三）、旁站监理记录表（四）、相关的省统表及当地政府部门的工程验收表格（五）、旁站有关的监理原始记录等八、施工时应注意的安全问题（一）、施工前，施工单位必须对作业人员做好安全技术交底,禁止无证上岗情况出现。（二）、进行墙体砌筑和门窗安装等高空作业时需注意操作平台的稳固性，禁止使用不符合要求的操作平台；（三）、在外脚手架上施工时需检查好安全网等临边防护措施，避免不注意时发生不必要的事故；（四）、使用需要接电的施工用具时，需使用装有漏电保护开关的控制箱，控制箱应架空放置；（五）、现场必须配备足够的灭火器