房地产业税收管理面临的问题与思考

1、房地产业税收管理面临的问题与思考摘要近几年来， 的财政政策，拉动投资需求， 启动房地产市场，我国房地产开发和房地产市 场发展迅猛。但透视房地产业税收本质， 繁荣背后仍有隐忧， 其的偷逃税活动，扰乱了税收 秩序，了公平竞争。对房地产税收面临的问题作一点有摘 要 近几年来，的财政政策，拉动投资需求，启动房地产市场，我国房地产开发和房地 产市场发展迅猛。但透视房地产业税收本质， 繁荣背后仍有隐忧， 其的偷逃税活动，扰乱了 税收秩序， 了公平竞争。 对房地产税收面临的问题作一点有益的探讨。关键词 房地产市场税收秩序 公平竞争 1 房地产业税收征管面临的问题 1.1 倒挂往来不入“收入账” ，随意调 剂

2、收入这是房地产企业最常用的偷逃税手法。主要为： 将预收购房款或当期售房款长期挂在往来账上，调节利润多少的工具，不结转收入，不申报纳税；收到银行按揭款时，长期挂在 “预收账款”等往来账上，不入“销售收入” 账，推迟纳税；对外投资分回的收益，账务 上挂在“应付款”等往来账上，不入“投资收益”账，逃缴企业所得税。1.2 税前扣除项目不，虚列或高估成本主要为：发票监管的漏洞，抬高建筑成本，应税所得；不按项目设立成 本明细， 将完工与未完工的项目成本混在一起， 完工项目成本虚增， 企业账面亏损或隐瞒巨 额利润；在道路铺设、小区绿化等配套设施建设时，设法高估配套工程成本及其费用； 四是 人为地将开发项目中

3、的自用成本缩水，用于销售的成本，以销售的营业利润，逃避税收；五是多列利息支出和预提费用， 隐瞒利润额。 1.3 以房抵债、 抵费用或弄虚作假不计销售收入， 偷逃税收主要为： 以商品房抵顶银行借款本息； 抵顶应分配给投资方的利润； 抵顶应支付的 建筑安装工程款； 抵顶获取土地使用权的价款等债务， 直接计入往来科目。 以商品房抵顶应 支付的广告费用、电力费用等支出， 不计销售收入。不按规定开具发票或开具假发票， 少计 收入或应税所得额。 1.4 以代收账款或名义为由不按规定申报纳税，偷逃税款主要为：代及 企业收取的费用，如煤气管费、市政建设费、邮电通讯配套费、房屋交易费、水电增容费、 有线电视初装

4、费、电话电缆安装费、 绿化费等。企业往往以代收款项付给了委托为由， 在财 务上不计收入或直接冲减开发成本，营业额，偷逃税收；关联关系，非法转移利润；自建房 屋销售或出租，收入不入收入账；四是以工程尚未决算，收入、成本无法反映为由，不申报 纳税；五是伪造审批手续，假借“委托开发” 、“合作建房”和“外商投资企业”等名义，骗 取税收优惠等， 也房地产业偷逃税常用的主要手法。2 房地产业税收征管现状透视 2.1 从房地产业税收收入来看房地产业的税收不管是分税种，收入总量收入结构都有幅度的增长， 这由房地产市场的发展和税收管理强化， 房地产业税收增长的强大动力得来的， 但深层次地分 析必将面临问题：涉

5、税信息失真，计税依据可信度小，房地产税收流失；纳税人申报意识和 申报质量不高。销售收入不实、成本虚列、费用列支不，隐瞒、虚报成交价的；房地产市场 不规范，投资结构单一， 后劲； 四是税制改革不彻底，制约了房地产业税收可持续增长的规 模。 2.2 从房地产业纳税人来看企业利润最大化铤而走险。利益是柄双刃剑，腐蚀性，过 度地追求往往产生非理性的偷逃税。偷逃税不被，大赚一笔，即使被了、查处了，也只是补 足税款， 缴纳少量的罚款和滞纳金而已。 收益与成本的巨大反差， 助长了房地产企业偷逃税 的主观故意， 并且房地产业所特周期长、 投入大、 环节多的特点又给偷逃税留下了可以操作 的空间。房地产企业为追求

6、利益的最大化，不惜以犯罪为代价，在申报纳税、拖欠税款、延 迟纳税、偷逃税上大做。 2.3 从及来看及转型时期，谋求“地方和利益”而损害公共利益的 仍然， 城市基础设施建设， 减轻财政支出， 当地在招标的房地产开发项目中附加配套开发建 设项目， 并在税费上允诺或让步。 一任意减免地方性收费项目或降低收费标准， 另一要求税 务税收“优惠” ，支持地方房地产业的发展；房地产业在地方经济中占有地位，企业与之间 “关系密切” 。在纳税上企业总想寻求“庇护” ，而地方的也企业与税务的两个“钱口袋” ， 企业发展与税收增长是问题的两个， 想法了税务的公正执法； 在土地管理上呈现两个相反趋 势，一招商引资，开

7、发区纷纷以低价甚至出让土地，另一，为获取资金，设法高价出售经营性用地。有人房地产是城市的小金库一点也不为过，地方受利益驱动， 大肆开通收费， 据资 料统计， 情况下仅土地出让金就占地方财政收入的20%。相反的趋势相同的结果， 即牺牲利益，从中更多的收益，地方在看重并房地产业发展的，在程度上， 对房地产企业的偷逃税淡 然视之，房地产业税收流失。 2.4 从地税自身来看开发房地产项目，需要多个行政的审批、 许可与监督， 都程度上了房地产开发信息。 税务与行政的信息交换和沟通制度， 在房地产开 发过程中难以地管理和监控， 给房地产企业了偷逃税的机会。 房地产开发是的系统工程， 税 务限于人力、物力，

8、建筑安装购进的材料、和价格难以查实；房地产企业开发项目的、价格 和销售进度难以摸清； 银行对个人购房按揭贷款的支付和数额难以的， 了遏制房地产业偷逃 税的难度。受因素的干扰，税务对房地产企业偷逃税打击，往往以补代罚，以罚代刑，强大 的威慑力量， 助长了偷逃税的产生和蔓延。 3 强化房地产业税收征管的对策 3.1 ，税收管理 的社会化密切与计委、建委、土地、规划、房产、银行等的，地方及的支持，多方采集房地 产企业涉税资料。从计委、建委收集经济适用房、 旧房改造等新开工项目、 续建项目投资计 划、项目开发许可等情况；从规划局收集建设工程规划许可、 规划等情况； 从房管局收集项 目开发建设投资进度、

9、商品房预售方案、预售许可证发放、房地产产权出租、转让、变更等 情况；从房改办、房地产交易（招标）中心等收集的联建、集资、合作开发的房地产项目资 料，搭建信息交流整合平台，齐抓共管、联动的协税护税络和社会监控络。 3.2 强化管理措 施，税收征管规范化规范包括：规范“可售商品房面积”的审核，已竣工验收的开发项目“可售商品房面积” 的情况，能够给企业带来效益的商品房；规范和主营收入的审核，核实审核的收入情况、销售单价、结算；规范和主营成本的审核，审核主要成本项目的情况，已结转经营成本的性； 规范成本和收入的配比性审核， 验证成本和收入的配比程度， 核实 成本或收入的性； 规范和期间费用的审核， 确

10、认期间费用的性和合法性； 规范和投资收 益的审核， 确认投资属股权投资债权投资； 收益属于投资收益转让收益； 转让收益的计算等， 审核，税法规定补税，构成偷税的，移交。 3.3 加大稽查，税收治理法制化情况下可采用如 下方法：销售成本率及利润率配比法。以已售房合同定价收入的成本率或利润率为依据， 配比当期销售成本或利润，即当期销售成本=（已售房总成本十已售房合同定价收入）X 100% X当期销售收入；当期销售收入比重配比法。以当期销售收入占已售房合同定价收 入的比重为依据，配比当期销售成本， 即当期销售成本=（当期销售收入十已售房合同定价 收入）X 100% X已售房总成本；成本配比法。以可售

11、房成本为依据，得出已售房总成本 占已售房合同定价收入的比重，配比当期销售成本。即当期销售成本=（可售房总成本十可售房完工面积）X已售房合同总面积十已售房合同定价收入X100% X当期销售收入。分项目配比法。 以已售房总面积占可售房完工面积的比重为依据， 得出已售房总成本， 再 按当期销售收入占已售房合同定价收入的比重，配比当期销售成本，即当期销售成本=（已售房总面积十可售房完工面积）X100%x可售房总成本X（当期销售收入十已售房合同定价收入） X 100%。（注：前两种方法适用于商品房完工并订立销售合同,款未收回时的计算。后两种方法适用于商品房完工而部份未销售； 已售商品房订立销售合同， 但

12、款未收回时的计 算）。要对稽查案件的检查质量跟踪抽查。执法责任制，将所偷税案件办成“铁案”。要依照税收征管法的规定，对税款拖欠不缴的房地产企业，依法强制措施，税款足额入库。如 房地产企业预售销售产品的， 其当期的预售收入先按规定的利润率 （预计收入的利润率不低 于 15%）计算出营业利润额，再并入当期应税所得额，计算缴纳企业所得税，待开发产品完 工时结算。 按此规定，房地产企业想延迟纳税，申报亏损躲避税收这条路行不通了，这就给 税务稽查了法律保障。 四是要对大案、 要案按法律程序移送司法机关， 依法追究其法律责任。 五是要投诉举报络，鼓励举报偷逃税者，综合治理。3.4 监控体系，税收管理信息化信息、络等先进手段， 税务管理的效能和， 已摆在税务面前的一项刻不容缓的工作。 房地产税收管