2016年财产行为税热点问题解答

1、2（M6年财产行为税热点问题解答（一）土地增值税、契税、附征部分一. 房地产开发企业分别缴纳地上部分和地下部分的土地出让金,其土地成本应如何计算?对国有土地使用权出让合同明确约定地下部分不 缴纳土地出让金”或地上部分与地下部分分别缴纳土 地出让金的，在计算土地増值税扣除项目金额时,应I 根据国家税务总局关于印发V土地増值税清算管理 规程的通知（国税发200991号）第二十一条 规定,土地出让金直接归集到对应的受益对象（地上部分或地下部分），不作为项目的共同土地成本进行 分摊。首先要看土地出让金是直接成本还是共同 成本。如果企业缴纳土地出让金，并明确 约定了是针对地上部分缴纳的，这就是直 接成本

2、，那么就在地上建筑物进行成本费用分摊，不可以参与地下建筑的成本费用分摊。二. 房地产开发项目清算后尾盘销售的土地増值税的计算方法1单位成本的确左根据国税发2006 187号文规定,清算后再转让 亠 房地产单位成本的计算方法为:三单位建筑面积成本费用二清算时的扣除项目总金额/清唐 的总建筑面积其中,清算时的扣除项目总金额包含营业税金及附加。2増值额的计算方法清算后尾盘销售的,应以每月销售的房地产作为清算 单位,单独计算増值额,确定适用税率,按月申报缴纳 土地增值税。重点: 1清算后尾盘销售的，应按月进行申报,就是把当月销售的不动产视为一个清算单 位。 2 扣除成本二单位建筑面积成本费用撫当月 销

3、售面积世位建筑面积成本费用二清算时的扣除项 目总金额/清算的总建筑面积三、房地产开发企业在划拨用地上建造经济适用房并 销售,是否列入土地増值税清算范围？根据条例规定,转让国有土地使用权、地上建筑 7物及其附着物并取得收入的,应缴纳土地增值税。房 地朗泼企业在划拨用地上建造并销售房屋（含经济 适用房）产权并取得收入的,属于土地增值税征税范围。四. 房地产开发企业在计算土地増值税时,交纳的地方教育附加是否允许计入营业税金及附加予以扣除?根据土地增值税实施细则的规定，"因转让房 亠产交纳的教育费附加,也可视同税金予以扣除"。I国家税务总局公告2016年第70号中明确规定，“ 转让

4、房地产有关税金扣除包括实际缴纳的城市维护建 设税和教育费附加"O因此房地产开发企业实际交纳的地方教育附加不作为"与转让房地产有关的税金”项扣除。五. 増值税一般纳税人,是否可按关于扩大有关政府性基金免征范围的通知（财税（2016） 12号）文件,享受教育费附加和地方教育附加的优惠政策?按照财税2016 12号文件第一条规定,缴纳义 7务人只要符合按月纳税的月销售额或营业额不超过10 万元（按季度纳税的季度销售额或营业额不超过30万元），均可享受相关优惠政策。与缴纳义务人的属性缴纳税种类型无关,因此对符合上述规定的自然人（含按次纳税的自然人）缴纳消费税的纳税人和一 般纳税人等,都可以享受上述优惠政策。首先无论是一般纳税人也好小规模纳税人也好，按月纳税也好按次纳税也好，都可 以享受优惠政策。其次不但是增值税的教育费附加和地方教育费附加可以享受优惠，消费税的教育费 附加和地方教育费附加也可以享受优惠。六、不同家庭共同购买一套住房如何认定？对两个或两个以上家庭共同购买一套住房,以每个亠 7家庭为单位分别认定纳税人是否符合规定的优惠条件Q并按每个家庭所占该共同购买房屋的份额适用相应税J率，计算缴纳契税。"呻举例：两个不相关的人A和B共同买房，面积100 平方米，价款100万，A名下已有两套房产，B名 下暂时没有房产套数认定：A是第三