土地增值税计算方法

1、土地增值税计算方法  什么是土地增值税？计税依据是什么？税额如何计算 ?土地增值税是对有偿转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物等产权的单位和个人征收的一种税。 根据土地增值税暂行条例的规定，凡是有偿转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物产权并取得收入的单位和个人，均应按规定缴纳土地增值税。包括两层含义：一是只对转让国有土地使用权征税，转让集体土地使用权不征税；二是只对有偿转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物产权，即有偿转让房地产征税，对以继承、赠与方式无偿转让的房地产不征税。纳税人是有偿转让房地产的一切单位和个人，包括机关、团体、部队、企事业单位、个体工商户

2、、外商投资企业及其他单位和个人。纳税人转让房地产所取得的收入包括货币收入、实物收入和其他收入。 土地增值税以纳税人转让房地产所取得的增值额为计税依据。土地增值额为纳税人转让房地产所取得的收入减去税法规定的扣除项目金额后的余额。计算公式为：土地增值额=转让房地产的总收入-扣除项目金额。扣除项目有：取得土地使用权所支付的金额；开发土地的成本、费用；新建房及配套设施的成本、费用，或者旧房及建筑物的评估价格；与转让房地产有关的税金等。 土地增值税实行四级超额累进税率，即：（1）增值额未超过扣除项目金额50%的部分，税率为30%；（2）增值额超过扣除项目金50%、未超过扣除项目金额100%的部分，税率为

3、40%；（3）增值额超过扣除项目金额100%、未超过扣除项目金额200%的部分，税率为50%；（4）增值额超过扣除项目金额200%的部分，税率为60%。   序号项目金额计算方法1土地及建安成本100002财务和其他费用1000（1）*10%3销售税费825（4）*5.5%4销售收入150005利润3175(4)-(1)-(2)-(3)6销售利润率21.17%(5)/(4)7投资利润率26.85%(5)/(1)+(2)+(3)8成本利润率31.75%(5)/(1)9扣除项目金额13825(1)*1.2+(2)+(3)10增值额1175(4)-(9)11增值额占扣除项目金额的

4、比例8.50%(10)/(9)12增值税适用税率30%13速算扣除系数0.00%14增值税应纳税额352.5(10)*(12)-(9)*(13)15扣除增值税后的利润2822.5(5)-(14)16扣除增值税后的成本利润率28.23%(15)/(1) 土地增值税税额计算公式： （一）增值额未超过扣除项目金额土地增值税税额增值额× （二）增值额超过扣除项目金额，未超过的土地增值税税额增值额×扣除项目金额× （三）增值额超过扣除项目金额，未超过的土地增值税税额增值额×扣除项目金额× （四）增值额超过扣除项目金额土地增值税税额增值额×扣除项目金额× 公式中的，为速算扣除系数。 可扣除项目包括： （一）取得土地使用权所支付的金额是指纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用。 （二）开发土地和新建房及配套设施（以下简称房增开发）的成本，是指纳税人房地产开发项目实际发生的成本（以下简称房增开发成本），包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设