房产营销代理合同

1、“御泽园”项目 全案策划、营销代理合同甲方：湘拓实业有限公司乙方：成邦房地产经纪有限公司O O 年六月“御泽园”项目全案策划、宣销代理合同目录第一章定义与解释 1第二章委托代理的标的 2第三章委托代理合同期限 3第四章委托代理的工作内容 3第五章委托代理的形式 5第六章双方的主要权利义务 6第七章销售底价、销售标价的确定与调整 8第八章项目宣传推广工作及费用 10第九章 过程考核 11第十章尾盘的消化 12第十一章委托代理费用和溢价分成的确定、支付 13第十二章项目结算 16第十三章 本项目营销过程相关事宜的约定 1819第十四章不可抗力第十五章违约责任 19第十六章争议的解决与法律的适用 2

2、0第十七章陈述与保证 20第十八章 合同的生效及其他. 21第十九章附件 22御泽园”项目全案策划、营销代理合同本合同由下列双方丁二。一。年六月日在签署。A. 项目开发单位：湘拓实业有限公司，其注册地为 （以下简称甲方）。B. 营销代理单位： 成邦房地产经纪有限公司。甲、乙双方本着相互信任，优势互补的原则，经过认真磋商，就“ “御泽 园”项目”（暂定名）的全案策划、营销代理服务事宜，依法达成如下条款：第一章定义与解释本合同中，除上、下文另有规定，否则下列词语的含义是：项目 : 即指“御泽园”项目”（暂定名），具体而言指本项B :即指“御泽园”（暂定名），具体而言指。全案策划、营销代理事务：指乙

3、方根据甲方对”御泽园”项目的发展总体 目标 和要求，从尽快开拓市场角度出发，制定相应”御泽园”项目全案策划、本项目营销全过程的方案，并由乙方组织实施和代理销售的全部事务。项目销售总目标：指本项目全部物业单位委托预 / 销售部分物业单位销 售底价 之总和（以下简称“销售总目标”）。预期预 / 销售合同总金额：指按照甲、乙双方所确认的每一物业单位（全部或部分）销售底价之总和（以下简称“预期总金额”）。已收房款总金额 : 指甲方按每一物业单位成交预 / 销售合同所收取的客 户已付款 的总金额，包括客户已付的首付款、工程进度分期付款，但不包括 客户已支付的订金、 已确定的退款和已划入甲方帐户的按揭款。

4、销售底价 : 指根据本项目所建各类物业单位的特点、位置、面积、环 境等因素参 照 市同类物业的市场价格，经甲、乙双方商定后确认的该特定 物业单位出售的最低均价 底线。该底价可按本合同相关条款约定而由甲、乙 双方重新书面确认而变化。销售标价 : 指本项目每一物业单位公开销售前以其销售底价为基础制 作的对外公 布价格。该标价由乙方拟定，须经甲方书面同意签字确认后方可 对外公布执行，否则该 价格无效。总溢价 :指本合同有效期内，乙方通过本合同第 9 条过程考核，其实 际成交总金额高丁销售总目标的差额部分。阶段溢价 : 指乙方通过本合同第 9 条相应过程考核前提下，分别达到本 合同11.2.1 、11

5、.2.2 、 11.2.3 条规定的销售业绩要求时（共三个阶段）的每阶段所有单位溢价之和。第二章 委托代理的标的2.1 本项目名称：“御泽园”（暂定名）2.2 本项目位置：常德市 建筑物。2.3本项目总占地面积：约 万平方米。2.4本项目总规划建筑面积：约万平方米。（准确面积将根据施工图确定）2.5本项目可销售及租赁部分的建筑面积：约万平方米。（准确面积将根据房地产测绘部门出具的结果确定）2.6 委托乙方代理销售、租赁部分的建筑面积：按预/销售许可证确定的 物业单位的所有建筑面积之总和（扣除非对外出售的物业 ，但包括可销车库面 积）。具体在正式 开盘前半个月内确定。2.7 本合同中的所有物业单

6、位销售底价均按白坯房标准或按双方议定的 标准进行确 定，并可根据本合同第 7.2 条规定相应调整。第三章委托代理合同期限3.1 委托代理期限自本合同生效之日起至 年月曰（暂定）止。3.2 甲方应丁年月曰 （暂定） 前确定销售底价和销售总目标。如甲、 乙双方对此无法 丁 年月曰（暂定）前达成共识（或经调整后达成共识）并 签署书面确认书的，本合同即 为终止，不视为任何一方违约。甲方仅需支付 乙方自合同签约日起至因本条约定原因而 终止合同的终止日止的代理运作部 分成本，该金额统一按 10 万元 /月（不满一个月的按一 个月计算）标准支 付；但此期间乙方与本项目相关的全部工作成果均归甲方所有。3.3

7、如甲、乙双方因本章第 3.2 条约定之原因终止合同的，自终止之日 起三个月内 甲方不得与第三方就同一代理内容重新签订低丁本章 3.2 条中乙 方最后能够接受的销售总目标 90% （但未能与甲方达成共识）的委托合同， 否则视为 甲方违约，由甲方承担违约责任。3.4 本合同履行中如出现本合同第 6.1.9 、7.2.8 、9.6.2 条约定的解除情 形的，委 托代理关系即行终止。第四章 委托代理的工作内容4.1 甲方委托乙方负责”御泽园”项目的全案策划工作，包括但不仅限丁以 卜工作:销方案，4.1.1 制订”御泽园”项目的市场推广、广告策划、市场调研分析等整体营 经甲方批准后付诸实施以提高本项目的

8、知名度；4.1.2 根据市场变化制订”御泽园”项目的各个阶段不同的具体的宣传和广 告方案， 并提交预算报告，由甲方审批同意后交乙方具体执行；对和项目的建筑平立面、套型、建筑配套、公设空间等事项在甲方正式确定设计方案前提出有建设性的建议；4.1.4 制定和完善预 /销售过程中所需的各种资料，并完成合同文本的重 新格式化填 写等；4.1.5 其它甲方委托的应由乙方完成的”御泽园”项目的策划工作。4.2 甲方委托乙方负责本项目的全部营销工作，包括但不仅限丁以下工 作：4.2.1 乙方应丁本合同签订之日起一个月内向甲方提出本项目模型设计 及售楼 中心设计方案建议书和相关预算计划书，经甲方批准后负责监督

9、实 施；4.2.2 在合同签订之日起一个月内，乙方应指派经甲方认可的本项目营 销的主要管理人员和营销人员到销售中心（或甲方认可的地方）；乙方项目管理架构、每个部门人员数量、主要人员名单及简历作为本合同附件六，其 中主要人员调整时须 经甲方同意；4.2.3 乙方负责预 /销售人员的招聘、培训及管理工作。负责监督、指导销售人员对客户的接待、谈判，在甲方规定的物业租赁和预/销售条件内促成销售人员与客户达成物业预 / 销售或租赁合同；4.2.4 乙方应每月以书面形式向甲方汇报预 /销售情况并提供建议，同时 向甲方提供有关市场情报、来人来电分析、已购未购客户分析、客户反应、消费趋势等资料；4.2.5 乙

10、方负责拟定本项目的相关价格策略、预 /销售控制策略、案场控 制策略，报 甲方批准同意后负责执行；乙方应根据项目进度及市场情况，制定相应的阶段性策划、营销实施方案，报甲方批准同意后负责执行；乙方应根据甲方确定的每期推出房屋的套型、数量范围进行销售，不得擅自对外预/销售甲方尚未推出的物业；乙方应建立客户档案并及时催款，在本合同结束或终止时将资料完整地移送给甲方；乙方全面负责售楼中心事务的管理，并随时与甲方相关部门联络。4.3负责本项目的租赁方案，包括但不仅限丁寻找承租方、投资咨询、市场顾问、准备相关协议、客户联系等事项。4.4负责本项目策划、营销中的相关前期工作的实施和后续交房的配合。4.5乙方策

11、划、营销工作范围示意图：如下图所示，乙方负责图中虚框内所示部分的所有工作，并协助甲方处理上述虚框以外的相关工作内容。， 枷1屮核批雁m提交具体执仃方 案及预算待客申核批准"T支付费用及接宜安托具体头I rw促进成交1TI-销舍首理提父策划方杀效果监控_ 7 TI甲方监督第五章委托代理的形式5.1 甲方委托乙方负责”御泽园”项目全案策划、本项目营销代理事务。乙方应尽心尽责完成本合同第四章约定的工作内容。5.2 甲方将根据乙方策划、营销的业绩，依据本合同第11条规定,支付乙方与其预/销售业绩相关联的全案策划、营销代理费用（以下简称“委托 代理 费”）和相应的溢价分成。5.3本合同为独家全

12、案策划、营销代理合同。如根据本项目发展需要，需与其他机构合作的，则由乙方制定相应方案，经甲方书面同意后，由 乙方与其他机构签订相 关协议，但乙方仍需为本项目的全案策划、营销代理 工作承担全部责任。5.4本项目所有签订的预 /销售合同总金额均计入乙方业绩（除政府资产划拨外）。5.5 为本项目发展需要，乙方有义务在预 /销售时向客户明确所购物 业的用途、物业管理等要求。第六章双方的主要权利义务6.1 甲方的权利与义务6.1.1 有权监督、了解乙方全部的工作，并提出整改意见，要求乙方执行；6.1.2 有权制定本项目的销售底价、销售总目标等，经乙方签字确认后，作为本合同附件；6.1.3 具有各种预 /

13、销售方案、定价、广告费用等项目的最终审批权，但应对乙方提出的各种方案进行及时审批或提出整改意见；6.1.4 项目的预 /销售合同的条款审批、合同签字由甲方派出授权委托代理人负责；6.1.5 负责项目预 /销售合同的款项的收取；6.1.6 根据本合同规定按时支付乙方相关费用；6.1.7 负责办理物业的银行按揭、产权证、交房等合同后期手续工 作；6.1.8 为顺利、快速开展项目的预 /销售工作创造条件；6.1.9 在本合同的有效期内，甲方只委托乙方独家实施本合同所确定 之相关内容；但如因乙方出现本合同第 9.6.2 条约束的情况，甲方有权解除 本合同并有权在发出解除合同通知书十五天后另行委托他人实

14、施策划、营销 代理；6.1.10 甲方有义务在本项目的整个策划、营销代理周期内为乙方提供 合理的支持。6.1.11 在策划、营销代理过程中，甲方根据本合同第 8.3.2 条约定对外支付相关费用。6 . 2 乙方的权利及义务：6 . 2.1 乙方必须尽心尽职做好本合同约定的工作内容，完成本项目的销售过程考核目标；6 . 2.2 有权决定乙方营销人员的招聘、解雇和管理，但应符合有关劳动法规规定。如乙方与其营销人员发生劳动争议，则与甲方无涉；6 . 2.3 在项目预 /销售的各项工作中，必须依法经营，维护甲方的利益和声誉，不得损害甲方的权益；6 . 2.4 每月底前书面向甲方汇报项目预 /销售的各项

15、工作进展，建立甲 乙双方预 / 销 售业绩的相应表格文件等确认的依据，以便核实。6 . 2.5 督促客户支付合同后期款项，并及时发送催款函件，协助甲方进行物业的银行按揭（由乙方收集齐全客户办理按揭的资料）、预售登记、 交房、产权证等手续的办理；6 . 2.6 乙方及其职员应具有良好的职业道德，工作过程中应具有客观 真实真诚的作 风，在服务过程中只代表甲方的利益，并且为甲方商业机密保6 . 2.7 乙方不得为了促销楼盘，擅自对客户作出任何虚假、扩大的承 诺；也不得对 客户隐瞒与其所购物业相关的不足和瑕疵。否则，乙方应承担 相应责任；6 . 2.8 乙方制作广告等内容不得超越授权范围，不得违反有关

16、的法 律、法规之规定。 否则，由乙方承担由此而造成的损失。6 . 2.9 本项目交付时，乙方协助甲方参与交房手续的办理，如交付时 发现确因乙方 销售人员虚假承诺所引起的退户、降价、让利等损失应由乙方 承担。第七章销售底价、销售标价的确定与调整7.1 销售底价的确定 销售底价具体数据要求由甲、乙双方在正式开盘前一个月内（暂定）确定，作为本合同附件一。但在合同有效期内如出现本章第 7.2 条约定的调整 因素时，最终以调整后的销售底价为考核依据。7.2 销售底价的调整 甲、乙双方确认，当且仅当出现下列情形，可对销售底价进行调整 ，并由 提出销售底价调整方出具详细的调整报告 ，经甲、乙双方签字确认后，

17、方可 实施调 整：7.2.1 物业单位功能定位调整而导致可预 /销售面积产生变化时，应根据 实际情况调 整各类物业单位的销售底价，作为本合同附件二之一；7.2.2 物业单位的面积在符合有关法律法规的条件下，经过相关测绘部门确认后，根据调整后的准确可预 / 销售面积调整销售底价，结果作为本合同的 附件二之二；7.2.3 政府收取的与本项目有关的税、费调整时，销售底价应予以相应的调整，调整结果作为本合同的附件二之三；7.2.4 本合同履行过程中，所售物业单位之内部装饰、配置调整后升值 的，销售底价应予以相应的调整，调整结果作为本合同的附件二之四；7.2.5 出现严重影响房地产市场销售重大事件时（须

18、由相关管理部门出具 意见），销售底价应予以相应的调整，调整结果作为本合同附件二之五；7.2.6 如出现本条上述约定的调整因素，甲乙双方无法达成一致调整意见 时，由不动产所在地评估机构评估确定。7.2.7 如出现本条上述约定的调整因素，经甲乙双方确认后，按调整后的 销售底价相应调整预期总金额和销售总目标，并在下一个月按新的预期总金 额和销售总 目标进行考核并计算相关销售代理和溢价分成费用。7.2.8 在项目销售过程中，根据市场需要，个别物业单位若确需降低销售 底价时，须经甲方书面签字认可。若此调整因甲方因素造成，低丁底价部分 无须补齐， 该物业单位委托代理费按销售底价计算。乙方无权擅自低丁销售

19、底价销售，否则，视作 乙方违约，甲方有权解除合同。7.3 销售标价的确定 销售标价是以本合同所确认的（或调整后重新确认的）销售底价为基础 制定，首次销售标价应在正式开盘前十五天内确定，由甲、乙双方签字认 可，作为本合同附件三。7.4 销售标价的调整7.4.1 在销售期间，乙方有权视市场反应，每月一次调整销售标价，但需 经甲方批 准，作为本合同附件四；7.4.2 甲方在收到乙方要求销售调价通知和执行时间后5 个工作日内以书面形式确定是否可以按乙方提出的调价要求执行新的销售标价。7.5 本合同终止履行或进行项目结算时的销售底价作为本项目的最终销 售底价进行考核和结算，不再进行调整。第八章 项目宣传

20、推广工作及费用8.1 项目宣传推广中乙方的具体工作：8.1.1 乙方应丁本合同签订之日起开始拟定相关宣传资料，经甲方批准后负责执行；8.1.2 乙方应丁本合同签订之日起根据市场反应，制定媒体运作方案和软、硬性广告资料，经甲方批准后负责执行；8.1.3 乙方应丁本合同签订之日起根据项目特点，为营销需要组织相关的推广和预/ 销售活动，经甲方批准后负责执行；8.1.4 乙方在所有项目宣传推广中均应维护甲方的声誉，依法客观真实地进行宣传。不得作任何虚假广告、承诺，否则，由乙方自行承担责任。8.2 项目宣传推广费用的构成与比例：8.2.1 项目宣传推广费用仅指用丁本条第8.1 款中所列之工作所需的相关费

21、用。该费用总额不得超过本项目销售总目标的白分之参（3% ）,超出部分由溢价补齐，如溢价仍不足以补齐的，由乙方承担；8.2.2 乙方应在本合同签订之日起一个月内向甲方提交整体及阶段营销推广及费用安排计划，经甲方批准后，每阶段具体宣传推广费用不得超出相关预算。若确需超出，应经过甲方批准，并符合本章第、条的规定。如当期营销推广费有余额的，经甲方批准可以往后顺延，与下一阶段宣传推广预算费用之和作为下一阶段的实际控制宣传推广费使用；8.2.3 乙方未经甲方审批的对外考察、活动费用不计入项目宣传推广费，由乙方自行承担。8.3 宣传推广费用的支付方式：8.3.1 由乙方负责向甲方提交总体宣传推广方案及相关费

22、用的预算，甲方应在收到此预算后15个工作日内完成审核，并在审核批准后由乙方执行;8.3.2 每月1日前，乙方负责向甲方提交下月宣传推广计划和预算，甲方应在收到此预算后 5个工作日内完成审核，并在审核批准后由甲方直接对外支付相关费用或甲方委托乙方代付；8.3.3 乙方在每月向甲方请领委托代理费时，应附宣传推广费用的动支明细（甲方自行对外支付的除外）供甲方核验。第九章过程考核9.1 过程考核目标是为了保证项目的顺利运行而采取的对项目销售分成四期进行考核的目标值。包括本项目成交建筑面积与委托可销物业单位建筑面积总和的比例与已收房款总金额与销售预期总金额的比例，详见下表：过程考核期第一期第二期第三期第

23、四期考核周期考核起始时考核起始时考核起始时考核起始时间后18间后5个月间后8个月间后11个月个月成交建筑面积与委托可销物业单位建筑面积总和的百分比（a）40%70%85%92.5%已收房款总金额与销售预期总金额的百分比（b）18%30%40%收清已成交物业单位 所有房款（除按揭款 和特殊约定外）9.2 过程考核目标的起始时间即经甲乙双方确认的项目正式开盘时问。项目正式开盘时应具备的基本条件为：本项目取得预/销售许可证，已具 备正式预/销售的其他条件（包括销售现场等），同时双方确认销售底价和销售总目标（简称“考核起始时间”）；9.3 考核起始时间即正式开盘时间不晚丁 2006年8月18日（暂 定

24、）。若因 甲方原因（工程进度、办理预 /销售许可证等）导致正式开盘时间 延迟，则相应的考核周 期和本合同有效期顺延。9.4 若甲方实际工程进度滞后，甲方对乙方的考核周期及本合同有效期顺延。9.5 考核起始时间开始后第19个月开始进入尾盘消化期，尾盘消化的详细条款见本合同第十条。9.6 处罚9.6.1 根据本合同第9.1条的规定，如乙方不能完成各期过程考核目标二项指标（a,b）中的任一项指标约定时，则甲方有权对乙方处以按照本合同第11.2条所确定的委托代理费比例计算出该期委托代理费总额10%的处罚。如乙方未完成本合同第条约定时，本条的处罚同样适用甲方暂付乙方的10万元/月代理费的扣付；9.6.2

25、 根据本合同第9.1条的规定，如乙方不能完成各期过程考核目标二项指标（a,b ）中的任一项指标约定比例（第一期为60%、第二期为70%、第三期为75%、第四期为85% ）,则甲方有权对乙方处以根据本合同第11.2条所 罚，并有权单方解除本合同的履行。甲方发出解除合同通知书后确定的委托代理费比例计算出该期委托代理费总额20%的处15 日，本合同即为解除。如乙方未达到本合同第 11.2.1 条约定时，该处罚同样适用丁甲 方暂付乙方的 10 万元 /月代理费的扣付；第十章尾盘的消化10.1 本项目第四期过程考核期结束后，未预/销售的建筑面积仅占本项目总的可预 /销售建筑面积的 7.5% 的部分，称为

26、尾盘。乙方应负责该部分的尾盘销售。10.2 尾盘消化周期为 6 个月。10.3 尾盘消化期内，乙方的所有服务均为义务性的，甲方不用支付 任何代理 费用和溢价分成，但宣传推广费除外。10.4 尾盘消化期内，乙方现场销售人员不应少丁乙方首次经甲方同意指定进入售楼中心人数的 1/2 。10.5 经甲方同意，乙方可按物业价格评估机构的评估价进行尾盘消化，但乙方不得擅自降价处理。第八一章委托代理费用和溢价分成的确定、支付11.1 销售业绩的核查确定 在乙方达到本条下列规定的条件时，乙方应向甲方上报销售业绩确认申 请报告，甲方应在收到此报告 10 个工作日内出具销售业绩书面核查确认单。11.2 委托代理费

27、的确定11.2.1 至第二期过程考核期结束前，当项目成交建筑面积占委托可销 物业单位 建筑面积的 70% , 且甲方实际已收房款总金额达到本项目销售预期 总金额之 30% （除按 揭款和特殊约定外）时，甲方按已成交物业单位预期总 金额的白分之贰（ 2% ）计算乙方 委托代理费用。11.2.2 至第三期过程考核期结束前，当项目成交建筑面积占委托可销 物业单位 建筑面积的 85% , 且甲方实际已收房款总金额达到销售预期总金额之 40% （除按揭款和特殊约定外）时，甲方按已成交物业单位预期总金额的白分之贰点贰（ 2.2% ）计算乙方委托代理费用。11.2.3 至第四期过程考核期结束前，当项目成交建

28、筑面积占委托可销物业单位建筑面积的 92.5% , 且已收活已成交物业单位所有房款（除按揭款 和特殊约定外）时，甲方按已成交物业单位预期总金额白分之贰点伍（2.5% ）计算乙方委托代理费用。此后乙方不再计取委托代理费。11.2.4 甲乙双方约定，甲方按已成交地下车库预期总金额白分之零点陆（0.6%）计算乙方委托代理费用。11.2.5 在项目营销过程中，如有部分物业确需采用租赁方式的，由乙方提交相关的租赁方案，经甲方批准后执行。成交的租赁合同租期在参年以上 的，甲方按该租赁 合同一个月的租金计算乙方租赁代理费；租赁合同租期低丁 参年的不计算乙方的租赁代 理费。11.2.6 在项目营销过程中，如出

29、现同一物业对不同客户先租后售的， 则当且仅当符合下面全部条件时即该物业租期参年以上、已签订预 / 销售合 同、租户与买方签订转租合同、甲方已实际收到二个月以上租金，乙方按本条 上述原则 向甲方同时计取租赁代理费和委托代理费。11.2.7 在项目营销过程中，如出现同一物业对同一客户先租后售的， 则只能视 为一次代理行为。当预 / 销售合同正式签订时，成交预 / 销售合同金额 计入考核业绩；同 时，若乙方已提取该物业单位租赁代理费的则由乙方退还给 甲方。11.3 委托代理费的支付11.3.1 本合同签订之日起 5 个工作日内，甲方向乙方暂付第一笔正式委托代理费，共计人民币壹拾万元整 （ RMB10

30、0,000.00 ）。11.3.2 甲方同意在支付第一笔委托代理费后至乙方销售业绩达到本合同第 11.2.1 条要求前，每月暂付乙方人民币壹拾万元 （ RMB 100,000.00） 的 委托代理 费。11.3.3 当乙方销售业绩达到本合同第 11.2.1 条约定且已经甲方确认 后，甲方不再暂付本合同第 11.3.2 条的委托代理费。11.3.4 当乙方销售业绩达到本合同第 11.2.1 条约定且已经甲方确认后 5 个工作日内，甲方应按照已成交物业单位预期总金额的白分之贰 （2%） 计算委托代理费，将应付委托代理费的 80% 扣除已暂付乙方的委托代理费和本合 同第 8.2.1 条中可能出现的由

31、乙方承担的费用后，一次性支付给乙方。特殊 情况无法及时支付的，双方另行协商。余下的20% 委托代理费在尾盘期结束后结算。11.3.5 当乙方销售业绩达到本合同第11.2.2 条约定且已经甲方确认后5个工作日内，甲方应按照已成交物业单位预期总金额的白分之贰点贰（2.2% ）计算委托代理费，扣除本合同第8.2.1 条中可能出现的由乙方承担的费用、按 11.3.4 条规定已支付的委托代理费与在尾盘期结束后结算部分委 托代理费外， 一次性支付给乙方。特殊情况无法及时支付的，双方另行协 商。11.3.6 当乙方销售业绩达到本合同第11.2.3 条约定时且已经甲方确认后5 个工作日内，甲方应按照已成交物业

32、单位预期总金额的白分之贰点伍（2.5% ）计算委托代理费，扣除本合同第8.2.1 条中可能出现的由乙方承担的费用及按 11.3.4 、11.3.5 条规定已支付的委托代理费及按 11.3.4 条规定在 尾盘期结束后结算部分委托代理费外，一次性支付给乙方。特殊情况无法及 时支付的， 双方另行协商。此后甲方暂不支付乙方委托代理费直至项目结 算。11.3.4 、 11.3.5 、11.3.7 甲乙双方约定，当乙方通过第九条相应期的过程考核且业绩分别 达到本合同 第 11.2.1 （第一阶段）、 11.2.2 （第二阶段）、 11.2.3 （第三阶 段）条规定的条件时共分为三个阶段），甲方在按11.3

33、.6 条支付乙方委托代理费的同时结算该阶段车库的委托代理费。11.3.8 按照本合同第 11.2.5 、11.2.6 、 11.2.7 条的规定计算乙方租赁代 理费，并按11.2 、11.3 条原则向甲方上报、甲方核查确认和支付。但遇本合同第 11.2.7 条规定情形的，甲方应在预 /销售合同成立的下期支付乙方委托代理费的同时扣回物业单位租赁代理费。11.4 溢价分成的确定11.4.1 阶段溢价的核查确认当乙方通过本合同第 9 条相应期的过程考核且销售业绩分别达到本合同第 （第一阶段）、 11.2.2 （第二阶段）、 11.2.3 （第三阶段）条规定 的条件时（共分为三 个阶段），乙方应与销售

34、业绩确认申请报告同时上报阶 段溢价确认申请报告。甲方在收 到此报告后10 个工作日内出具阶段溢价书面核查确认单。11.4.2 阶段溢价分成的核查确认按本合同第 11.4.1 条规定的三个阶段的阶段溢价产生时，甲、乙双方按8: 2 的比例分成。乙方应与阶段溢价确认申请报告同时上报乙方应得的阶段 溢价分成额度申请报告。甲方在收到此报告后10 个工作日内出具书面核查确认单。11.5 溢价分成的支付11.5.1 当甲方根据本合同第 11.4.1 、11.4.2 条规定出具各阶段溢价分成 书面核查确 认单后 5 个工作日内 ， 甲方一次性支付乙方该阶段应得溢价分成部分的 50%。11.5.2 甲方丁本项

35、目交付后三个月内一次性结活乙方按本合同 11.4 条 确认的溢价分成。第十二章项目结算12.1 当过程考核期结束，本项目销售即进入尾盘消化期时；或者乙方未 通过任何一 期过程考核，根据 9.6.2 条规定而导致合同解除时 ； 或者乙方销售 业绩达到考核目标， 乙方可以要求本项目销售提前进入尾盘消化期，甲、乙 双方进行项目结算。项目结算包 括委托代理费 （专指销售代理费）、租赁代理 费和总溢价分成的结算。乙方应向甲方上报项目结算确认申请报告，甲方在收到此报告后 20 个工作日内出具项目结算书面核查确认书。12.2 根据甲方确认的项目结算，扣除乙方此前已收取的委托代理费和依据本合同8.2.1 条规

36、定可能出现的由乙方承担的费用（已扣除的部分不重复 计算）及本合同 9.6 条 规定可能出现的处罚费用，按照多退少补的原则甲乙 双方丁 20 个工作日内结活委托代 理费（除按 11.3.4 条规定在尾盘期结束后支 付的部分委托代理费外 ） 、租赁代理费与 11.5.1 条规定的阶段溢价款（其余 部分溢价款按 11.5.2 条规定支付）。11.2.1 条但未达到 11.2.2 条规定的 2%计算乙方的委托代理费。11.2.2 条但未达到 11.2.3 条规定的 2.2%计算乙方的委托代理费。11.2.3 条规定的要求时，甲方12.3 委托代理费的结算12.3.1 当乙方销售业绩达到本合同要求时，甲

37、方按该阶段销售预期总金额的12.3.2 当乙方销售业绩达到本合同要求时，甲方按该阶段销售预期总金额的12.3.3 当乙方销售业绩达到或超过本合同按该阶段销售预期总金额的 2.5% 计算乙方的委托代理费。12.4 租赁代理费的结算12.4.1 乙方的租赁业绩不纳入本项目的销售业绩及考核。12.4.2 当有满足本合同 11.2.5 、 11.2.6 、11.2.7 条规定情况时，分别按 该三条规定计算乙方的租赁代理费或按 12.3 条规定计算委托代理费。12.5 总溢价分成的结算12.5.1 本项目结算时，若乙方销售业绩仍未超过最终的销售总目标 ，则本 项目总溢价 为零, 即乙方的项目总溢价分成为

38、零。12.5.2 本项目结算时，若乙方销售业绩高丁最终的销售总目标，则本项 目实际成交 总金额高丁销售总目标的差额部分即为项目总溢价，甲乙双方按 8 2 的比例分成。12.5.3 乙方销售业绩中的总溢价部分不计取乙方的委托代理费。第十三章 本项目营销过程相关事宜的约定13.1 客户签约及付款办法：13.1.1 乙方须客观真实地向客户介绍本项目的情况 ;13.1.2 与客户洽谈签订文本时，应按照甲方已批准的填写内容与方式 统一填写购 房合同文本和补充协议。未经甲方书面同意，不得对购房合同文 本（包括甲方已增删的文 字和原格式条文中未被删除的条文）和补充协议擅 作任何的增减；13.1.3 购房合同

39、由乙方协助甲方与客户签订，收取的订金、签约金、 预收房款及 购房款一律由甲方出具收据或发票，并汇入甲方指定的银行；13.1.4 乙方负责向甲方提供付款方式的建议 , 应经甲方同意后执行 , 若执行过程中 需要调整，应经甲方书面同意后方可进行；13.1.5 客户如以按揭购房，须符合银行的按揭资格规定，乙方应在签 订购房合同 时，协助甲方与客户签订按揭协议并收取有关申请文件。甲方应 在本工程达到与银行许 可的申办按揭的条件相符时一个月内协助客户完成按 揭手续，并负责与客户的及时联络。 如因按揭资料收集不全而导致按揭无法 完成的，应由乙方承担责任，并在乙方已收款业 绩中扣减；13.1.6 银行按揭可

40、以申贷的额度，按政府及银行有关规定处理。13.2 退户处理原则13.2.1 客户在未签订买卖合同之前，如因故取消购买意愿，其先前预 付的订金， 原则上如数退回。乙方不得就此一部分向甲方请领任何代理服务 费。13.2.2 甲、乙双方确认，售楼合同中与客户约定的违约金归甲方所 有，乙方有义 务全力处理与客户之间发生的违约事宜。理，并须经13.2.3 客户经签订买卖合同后，如因故取消购买意愿，一律由乙方处乙方同意签字确认才可解除买卖合同。按售楼合同约定扣取的客 户违约金归甲方所有。该户的委托代理费和溢价均视为0,如乙方已提取代理费和溢价的，乙方应在项目结算时退还甲方。13.2.4 客户在签订买卖合同

41、后，如有换户情形，应以最后成交的房价计入考核业绩，如前面已计入的应按最后成交价作相应的增减；13.2.5 客户退户或换户所退换出的该房屋，如经乙方再次售出，每套房屋只能计算一次考核业绩，不得重复作为成交总金额计入业绩。第十四章不可抗力由丁地震、台风、水灾、火灾、战争以及其他不能预见并且对发生和后 果不能防止 或避免的不可抗力事故，致使直接影响合同的履行或者不能按约 定的条件履行时，遇有 上述不可抗力事故的一方，应立即将事故情况通知对 方，并应在十五天内，提供事故详 情及合同不能履行或者部分不能履行，或 者需要延期履行的理由的有效证明文件，此项 证明文件应由事故发生地区的 公证机关出具。按照事故

42、免除履行合同的责任，或者延期 履行合同。如本合 同有任何部分因不可抗力的缘故而不能履行，甲方应即时负责支付在 不可抗 力发生当时应付而未付予乙方的一切费用。第十五章违约责任15.1 在本合同有效期内，除本合同第 3.2 条、3.4 条、第 17.2 (2) 条规定外， 任何一方无正当理由单方面终止履行本合同及附件，违约方应当 向守约方支付人民币参佰万元。15.2 本合同有效期内，如出现第 6.1.9 、7.2.8 、9.6.2 条规定的情形 的，甲方 有权单方面终止合同。15.3 本合同有效期内，如因乙方的不符合本合同规定的行为而致使甲方受到政府有关部门的高丁参万元的处罚或引发客户集体上诉、投

43、诉等严 重影响甲方声誉的事件时，甲方有权单方终止合同，且视为乙方违约 ，对乙方 处以二十万元违约金。15.4 若甲方不按本合同第八章规定的办法支付乙方策划、营销代理 费用的，则应支付逾期部分金额的日万分之三的滞纳金。第十六章争议的解决与法律的适用16.1 本合同及其附件的效力、解释、执行、修改、终止及争议的解 决，均应适用中国法律。16.2 凡因执行本合同所发生的一切争议，双方应首先通过友好协商 解决。协 商不成的，由本项目所在地的人民法院管辖。第十七章陈述与保证17.1 甲方向乙方陈述和保证：(1) 甲方在本合同生效日时是依中国法律成立的独立企业法人，并经 年检注册，法人资格继续有效存在；(2) 甲方具有合法开发 ”御泽园”项目的资格；(3) 本项目甲方已取得国有土地使用权，并已获规划许可；