物业管理区域内房屋共用部位管理与维修范围的界定1

1、物业管理区域内房屋共用部位管理与维修范围的界定根据建住房字 1998213号住宅共用部位共用设备设施维修基金管理办法的规定“房屋的共用部位是指 住宅主体承重结构部位(包括基础、内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶等、户外墙面、厅门、楼梯间、 走廊通道等”的规定。对以上部位的管理和维修,应该属物业管理单位。因为物业管理的基础是物业,而 物业是指已建成投入使用的各类建筑物及其场地,作为物业管理单位,绝不能脱离物业这个基础 , 而去从事 其它的经营与管理, 那只能是专业公司 , 而不是物业公司 , 尽管现在有的物业公司是由原房管所和企事业单位 下属的房管科改制的;有的是开发公司下属的子公司;有的是社会物

2、业公司,但其管理的基础都应是各类 建筑物。所以房屋共用部位的管理和维修责任应该是物业管理单位,而不是其它专业管理单位。其维修费 用,在进行物业服务费成本构成测算的时候,应将其共用部位的小修养护(小修工程的平均费用一般为房 屋现时造价1%以下维修成本计入物业管理成本 之中。当需要小修养护时,应从物业服务费中支付;当 房屋共用部位需要中大修以上维修时,应由物业管理单位向业主委员会提交物业维修申请报告、开发建设 单位住宅质量保证书、工程预算书、维修资金分摊情况说明等材料,经业主大会审议通过,并形成书 面决议,向市区房产局申报使用专项维修资金。物业管理单位应加强对房屋共用部位的日常管理,定期进 行检查

3、和勘查,发现有损坏的及时修复,以免因小修养护不及时而影响广大业主的正常使用;以免因小修 养护不及时造成中大修工程。二、 物业管理区域内共用设施设备管理维修范围的界定根据建住房字 1998213号住宅共用部位共用设备设施维修基金管理办法的规定,以下设施设备属园区 共用设施设备:1供电线路与设备设施管理维修范围的界定供电线路与设备设施管理维修范围的界定 , 应实行供电单位、物业管理单位、业主三方分段负责制。从单元集中电表箱(含电表至业主家中,应由业主负责管理,当该段线路或设备设施出现故障和损坏时, 应有业主自行维修或实行有偿维修。从厢式变压器(变电所输出端总开关至单元控制柜至单元电表箱输入端,应由

4、物业管理单位负责管理,当该段线路或设备设施出现故障和损坏时,应由物业管理单 位负责维修;当该段线路或设备设施需要中、大修时,应由物业管理单位向业主委员会提交物业维修申请报告、开发建设单位住宅质量保证书、工程预算书、维修资金分摊情况说明等材料,经业主大会审议 通过,并形成书面决议,向市区房产局申报使用专项维修资金。从供电干线至厢式变压器(变电所输出端总开关(含开关,应由供电部门负责管理,当该段线路或设 备设施出现故障和损坏时,应由供电部门负责维修,其费用由供电部门自行解决。2供水管线与设备设施管理维修范围的界定供水管线与设备设施管理维修范围的界定 , 应实行供水单位、物业管理单位、业主三方分段负

5、责制。 从单元供水立杠三通开始到用户总阀门、水表及终端部位,应由业主负责管理,当这些部位出现漏水或损 坏时,应由业主自行维修或实行有偿维修。由此造成毗邻房屋损坏或影响使用的应积极主动维修。从水泵房输出总阀门至各单元供水管线与立杠,应由物业管理单位负责管理,当该段供水管线或立杠发 生漏水或出现故障时,应由物业管理单位负责维修,当该段管线需要中大修时,应由物业管理单位向业主 委员会提交物业维修申请报告、开发建设单位住宅质量保证书、工程预算书、维修资金分摊情况说明 等材料,经业主大会审议通过,并形成书面决议,向市区房产局申报使用专项维修资金。从供水主干线至水泵房(含水泵房设备设施、水箱输出总阀门(含

6、总阀门,应由供水单位负责管理, 当该段供水干线或设备设施出现漏水或损坏时,应由供水单位负责维修,其费用由供水单位自行解决。3供暖设备设施管理维修范围的界定一个物业管理区域内供暖工作,应该实行谁供暖、谁管理、谁收费、谁维修的原则。供暖单位不但要对锅 炉房的设备设施进行管理和维修,同时还要负责对供暖干线、对供暖终端设备(暖气片的维修。供暖、 管理、收费、维修应是一个整体,不能把其中任何一个环节分离,目前有的物业管理区域内的供暖工作, 有分离现象,致使供暖质量下降,设备设施维修不及时,服务不到位,遇事互相推诿、扯皮。4排水管道(含沟渠、池、井管理维修范围的界定排水管道管理维修范围的界定,应实行排水单

7、位、物业管理单位、业主三方分段负责制。从下水立杠三通开始至地漏、作便、洗手盆、洗菜盆等部位,应由业主负责管理,当这些部位出现漏水 或损坏时,应由业主自行维修或实行有偿维修。由此造成毗邻房屋损坏和影响使用的应积极主动维修。从单元下水立杠至园区排水管道(雨水排放管道、窨井、化粪池,应由物业管理单位负责管理,当该 段排水管道发生堵塞或外溢时,应由物业管理单位负责维修,当该段管道需要中大修时,应由物业管理单 位向业主委员会提交物业维修申请报告、开发建设单位住宅质量保证书、工程预算书、维修资金分摊 情况说明等材料,经业主大会审议通过,并形成书面决议,向市区房产局申报使用专项维修资金。化粪池以外的排水管道

8、和窨井,应由市政部门负责管理,当该段管道和窨井发生堵塞或外溢时,应由市 政部门负责维修,其维修费用由市政部门自行解决。5消防设备设施的管理维修范围的界定消防供水管线及在管线上设置的地下消防井、消火栓等消防设施,由供水单位负责管理和维修,公安消防 部门负责监督检查;园区内消防供水系统,包括供水管道、室内消防栓、消防水箱、消防水泵等,园区内 供电系统,包括消防控制柜、电机等,应由物业管理单位负责管理和维修,并接受公安消防部门的监督和 检查。其消防设施设备的管理成本应纳入物业服务费构成成本。6煤气管道管理维修范围的界定煤气管道其管理和维修范围,应实行由煤气管理单位统一管理和维修、分段承担维修费用的原

9、则。属业主 自主自用部位损坏的,应由煤气管理单位负责维修,业主承担费用;属园区共用部位损坏的,应由煤气管 理单位负责维修并承担费用;属中大修以上工程的,由煤气管理单位负责维修,从维修资金中支付费用。 7电梯管理维修范围的界定物业管理单位具备电梯维修保养资格的,应自行管理维修与保养 ; 物业管理单位不具备电梯维修保养资格 的,应委托具有相应资质的电梯维保单位。电梯在保修期内,其日常管理由物业管理单位负责,维修保养 由安装单位负责;保修期满后,物业管理单位自行维修保养的,自己负责管理和维修;委托维修保养单位 的,由维修保养单位负责。日常维修保养的费用从业主收缴的电梯运行费中支付,中大修费用从维修资

10、金 中支付。沈阳市目前规定的电梯运行费,很难维持电梯的正常进行。8园区绿化工作园区绿化应按规定和规划设计要求,由开发建设单位进行栽种,经有关部门验收合格后,移交给物业管理 单位,由物业管理单位进行日常管理,物业管理单位在进行物业管理成本核算时,应将绿化管理成本纳入 物业管理服务成本。9园区道路(含硬覆盖园区道路(含硬覆盖应按规划设计要求,由开发建设单位进行修建,经有关部门验收合格后,移交给物 业管理单位,由物业管理单位进行日常管理,物业管理单位在进行物业管理成本核算时,应将道路(含硬 覆盖维修成本纳入物业管理服务成本。三、其它设备设施管理维修范围的界定根据建住房字 1998213号住宅共用部位

11、共用设备设施维修基金管理办法的规定,以下设施设备未包含 在园区共用设施设备之内:1有线电视线路及设备设施的管理维修范围的界定有线电视线路、 设备设施及信号应由有线电视台负责管理, 当有线电视线路、 设备设施及信号出现故障时, 应由有线电视台进行维修,所发生的维修费用应由有线电视台自行解决。2卫星电视广播地面接收设施设备根据国务院 1993年 129号令规定 “个人不得安装和使用卫星地面接收设施” 。 可是现在有不少园区都有个 人或开发商安装的卫星电视广播地面接收设施,对这些设施应实行谁使用 (谁收费 谁管理谁维修的原则, 其维修费用应由使用人(收费单位自行解决。在私自安装过程种,给屋面及毗邻房

12、屋造成损坏的,应负 责维修。3宽带网络管理维修范围的界定宽带网络管理维修范围的界定,应实行谁安装谁收费谁管理和维修的原则,宽带网络设备设施使用园区供 电的,应按其使用用途向物业管理单位交纳电费,占用园区房屋的还应向物业管理单位交纳房费,进入园 区检修和维修的,应征得物业管理单位的同意。4电信管线及设备设施管理维修范围的界定电信管线及设备设施的管理和维修,应由电信部门负全责。电信部门不但要对通信线路负责维修,同时还 要对电信设备设施进行维修,不但要对室外通信线路进行维修,还要对室内预埋管线进行维修。四、其它几项工作管理范围的界定1环境卫生管理范围的界定物业管理区域内的环境卫生应由物业管理单位负责

13、。居民生活垃圾由业主(或使用人自行投放到各单元门前的生活垃圾箱(桶内,由物业管理单位从生活 垃圾箱(桶内取出生活垃圾并装袋,清运到生活垃圾中转站,由环卫部门从生活垃圾中转站清运到生活 垃圾排放场。2物业管理区域内的除雪工作除雪工作是全社会的责任,每个人都有除雪的义务,不能以为园区有了物业管理单位,除雪工作就是物业 管理单位的,物业管理单位只是园区除雪工作的一部分,只是其他部分(如园区业主、服务单位及其他专 业管理单位都未来参加除雪工作,就误认为是物业管理单位的工作了。即使物业管理单位与业主委员会 签订的物业服务合同有除雪承诺条款,其他部分人员也应该积极参加除雪工作。以上探讨,是指保修期满以后的

14、物业管理区域,也只是个人的粗浅看法,不一定符合各专业管理单位的实 际情况。探讨的目的,一是引起全社会的广泛关注,二是希望政府有关部门尽快出台物业管理区域内的各 专业管理部门管理责任和维修范围的政策与法规,以便把物业管理工作做的更好。电梯应急指南第一章 总 则第一条 为了保障电梯乘客在乘梯出现紧急情况(困人、开门运行、溜梯、冲顶、夹人和伤人等时 能够得到及时解救,帮助人们应对电梯紧急情况,避免因恐慌、非理性操作而导致伤亡事故,最大限度的 保障乘客的人身安全以及设备安全,制定本指南。第二条 电梯使用管理单位应当根据特种设备安全监察条例及其他相关规定,加强对电梯运行的 安全管理。第三条 本指南所指电

15、梯,是指动力驱动、沿刚性导轨或固定线路运送人、货物的机电设备,包括载 人(货电梯、自动扶梯、自动人行道等。本指南所指电梯使用管理单位,是指设有电梯房屋建筑的产权人或其委托的电梯管理单位。第二章 电梯的应急管理第四条 电梯使用管理单位应当根据本单位的实际情况，配备电梯管理人员，落实每台电梯的责任人， 配置必备的专业救助工具及 24 小时不间断的通讯设备。 电梯使用管理单位应当制定电梯事故应急措施和救援预案。 第五条 任。 电梯维修保养单位作为救助工作的责任单位之一，应当建立严格的救助规程，配置一定数量的专业救 援人员和相应的专业工具等，确保接到电梯发生紧急情况报告后，及时赶到现场进行救助。 第六

16、条 市、县人民政府应当逐步建立和完善电梯发生紧急情况时的社会救援体系。有条件的地方， 电梯使用管理单位应当与电梯维修保养单位签定维修保养合同，明确电梯维修保养单位的责 应当设立电梯救援中心，组织专业力量，按区域建立救助网络。 第七条 电梯发生异常情况，电梯使用管理单位应当立即通知电梯维修保养单位或向电梯救援中心报 告（已设立的） ，同时由本单位专业人员先行实施力所能及的处理。电梯维修保养单位或电梯救援中心应当 指挥专业人员迅速赶到现场进行救助。 第八条 政府有关部门应当加强各种电梯紧急情况应对常识的宣传。电梯使用管理单位应当每年进行 至少一次电梯应急预案的演练，并通过在电梯轿厢内张贴宣传品和标

17、明注意事项等方式，宣传电梯安全使 用和应对紧急情况的常识。 第三章 第九条 电梯的应急救援 乘客在遇到紧急情况时，应当采取以下求救和自我保护措施： （一）通过警铃、对讲系统、移动电话或电梯轿厢内的提示方式进行求援，如电梯轿厢内有病人或其 它危急情况，应当告知救援人员。 （二）与电梯轿厢门或已开启的轿厢门保持一定距离，听从管理人员指挥。 （三）在救援人员到达现场前不得撬砸电梯轿厢门或攀爬安全窗，不得将身体的任何部位伸出电梯轿 厢外。 （四）保持镇静，可做屈膝动作，以减轻对电梯急停的不适应。 第十条 电梯使用管理单位接报电梯紧急情况的处理程序： （一）值班人员发现所管理的电梯发生紧急情况或接到求助

18、信号后，应当立即通知本单位专业人员到 现场进行处理，同时通知电梯维修保养单位。 （二）值班人员应用电梯配置的通讯对讲系统或其他可行方式，详细告知电梯轿厢内被困乘客应注意 的事项。 （三）值班人员应当了解电梯轿厢所停楼层的位置、被困人数、是否有病人或其它危险因素等情况， 如有紧急情况应当立即向有关部门和单位报告。 （四）电梯使用管理单位的专业人员到达现场后可先行实施救援程序，如自行救助有困 难，应当配合电梯维修保养单位实施救援。 第十一条 乘客在电梯轿厢被困时的解救程序： （一）到达现场的救援专业人员应当先判别电梯轿厢所处的位置再实施救援。 （二）电梯轿厢高于或低于楼面超过 0.5 米时，应当先

19、执行盘车解救程序，再按照下列程序实施救援： 1.确定电梯轿厢所在位置； 2.关闭电梯总电源； 3.用紧急开锁钥匙打开电梯厅门、轿厢门； 4.疏导乘客离开轿厢，防止乘客跌伤； 5.重新将电梯厅门、轿厢门关好； 6.在电梯出入口处设置禁用电梯的指示牌。 第十二条 电梯使用管理单位的善后处理工作： （一）如有乘客重伤，应当按事故报告程序进行紧急事故报告。 （二）向乘客了解事故发生的经过，调查电梯故障原因，协助做好相关的取证工作。 （三）如属电梯故障所致，应当督促电梯维修保养单位尽快检查并修复。 （四）及时向相关部门提交故障及事故情况汇报资料。 第四章 第十三条 紧急状态时对电梯的处理 发生火灾时，应当采取以下应急措施： （一）立即向消防部门报警。 （二）按动有消防功能电梯的消防按钮