房地产基础知识正式版本韩小聪

1、房地产基础知识和专业术语房地产的概念：房产和地产的结合体，它们既相互独立， 又相互联系。在实物上，土地是房屋及其它建筑的载体。在权 属上，土地使用权往往依附在该土地上的所有权。土地使用权：土地所有者是国家的，将使用权在一年定限 内出让给土地使用者，使用者向国家支付使用权出让金的行 为。（一）出让方式有三种：协议、招标、拍卖。出让年限最高为 70年，住宅用地70年，工业50年，教育、科技、文化、 卫生、体育用地为50年，商、旅、娱用地40年，综合用 地50年。（二）最新物权法规定：“ 70年后房子不报废就还是你的” 土 地使用权70届满续期的问题是多年来关注的焦点，物权法 明确规定：住宅建设用地

2、使用权期间届满的，自动续期。 注：中华人民共和国物权法已由中华人民共和国第十届 全国人民代表大会第五次会议于2007年3月16日通过， 现予公布，自2007年10月1日起施行。（三）土地使用权转让：方式：出售、交换、赠与（四）土地使用权出租：包括土地使用权的租赁，地上建筑物与 其它附着物的租赁。（五）土地使用权抵押（六）土地使用权终止：条件：土地使用权期限届满，提前收回，土地灭失。三、房地产业：是从事土地和房屋开发经营的行业，包括以下内容：（一）有土地使用权的出让（二）房地产的开发和再开发，其中包括征用土地，拆迁 安置，委托设计，组织开发建设，以及对旧城区土地 的再开发（三）地产经营，包括土地

3、使用概论的转让、出租、抵押 和房屋买卖租赁抵押等经济活动（四）房地产中介服务，包括房地产咨询，估价和经纪代 理（五）物业管理，主要包括房屋及公共设施， 设备的保养， 维修，并为使用者提供安全，卫生以及优美的环境（六）房地产市场的调控和管理，即建立房地市场、资金 市场、技术市场、劳务市场、信息市场、制订合理的 房地产价格，建立和健全房地产法规，以实现国家对 房地产市场的宏观调控四、房地产市场有三种（一）开发市场（旧改、新建）（二）交易市场（租赁、互换、抵押）（三）劳务市场（贷款、信托、抵押、保险、币现、有价证券的发行和交易）五、房地产的产权：房地产所有人、使用人在法律规定的范围内， 对房地产占有

4、、使用、收益和处分的权益。（一）占有权：按法律规定的性质、用途、使用。（二）收益权：如土地、房屋出租收取的租金归使用人。（三）处分权：产权人有依法出售、抵押、继承、赠与、拆除房 屋的权利。六、五证二书：国有土地使用证（国土资源部门）、建设用地规 划许可证和建设工程规划许可证（规划部门）、建设工程施工 许可证（建设部门监管部门）、商品房预售许可证。二书：住 宅质量保证书、住宅使用说明书。七、三通一平：通路、通水、通电、土地平整八、七通一平：通路、通水、通电、通排污、通电讯、通煤气、 通供热、土地平整。九、商品预售房应具备的条件：已交付全部土地使用权出让金， 取得土地使用权证书（一）持有建设工程规

5、划许可证（二）已投入开发建设的资金达到工程总投资的25%（三）已确定施工进度和竣工交付日期（四）已取得五证十、房屋分类（一）按房屋建筑结构分类： 砖混结构、框架结构、框架剪 力墙结构、剪力墙结构。（二）钢结构：是指承重的主要构件是用钢材料建造的建筑结构。（三）钢、钢筋混凝土结构：是指承重的主要构件是用钢、 钢筋混凝土建造的建筑结构。（四）钢筋混凝土结构：是指承重的主要构件是用钢筋混 凝土建造的。包括模板现浇等建造的钢筋混凝土结构 的建筑物。（五）混合结构：是指承重的主要构件是用钢筋混凝土和 砖木建造的。如一幢房屋的梁是用钢筋混凝土制成， 以砖墙为承重墙，或者梁是用木材建造，柱是用钢筋 混凝土建

6、造。（六）砖木结构：是指承重的主要构件是用砖、木材建造 的。如一幢房屋是木制房架、砖墙、木材建造的。（七）其他结构：是指凡不属于上述结构的房屋都归此类。 如竹结构、砖拱结构、窑洞等。-、按房屋产别分类（一）国有房产：是指归国家所有的房产。包括由政府接 管、国家经租、收购、新建以及由国有单位用自筹资金建设或购买的房产。（二）军队房产：是指中国人民解放军部队所有的房产。包括由国家划拨的房产、 利用军费开支或军队自筹资 金购建的房产。（三）集体所有房产：是指城市集体所有制单位所有的房 产。即集体所有制单位投资建造、购买的房产。（四）私有（自有）房产：是指私人所有的房产，包括中 国公民、港澳台同胞、海

7、外侨胞、在华外国侨民、夕卜 国人所投资建造、购买的房产，以及中国公民投资的 私营企业（私营独自企业、私营合伙企业和私营有限 责任公司）所投资建造、购买的房屋。（五）股份制企业房产：是指股份制企业所投资建造或购 买的房产。（六）港、澳、台投资房产：是指港、澳、台地区投资者 以合资、合作或独资在祖国大陆举办的企业所投资建 造或购买的房产。（七）涉外房产：是指中外合资经营企业、中外合作经营 企业和外资企业、外国政府、社会团体、国际性机构 所投资建造或购买的房产。（八）其他房产：是指凡不属于以上各类别的房屋，都归 在这一类，包括因所有权人不明，由政府房地产管理 部门、全民所有制单位、军队代为管理的房屋

8、以及宗 教、寺庙等房屋。十二、按房屋建筑楼层分类（一）多层：指6层以下（含6层）住宅及其它建筑（二）高层：指7层（含7层）以上的建筑，712层为 小高层，13 30层为高层，30层以上为超高层。（三）别墅：指三层以下，有独立楼梯并占有较大面积的 绿地。（四）地下室：是指房屋全部或部分在室外地坪以下的部分（包括层高在2.2m以下的半地下室），房间地面低 于室外低平面的高度超过该房间净高的。（五）半地下室：房间地面低于室外地平面的高度超过该 房间净高的1/3，且不超过1/2者。十三、 商品房：是指由房地产开发企业开发建设并出售、 出租的房屋。十四、 房改房：已购公有住房，是指城镇职工根据国家和 县

9、级以上地方人民政府有关城镇住房制度改革政策规 定，按照成本价或者标准价购买的已建公有住房。按照 成本价购买的，房屋所有权归职工个人所有，按照标准 价购买的，职工拥有部分房屋所有权，一般在5年后交纳一定的费用后归职工个人所有。十五、 集资房：一般有国有单位出面组织并提供自有的国 有划拨土地用作建房用地，国家予以减免部分税费，由 参加集资的职工部分或全额出资建设，房屋建成后归职 工所有，不对外出售。产权也可以归单位和职工共有， 在持续一段时间后过渡为职工个人所有。属于经济适用 房的一种。十六、 解困房：是指各级地方政府为解决本地城镇居民中 特别困难户、困难户和拥挤户住房问题而专门修建的住 房。十七

10、、再上市房：是指职工按照房改政策购买的公有住房或经济适用房首次上市出售的房屋。十八、廉租住房：是指政府和单位在住房领域实施社会保 障职能，向具有城镇常住居民户口的最低收入家庭提供 的租金相对低廉的普通住房。十九、安居工程住房：是指直接以成本价向城镇居民中低收入家庭出售的住房，优先出售给无房户、危房户和住 房困难户，在同等条件下优先出售给离退休职工、教师 中的住房困难户，不售给高收入家庭。成本价由征地和 拆迁补偿费、勘察设计和前期工程费、建安工程费、住 宅小区基础设施建设费（小区级非营业性配套公建费， 一半由城市人民政府承担， 一半计入房价）、1% 3%的管 理费、贷款利息和税金等 7项因素构成

11、。二十、 经济适用住房：是指根据国家经济适用住房建设计 划安排建设的住宅。由国家统一下达计划，用地一般实 行行政划拨的方式，免收土地出让金，对各种经批准的 收费实行减半征收，出售价格实行政府指导价，按保本 微利的原则确定。地皮：是指不含规划建筑内容的土地。二十二、楼花：一词最早源自香港，是指未完工的在建物一般称卖“楼花”为预售房屋，买“楼花”为预购房屋。二十三、日照间距：指某建筑物高度与相邻建筑物距离之比二十四、外销（租）：经有关部门批准，销售（或出租）给境外企业和个人，包括外国人、外籍华人、华侨及港 澳台同胞的商品房屋面积。 通常我们所销售的都是内销。二十五、期房：是指房地产开发商从取得商品

12、房预售许可证开始至取得房地产权证大产证为止，所出售商品房称 为期房。消费者在购买期房时应签商品房预售合同。二十六、现房：是指消费者在购买时具备即买即可入住的商品房，即开发商已办妥所售的商品房的大产证的商品 房，与消费者签订商品房买卖合同后，立即可以办理入 住并取得产权证。二十七、商品房的起价：是指商品房在销售时各楼层销售价格中的最低价格。通常开发商或代理商以起价作为一 个噱头来吸引客户。二十八、基价：经过核算而确定的每平方米商品房基本价 格。商品房的销售价一般以基价为基数增减楼层，朝向 差价后而得出。二十九、均价：将各单位的销售价格相加之后的和数除以单位建筑面积的和数，即得出每平方米的均价。均

13、价一 般不是销售价，但也有例外，有段时期某高层物业推出 的“不计楼层、朝向，以8888元/平方米统一价销售”， 即以均价作销售价，也不失为引人瞩目的营销策略。三十、 跃层式商品房：在层高较高的一层楼中增建一个夹 层，从而形成上下两层的楼房。三一、 复式商品房：由上、下两层楼面、卧室、起居室、 客厅、卫生间、厨房及其他辅助用房，并采用户内独用 的小楼梯连接的房屋。三十二、错层：指套内的房间根据使用功能的不同，分布在不同的平面上，室内有半楼梯（ 60 80公分，一般是 四个台阶）。三十三、水景商品房：是指依水而建的房屋。三十四、TOWNHOUS也叫联排别墅，正确的译法应该为城区住宅，是从欧洲兴起的

14、，其原始意义上指在城区的 沿街联排而建的市民城区房屋。三十五、商住住宅：是 soho （居家办公）住宅观念的一种延伸。它属于住宅，但同时又融入写字楼的诸多硬件 设施，尤其是网络功能的发达，使居住者在居住的同时 又能从事商业活动的住宅行式。三十六、花园式住宅：也叫西式洋房或小洋楼， 也称花园别墅。带有花园草坪和车库的独院式平方或二、三层小 楼，建筑密度很低，内部居住功能完备，装修豪华，并富有变化，一般为咼收入者购买。三十七、 会所：就是以所在物业业主为主要服务对象的综 合性高级康体娱乐服务设施。会所具备的软硬件条件： 康体设施应该包括游泳池、网球或羽毛球场、高尔夫练 习馆、保龄球馆、健身房等娱乐

15、健身场所；中西餐厅、 酒吧、咖啡厅等餐饮与待客的社交场所；还应具有网吧、阅览室等其他服务设施。以上一般都是对业主免费或少 量收费开放。三十八、外飘窗：指房屋窗子呈矩形或梯形向室外凸起，窗子三面为玻璃，从而使人们拥有更广阔的视野，更大限度地感受自然、亲近自然，通常它的窗台较低甚至为落地窗。三十九、中空玻璃：中空玻璃是对传统单玻门窗的革新，是现代门窗生产中的一项新的玻璃加工技术，它由两层 甚至更多的玻璃密封组合，但最重要的是两层玻璃之间 必须形成真空或气体（如加入惰性气体）状态，故称'中空玻璃"，这种技术的运用使门窗的隔音、阻热、密封、安全性能都大大提高。四十、房屋权属登记：是指

16、房地产行政主管部门代表政府对房屋所有权以及由上述权利产生的抵押权、典权等房 屋他项权利进行登记，并依法确认房屋产权归属关系的 行为。（一）总登记：是指县级以上人民政府根据需要，在一定 期限内对本行政区域内的房屋进行统一的权属登记。（二）初始登记：指新建房屋（竣工）或集体土地上的房 屋转为国有土地上的房屋所进行的房屋所有权登记。（三）转移登记：是指因房屋买卖、交换、赠与、继承、 划拨、转让、分割、合并、裁决等原因致使其权属发 生转移后所进行的房屋所有权登记。（四）变更登记：是指权利人名称变更和房屋现状发生下 列情形之一的所进行的房屋所有权登记。1. 房屋坐落的街道、门牌号或者房屋名称发生变更 的

17、2. 房屋面积增加或者减少的；3. 房屋翻建的；4. 法律、法规规定的其他情形。（五）他项权利登记：是指设定房屋抵押权、典权等他项 权利所进行的房屋所有权登记。（六）注销登记：是指因房屋灭失、土地使用年限届满、 他项权利终止等进行的房屋权属登记。（七）房屋的所有权：是指对房屋全面支配的权利。房屋 的所有权分为占有权、使用权、收益权和处分权四项 权能，这也是房屋所有权的四项基本内容。四一、房产证：是权利人依法拥有房屋所有权并对房屋行使占有、使用、收益和处分权利的唯一合法凭证，房产证受到国家法律保护。是指房屋竣工验收后，在开发 计划、土地证、规划许可证、竣工报告、竣工图等资料 齐全情况下，由房屋所

18、有者的名称，房屋的面积、间数、 幢数、层数及产权人姓名以及交纳契税情况组成。四十二、 居住区用地：住宅用地、公建用地、道路用地和公共绿地等四项用地的总称。（一）住宅用地：住宅建筑基底占地及其四周合理间距内 的用地（含宅间绿地和宅间小路等）的总称。（二）道路用地：居住区道路、小区路、组团路及非公建 配建的居民小汽车、单位通勤车等停放场地。（三）小区（级）路：一般用以划分组团的道路。（四）组团（级）路：上接小区路、 下连宅间小路的道路。（五）公共绿地：满足规定的日照要求、适合于安排休闲 活动设施的、供居民共享的休闲绿地，应包括居住区 公园、小游园和组团绿地及其它块状带状绿地等。四十三、 道路红线：

19、城市道路（含居住区级道路）用地的规 划控制线。四十四、 公共服务设施用地： 一般称公建用地，是与居住 人口规模相对应配建的、为居民服务和使用的各类设施 的用地，应包括建筑基底占地及其所属场院、绿地和配 建停车场等。如托儿所、幼儿园、小学、中学、粮店、 菜店、副食店、服务站、储蓄所、邮政所、居委会、派 出所等用地。四十五、市政公用设施用地：市级、区级和居住区级的市 政公用设施用地，包括其建筑物、构筑物及管理维修设 施等用地四十六、房产折旧：指房产在使用时间内损耗的价值，称房产折旧。计算时通常采用直减法（使用年限法，定额 折旧法），将房产应提取的数额，按使用年限分配。其公 式如下：房产每年折旧额

20、=房产原值（计价时的净值） 残余价值+清理费用/房产预计使用年限（尚能使用年 限）四十七、房屋耐用年限：常指房屋能按其设计功能正常使用的年限。以主体结构确定的建筑耐久年限分下列四级： 一级耐久年限100以上适用于重要的建筑和高层建筑。 二级耐久年限50100年适用于一般性建筑。三级耐久 年限2550年适用于次要的建筑。四级耐久年限15年以下适用于临时性建筑。四十八、保修期：是指物业开发建设单位在物业付使用后，对业主承担保修责任的期限。四十九、 共用部位：是指住宅主体承重结构部位 （包括基 础、内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶等）、户外墙面、 门厅、楼梯间、走廊通道等。五十、 共用设施设备：是指

21、住宅小区或单幢住宅内，建设 费用已分摊进入住房销售价格的共用的上下水管道、落 水管、水箱、加压水泵、电梯、天线、供电线路、照明、 锅炉、暖气线路、煤气线路、消防设施、绿地道路、路 灯、沟渠、池、井、非经营性车库、公益性文体设施和 共用设施设备使用的房屋等。五十一、商品房维修资金：对共用部位、共用设施设备维修资金。专项用于物业保修期满后，共用部位、共用设 备设施的大中修和更新改造。五十二、居住空间：系指卧室、起居室（厅）的使用空间五十三、卧室：供居住者睡眠、休息的空间。五十四、起居室（厅）：指客厅。供居住者会客、娱乐、团聚等活动的空间。五十五、厨房：供居住者进行炊事活动的空间。五十六、卫生间：供

22、居住者进行便溺、洗浴、盥洗等活动的空间。五十七、使用面积：房间实际能使用的面积，不包括墙、柱等结构构造和保温层的面积。五十八、套型：按不同使用面积、居住空间组成的成套住宅类型。五十九、层高：本层地面到上层地面的垂直距离。也就是六十、 室内净高：本层地面到本层天花板的垂直距离。净 高和层高的关系可以用公式来表示：净高=层高一楼板 厚度。即层高和楼板厚度的差叫“净高”。六一、住宅开间：东西向的住宅，住宅的开间就是住宅的宽度。六十二、住宅进深：东西向的住宅，住宅的进深就是指住宅的实际长度。为了保证住宅具有良好的自然采光和通 风条件，进深不宜过长。六十三、平台：供居住者进行室外活动的上人屋面或住宅 底

23、层地面伸出室外的部分。六十四、露台：一般是指住宅中的屋顶平台或由于建筑结构需求而在其他楼层中做出大阳台，由于它面积一般均 较大，上边又没有屋顶，所以称作露台。六十五、过道：住宅套内使用的水平交通空间。六十六、壁橱：住宅套内与墙壁结合而成的落地贮藏空间。六十七、走廊：住宅套外使用的水平交通空间。六十八、阁楼：指位于自然层内，利用房屋内的上部空间或人字屋架添、加建的使用面积不足该层面积的暗楼， 不计层次。六十九、骑楼：指建在马路旁，底层的一部分是人行道的楼房。七十、阳台：泛指有永久性上盖、有围护结构、有台面、 与房屋相连、可以活动和利用的房屋附属设施，供居住者 进行室外活动、晾晒衣物等的空间。根据

24、其封闭情况分 为非封闭阳台和封闭阳台；七十一、房屋总层数：房屋总层数为地上层数加地下层数 之和。房屋所在层数系指房屋的层次，采光窗在室外地 坪以上的层数用自然数表示，地下的层数用负数表示；七十二、 技术层：指建筑物的自然层内，用作水、电、暖、 卫生等设备安装的局部层次。七十三、 标准层：平面布置相同的住宅楼层。七十四、 房屋使用面积：是指住宅中以户（套）为单位的分 户（套）门内全部可供使用的空间面积。七十五、房屋建筑面积=套内建筑面积 +分摊面积七十六、分摊的共有建筑面积=套内建筑面积*共有建筑 面积分摊系数七十七、共有建筑面积分摊系数 =公用建筑面积/套内建筑面积之和七十八、 房屋的产权面积

25、：房屋的产权面积系指产权主依 法拥有房屋所有权的房屋建筑面积。房屋产权面积由直 辖市、市、县房地产行政主管部门登记确权认定。七十九、房屋预测面积：预测面积是指在商品房期房（有预售销售证的合法销售项目）销售中，根据国家规定， 由房地产主管机构认定具有测绘资质的房屋测量机构， 主要依据施工图纸、实地考察和国家测量规范对尚未施 工的房屋面积进行一个预先测量计算的行为，它是开发 商进行合法销售的面积依据。八十、 房屋实测面积：实测面积是指商品房竣工验收后， 工程规划相关主管部门审核合格，开发商依据国家规定 委托具有测绘资质的房屋房屋测绘机构参考图纸、预测 数据及国家测绘规范之规定对楼宇进行的实地勘测、

26、绘 图、计算而得出的面积。是开发商和业主的法律依据， 是业主办理产权证、结算物业费及相关费用的最终依据。八一、套内阳台建筑面积：套内阳台建筑面积均按阳台外围与房屋外墙之间的水平投影面积计算。其中封闭的 阳台按水平投影全部计算建筑面积，未封闭的阳台按水 平投影的一半计算建筑面积。八十二、共有建筑面积（公有建筑面积）：共有共有面积的内容包括：电梯井、管道井、楼梯间、垃圾道、变电室、 设备间、公共门厅、过道、地下室、值班警卫室等，以 及为整幢服务的公共用房和管理用房的建筑面积，以水 平投影面积计算。共有建筑面积还包括套与公共建筑之 间的分隔墙，以及外墙（包括山墙）水平投影面积一半 的建筑面积。独立使

27、用的地下室、车棚、车库、为多幢 服务的警卫室，管理用房，作为人防工程的地下室都不计入共有建筑面积。八十三、共有建筑面积的计算方法： 整幢建筑物的建筑面积扣除整幢建筑物各套套内建筑面积之和，并扣除已作 为独立使用的地下室、车棚、车库、为多幢服务的警卫 室、管理用房、以及人防工程等建筑面积，即为整幢建 筑物的共有建筑面积。八十四、房地产契税：是指由于土地使用权出让、转让、房屋买卖、交换或赠与等发生房地产权属转移时向产权 承受人征收的一种税赋。八十五、营业税：指对销售房地产的单位和个人，就其营业额按率计征的一种税。八十六、房产税：是以房屋为征税对象、按照房屋的原值 或房产租金向产权所有人征收的一种税

28、。八十七、营业税附加：是指对交纳营业税的单位和个人，就其实缴的营业税为计税依据而征收的城市维护建设税 与教育费附加。八十八、印花税：指对在经济活动中或经济交往中书立的或领受的房地产凭证征收的一种税赋。八十九、个人所得税：指个人将拥有合法产权的房屋转让、出租或其他活动并取得收入，就其所得计算征收的 一种税赋。九十、房地产交易手续费：是指由政府依法设立的，由房 地产主管部门设立的房地产交易机构为房屋权利人办理 交易过户等手续所收取的费用。九十一、房屋权属登记费：即房屋所有权登记费， 是指县级以上地方人民政府行使房产行政管理职能的部门依法 对房屋所有权进行登记，并核发房屋所有权证书时，向 房屋所有权

29、人收取的登记费，不包括房产测绘构收取的 房产测绘（或勘丈）费用。九十二、 土地出让金：各级政府土地管理部门将土地使用 权出让给土地使用者，按规定向受让人收取的土地出让 的全部价款（指土地出让的交易总额），或土地使用期满， 土地使用者需要续期而向土地管理部门缴纳的续期土地 出让价款，或原通过行政划拨获得土地使用权的土地使 用者，将土地使用权有偿转让、出租、抵押、作价入股 和投资，按规定补交的土地出让价款。九十三、 土地增值税：是指转让国有土地使用权、 地上的 建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，以转让所 取得的收入包括货币收入、实物收入和其他收入为计税 依据向国家缴纳的一种税赋，不包括以继承

30、、赠与方式 无偿转让房地产的行为。九十四、土地使用税：是指在城市、县城、建制镇、工矿区范围内使用土地的单位和个人，以实际占用的土地面 积为计税依据，依照规定由土地所在地的税务机关征收的一种税赋九十五、土地开发费：每公顷居住区用地开发所需的前期工程的测算投资，包括征地、拆迁、各种补偿、平整土 地、敷设外部市政管线设施和道路工程等各项费用（万元/ha）。九十六、住宅单方综合造价：每平方米住宅建筑面积所需 的工程建设的测算综合投资，应包括土地开发费用和居 住区用地内的建筑、道路、市政管线、绿化等各项工程 建设投资及必要的管理费用 （元/m2）。九十七、建筑容积率：即：总建筑面积：总占地面积九十八、建

31、筑密度：即建筑覆盖率，总基地面积：总占地面积九十九、绿地率：居住区用地范围内各类绿地的总和占居住区用地的比率（）。绿地应包括：公共绿地、宅旁绿地、 公共服务设施所属绿地和道路绿地（即道路红线内的绿地），不应包括屋顶、晒台的人工绿地。即：绿化率是指绿化面积与占地面积的比。（一）一类小区绿化率不得小于45%（二）二类小区绿化率不得小于30%（三）三类小区绿化率不得小于25%注：需要明确的是并不是长草的地方都可以算做绿地率，距建筑外墙1.5米和道路边线1米以内的土地和地表覆土达不到 3米深度的土地，不管它们上面是否有绿化，都不计入绿地面积。绿化率是一个不准确、 不规范的用词，准确的提法应为“绿化覆盖

32、率”。绿化覆盖率是指绿 化垂直投影面积之和与小区用地的比率，相对而言比较宽泛，大致长 草的地方都可以算作绿化，所以绿化覆盖率一般要比绿地率高一些。计算绿化覆盖率所指的绿地，简单地说,就是只要有块草皮就可 以计入,所以绿化覆盖率有时能做到60%以上。一百、户型比：它是指各种户型在总户数中所占百分比，反映到住宅设计上，就是体现在一定数量住宅建筑中， 各种不同套型住宅占住宅总套数的比重。一百O、面积误差比：面积误差比 =（产权登记面积合同约定面积）x 100%合同约定面积一百O二、公用建筑面积分摊系数：将栋建筑物的公用建筑面积除以整栋建筑物的各套套内建筑面积之和，得 到建筑的公用建筑面积分摊系数。公

33、用建筑面积+套内 建筑面积之和=公用建筑面积分摊系数一百三、发展商（开发商）：是指负责开发建设房地产项目并筹资建设的房地产公司。一百四、投资商：实际向该项目投入资金的单位。一百O五、承建商：负责房地产项目建筑施工的单位。一百O六、监理单位：整个项目建设过程负责监督质量的单位。一百七、代理商:指负责项目具体宣传推广及销售策划的房地产中介机构一百0八、设计院：负责对项目地块进行整体规划设计的单位，针对项目地盘形状并结合周边环境，而作出物业类型、户 型结构、单位朝向、面积大小等设计方案。一百0九、物业管理公司：负责项目交付使用后小区日常各方面动作管理的单位，如保安、清洁、维修等工作。一百一十、银行按

34、揭：以商品房抵押的形式向银行申请贷款，并在规定年限内以月供（连本带息）形式向银行偿还贷款。一百一十一、 房地产开发程序：规划设计T土地征用T拆迁安 置T居住区基础设施建设T工程招投标T工程监理T竣工验 收T市场营销一百一十二、建筑设计类型（一）井形设计：传统一梯八户高层大厦设计，既楼宇呈“井” 形状，其好处在于室内间隔正，摆放家具方便：惟缺点惟 空间过于单调，部分单位走廊长，及采光面略嫌不足，并 且存在楼望楼情况。（二）品字形：指一梯两户，单位设计呈“品”字分布。其好处 在于户户三面单边，采光面和通风充足，缺点则普遍为大 面积单元，且容积率难以用尽。（三）蛙形设计：若项目地盘正对优美景观，如海景及湖景等， 为使大部分单位能欣赏美景，故设计上将多个单位同时朝向一面，籍此增加单位价值，其缺点为施工难度大，而单位内亦无可避免地令部分面积 不能有效利用。一百一-三、CBD城市中央商务区。一百一-四、 CLD 中央生活区。一百一十五、 地下室/负层：指地面以下地基以上的建筑层，一 般用作停车场或商场。一百一十六、 士 0:指项目建筑进度已达到