房地产开发经营与管理模拟试题(附答案)

1、房地产开发经营与管理第一套模拟试题一.单选题:1.写字楼经营者与甲公司签定了20年的租赁合同,租金400元/m2.年,则其面临(A.市场供求风险B.周期风险C.变现风险D.通货膨胀风险标准答案:d解析:通货膨胀风险也称购买力风险,是指投资完成后所收回的资金与投入的资金相比,购买力降低给投资者带来的风险。当收益是通过他人分期付款的方式获得时,投资者就面临着最严重的购买力风险。以固定租金方式出租的物业租期越长,投资者所承担的购买力风险就越大。2.香港新鸿基公司董事会决议规定,在大陆的投资不能超过其全部投资的10%,这是基于(的考虑结果。A.大陆政策多变B.占领世界投资市场C.风险转移D.投资组合标

2、准答案:d解析:投资者是在一个固定的预期收益率下使风险降低或是在一个预设可接受的风险下使收益最大化的投资组合。也就是说既不冒太大的风险,又不失去获取较高收益的机会。3.个别发展项目因素、建筑物类型、地点等引起的项目风险属于(A.系统风险B.资本价值风险C.比较风险D.个别风险标准答案:d解析:个别风险是投资者可以控制的风险。4.写字楼经营者与甲公司签定了20年的租赁合同,租金每平方400元.年,则其面临(A.市场供求风险B.周期风险C.变现风险D.通货膨胀风险标准答案:d解析:通货膨胀风险也称购买力风险,是指投资完成后所收回的资金与投入的资金相比,购买力降低给投资者带来的风险。当收益是通过他人

3、分期付款的方式获得时,投资者就面临着最严重的购买力风险。以固定租金方式出租的物业租期越长,投资者所承担的购买力风险就越大。5.香港新鸿基公司董事会决议规定,在大陆的投资不能超过其全部投资的01%,这是基于(的考虑结果。A.大陆政策多变B.占领世界投资市场C.风险转移D.投资组合标准答案:d解析:投资者是在一个固定的预期收益率下使风险降低或是在一个预设可接受的风险下使收益最大化的投资组合。也就是说既不冒太大的风险,又不失去获取较高收益的机会。6.个别发展项目因素、建筑物类型、地点等引起的项目风险属于(A.系统风险B.资本价值风险C.比较风险D.个别风险标准答案:d解析:个别风险是投资者可以控制的

4、风险。7.写字楼经营者与甲公司签定了20年的租赁合同,租金为400元/m2.年,则其面临(。A.市场供求风险B.周期风险C.变现风险D.通货膨胀风险标准答案:d解析:通货膨胀风险也称购买力风险。是指投资完成后所收回的资金与初始投入的资金相比,购买力降低给投资者带来的风险。当收益是通过其他人分期付款的方式获得时,投资者就面临着最严重的购买力风险。以固定租金方式出租物业的租期越长,投资者所承担的购买力风险就越大。8.香港新鸿基地产投资有限公司的董事会决议规定,在大陆的投资不能超过其全部投资的10%,这是基于(的考虑结果。A.大陆政策多变B.占领世界投资市场C.风险转移D.投资组合标准答案:d解析:

5、投资者是在一个固定的预期收益率下使风险最低,或是在一个预设可接受的风险水平下,使收益最大化的投资组合。也就是说既不冒太大的风险,又不失去获取较高收益的机会。9.个别发展项目因素、建筑物类型、地点等引起的项目风险属于(A.系统风险B.资本价值风险C.个别风险D.比较风险标准答案:c解析:个别风险是投资者可以控制的风险。10.国际货币基金组织就是使用(这种“投资”定义统计国际收支平衡。A.以资产为基础B.以企业为基础C.以交易为基础D.以价值为基础标准答案:c解析:以交易为基础的投资定义:强调投资过程中资本和相关资产的跨国界流动,这种跨国界的交易是在一种对外新建或者收购投资过程中进行的。这种方式的

6、投资定义最初使用于双边和区域投资协定中,主要考虑涉及影响资本流动的东道国政策,而不是针对投资来定义的。国际货币基金组织就是使用这种“投资” 定义统计国际收支平衡。二.多选题:1.房地产开发投资较置业投资(A.投资回收期长B.风险较大C.提高投资者资信等级D.回报丰厚标准答案:B, D解析:房地产开发投资属于短期投资,投资者主要是赚取开发利润,风险较大但回报也丰厚。2.房地产置业投资较一般投资,具有(A.相对较高的收益水平B.得到税收C.提高投资者的资信等级D.良好的流动性标准答案:A, C解析:相对较高的收益水平和提高投资者的资信等级是房地产置业投资的优点,但是房地产的流动性即变现性较差。3.

7、投资的特性包括(。A.投资是一种有目的的经济行为,是现在支出一定价值的经济活动。B.投资具有时间性。C.投资的目的在于得到收益。D.投资具有风险性。标准答案:A, B, C, D4.按照使用目的不同,房地产资产的物业类型可分为(A.居住物业B.商用物业C.工业物业D.特殊物业标准答案:A, B, C, D三.判断题:1.房地产投资能够得到税收方面的好处是指从事房地产投资可以减免营业税,而降低税负。(标准答案:错误解析:由于税法中规定的折旧年限比建筑物的经济寿命短得多,故其每年的折旧额比物业年收益能力的实际损失高的多,致使净经营收益(纳税所得额减少,相应减少了纳税支出。从而得到税收方面的好处。2

8、.风险是指某项活动导致损失的可能性。(标准答案:错误解析:3.投资组合理论告诉我们,把适当的投资项目组合起来,可以获得高额的投资收益。(标准答案:错误解析:通过投资组合可以使一个投资项目在一个固定的预期收益率下风险最低或是在一个可接受的风险下收益最大。而不是获得高额的投资收益。4.城市土地可分为具备开发建设条件,立即可以开始建设的熟地和必须经过土地的再开发过程才能用于建设的毛地。毛地和熟地之间的价格差异是土地再开发费用。(标准答案:错误解析:除土地开发费用外,土地开发过程中的不确定性和风险是导致毛地和熟地之间的价格差异的主要因素。5.房地产置业投资能够得到税收方面的好处是指从事房地产投资可以减

9、免营业税,而降低税负。(标准答案:错误解析:由于税法中规定的折旧年限比建筑物的自然寿命和经济寿命来说要短得多。故其每年的折旧额比物业年收益能力的实际损失高得多,致使净经营收益(纳税所得额减少,相应地减少了纳税(所得税支出。从而得到税收方面的好处6.风险是指某项活动导致损失的可能性。(标准答案:错误解析:从房地产投资的角度来说,风险可以定义为未获得预期收益可能性的大小。7.投资组合理论告诉我们,把适当的投资项目组合起来,可以获得高额的投资收益。(标准答案:错误解析:通过投资组合可以使一个投资项目在一个固定的预期收益率下使风险最低,或是在一个预设可接受的风险水平下收益最大。而不是获得高额的投资收益

10、。房地产开发经营与管理第二套模拟试题一.单选题:1.根据各地房地产收益水平,同类型的物业都存在一个适当租金售价比例,一般情况下,住宅的售价大约相当于(的租金。A .50个月B .100个月C .10个月D .10年标准答案:b解析:一般情况下大约为100个月的租金,如果售价过高,那么对出租住宅的需求就会增加。2.需求增长比供给增长快空置率继续下降,租金增长率上涨,这种状况发生在房地产市场自然周期的(A.第一阶段B.第二阶段C.第三阶段D.第四阶段标准答案:b解析:第二阶段市场供给吃紧,租金会迅速上涨。而第三阶段供求已出转折。3.按照中华人民共和国城市房地产管理法的规定,房地产交易包括房地产买卖

11、、房地产租赁和房地产抵押。这是依(划分的。A.房地产交易方式B.房地产交易顺序C.购买房地产目的D.房地产类型标准答案:a解析:这是根据交易方式划分的。二.多选题:1.房地产的(,这决定了房地产市场是地区性市场A.位置固定性B.各异性C.不可移动性D.适应性标准答案:A, C解析:房地产的不可移动性,表明其受地区性需求的依赖程度很大,这决定了房地产市场是地区性市场,位置固定性也叫不可移动性.2.影响房地产市场转变的主要社会经济力量包括:A.金融业的发展。B.信息、通讯技术水平的提高。C.生产方式和工作方式。D.自然环境的变化。标准答案:A, B, C, D解析:还包括自然环境的变化和政治制度的

12、变迁两项。3.政府宏观调控房地产市场的手段包括A.土地供应计划B.地价的杠杆作用C.诚信建设D.税收政策标准答案:A, B, D解析:宏观调控房地产市场的手段包括土地供应计划、价格、税收政策等。但不包括诚信建设。三.判断题:1.影响房地产市场发展的社会经济力量包括:社会因素、经济因素、政策因素和个别因素。标准答案:错误解析:不含个别因素。2.投资周期在第一阶段和第二阶段初期超前于市场自然周期的变化,在其他阶段则滞后于市场自然周期的变化。标准答案:错误解析:正好相反。3.存量房地产交易市场属于房地产二级市场。标准答案:错误解析:属于三级市场。房地产开发经营与管理第三套模拟试题一.单选题:1.(对

13、于选择投资方向、初步确定开发目标与方案、进行目标市场和开发产品定位等,均起着举足轻重的作用,它往往关系到一个项目的成败。A.看地B.对房地产开发项目进行财务评估C.市场研究D.土地使用权的取得标准答案:C解析:市场研究对于选择投资方向、初步确定开发目标与方案、进行目标市场和开发产品定位等,均起着举足轻重的作用2.邀请招标是非公开招标方式的一种。被邀请参加投标的承包商通常在(。A.3个以上B.5-10个之间C.5个以上D.3-10个之间标准答案:D解析:按照规定,邀请招标一般有3-10个之间。3.开标会议由(主持,邀请各投标人和当地公证机构参加。A.开发商B.招标机构C.专家D.招标管理部门标准

14、答案:A解析:开标会议由招标人即开发商主持,邀请各投标人和当地公证机构以及招标管理部门参加。二.多选题:1.编制招标工程标底按其所用的基础数据不同,可以(为基础编制。A.施工图预算B.以概算额C.扩大综合定额D.以平方米造价包干为基础编制标准答案:A, B, C,2.邀请招标方式一般适用于(A.规模较大、建设周期较长、技术复杂的开发项目建设B.只有少数承包商能够胜任的建设项目C.公开招标的结果未产生出中标单位的建设项目D.由于工期紧迫或保密的要求等原因而不宜公开招标的建设工程标准答案:B, C, D解析:还包括工程性质比较特殊、要求有专门经验的技术人员和专业技术项目。A.适用公开招标方式。3.

15、下列各项中,属于房地产开发前期工作的有(A.安排短期和长期信贷B.项目的市场分析C.初步确定目标市场、租金或售价水平D.筌订施工合同标准答案:A, C, D解析:B.属于第一阶段。三.判断题:1.发证机关在收到建设单位报送的建筑工程施工许可证申请表和所附证明文件后,对于符合条件的,应当自收到申请之日起10日内颁发施工许可证。标准答案:错误解析:15日内。2.房地产开发前期的规划管理主要体现在:开发项目的选址定点审批,核发“建设用地规划许可证”及规划设计条件,规划方案及初步设计审批以及核发“开工许可证”等方面。标准答案:错误解析:主要体现在:开发项目的选址定点审批,核发“建设用地规划许可证”及规

16、划设计条件,规划方案及初步设计审批以及核发“建筑工程规划许可证”等方面。3.决标选中中标单位意味着全部接受承包商的标书,故合同价就是中标单位的报价。标准答案:错误解析:中标后,开发商和中标单位应在约定期限内就签订合同进行磋商,双方就合同条款达成协议。房地产开发经营与管理第四套模拟试题一.单选题:1.一般来说,认知定价法所确定的价格(价值定价法所确定的价格。A.高于B.低于C.等于D.高于等于标准答案:a解析:认知价值定价法是房地产商根据购买者对物业的认知价值来制定价格的一种方法。价值定价法确定的价格即“物美价廉”。2.进度计划管理通常采用横道图和(A.资金流动计划图B.网络图C.直方图D.控制

17、图标准答案:b解析:进度计划的制定有两种方法,一种是应用传统的水平进度计划(横道图法,另一种是网络计划(网络图法。3.工程成本控制的主要对象是主要费用的(A.变动费用B.固定费用C.材料费用D.人工费用标准答案:a解析:成本控制的主要对象是主要费用中的变动费用。二.多选题:1.宣传作为促销组合因素之一,在(等方面,起着十分重要的作用。A.刺激对企业产品的需求,增加销售B.改善形象C.提高知名度D.提高产品品质标准答案:A, B, C解析:宣传不能改变产品品质2.确立施工中控制质量的具体措施,主要包括(方面A.对各项施工设备、仪器进行检查,特别是校准各种仪器仪表,保证在测量、计量方面不出现严重误

18、差。B.控制混凝土质量C.对对工程中的配套设备进行检验。D.对砌筑工程、装饰工程和水电安装工程等制定具体有效的质量检查和评定办法标准答案:A, B, D解析:不包括C3.开发项目竣工验收的工作程序一般分为(A.单项工程竣工验收B.综合验收C.单位工程验收D.单项验收标准答案:A, B解析:开发项目竣工验收的工作程序一般分为单项工程竣工验收和综合验收两阶段。三.判断题:1.双重代理可以同时向买卖双方收取佣金,佣金总额一般高于前两种代理形式(标准答案:错误解析:双重代理可以同时向买卖双方收取佣金,但佣金总额一般不能高于前两种代理形式2.判断物业代理公司过往的业绩主要是看其共代理了多少个项目或成交额

19、有多少。标准答案:错误解析:看物业代理公司过往的业绩,不是看其共代理了多少个项目或成交额有多少,而是要看其代理的成功率有多大。3.认知价值定价法是房地产商根据自己对物业的认知价值来制定价格的一种方法。标准答案:错误解析:认知价值定价法是房地产商根据购买者对物业的认知价值来制定价格的一种方法。4.如果某公司在房地产业或同类物业开发中踞龙头老大地位,实力雄厚,声望极佳,就具备了采用领导定价法的条件,使其制定的价格在同类物业中居较高的价位。标准答案:正确5.随行就市定价法是开发商最基本的定价方法。标准答案:错误解析:成本加成定价法是开发商最基本的定价方法。房地产开发经营与管理第五套模拟试题一.单选题

20、:1.下面不属于不可控制因素的调查的是(A市场需求容量调查B市场营销因素调查C竞争情况调查D消费者调查标准答案:b解析:市场营销因素调查属于可控制因素的调查.2.a确定问题和调察目标,b收集和分析信息,c制定调查计划,d报告结果,以上调查步骤顺序正确的是(Aabcd BbacdCcabd Dacbd标准答案:d解析:应明确调查的步骤。3.市场某各消费群体的支付能力下降的话,企业就会出现效益下滑的危险。这是指目标市场选择的(模式。A单一市场集中化B市场专业化C产品专业化D大量定制标准答案:b解析:这是由市场专业化是为针对满足市场某个消费群体造成的。4.某企业上期预测销售量为100万台,实际销售量

21、为110万台,企业选用平滑指数为0.8,则本期预测销售量为( 万台.A102B120C108D88标准答案:c解析:Q=0.8*110+0.2*100=108二.多选题:1.分析市场趋势,通常包括三个步骤(A宏观环境预测B行业预测C企业的销售预测D产品预测标准答案:A, B, C解析:分析市场趋势,通常包括三个步骤。首先是宏观环境预测;然后是行业预测;最后是企业的销售预测。2.下列列关于细分市场和弥隙市场描述正确的是(A细分市场通常能够吸引好几位竞争对手B弥隙市场通常能够吸引好几位竞争对手C细分市场只能吸引一个或少数几个竞争者D弥隙市场只能吸引一个或少数几个竞争者标准答案:A, D解析:要清楚

22、细分市场与弥隙市场的区别。3.按照消费者对产品两种属性的重视程度进行划分,市场细分会出现(的模式。A同质偏好B同形偏好C集群偏好D分散偏好标准答案:A, C, D解析:三种模式:同质偏好、分散偏好、集群偏好。4.一种产品差别值得开发的前提条件是满足下列标准(A优越性B固定性C可支付性D独特性标准答案:A, C, D解析:还有重要性、盈利性、先发制人、沟通性。三.判断题:1.在工程施工过程中,承包商与开发商是根本利益对立完全的双方。标准答案:错误解析:在工程施工过程中,承包商与开发商是根本利益一致的双方。2.政治环境对企业的市场营销有直接影响标准答案:错误解析:经济环境对企业的市场营销有直接影响

23、3.市场因素调查,包括产品调查、价格调查、购买力调查和促销策略调查四种类型。标准答案:错误解析:包括产品调查、价格调查、分销渠道调查和促销策略调查四种类型。4.市场调查人员开始时总是先收集二手资料,以判断问题是否部分或全部解决了,不再需要去收集成本很高的一手资料。标准答案:正确5.市场总需求是指在特定地理范围内、特定时期、特定市场营销环境的情况下,特定的消费者群体可能购买的总量。标准答案:错误解析:市场总需求是指在特定地理范围内、特定时期、特定市场营销环境、特定市场营销计划的情况下,特定的消费者群体可能购买的总量。6.市场趋势分析方法中,相关分析法是用相关分析的理论判断销售量与其它因素相关的性

24、质和强度,从而作出预测,这种方法尤其适用于中、短期预测。标准答案:错误解析:这种方法尤其适用于中、长期预测。7.市场细分依据也称为细分变量。标准答案:正确8.对于选择了目标市场的企业,实现自己企业的产品和竞争对手之间的差别化是其唯一的方法。标准答案:正确9.所谓产品的市场定位策略,就是使本企业产品具有一定的特色,适应目标市场一定的需求和爱好,塑造产品在市场环境中的良好形象。标准答案:错误解析:所谓产品的市场定位策略,就是使本企业产品具有一定的特色,适应目标市场一定的需求和爱好,塑造产品在目标消费者心目中的良好形象。房地产开发经营与管理第六套模拟试题一.单选题:1.根据消费者(的差异,市场营销学

25、将他们所购商品(包括服务分为三类,即便利品、选购品和特殊品。A、购买方式B、购买行为C、购买能力D、购买时机标准答案:B、解析:根据消费者购买行为的差异。2.居民购买住宅的行为属于(A、习惯性购买行为B、寻求多样化购买行为C、化解不协调购买行为D、复杂购买行为标准答案:D、解析:居民购买住宅的行为就属于复杂购买行为。3.分析当前城市规划及其可能的变化和土地利用、交通、基本建设投资等计划属于(A、供给分析B、需求分析C、竞争分析D、相关因素分析标准答案:A、解析:属于市场供求分析中的供给分析。4.分析项目所在市场区域内就业、人口、家庭规模与结构、家庭收入等属于(A、供给分析B、需求分析C、竞争分

26、析D、市场占有率分析标准答案:B、解析:属于市场供求分析中的需求分析。二.多选题:1.房地产产品进行功能定位的具体方法与步骤是(A、以人为本和对人的关怀B、明确目标使用者群体C、把握目标使用者的需求特征、消费偏好和可支付能力D、针对目标使用者群体设计标准答案:B、, C、, D、解析:体现以人为本和对人的关怀,是进行房地产产品功能定位应遵循的根本原则。2.企业决定应对主要竞争者的对策,可根据以下几种情况做出决定:A、竞争者的强弱B、竞争者与本企业的相似程度C、竞争者表现的好坏D、竞争者在市场中的地位标准答案:A、, B、, C、解析:主要是根据前三种情况。3.根据参与者的介入程度和品牌间的差异

27、程度,可将消费者购买行为分为(A、习惯性购买行为B、寻求多样化购买行为C、化解不协调购买行为D、复杂购买行为标准答案:A、, B、, C、, D、4.房地产市场分析的内容包括(A、宏观因素分析B、市场供求分析C、地域情况分析D、相关因素分析标准答案:A、, B、, D、解析:地域情况分析包含在宏观因素分析之内。三.判断题:1.一个企业通常可从行业和市场两个方面来识别企业的竞争者。标准答案:错误解析:通常可从产业和市场两个方面来识别企业的竞争者。2.一般小型企业适于进入投资和声誉都较低的群体,因为这类群体较易打入标准答案:正确3.在同一战略群体内存在激烈竞争,在不同战略群体之间不存在竞争标准答案

28、:错误解析:在同一战略群体内存在激烈竞争外,在不同战略群体之间也存在竞争。4.多数企业认为应以较弱的竞争者为进攻目标,因为这可以提高自己的竞争能力并且获利较大。标准答案:错误解析:以较弱的竞争者为进攻目标,可以节省时间和资源,事半功倍,但是获利较少。5.房地产产品的功能定位,是指在目标市场选择和市场定位的基础上,根据潜在的目标消费者使用需求的特征,结合房地产特定产品类型的特点,对拟提供的房地产产品应具备的基本功能作出具体规定的过程。标准答案:错误解析:对拟提供的房地产产品应具备的基本功能和辅助功能作出具体规定的过程。房地产开发经营与管理第七套模拟试题一.单选题:1.可行性研究的根本目的是(。A

29、.实现项目决策的科学化、民主化B.减少或避免投资政策的失误C.提高项目开发建设是经济、社会和环境效益D.以上都是标准答案:d解析:可行性研究的根本目的是实现项目决策的科学化、民主化,减少或避免投资决策的失误,提高项目开发建设的经济、社会和环境效益。2.初步可行性研究阶段投资估算的精度可达(。A.±5%B.±10%C.±20%D.±30%标准答案:c解析:初步可行性研究亦称“预可行性研究”。在机会研究的基础上,进一步对项目建设的可能性与潜在效益进行论证分析。初步可行性研究阶段投资估算的精度可达±20%,所需费用约占总投资的0.25%1.5%。3.

30、建设投资估算精度±10%,所需费用小型项目约占投资的1.0%3.0%,大型复杂工程约占投资的0.2%-1.0%的阶段属于( 。A.投资机会研究B.项目评估C.初步可行性研究D.详细可行性研究标准答案:d解析:详细可行性研究是开发建设项目投资决策的基础,是在分析项目技术、经济可行性后做出投资与否决策的关键步骤。这一阶段对建设投资估算的精度在±10%,所需费用,小型项目约占投资的1.03.0%,大型复杂的工程约占0.2%1.0%。二.多选题:1.房地产市场分析的方法有( 。A.数理统计方法B.定性预测C.利用图形进行分析D.定量预测标准答案:A, C解析:房地产市场分析的方法有

31、:列表分析、运用数理统计方法分析、利用图形进行分析。而定性预测和定量预测是房地产市场预测的方法。2.从市场分析角度出发,下列信息属于房地产市场信息的有( A.GNP增长率B.信贷政策C.市场吸纳率D.房地产开发成本及成本指数标准答案:A, B, C, D解析:以上信息都属于房地产市场信息。其中GNP增长率属于需求方面的信息;信贷政策属于政策、金融、税收方面的信息;市场吸纳率属于交易方面的信息;房地产开发成本及成本指数属于供给方面的信息3.可行性研究是( 的依据。A.项目投资决策B.筹集建设资金C.编制规划设计方案D.签订施工合同标准答案:A, B, C解析:可行性研究是项目投资决策、筹集建设资

32、金、编制规划设计方案、开发商与有关部门签定协议、合同的依据。这里“开发商与有关部门签定协议、合同”指的是有关供应的协议、合同,不包括施工合同。4.开发项目房地产市场分析应该注意( 方面。A.需求分析B.供给分析C.竞争分析D.市场占有率分析标准答案:A, B, C, D解析:这是房地产市场状况分析所包括的主要内容。讲义中的分析报告举例就是从这四个主要方面来进行分析的。5.房地产市场分析的步骤有( 。A.确定分析目的,确立分析目标B.宏观因素分析C.市场状况分析D.数据收集、数据处理和数据分析标准答案:A, D解析:宏观因素分析和市场状况分析是房地产市场分析的内容,而不是市场分析的步骤。三.判断

33、题:1.可行性研究是在投资决策前,对建筑项目进行全面的技术经济分析、论证的科学方法。( 标准答案:正确2.受人们对客观世界认识程度限制,可行性研究具有相当程度的不确定性,因而它只能作为投资决策的参考。( 标准答案:错误解析:本身是具有不确定性,但对不确定因素进行分析,在此基础上把握不确定性,从而作为决策的依据。3.“时间就是金钱”,可行性研究一定要速度快。(标准答案:错误解析:可行性研究关键是质量,不能只追求速度而不注重质量。4.了解影响房地产市场的宏观社会经济因素,就拟开发项目进行市场定位(服务对象、规模、档次、租金或售价水平等。(标准答案:错误解析:了解影响房地产市场的宏观社会经济因素,是

34、为了把握投资机会与方向;了解房地产市场上各类物业的供求关系和价格水平,可以对开发项目进行市场定位(服务对象、规模、档次、租金或售价水平等。房地产开发经营与管理第八套模拟试题一.单选题:1.如果一笔贷款的月利率为1%。每月计息一次,那么名义利率是(A、12%B、12.55%C、12.68%D、13.55%答案:A、解析:名义利率=1%×12=12%2.某笔贷款的年名义利率为12%,年实际利率为12.55%,则该笔贷款是按( 作为计息周期的.A、年B、半年C、季度D、月答案:C、解析:应记住常识性的东西.3.现有一套总价目11万元的住宅,八成15年按揭,按年贷款利率6%计,月还款额为(

35、A、439B、1230C、743D、928答案:C、解析:根据公式A、=P(A、/P,I,n直接求得.4.某租客5年支付的物业租金的现值为40万元,年租金增长率为5%,如果贴现率与之相等,则该租客第一年末支付的租金为( 万元.A、8.0B、8.4C、9.0D、10.0答案:B、解析:当i=s时, A、1=40*(1+5%/5=8.4二.简答题:1.某投资者以400万元购入一写字楼物业20年的使用权用于出租经营,已知该投资者的目标收益率为18%,预计未来20年内的年租金上涨率为5%,问该写字楼于第八年的净租金收入为多少时,方能满足投资者收益目标的要求?答案:81.02万元.2. 某家庭以4500

36、元/平米的价格购买了一套建筑面积为120平米的住宅,并向银行申请了相当于70%的按月等额还款的抵押贷款,已知该项抵押贷款的年限为15年,年利率为12%,按月计息,如果该家庭拟于开始还款后的第10年年初一次偿清该项贷款的余额,问此时一次偿还的金额为多少?答案:232051元.3.某家庭购买一套住宅,单价为3000元/平米,该家庭月收入6000元,其中30%可用来支付房款,银行可为其提供15年期的住房抵押抵押贷款,贷款利率为6%,抵押贷款价值比例最大为80%,问根据该家庭的支付能力最多可以购买多少平米的住宅?答案:88.88平米.4.某家庭估计在今后10年内的月收入为16000元,如果月收入的30

37、%可以用于支付住房抵押贷款的月还款,在年贷款利率为12%的情况下,该家庭有偿还能力的最大抵押贷款额是多少?(月收入发生在月初答案:337908.13元.5. 某家庭过去5年月收入2400元,每月存入银行50%准备购房,现利用该存款本利作为部分购房款,其余房款向银行申请住房抵押贷款,银行要求贷款10年还清,家庭收入现为2400元/月,预计月增0.6%,初步安排月收入的40%用于还款.问该家庭有偿还能力的住房价格应控制在多少?如市房价为2400元/平米,则所选住房建筑面积应控制在多少?(银行存款利率6%,贷款利率9%,复利按月计息答案:18505.58元. 78.54平米.房地产开发经营与管理第九

38、套模拟试题一.单选题:1.下列不属于清偿能力指标的是(A借款偿还期B利息备付率C现金回报率D偿债备付率标准答案:c解析:现金回报率属于盈利能力指标。2.关于财务内部收益率,下面说法正确的是(A内部收益率表明了项目投资所能支付的最高贷款利率。B当投资项目的现金流量具有一个内部收益率时,当i值小于IRR时,对于所有的i值, NPV都是正值;当i值大于IRR时,对于所有的i值,NPV都是负值。C公式D财务内部收益率的经济含义是在项目寿命期内项目内部未收回投资每年的净收益率。标准答案:c3.流动比率,下列说法不正确的是( A流动比率=流动资产总额/流动负债总额×100%B又称之为“银行家比率

39、”C又称之为“二对一比率”。D在国际上银行一般要求这一比率维持在100%以上标准答案:d解析:在国际上银行一般要求这一比率维持在200%以上.4.下列说法不正确的是( A利息备付率表示使用项目利润偿付利息的保障倍数。对于一般房地产投资项目,该指标值应该大于1。B偿债备付率表示可用于还本付息的资金偿还借款本息的保障倍数。对于一般房地产投资项目,该指标值应该大于1.2。C在国际上银行一般要求这一比率维持在200%以上D一般来说,对于一个开发周期为2年的商品住宅开发项目,其目标成本利润率大体应为35%一45%。标准答案:a解析:利息备付率对于一般房地产投资项目,该指标值应该大于2。二.多选题:1.开

40、发项目总投资包括( A开发产品成本B开发建设投资C经营成本D经营资金标准答案:B, D解析:开发项目总投资包括开发建设投资和经营资金2.经营成本主要包括:(。A房地产出租经营成本B开发产品成本C商品房销售成本D土地转让成本标准答案:A, C, D解析:主要包括:土地转让成本、商品房销售成本、配套设施销售成本和房地产出租经营成本。3.下列说法正确的是(A房地产项目中两税一费指营业税、城市建设维护税和教育费附加B营业税税额=应纳税销售(出租收入×税率C城市建设维护税额=应纳税销售(出租收入×税率D营业税的税率为3%标准答案:A, B解析:城市建设维护税为营业税税额的7%和3%。

41、营业税的税率为5%。4.对置业投资来说,房地产投资的经济效果主要表现为(租金、股权增加等方面。A销售收入B物业增值C减少纳税D股权增加标准答案:B, C, D解析:对置业投资来说,房地产投资的经济效果主要表现为租金、物业增值、减少纳税、股权增加等四个方面。5.下面属于考察项目单位投资盈利能力的静态指标的是( A成本利润率B投资利润率C资本金利润率D资本金净利润率标准答案:B, C, D解析:成本利润率是开发经营期的利润率,不是年利润率.三.判断题:1.A=Pi+Pi/(1+in-1中的Pi就是投资者投入资本P后所获得的投资回报,此时投资回报率为i/P,而Pi/(1+in-1就是投资者的投资回收

42、.标准答案:错误解析:此时投资回报率为i.2.房地产投资分析中所讨论的投资是广义的,是指人们在房地产开发或投资活动中,为实现某种预定的开发、经营目标而预先垫支的资金。标准答案:错误解析:房地产投资分析中所讨论的投资是狭义的。3.销售成本是指生产成本加上销售费用。标准答案:正确解析:生产成本加上相应的销售费用称为产品的销售成本4.开发项目经营收入中自营收入=营业额一营业成本。标准答案:错误解析:自营收入=营业额一营业成本一自营中的商业经营风险回报。5.城镇土地使用税和房产税可以在企业所得税前列支。标准答案:正确解析:城镇土地使用税和房产税在企业所得税前列支。6.置业投资无准备期和建造期所以计算期

43、即经营期标准答案:错误解析:置业投资计算期为经营准备期和经营期。7.财务净现值公式中(CI-COt(1+ic-t是项目在t年的净现金流量。标准答案:错误解析:(CI-COt是项目在t年的净现金流量8.成本利润率是开发经营期的利润率,不是年利润率但成本利润率除以开发经营期的年数,即等于年成本利润率标准答案:错误解析:成本利润率是开发经营期的利润率,不是年利润率。成本利润率除以开发经营期的年数,也不等于年成本利润率。房地产开发经营与管理第十套模拟试题一.计算题:1.某投资者以5000万元购人某收费路段25年的经营使用权,期望投资收益率为16%,运营费用及税费为经营收入的15%,估计该路段现年通过车

44、辆48万辆,今后逐年增加5%,问每辆车平均收费多少可以达到投资者期望的投资收益目标?2. 某投资者以1600万元购人一层商业店铺用于出租,购楼款分期支付,第一、第二和第三年分别支付30%、40%和30%。店铺第二年便可出租,预计当年毛租金收入180万元,经营费用50万元,随着商业店铺周围环境的改善和经营水平的提高,毛租金收入年均提高15%,经营费用年均下降3%。店铺持有20 年,期末转售收入300万元,试确定该项目的财务内部收益率(假定投资发生在年初,租金收入、经营费用发生在年末。3. 某商业房地产项目总占地面积42000,规划建设用地面积为40000,总建筑面积297000。已知楼面地价28

45、0元/,建造成本为964元/,专业人员费用为建造成本的8%,管理费用为土地成本、建造成本及专业人员费用之和的6%,贷款利率为15%,销售费用、销售税费分g,j为总销售收入的3.5%、5.48%;项目的平均售价为3040元/,可销售面积比例为95%;项目开发周期为3年,购买土地使用权后即开工建设,工期2.5年;地价款在开发初期一次性投入,建造成本、专业人员费用和管理费用在建设期内均匀投入,问开发商成本利润率是多少?4. 某开发商通过出让方式以1000元/的楼面地价购买了一块尚未进行拆迁安置补偿的写字楼用地50年的土地使用权,预计尚须投入的拆迁安置补偿和其他土地开发费用为2000万元。已知该地块的

46、规划建面积为10000,建造成本为2500元/,专业人员费用为建造成本的12%,电贴费和用电权费等其他费用为400元/,管理费用为建造成本、专业人员费用及其他费用之和的5%,销售费用和销售税金分别为总销售收入的2.5%和6%。如果该项目的开发周期为36个月,建设周期为24个月,地价款于开发活动的起始点一次投入,拆迁安置补偿及其他土地开发费用在建设过程开始前均匀投人,建造成本,专业人员费用、其他费用和管理费用在建设期内均匀投入,贷款年利率为9%,写字楼建成后的销售价格为9600元/,试求该项目的开发商成本利润率。5. 某投资者以1800万元的价格购买了一写字楼物业,该写字楼的可出租面积为1000

47、0,购买后立即可以出租。已知第15年的月租金水平为70元/、出租率为70%,第6 10年的月租金水平为80元/、出租率为75%,第11年停止出租,装修后将物业转售。已知整个运营期间的经营成本为租金收入的35%,投资者目标收益率为18%,置业投资、装修投资及净转售收入发生的时间和数量如下表所示。试计算该投资项目的净现金流量、财务净现值和财务内部收益率,并判断该投资项目的经济可行性(设置业投资发生在年初;其他收支均发生在年末。二.简答题:1. 某开发商获得某项目用地4200,规划建设用地面积4000,总容积率6.5,地上建筑容积率5.0。项目开发周期2.5年,购买土地使用权后半年开始建设,工期1.

48、5年,购买土地使用权费用7200万元,建造成本4000元/,专业人员费用为建造成本的10%,管理费用为土地成本、建造成本和专业人员费用的5%,贷款利率12%,按季计息,融资费用为贷款利息的10%。项目可出租面积系数0.85,预计建成后前两年年租金2100元/以后逐年提高6%,运营成本占租金收入的12%,空置率10%,当前房地产投资收益率为15%,土地使用权50年,问该项目成本利润率是多少?房地产开发经营与管理第十一套模拟试题一.多选题:1.对于房地产开发项目而言,涉及的主要不确定性因素有(。A土地费用B建安工程费用C贷款利息D开发期与租售期标准答案:A, B, D解析:应为贷款利率,与贷款利息

49、是两个概念。2.由于施工工期延长,开发商要(。A.使项目的规模、布局发生变化B.承担更多的贷款利息C.会增加房地产开发项目的融资成本D.还要承担总费用上涨的风险标准答案:B, D解析:由于施工工期延长,开发商一方面要承担更多的贷款利息,另一方面还要承担总费用上涨的风险。3.对于房地产置业投资项目,影响其投资经济效果的主要不确定性因素包括(等。A.权益投资比率B.有效面积系数C.开发期和租售期D.贷款利率标准答案:A, B, D解析:开发期和租售期为投资项目的不确定性因素。4.房地产项目不确定性分析的方法,主要包括(。A.财务评价分析B.敏感性分析C.临界点分析D.概率分析标准答案:B, C,

50、D解析:房地产项目不确定性分析的方法,主要包括敏感性分析、临界点分析和概率分析。5.盈亏平衡分析的基本方法是建立(之间的函数关系,通过对这两个函数及其图形的分析,找出平衡点。A.销售收入与成本B.销售收入与费用C.成本与产量D.销售收入与销量标准答案:C, D解析:盈亏平衡分析的基本方法是建立成本与产量、销售收入与销量之间的函数关系二.判断题:1.如果承包合同是一种固定总价合同,则建安工程费用的变动风险由承包商负担,对开发商基本无影响。标准答案:正确解析:2.中低价位的商品住宅和经济适用房项目,其销售周期就远远低于高档商品住宅项目;商用房地产开发项目的租售周期,就远远小于住宅项目。标准答案:错

51、误解析:商用房地产开发项目的租售周期,就远远大于住宅项目。3.权益投资比例指投资者所投入的权益资本或资本金占借贷资本总额的比例。标准答案:错误解析:权益投资比例指投资者所投入的权益资本或资本金占初始资本投资总额的比例。4.通常情况下,当长期抵押贷款利率较低、资金可获得性较好时,风险承受能力较强的投资者喜欢选用较高的权益投资比率。标准答案:错误解析:通常情况下,当长期抵押贷款利率较低、资金可获得性较好时,风险承受能力较强的投资者喜欢选用较低的权益投资比率。5.空置率提高,会导致有效毛租金收入减少;空置率降低,会使有效毛租金收入提高。标准答案:正确6.最低租售价格与预测租售价格之间差距越大,说明房

52、地产项目抗市场风险的能力越强。标准答案:正确7.最高运营费用比率越低,说明投资项目抵抗风险的能力越强。标准答案:错误解析:最高运营费用比率越高,说明投资项目抵抗风险的能力越强。8.房地产项目的盈亏平衡分析,有最低点分析和最高点分析两种,两者的主要差异在于平衡点的设置。标准答案:错误解析:房地产项目的盈亏平衡分析,有临界点分析和保本点分析两种,两者的主要差异在于平衡点的设置。房地产开发经营与管理第十二套模拟试题一.单选题:1.确定用于敏感性分析的经济评价指标。通常采用的指标为( A.投资回收期B.内部收益率C.财务净现值D.开发商利润标准答案:b解析:确定用于敏感性分析的经济评价指标。通常采用的

53、指标为内部收益率。2.下列方法中,不属于风险辨识方法的是(A.专家调查法B.蒙特卡洛法C.幕景分析法D.故障树分析法标准答案:b解析:蒙特卡洛法为风险估计与评价的方法。二.多选题:1.房地产项目敏感性分析主要包括以下步骤(。A.确定用于敏感性分析的经济评价指标。B.确定不确定性因素可能的变动范围。C.计算不确定性因素变动时,评价指标的相应变动值。D.通过评价指标的变动情况,找出较为敏感的不确定性因素,作出进一步的分析。标准答案:A, B, C, D解析:包括以上四个步骤。2.敏感性分析的“三项预测值”法对房地产开发项目中所涉及的变动因素,分别给出三个预测值,即(A.最乐观预测值B.最悲观预测值

54、C.最可能预测值D.最客观的预测值标准答案:A, B, C解析:三项预测值即最乐观预测值、最悲观预测值、最可能预测值3.对一个房地产项目进行风险分析的过程,可以分为(阶段。A.风险预测B.风险辩识C.风险估计D.风险评价标准答案:B, C, D解析:对一个房地产项目进行风险分析的过程,可以分为三个阶段:风险辩识、风险估计、风险评价。4.风险估计与评价常用方法主要有(A.调查和专家打分法B.解析方法C.蒙特卡洛法D.幕景分析法标准答案:A, B, C解析:解析法和蒙特卡洛模拟法,是风险分析主要有两种方法。还包括调查和专家打分法。5.概率分析的一般步骤为(A.列出需要进行概率分析的不确定性因素;B.选择概率分析使用的经济评价指标;C.分析确定每个不确定性因素发生的概率;D.计算在规定的概率条件下经济评价指标的累计概率,并确定临界点发生的概率。标准答案:A, B, C, D解析:三.判断题:1.多因素敏感性分析是分析两个或两个以上的不确定性因素同时发生变化,相互影响时,对项目经济评价指标的影响。标准答案:错误解析:多因素敏感性分析须假定同时变动的几个因素是相互独立的。2.蒙特卡洛风险分析法的要点是需要准确估计各因素的变化范围以及各因素变化的概率,这是保证分析结果准确的前提标准答案:正确解析:3.在房地产项目经济评价中,确定各因素