WG-04房屋完损等级的评定

1、WG-04 房屋完损等级的评定评定房屋完损等级是按照统一的标准、统一的评定方法，对现有整幢房屋进行综合性的完好或损坏的等级评定。这项工作专业技术性强，既有目观检测，也有定量、定性的分析。根据城乡建设环境保护部 1985 年制定颁布的房屋完损等级评定标准 ，并结 合我公司实际情况，制定对楼宇质量进行评定的标准。一、房屋完损标准的划分和等级分类。1 、房屋完损标准的划分各类房屋完损标准是根据房屋的结构、装修、设备三个组成部分的各个项目的完好或损坏程度来划分的。房屋完损标准共分成四个标准，即完好标准、基本完好标准、一般损坏标准和严重损坏标准。房屋的结构组成部分分为：基础、承重构件、承重墙、屋面和楼地

2、面；装修组成部分分为：门窗、外抹灰、内抹灰、顶棚和细木装修；设备组成部分分为：水卫、电照、暖气及特种设备（如消防栓、避雷针装置、电梯等） 。2、房屋完损等级的分类根据各类房屋的结构、装修和设备等组成部分的完好、损坏程度，房屋的完损状况即房屋完损等级分成以下五类：（ 1 ） 完好房。 是指房屋的结构构件完好， 装修和设备完好、 齐全完整， 管道畅通，现状良好，使用正常。或虽个别分项有轻微损坏，但一般经过小修就能修复的。（ 2 ）基本完好房。是指房屋结构基本完好，少量构部件有损坏，装修基本完好，油漆缺乏保养，设备、管道现状良好，能正常使用，经过一般性的维修能修复的。（ 3 ）一般损坏房。是指房屋结

3、构一般性损坏，部分构部件有损坏或变形，屋面局部漏雨，装修局部有破损，油漆老化，设备管道不够畅通，水卫、电照的管线、器具和零件有部分老化、损坏或残缺，需要进行中修或局部大修更换部件。（ 4 ）严重损坏房。是指房屋年久失修，结构有明显变形或损坏，屋顶严重漏雨，装修严重变形、破损、油漆老化见底，设备陈旧不齐全，管道严重堵塞，水卫、电照的管线、器具和零件残缺及严重损坏，需进行大修或翻修、改建。（ 5 ）危险房。是指承重构件已属危险构件，结构丧失稳定和承载能力，随时有倒塌可能，不能确保住户安全的房屋。二、房屋完好率，危险率的计算计算房屋完损等级，一律以建筑面积（m2）为计算单位，评定时以幢为评定单位。房

4、屋完好率是指：完好房屋的建筑面积与基本完好房屋建筑面积之和，占总的 房屋建筑面积的百分比。即：完好房建筑面积+基本完好房建筑面积房屋完好率=X100 %总的房屋建筑面积房屋经过大、中修竣工验收后，应重新评定调整房屋完好率（但是零星小修后的房 屋不能调整房屋完好率）。正在大修理中的房屋可暂按大修前的房屋评定，但竣工后 应重新评定；新接管的新建房屋，同样应评定完好率。危房率：是指整幢危险房屋的建筑面积占总的房屋建筑面积的百分比。即：整幢危险房屋的建筑面积危房率:X100%总的房屋建筑面积三、房屋的各类算损标准房屋的各类完损标准是指房屋的结构、装修、设备等各组成部分的各项目的完 好或损坏程度的标准。

5、房屋各组成部分的各项目的完损程度是评定房屋完损等级的 基础。评定各分项完损程度的确切与否，就会影响到房屋完损等级的正确评定。房 屋完损等级标志着房屋的质量，所以要认真细致的进行各分项完损程度的评定。1、完好标准完好标准是指房屋的结构构件完好，装修完好、完整，设备完好，齐全，管道 畅通，现状良好，使用正常。或虽个别分项有轻微损坏，一般经过小修就能修复的。（1）结构部分：地基基础：地基有足够的承重能力，挖孔桩、预制钢筋碎管桩、灌注桩、预制碎桩、钢筋碎等各类基础，使用正常。或虽个别分项有轻微损坏，一般经过小修就能修复的。承重结构：A、钢筋碎的梁、柱、墙、板、球（弧）形屋面等无倾斜、变形和非收缩性的裂

6、缝，无碎剥落、碳化和钢筋露筋等损坏。B、承重砖墙（柱）、砌体无裂缝、倾斜、弓凸、风化等损坏;C、钢屋架平直稳定不变形，各部件节点焊接完好，支撑部件完好不变形，表面无锈蚀。非承重墙A、钢筋碎墙板无损坏、裂缝，不渗漏；B、砖墙（砌块）平直完好，无风化破损、倾斜、弓凸等。屋面：不渗漏。各种屋面基层牢固、平整、完好、积尘甚少，屋面排水畅通。屋面的隔热保温层、防水层完好无损。刚性防水层和块体防水层完好平整，有足够的抗渗能力，无裂缝、起砂,分格缝填嵌严密，粘结牢固无损；卷材防水层粘结牢固，无空鼓脱壳、破损。楼地面A 、整体水泥面层平整坚固，无空鼓起壳、裂缝、起砂等损坏；B、木地板平整坚固、稳定、表面稍有磨

7、损或轻微稀缝，无腐朽等损坏；C、碎、缸砖、瓷砖、马赛克、花岗岩等块料面层平整无裂缝、残缺、掉角等损 坏。（ 2 ）装修部分： 门窗：完整无损，开关灵活，玻璃、五金齐全、油漆完好有光泽，个别铝合金、钢制门窗有轻度锈蚀和开关稍有碰轧。外墙马赛克、瓷片、大理石、外抹灰层：完整，粘结牢固，无空壳、剥落、裂缝的破损（收缩性的风裂缝除外） ；玻璃幕墙：完整、粘结牢固、无裂缝和破损。内墙瓷片、大理石、内抹灰：完整、无破损、空鼓和裂缝（收缩性的风裂缝 除外） 。顶棚：灰板条、各种装饰板、隔间板、钙塑板、木板、铝合金板等顶棚吊筋牢固，面层完整无破损、变形、下垂、腐朽、脱落，油漆完好。细木装修：护墙板、窗帘盒、贴

8、脸板、挂镜线、木扶手及木栏杆等完整牢固, 油漆完好。（ 3 ）设备部分好、齐全、现状良好、使用正常：水卫：上下水管道畅通，无锈蚀，各种卫生器具完好，零件齐全无损，个别 稍有轻微渗漏；电照：电器设备、线路及各种照明装置完好、牢固、绝缘良好；空调：空调设备、管道畅通完好、无堵、滴现象，使用正常；特种设备：如电梯、避雷装置、对讲、电视监控、防盗设施、发电机、水泵、 室内消防等设施设备等使用正常。2 、基本完好标准基本完好标准是指房屋结构基本完好，少量构部件有轻微损坏，屋面局部渗漏但不严重；装修基本完好，稍有损坏，油漆失色，设备管道现状基本良好，能正常使用。（ 1 ）结构部分：地基基础：地基有承载能力

9、；基础符合设计强度的要求，稍有超过允许范围 的不均匀沉降，个别承重结构呈细裂缝，但已稳定，无继续发展的趋势。承重结构：A、钢筋碎的梁、柱、墙、板、球（孤）形屋面等个别有轻微变形，细小裂缝, 砼有轻度剥落、碳化和露筋。B、钢屋架平直稳定不变形，各部件节点焊接完好，支撑部件完好不变形，表面 稍有锈蚀。C、承重砖墙（柱）、砌块等砌体有少量细裂缝。非承重墙：有少量损坏，但基本牢固。A、钢筋碎墙板稍有裂缝，局部稍有渗漏；B、砖墙（砌块）表面稍有风化、细裂缝，勒脚有侵蚀。屋面：局部有渗漏。积尘较多，屋面排水基本畅通。屋面的隔热保温层、防水层稍有破损；刚性防水层稍有龟裂、起砂、分格缝嵌缝老化，稍有开裂；块体

10、防水层稍有脱壳、裂缝；冷膏、油膏等防水层稍有老化和封口脱开；卷材防水层稍有老化、气泡、空鼓、翘边和封口脱开等。楼地面A 、 整体水泥面层稍有磨损和稀缝，空鼓、起砂；B 、木地板表面稍有磨损或轻微稀缝，有轻度颤动；C、块料面层磨损起砂、稍有裂缝、空鼓、缺损。（ 2 ）装修部分：门窗：有少量变形，开关不灵，玻璃少量松动、破碎、残缺、五金、纱窗少 量缺残；油漆稍有起皮剥落，少量铝合金、钢制门窗有锈蚀。外墙马赛克、瓷片、大理石、外抹灰层：稍有空鼓、剥落、勾缝砂少量酥松 脱落。内墙瓷片、大理石、内抹灰：稍有空鼓、裂缝、剥落。顶棚：灰板条、各种装饰板、隔间板、钙塑板、木板、铝合金板等顶棚吊筋 无明显变形下

11、垂，抹灰稍有裂缝，其它面层稍有脱钉、翘角、松动、压条有松动脱落，油漆失光。细木装修：护墙板、窗帘盒、贴脸板、挂镜线、木扶手及木栏杆等基本完整 牢固，稍有松动，残缺、油漆失光。（ 3 ）设备部分：水卫：上下水管道基本畅通，各种卫生器具基本完好，个别零部件损坏残缺。电照：电器设备、线路及各种照明装置基本完好，无漏电现象，个别零件损 坏。空调：空调设备、管道基本畅通，稍有锈蚀、滴水现象，个别零件损坏，基 本上能正常使用。特种设备：如电梯、避雷装置、对讲、电视监控、防盗设施发电机、水泵、室内消防等设备设施，现状基本良好，能正常使用。3、一般损害标准一般损害标准是指房屋结构一般性损坏，部分构部件有损坏或

12、变形，屋面局部漏雨；装修局部有破损，油漆老化；设备管道不够畅通，水卫、电照器具、零件有部分老化、损坏或残缺。（ 1 ）结构部分：地基基础：地基承重力不足，基础局部强度不足，有超过允许范围的不均匀 沉降，对上部结构有变形、裂缝等影响。承重结构：有较多损坏，强度已有所减弱。A 、 钢筋砼的梁、柱、 墙、 板等局部变形、 裂缝、 裂缝值稍超过设计规范的规定，砼剥落面积占全面积的10 以内， 有露筋锈蚀。 钢筋砼球 （孤）形屋面有剥落露筋，钢筋有锈蚀。B 、承重砖墙（柱）、砌块等有部分裂缝、倾斜、弓凸、风化、腐蚀和灰缝勾缝酥松剥落损坏。非承重墙：有较多损坏，强度减弱。A、钢筋碎墙板的边、角有裂缝，有渗

13、漏，间隔墙面层部损坏。B 、 砖墙（砌砖）有裂缝、弓凸、倾斜、风化、腐蚀、灰缝勾缝有剥落酥松，勒脚有部分侵蚀剥落。屋面：局部漏雨，积尘较多，水泥砂浆基层局部裂缝，空鼓；屋面高低不平， 排水不畅通，设施锈蚀、断裂。屋面的隔热层、保温层、有较多损坏；刚性水层面层部分有裂缝、起壳；块体防水层部分有松动、裂缝、风化；卷材防水层部分有气泡、老化、空鼓、翘边和封口脱开；冷膏、油膏等防水层部分有龟裂、起绉、封口脱开。楼地面A、整体水泥面层部分有裂缝、空鼓、剥落、严重起砂；B、木地板部分有磨损、蛀蚀、翘裂、松动和稀缝，局部变形，有颤动；C、块料面层磨损、部分破损、裂缝、脱落、高低不平。（ 2 ）装修部分：门窗

14、：有部分翘裂，桦头松动，木质腐朽，开关不灵；铝合金、钢制门窗变 形、锈蚀；玻璃、五金、纱窗部分残缺，油漆老化起皮剥落。外墙马赛克、瓷片、大理石、外抹灰层：部分有空鼓、裂缝、风化、剥落，勾缝砂浆部分酥松脱落，嵌缝条部分脱落。内墙瓷片、大理石、内抹灰：部分有空鼓、裂缝、剥落。顶棚：灰板条、各种装饰板、隔间板、钙塑板、木板、铝合金板等顶棚吊筋 有明显变形下垂，抹灰局部有裂缝，面层局部有脱钉、翘角、松动，部分压条脱落，油漆老化。细木装修，护墙板、窗帘盒、贴脸板、挂镜线、木扶手及木栏杆等部分腐朽、 蛀蚀、破裂、松动，油漆老化。（ 3 ）设备部分：水卫：上下水管道不够畅通，管道内有较多积垢、锈蚀，个别滴漏

15、；卫生器 具零部件损坏、残缺。电照：电器设备陈旧、电线部分老化，绝缘性能较差，少量照明装置有损坏、 残缺。空调：部分设备、管道锈蚀严重，零部件损坏，有滴、跑现象，供风不正常。特种设备：如电梯、避雷装置、对讲、电视监控、防盗设施、发电机、水泵、 室内消防等设备设施，部分损坏、残缺、失效，不能正常使用。4、严重损坏标准严重损坏标准是指房屋结构明显变形、损坏，屋面严重漏雨；严重破损、残缺，油漆老化风底；设备陈旧，管道严重堵塞，卫生器具、零件严重残缺损坏，不能正常使用。结构部分地基基础：地基承载力不足，有较明显滑动；基础强度不足，不明显的不均 匀沉降或有压碎、折断、腐蚀等损坏，仍有发展趋势，对上部结构

16、有明显影响。承重结构：有较多损坏，强度已有所减弱。A、钢筋碎的梁、柱、墙、板等有明显下垂变形、裂缝，碎剥落和露筋锈蚀严 重，下垂变形，裂缝值超过设计规定的规定，砼剥落面积占全面积的 10 以上。钢 筋砼球（弧）形怀面有倾斜或变形，砼严重腐蚀剥落、露筋锈蚀。B、钢屋架明显倾斜或变形，部分支撑弯曲松脱，锈蚀严重；C、承重砖墙（柱）、砌块的砌体强度和稳定性严重不足，有严重裂缝、倾斜、 弓凸、风化、腐蚀和抹灰层大片脱落。非承重墙：有严重损坏，强度不足。A、钢筋碎墙板的边、角有严重裂缝、变形，严重漏水，面层严重破损。B、砖墙（砌块）有严重裂缝、弓凸、倾斜、风化、腐蚀，抹灰层大片脱落， 勒脚严重侵蚀。屋面

17、：严重漏雨，积尘甚多，水泥砂浆基层严重裂缝、空鼓、风化；屋面高 低不平，排水设施严重锈蚀、断裂、残缺不全。屋面的隔热层、保温层严重破损；刚性防水层严重开裂、起壳、起砂；嵌缝料断裂脱落。块料防水层严重松动、裂缝、腐蚀、破损。冷膏、油膏等防水层普遍老化、纤维玻璃布露出，封口严重脱开。卷材防水层普遍老化、裂缝、翘边、封口脱开，沥青流淌。楼地面A、整体水泥面层严重起砂、剥落，裂缝、沉陷、空鼓；B、木地板严重磨损、蛀蚀、翘裂、松动和稀缝，变形和颤动；C、块料面层严重松动、脱落、下沉、高低不平、破碎、残缺不全；（ 2 ）装修部分：门窗：木质腐朽，开关普遍不灵，桦头松动翘裂；铝合金、钢制门窗严重变 形锈蚀；

18、玻璃、五金、纱窗残缺，油漆老化剥落风底。外墙马赛克、瓷片、大理石、外抹灰层：严重空鼓、裂缝、风化、剥落，墙 面渗水，勾缝砂浆严重酥松脱落，嵌缝条普遍脱落。内墙瓷片、大理石、内抹灰：严重空鼓、裂缝、剥落。顶棚：灰板条、各种装饰板、隔间板、钙塑板、木板、铝合金板等顶棚吊筋 严重变形下垂，龙骨弯曲翘裂、腐朽、蛀蚀、面层严重破损，压条脱落，油漆见底。细木装修：护墙板、窗帘盒、贴脸板、挂镜线、木扶手及木栏杆等木质腐朽、 蛀蚀、破裂、松动，油漆见底。（ 3 ）设备部分：（ 水卫：上下水管道严重堵塞、锈蚀、漏水；卫生器具零部件严重损坏、残缺。（ 电气照明：设备陈旧残缺，电线普遍老化、凌乱，照明装置残缺不齐，

19、绝缘不符合安全用电要求。空调：部分设备、管道锈蚀严重，零部件损坏，残缺不齐，滴、跑现象严重, 已无法使用。特种设备：电梯、避雷装置、对讲、电视监控、防盗设施、发电机、水泵、室内消防等设施严重损坏、残缺、失效，已无法使用。5、评定完损等级标准注意事项（ 1 ）在评定时遇到断面明显不足的构件，必要时应经测试才能确定完损或危险 程度。（ 2 ）在评定分项完损程度时，遇到一个分项内有几种损坏内容，以严重的某一内容为准来评定该项完损程度。（ 3 ）在评定分项完损程度时，除结构组成部分的各项外，其余组成部分的各项可以数量最多的部件的完损程度为准来评定该项的完损程度。（ 4 ）对于房屋组成部分中未列出的分项

20、如阳台、楼梯、烟囱、壁橱等，在评定完损程度时，要分别列入房屋的组成部分中去评定。至于并于哪一个分项，可自己确定。如烟囱可归入屋面。四、房屋完损等级评定方法房屋的完好等级，标志了房屋质量的好坏，它是根据房屋各个组成部分的完损程度来综合评定。房屋完损等级的评定分为完好房屋、基本完好房屋、一般损坏房屋、严重损坏房屋和危险房屋等五类。（一）钢筋混凝土结构房屋评定完损等级方法分为以下四种情况：1 、房屋的结构、装修、设备等组成部分各项完损程度符合同一个完损标准，则该房屋的完损等级就是该分项所评定的完损等级。2 、房屋的结构部分各项完损程度符合同一个完损标准，但装修、设备部分中有一、两项完损程度下降一个等

21、级完损标准，其余各项仍和结构部分符合同一个完损标准，则该房室的完损等级应按结构部分的完损等级来确定。3 、 房屋的结构部分各项完损程度符合同一个完损标准， 但结构部分中的非承重墙或楼地面分项完损程度下降一个等级；装修或设备部分中也有一项完损程度下降一个等级，其余各项仍同结构部分符合一个等级的完损标准，则该房屋的完损等级可按结构部分的完损等级来确定。4、房屋结构部分中的地基基础、承重构件、屋面等级的完损程度符合严重损坏标准，其余各分项完损程度均符合一般损坏标准，则房屋完损等级应评为严重损坏房屋。其余以此类推。（二）评定房屋等级注意事项1 、评定房屋完损等级时应根据房屋的结构、装修、设备等组成部分

22、的各项完损程度，对整幢房屋的完损程度进行综合评定。 （表格见结构部分完损等级评定表装修部分完损等级评定表 、 设备部分完损等级评定表 ）2 、在评定房屋完损等级时，要以房屋的实际完损程度为依据，严格按建设部颁布的房屋完损等级评定标准中规定的方法进行，不能以建筑年代来代替来划分评定，也不能以房屋的原设计标准的高低来代替评定房屋完损等级。3 、评定房屋完损等级时，特别要认真对待结构部分完损程度的评定，这是因为其中地基基础、承重结构、屋面等项的完损程度，是决定该房屋的完损等级的主要条件，若地基基础、承重结构、屋面等三项的完损程度不在同一个完损标准时，则以最低的完损标准来评定。4、评定房屋结构部分等级

23、时，若超过规定允许的下降分项的范围，则整栋房屋完损等级可下降一个等级，但不能下降到危险标准屋的等级。5 、评定严重损坏房屋时，结构、装修、设备等各分项的完损程度，不能下降到危险房屋的等级。6 、在遇到对重要房屋评定完损等级时，必要时应对地基基础、承重结构进行复核或试测后才能确定完损程度。7 、正在大修理中的房屋按大修前房屋评定。五、评定房屋完损等级的基本做法房屋完损等级的评定可分定期和不定期两类。定期评定房屋完损等级，一般每隔1 - 3年（我公司规定为3年）对所管的房屋进行一次全面逐幢完损等级的评定,这种评定可以全面、详细的掌握房屋的完损等级情况。不定期评定，分为以下几种情况：1 、根据气候特

24、征，如雨季、台讯、暴风雪、山洪等，应对危险房屋、严重损坏房屋和一般损坏房屋等进行检查评定完损等级。2 、房屋经过中修、大修、翻建竣工验收以后，应重新进行评定完损等级。3 、接管新建房屋后，要进行评定完损等级。进行评定房屋完损等级，其基本做法大致可以分为组织准备，实施查勘，统计汇总等三个阶段。1 、组织准备阶段这一阶段的重点是制定评定工作计划， 建立评定组织，组织评定人员进行培训，搞好试点。（ 1 ）组织准备：公司成立房屋质量评定领导小组，对评定工作进行全面组织和领导，这个评定小组要有公司分管领导，分公司、技术等部门的人员参加。各基层物业分公司应成立评定小组。小组成员一般由5 -6人组成，即有经

25、验的分公司负责人1 人，水工 1 人，电工 1 人，泥工 1 人，木工 1 人，电梯工1 人。（ 2 ）培训、试点：组织评定人员进行业务培训、培训方法要采取理论与实践相结合的方法，把课堂听讲与现场实际相结合起来。还可以把培训和试点结合起来。通过培训以达到理解标准，掌握方法，保证质量的目的。通过学习了解评定房屋质量的目的意义，明确任务范围、掌握评定的方法；其次要学习物业管理的有关政策、业务知识以及如何鉴定等基本常识、统计要求。另外评定工作的纪律也是培训学习的必要内容。试评时一定要按照标准逐项对照确定。通过试评必须达到二个基本目的：一是要达到统一方法、统一口径、统一目光（目测程度）以起样板示范作用

26、；二是要摸索出一套评定房屋完损等级的工作规律，以取得经验，加以推广。（ 3 ）物质准备：要根据评定工作的要求做好必要的物质准备，包括查勘工具，评定的各种统计表格 。查勘工具可备线陲、直尺、榔头、螺丝刀、试电笔及有关检查设备的仪器、仪表。还有必要的书写用具及安全器具。各项准备工作要尽量做得细一点。物业管理公司要求对各分公司的评定工作准备认真检查落实，避免临阵忙乱，影响工作。还要建立各级评定人员的各项工作责任制，以保证评定工作的质量。（ 、实施查勘阶段在充分做好各项准备工作以后，可进入实施查勘阶段。在这一阶段评定领导小组要帮助和指导各分公司做好评定查勘的各项工作，及时掌握情况抓质量、抓进度、总结经

27、验，发现问题要及时解决。（ 1 ）分工明确，职责分清：各分公司的评定小组人员分工明确，各司其职。如：泥工负责评定地基基础、钢筋砌体等承重结构、非承重结构、屋面、楼地面、内外饰面等项的完损程度。木工负责评定非承重墙、木地面、门窗、顶棚、细木装修等项的完损程度。水工及电工负责水卫、电照、空调和特种设备（电梯除外，电梯由电梯工负责评定）等。分公司负责人是评定小组的负责人，也是评定工作的技术质量负责人，主要负责安排查勘评定任务，技术指导，质量监察，上下联系；负责评定房屋完损等级，解决评定过程中遇到的疑难问题；保管评定中的资料和表格。（ 2 ）评定顺序：为了使工作有秩序地进行，提高工作效率，保证评定工作

28、质量，应按以下顺序进行：在室内先填写好房屋分幢完损等级评定表中的有关资料，如房屋名称、结构 类别、建筑面积、现在用途等项。在填写好房屋分幢完损等级评定表中的有关资料以后，实地进行逐幢评定。在评定等级确定并填好表后，评定小组负责人要签注姓名和日期。房屋分幢完损等级评定工作结束后，经复核抽查无误，符合质量要求后，方 可进行房屋完损等级汇总和统计汇总工作。（ 3 ）评定方法：评定小组先将填好的房屋分幢完损等级评定表带到实地，经核对房屋的名称、幢号后，泥工、木工、水工、电工、电梯工按各自分工进行评定，其方法如下：查： 查看是评定的主要方法，查看时应先查外后查里，先查下后查上。泥工先沿着房屋外形查看一遍

29、， 熟悉情况， 接着查看外承重墙 （柱） 、 非承重墙、 外饰面等项的完损程度，然后进入屋内，按照先查下后查上的原则顺序，查内承重墙（柱） ，钢筋砼的梁、柱、板、楼地面、非承重墙、内饰面等项的完损程度，再查看屋（楼）面渗漏水迹情况和上屋面查看完损程度，若遇墙体、柱有倾斜、弓凸等损坏，可以用线陲吊测倾斜、弓凸值，以便进一步确定损坏程度。若遇承重结构有裂缝、风饰面有破损，还可以用尺量测裂缝宽度或饰面破损面积，以进一步确定其完损程度。木工先查看外门窗的完损程度，然后进入屋内，按照先查下后查上的原则顺序，查看非承重墙、木地面、顶棚、细木装修等项的完损程度。查看时可以用螺丝刀探凿腐朽的深度。对遇到顶棚和

30、经常受雨水侵入的部位，一定要详细查看，顶棚一定要钻进去查看。水、电工及电梯工对设备部分的完损评定，也应按照先下后上的顺序逐间逐层检查，必要时带检查测试仪器来测定设备和性能好坏及电器、线路绝缘情况，据此来确定完损程度。分公司负责人从外到里，从下到上对各项都要目测完损程度，做到心里有数，若遇到危险、严重损坏的承重结构，可以同泥工或木工一起查看完损程度。在查看过程中要按房屋的部位循顺序进行，每查看一处把所有的项目全部查看到，不能有遗漏，不走回头路，以节省时间。问： 对有些项目的损坏情况查看不到或情况不清的，可以询问住户，如白蚁危害，屋（楼）面漏水，水管跑、冒、滴等情况。报：泥工、木工、水工、电工、电

31、梯工在各自查看项目后，就分别向分公司负责人报出各个项目的完损程度。议：分公司负责人首先根据房屋完损等级评定表上记载的各项完损程度，按照房屋完损等级评定方法，提出整幢房屋应评定完损等级的建议，再经过评定小组评议后确定其完损等级。如果评定小组对评定的完损等级意见不统一时，要发扬民主、充分进行商议，必要时对争论的项目可进行复查后再确定等级。对评定过程中遇到情况复杂，个人难以确定时，需评定小组集体查看，经商议后再确定。记： 分公司负责人把评定小组评定的房屋完损等级记在房屋分幢完损等级评定表中的“ 评定等级”一栏内，填写时可简定写为“完好” （即完好房） ， “基本完好”（即基本完好房） ， “一般”

32、（即一般损坏房） ， “严重” （即严重损害房） 、和危险（即危险房） 。 在评定过程中发现危房、 严重损坏房和一般损坏房的承重结构损坏的情况，还要在表中“附记”栏内简明记载损坏的内容、程度、数量、部位等，必要时可画图示意，以便复核或作为修理查勘时的依据。（ 4 ）填写房屋分幢完损等级评定表：房屋完损等级评定表是评定的基础表格，为了保证质量，填写内容要正确，方法要一致。每幢房屋填写一张评定表。一般填写方法如下：名称：指大厦名称。地址：指大厦所在的地点。编号：编号的目的是为了便于汇总统计和装订资料，防止散失，以供查考，以每张表编一个号码，应顺序编号。幢号：同一大厦中有几幢房屋的，应分别按每一幢编

33、写幢号。产别：是根据房屋所有权和管理不同而划分的类别，如公产、代管户、拨用户、私产 等。结构类别：如钢筋砼及其它结构等。现在用途：如住宅、商场、写字楼、酒店等，是指房屋目前的实际用途，并非房屋原建时的用途。附记：主要记载说明的问题，如承重结构损坏的部位、数量、程度等。评定等级：是指整幢房屋的完损等级。（ 5 ）评定的质量要求：评定房屋完损等级的目的，是为了使物业公司及分公司掌握房屋的完损情况，并为房屋技术管理和修缮计划的安排提供基础资料和依据。因此要把评定工作的质量放在首位。为了保证质量，必须做到以下几点：加强对评定人员的培训和业务指导，提高业务工作素质，使每个评定人员对房屋完损标准和评定方法弄懂，并在实际工作中能正确掌握使用。在评定过程中出现特殊情况和疑难问题没有把握时，要及时汇报上一级评定组织。上级评定组要经常到现场指导，及时解决评定中存在的问