房地产开发流程经营沙盘演练(PPT 30页)

1、房地产开发流程经营沙盘演练讲师：黄信景 万科名牌签约讲师 什么是流程 什么是房地产企业的流程 什么是房地产企业的流程规划 经营决策因素的定义经营决策因素的定义客户管理装潢设计材料采购装潢施工物业管理房屋维修项目管理施工项目验收广告策划营销计划销售资源方案设计建筑装潢物业管理土地储备建材生产建筑设计环境设计原材料采购营销准备阶段开发阶段使用阶段概念设计概念设计可研阶段可研报告可行研究计划财务 人力资源 信息运营 工程合约 研发设计 工程承包 项目开发 项目经营3 房地产企业流程规划十步法房地产企业流程规划十步法 第一步：我们为客户创造什么价值？第一步：我们为客户创造什么价值？ 第二步：我们的核心

2、竞争力是什么？第二步：我们的核心竞争力是什么？ 第三步：我们的目标客户是谁？第三步：我们的目标客户是谁？ 第四步：我们的市场环境是什么？第四步：我们的市场环境是什么？ 房地产企业流程规划十步法房地产企业流程规划十步法 第五步：我们的企业经营计划是什么？第五步：我们的企业经营计划是什么？ 产品领先产品领先 流程卓越流程卓越 客户至上客户至上 第六步：我们的资源整合原则是什么？第六步：我们的资源整合原则是什么？ 第七步：我们的潜在问题和应急计划是什么？第七步：我们的潜在问题和应急计划是什么？ 房地产企业流程规划十步法房地产企业流程规划十步法 第八步：我们的财务分析和投资报告结论数据是第八步：我们的

3、财务分析和投资报告结论数据是什么？什么？ 第九步：我们的企业效益标准和激励机制是什么？第九步：我们的企业效益标准和激励机制是什么？ 第十步：我们对总规、控规、详规导入下的计划第十步：我们对总规、控规、详规导入下的计划预算实施步骤是什么预算实施步骤是什么? ? 管控模式与组织结构的关系管控模式与组织结构的关系 如何理解管控模式 如何定义房地产的管控模式 组织结构在管理过程中的位置 组织结构与管控模式的关系 房地产企业四种管控模式案例分享房地产企业四种管控模式案例分享部门制项部门制项目管理目管理公司制项公司制项目管理目管理事业部制事业部制项目管理项目管理专业管理公专业管理公司项目制司项目制 房地产

4、企业发展不同时期的管控核心房地产企业发展不同时期的管控核心(1)随机型组织松散不规范领导危机内部秩序危机企业流程变化企业流程变化经营环境变化经营环境变化(2)产品型组织 规范集权(3)开创型组织授权、协调(4)分析型组织优化、协作决策危机 / 控制危机思维枯竭危机单一产品单一产品 / /区域市场区域市场多元产品多元产品 / /跨地区市场跨地区市场跨领域跨领域( (行业行业) )跨地区跨地区( (国家国家) )婴儿学步青春盛年 经营决策因素的定义经营决策因素的定义n主要是指拿地之前包含的各项工作，是项目的概念设计阶概念设计阶段段前期策划前期准备项目开发阶段经营阶段n 主要是指从拿到地以后到项目正

5、式开始施工之前包含的各项工作，是项目的方案设方案设计阶段计阶段n 主要是指从项目正式开始施工到项目正式竣工包含的各项工作，是项目的具体产品具体产品和收益实现阶和收益实现阶段段n 主要是指项目尾保和物业管理工作，是项目的后续服务后续服务和品牌提升阶和品牌提升阶段段国有土地使用证建设用地规划许可证建设工程规划许可证施工许可证销售许可证“五证五证”10 房地产项目不同阶段影响管控体系优化的因素房地产项目不同阶段影响管控体系优化的因素 前期策划阶段 前期准备阶段 项目开发阶段 项目经营阶段 客户定位与设计规划的关系客户定位与设计规划的关系 什么是客户定位？ 设计规划为何要与客户定位相结合？ 如何将设计

6、规划与客户定位相结合？ 经营决策因素的定义经营决策因素的定义研发设计：对房地产项目全生命周期中研发设计：对房地产项目全生命周期中从定位设计到产品实现全过程的技术输出从定位设计到产品实现全过程的技术输出客户管理装潢设计材料采购装潢施工物业管理房屋维修项目管理施工项目验收广告策划营销计划销售资源方案设计建筑装潢物业管理土地储备建材生产建筑设计环境设计原材料采购营销准备阶段开发阶段使用阶段研发设计院设计变更管理报告设计进度和质量报表运营质量控制-设计质量运营进度控制-设计进度运营控制概念设计概念设计可研阶段可研报告可行研究采购进度报表运营成本控制-设计成本宏观中观微观环境分析报告设计管理报告详见“研

7、发设计管理模式”土地的获取-国利土地公司土地获取客户反馈报告13 品牌创建与设计管理品牌创建与设计管理 什么是房地产企业的品牌？ 如何进行房地产品牌创建？ 什么是设计管理？ 品牌创建过程中设计管理管什么？ 经营决策因素的定义经营决策因素的定义工程承包主要承担对产品制造过程中以进度、工程承包主要承担对产品制造过程中以进度、质量目标实现为核心的资源协调的职责质量目标实现为核心的资源协调的职责工程承包的运作秩序工程承包企业房地产项目公司监理公司工程监理总承包（管理）合同工程监理合同客户管理装潢设计材料采购装潢施工物业管理房屋维修项目管理施工项目验收广告策划营销计划销售资源方案设计建筑装潢物业管理土地

8、储备建材生产建筑设计环境设计原材料采购营销准备阶段开发阶段使用阶段概念设计概念设计可研阶段可研报告可行研究计划预算管理营销客服经营开发工程承包研发设计职责授权管理流程目标管理模式产品定位设计方案生产和使用的辅导产品客户需求产品定位产品定位客户特征产品质量产品调配设计变更客户需求匹配客户特征客户群体产品定位15 流程采购与标准化管理流程采购与标准化管理 什么是流程采购？ 流程采购伙伴管理办法是什么？ 标准化管理的价值是什么？ 流程采购与标准化管理的结合 客户定位与产品线的关系客户定位与产品线的关系 什么是产品线？ 客户定位与产品线相结合的案例 客户定位与产品线管理结合实现标准化管理 流程决策与风

9、险管控流程决策与风险管控 房地产企业短期流程决策关键因素 房地产企业流程关键因素风险管控环节 风险管控的有效方法 客户细分与品牌融合客户细分与品牌融合 客户细分的方法 品牌融合的步骤 客户细分与品牌融合管理的步骤 融资与成本管理融资与成本管理 融资的渠道选择 房地产企业有效融资的方法 融资过程中出现的成本管理 经营决策因素的定义经营决策因素的定义房地产项目公司通过内房地产项目公司通过内部合约方式整合企业内部合约方式整合企业内部资源，通过项目运作，部资源，通过项目运作，最终实现企业资源价值最终实现企业资源价值资本最大化资本最大化客户管理装潢设计材料采购装潢施工物业管理房屋维修项目管理施工项目验收

10、广告策划营销计划销售资源方案设计建筑装潢物业管理土地储备建材生产建筑设计环境设计原材料采购营销准备阶段开发阶段使用阶段概念设计概念设计可研阶段可研报告可行研究房地产项目公司项目管理-五类合同-项目设计-项目进度营销管理-客户关系管理-客户资源管理-行销进度控制招投标代理合同运营控制关系协调-政府关系-建委、规委、计委的协调详见“房地产项目管理模式”手续办理-五证土地获取工程管理中心研发设计中心研发设计委托合同物业管理服务合同工程监理工程监理合同国有土地使用证建设用地规划许可证建设工程规划许可证施工许可证销售许可证五证办理工程承包企业总承包（管理）合同物业企业21 区域经营与风险管控区域经营与风

11、险管控 房地产企业区域经营流程的实施 区域经营流程的城市选择策略 区域经营实施过程中的风险管控 经营决策因素的定义经营决策因素的定义计划财务中心操作流程综述计划财务中心操作流程综述计划财务中心的内部运作预算资金计划与支付管理财务报表编制财务制度制定与修订财务预算制定与调整资产管理财务制度财务预算财务预算资金信息财务核算管理资金信息资产信息成本管理税务管理债务管理审计监约资本管理国际资源预算调整计划通过计划预算动态管理项目成本计划预算管理营销客服经营开发工程承包研发设计职责授权管理流程目标管理模式产品定位设计方案生产和使用的辅导产品客户需求产品定位产品定位客户特征产品质量产品调配设计变更客户需求

12、匹配客户特征客户群体产品定位23 全面成本管理全面成本管理7步法步法 房地产企业成本管理的范围 房地产企业实施成本管理的7步法 经营决策因素的定义经营决策因素的定义营销客服环节通过与物业服务标准的统一和服务品牌营销客服环节通过与物业服务标准的统一和服务品牌内涵的一致性为房地产价值链的运行提供增值空间内涵的一致性为房地产价值链的运行提供增值空间营销客服的运作秩序客户管理装潢设计材料采购装潢施工物业管理房屋维修项目管理施工项目验收广告策划营销计划销售资源方案设计建筑装潢物业管理土地储备建材生产建筑设计环境设计原材料采购营销准备阶段开发阶段使用阶段概念设计概念设计可研阶段可研报告可行研究营销客服部门

13、房地产项目公司物业管理服务合同研发设计部门客户信息反馈计划预算管理营销客服经营开发工程承包研发设计职责授权管理流程目标管理模式产品定位设计方案生产和使用的辅导产品客户需求产品定位产品定位客户特征产品质量产品调配设计变更客户需求匹配客户特征客户群体产品定位25 销售管理与尾保销售管理与尾保 房地产企业销售管理的范围 口碑营销的实施方法 尾保阶段的服务内容 尾保管理对房地产企业品牌与设计的价值 经营决策因素的定义经营决策因素的定义人力资源中心流程综述人力资源中心流程综述人力资源中心的内部运作编制及预算行政流程人力资源流程规划培养管理激励机制人力资源开发交流合同管理招聘入职管理绩效改善方案绩效考核总

14、额控制薪酬指导年度人才引进计划绩效管理职业生涯开发管理计划预算管理营销客服经营开发工程承包研发设计职责授权管理流程目标管理模式产品定位设计方案生产和使用的辅导产品客户需求产品定位产品定位客户特征产品质量产品调配设计变更客户需求匹配客户特征客户群体产品定位人员编制薪酬福利总额27 全面人力资源管理全面人力资源管理 房地产企业人力资源管理的核心 能力素质模型 激励机制模型 企业效益模型 房地产开发一级流程房地产开发一级流程房地产项目公司通过内房地产项目公司通过内部合约方式整合企业内部合约方式整合企业内部资源，通过项目运作，部资源，通过项目运作，最终实现企业资源价值最终实现企业资源价值资本最大化资本最大化客户管理装潢设计材料采购装潢施工物业管理房屋维修项目管理施工项目验收广告策划营销计划销售资源方案设计建筑装潢物业管理土地储备建材生产建筑设计环境设计原材料采购营销准备阶段开发阶段使用阶段概念设计概念设计可研阶段可研报告可行研究房地产项目公司项目管理-五类合同-项目设计-项目进度营销管理-客户关系管理-客户资源管理-行销进度控制招投标代理合同运营控制关系协调-政府关系-建委、规委、计委的协调详见“房地产项目管理模式”手续办理-五证土地获取工程管理中心研发设计中心研发设计委托合同物业管理服务合同工程监理工程监理合同