物业财务工作手册(WORD9页)

1、财务系统组织机构图总会计师财务部各管理处财务室总会计师职责1.负责领导组织公司财务管理、会计核算、成本控制、资金管理的总体运作；2.根据国家有关法律、法规规定，制订公司财务管理制度；3.负责编制公司年度财务计划，组织公司经济活动分析；4.参与公司重大经营决策、投资决策，并提出财务专业分析意见；5.负责对财务部的领导工作；6.负责对公司财务系统监督工作；7.负责审核签发财务部有关业务文件，会签相关部门制订的涉及福利、薪金、费用开支标准等有关文件；8.完成股东会和总经理交办的其他工作。财务部职责1.认真执行国家财经政策、法规和企业的规章制度；2.编制公司年度财务计划，并对计划的实施进行分析和检查；

2、3.按月编制汇总会计报表，定期组织经济活动分析，及时向管理者和投资人提供可靠的会计信息；4.负责按统一会计制度组织公司本部、各子公司和公司所属管理处的会计核算，并检查、指导下属工作；5.负责公司经营管理所需资金的筹集和运用；6.负责公司、子公司日常费用报销；7.负责主持新接物业项目的成本测算，参与重要合同的评审工作；8.负责根据政府物价部门的文件规定结合公司实际情况制订各项物业管理收费标准，并报政府物价主管部门备案；9.负责公司、子公司法律秘书工作，办理公司营业执照变更、年审，设立分支机构登记等工作；10.负责协助公司常年法律顾问对重大经济纠纷案件诉讼工作，负责处理一般经济纠纷的诉讼工作；11

3、.领导交办的其他工作。财务部经理职责1.在总会计师领导下负责对财务部和公司财务系统业务工作进行指导、检查；2.制定财务工作计划和目标并组织实施；3.根据工作需要统筹安排财务部人员业务分工，制订岗位责任制；4.负责审核公司、专业公司各项费用开支；5.负责组织公司资金调配工作，确保公司经营管理资金需要；6.负责公司会计报表汇总工作；7.组织公司财务系统业务学习，会同人事部对本系统会计人员的考核、任免和调配；9.根据政府物价主管部门文件规定，结合物业项目实际情况制订本公司各项管理服务收费标准，报物价主管部门备案或批准；11.审核项目入伙收费标准，指导项目入伙财务前期准备工作；12.公司领导交办的其他

4、工作。公司会计职责1.负责深圳地区公司、子公司和管理处的会计核算工作；2.负责公司财务系统会计电算化指导工作；3.负责公司固定资产、低值易耗品的核算；4.负责指导、检查财务部出纳员工作；5.负责营业税、个人所得税等税金计算、申报及地税局业务联系工作；6.负责增值税纳税申报、国税局业务联系工作；7.负责公司系统内部往来转帐、对帐工作。8.负责财务部、子公司和管理处会计档案整理保管工作。9.完成领导交办的其他工作。出纳员职责1.负责公司、子公司出纳工作；2.负责现金、有价证券、支票、收据和发票的保管工作；3.负责工资、奖金（人事部制表）及各项福利费用制表；4.负责财务部文件收发、保管工作；5.领导

5、交办的其他工作。法律秘书职责1.负责公司、子公司、其他分支机构工商营业执照办理、换发、年审、变更、注销等工作；2.负责公司、子公司、其他分支机构有关法律文书保管；3.负责处理一般经济纠纷诉讼，协助公司常年法律顾问进行重大经济纠纷诉讼；4.领导交办的其他工作。管理处财务室主任（主管会计）职责1.负责会同管理处有关人员编制管理处财务计划，监督财务计划执行情况；2.按统一会计制度组织管理处财务核算，编制会计报表，定期进行收支分析；3.指导、检查出纳和收款员的工作，协调财务室内外工作；4.负责督促管理处有关人员及时清理业主（物业使用人）欠费；5.负责管理处固定资产、流动资产核算，定期组织财产清查；6.

6、负责管理处奖金发放表制作；7.负责审核各项费用报销、开支；8.负责会计档案的整理和保管，监督检查收据、发票使用情况；9.负责员工食堂伙食成本核算；10.完成公司财务部和管理处主任交办的其他工作。管理处出纳员职责1.负责日常费用报销，现金、空白支票、收据和发票的保管；2.负责工资、福利费和奖金（发放）制表和发放；3.负责现金、银行存款日记帐登记工作；4.负责员工食堂现金收付和报销工作；5.完成管理处主任和财务室主任交办的其他工作。管理处收款员职责1.负责管理处日常收费工作，按月打印输出（或手工填制）收费单，并将有关联次送交托收银行（磁盘）和业主；2.负责编制收费日报、月报，建立业主欠费台帐；3.

7、负责催促欠费业主及时交纳各项费用，对拖欠时间较长的业主通知管理处有关人员采取必要手段催收；4.完成管理处主任和财务室主任交办的其他工作。入伙工作制度1. 按财务部或发展商要求在指定银行开户，与银行签订代收管理费等款项协议。2. 根据发展商提供的业主资料，为业主办理好结算管理费专用存折。3.根据发展商提供的物业类型、建筑面积，按财务部备案核准的管理费收费标准（或预收标准），编制各种户型月收费一览表，使用电脑收费系统的将上述资料录入电脑。4.确定其他收费项目 （包括代发展商收费项目） ，入伙前打印出入伙收费单 （代收据）。财务公开制度1.管理费、车位费、水电费和各种有偿服务收费实行公开制度，各管理

8、处应将各项收费标准，在本物业收费场所公开， 其公开格式、式样由公司财务部统一规定 （见附表）。2.大厦（小区）损益表、物业管理成本明细表 和房屋本体维修基金收支情况表（见附表）应按季在小区宣传栏或大堂醒目位置向业主公布。季度收支情况报表，应由管理处主任、 业主委员会主任签字并加盖管理处公章。每期报表张贴时间为10 天，逾期应取下保管。费用催缴制度根据深圳经济特区住宅区物业管理条例及其实施细则、住宅局业主公约示范文本对欠交管理费等费用的有关规定，制订管理费催缴制度如下：1. 对欠费业主（使用人）可采取电话通知、书面通知和上门催收等方式催缴。对欠费 3 个月以上的业主（使用人）必须定期（每季度一次

9、）发出书面催交函，催交函直接送达的，要求业主、住户签收；催交函邮寄的必须挂号寄出。上述催收资料必须妥善保管。2. 对无故不交管理服务费、 住宅维修基金和规定的其他费用的， 管理处可限期缴交，逾期按深圳市物业管理有关法规规定，按日收取万分之五滞纳金。3. 对业主拖欠水电费等费用的，管理处与供水、供电等部门签有委托抄表及收费合同的，可按合同规定采取相应的催缴措施。4. 对连续六个月以上拒交各项应交费用的，需上报公司总会计师，由公司领导研究决定采取相应措施追缴有关费用，必要时可向人民法院申请强制追缴。入伙工作规程1. 入伙前管理处财务人员应实地了解物业项目的基本情况，仔细研究公司与发展商签订的本项目

10、物业管理合同 ，详细了解与财务工作有关的各项条款，如：物业类型、管理面积、委托管理年限、开办费用和管理费收费标准等。2. 通过管理处与发展商取得联系，索取该物业总户数、户型和面积等资料，根据户型面积、收费标准等资料，入伙前制作出各类户型收费一览表。3. 确定入伙收费项目 （含社会代办业务、 代发展商收费项目等），预先打印出入伙收费通知单。4. 联系开户银行签订代收管理费协议，准备好银行、管理处和业主三方委托收款协议书，并代理业主开好托收费用专用存折。5. 入伙前准备好财务专用章、收款专用章、收据、发票和零钱等。催收管理费工作规程1. 月初派发缴费通知单到业主信箱，同时，对上月欠费业主发出拖欠费用通知单，通知业主到银行及时存足款项，要求通知单必须投放准确。2. 根据银行划款回单，核对出未划回款项的业主，采取电话通知和在大堂醒目位置公告通知两种方法催收管理费，告之业主可到管理处财务室交纳现金，逾期按规定征收滞纳金。3. 对拖欠六个月以上业主，书面上报公司总会计师，必要时通过法律诉讼解决拖欠问题。4. 对长期居住在境外欠费的业主，采