西安星火路定位

1、致西安市市政建设（集团）有限公司西安 星火路地块城市综合体项目项目定位及合作模式研究报告 第一部分 天泽简介目录 公司简介 文化与理念诠释 工作环境与发展平台 天泽部分项目剪影 回眸十年历程公司简介 陕西天泽房地产有限公司成立于2004年，拥有员工130余名（大学以上学历的超过60%）,其中中高层经理20人。公司正在实现集团化管理，同时在西安、渭南、蒲城等地进行跨区域多项目开发。 公司凭借一贯的创新精神及专业开发优势，以其准确的市场定位、超前的规划设计以及优质的物业管理，在业内树立了良好的企业品牌形象，并荣获渭南市优秀开发企业等荣誉 。截止目前，累计已开发面积约55万平方米，在建面积约40万平

2、方米，规划面积约180万平方米。 文化与理念诠释经营理念经营理念：善待你一生 为客户提供优质的产品与服务，倡导优质生活秉承对建筑规划设计、施工质量的精益求精，对环境营造的精雕细刻，在此基础上，更推出高品质的物业管理，为业主创造了健康、和睦、文明、尊贵的社区生活为员工提供良好的工作环境与发展平台，提供全市同行业同职位领先的薪酬与福利，引导成功标准：成功成功宁静的心灵 + 人生的目标 + 金钱的自由 + 健康 + 爱 为经营理念公司宗旨企业使命企业远景企业精神 企业产品观文化与理念诠释公司宗旨公司宗旨：让更多的人享受幸福生活 在考虑企业自身利益的同时，必先满足他人（股东、客户、员工、社会）利益，让

3、更多的人享受幸福生活企业的长远利益高于企业的短期利益；重要的不是眼前赚多少钱，而是明天有没有赚钱的资格 罗马帝国不是一天就能创立的，重要的是公司的能力、效益在均衡和持续增长 经营理念公司宗旨企业使命企业远景企业精神 企业产品观文化与理念诠释企业使命企业使命：为广大业主缔造幸福生活为广大业主缔造幸福生活每个企业都倡导，企业成功的基础影响他们的行为一种社会责任感、抱负，企业长远发展、迈向优秀与卓越的重要素质经营理念公司宗旨企业使命企业远景企业精神 企业产品观文化与理念诠释企业远景 持续增长财务稳健跑赢大势 值得信赖股东满意用户满意政府满意银行满意员工满意 行业领先具有竞争力的规模深刻的专业见解良好

4、的社会影响力高品质社会评价专业评价经营理念公司宗旨企业使命企业远景企业精神 企业产品观文化与理念诠释企业精神企业精神：追求无止境 稳健发展，确保生存做“长”、做“强”，不盲目做“大”精英文化、精英团队经营理念公司宗旨企业使命企业远景企业精神 企业产品观文化与理念诠释企业产品观经营理念公司宗旨企业使命企业远景企业精神 企业产品观工作环境与发展平台工作环境规范化管理 致力于制度建设并强调执行力（员工买房也必须排队）透明化运作 请第三方的审计业务所进行审计简单的人际关系 主张直接沟通，选用省力、省钱、省时、省事而又能准确表达的方式传递信息 当一件事复杂得不能再复杂的时候，往往简单的方法最奏效 工作环

5、境与发展平台员工发展通道见习员工正式员工主管经理副总总经理XX师主任XX师总XX师行政专员高级专员高级文员工作环境与发展平台成长平台充实的工作内容 多项目开发运作，挑战性工作内容充分的工作授权 责权明确，提供充分的资源与权限优秀的合作伙伴 顶级的外部合作伙伴 精英团队社会统筹保险社会统筹保险 商业补充保险商业补充保险健康体检健康体检节日节日贺金贺金住房公积金住房公积金车辆费补贴车辆费补贴喜庆喜庆贺金贺金带薪年假带薪年假带薪事、病假带薪事、病假（2日内）日内）带薪计划生育假带薪计划生育假工作环境与发展平台薪酬福利同行业同等职位一流的薪水全面保障的福利体系 1年7天 2年10天3-5年12天凡是购

6、车的员工根据级别均可享受最低1000元/月的车辆补贴工作环境与发展平台成长平台充实的工作内容 多项目开发运作，挑战性工作内容充分的工作授权 责权明确，提供充分的资源与权限优秀的合作伙伴 顶级的外部合作伙伴 精英团队天泽部分项目剪影天泽 安和园占地约80亩，建筑面积16余万平方米。小区坐拥南塬，环境优美，绿化率达35%。户型设计全部采用动静分区、干湿分离、南北通透。现已完成所有开发程序并委托物业公司管理。安和园：学院旁，五星级的家天泽曙光家园位于渭南市乐天大街，占地面积36亩，建筑面积12万平方米，为渭南首席拥有地下停车库的品质住宅小区。其中一号楼更是渭南首座高层住宅，引领了渭南房地产市场”跨时

7、代“的革命。本项目现已全部入住。曙光家园：城市升级的引擎天泽熙园公馆位于渭南市城市新中心区的胜利大街和六泉路交汇处，占地106亩，总建筑面积23万平方米，总投资10亿元人民币，渭南首席人车分流品质公馆社区，绿化率高达43%。一期由两栋多层和八栋高层组成，其中两栋多层和四栋高层现已交付，剩余高层已全部封顶，即将交付使用。天泽熙园公馆为渭南城市新中心区的快速发展提供了强有力的”源动力“。熙园公馆：开启渭南公馆生活新纪元天泽香滨城位于蒲城县漫泉路与北环路交汇处西南方，占地面积200余亩，建筑面积达37万平方米，是蒲城首席集居住、商业、购物、娱乐、休闲等于一体的首席城市综合体。本项目共计开发44栋楼，

8、由32栋多层和12栋高层组成。同时小区的景观又是蒲城首座欧洲音乐风情水景园林，遵循1+2+3+4的景观格局。一弯贯彻社区南北的香滨河串联了四个水景花园，加上9000的开放式主题广场为广大蒲城人民的居住品质带来了质的飞跃！天泽香滨城：蒲城首席城市综合体盈田村位于渭南市东风大街西段北侧，占地约680亩，是典型的“城中村”形态。2009年，渭南市市委、市政府提出“西移北扩”的渭南城市发展战略。2010年，盈田村改造项目被立为渭南市城中村改造重点实施项目。我公司作为渭南市委、市政府指定的唯一实施单位，高起点、高标准规划设计改造方案，将改造后的盈田村打造成为渭南地区最具品质城市核心区域，成为渭南地区”再

9、城市化“项目的标范。铂金时代（盈田村整村改造项目）：“再城市化”的标范回眸十年历程公司荣誉公司荣誉销售业绩公司资信领导关怀 20062006年年1212月月 荣获荣获“渭南物业管理示范住宅小区渭南物业管理示范住宅小区”称号称号 20082008年年1010月月 荣获荣获 “ “陕西优秀房地产开发企业陕西优秀房地产开发企业”称号称号 20092009年年0303月月 天泽地产荣获天泽地产荣获“20082008年渭南住宅用户满意度评测年渭南住宅用户满意度评测”第二名第二名 20092009年年1010月月 天泽地产在首届天泽地产在首届“信达杯信达杯”篮球邀请赛中获得总冠军篮球邀请赛中获得总冠军 2

10、0092009年年1111月月 在渭南秋季住宅产业博览会上，被评为渭南住宅产业十大在渭南秋季住宅产业博览会上，被评为渭南住宅产业十大 品牌企业品牌企业 20102010年年0808月月 天泽地产在第二届天泽地产在第二届“信达杯信达杯”篮球邀请赛中获得亚军篮球邀请赛中获得亚军 20112011年年1111月月 天泽天泽香滨城荣获香滨城荣获“陕西省最佳景观楼盘奖陕西省最佳景观楼盘奖”的殊荣的殊荣 20122012年年0303月月 天泽地产被评为天泽地产被评为20112011年度渭南安全生产示范单位年度渭南安全生产示范单位 2013年12月 天泽地产被评为天泽地产被评为2013年度渭南房地产优秀开发

11、企业年度渭南房地产优秀开发企业 2014年01月 天泽天泽香滨城荣获香滨城荣获“渭南教育金盘渭南教育金盘”的大奖的大奖 2014年01月 总经理宋泽洲被评选为总经理宋泽洲被评选为“2013年度渭南房地产风云人物年度渭南房地产风云人物”回眸十年历程销售业绩公司荣誉销售业绩公司资信领导关怀 20052005年年0909月月 天泽曙光家园开盘当日，创造了渭南市房地产市场单日订房天泽曙光家园开盘当日，创造了渭南市房地产市场单日订房 价值超价值超10001000万元的记录万元的记录 20062006年年0606月月 天泽安和园一天售出天泽安和园一天售出127127套，刷新了单个项目日销售历史记套，刷新了

12、单个项目日销售历史记 录录 20092009年年0303月月 天泽熙园公馆开盘当日多层全部售罄天泽熙园公馆开盘当日多层全部售罄 20092009年年0909月月 天泽熙园公馆加推天泽熙园公馆加推3#3#、9#9#楼，开盘当日成功认购率达楼，开盘当日成功认购率达80% 80% 2010年05月 天泽香滨城正式启航，开盘当天热销天泽香滨城正式启航，开盘当天热销80% 20112011年年1212月月 诸多企事业单位团购天泽地产所开发各个项目总数达到诸多企事业单位团购天泽地产所开发各个项目总数达到600 600 余套余套 2012年05月 天泽熙园公馆二期正式发售，当天成交天泽熙园公馆二期正式发售，

13、当天成交60% 2013年09月 农行、信合两家银行以购买产权的形式入住熙园公馆商业街农行、信合两家银行以购买产权的形式入住熙园公馆商业街 2013年12月 与中信、建行、长安银行就入住熙园公馆商业街达成意向协与中信、建行、长安银行就入住熙园公馆商业街达成意向协 议议 2013年12月 天泽香滨城二期开盘正式启航，开盘当天热销天泽香滨城二期开盘正式启航，开盘当天热销50% 回眸十年年历程公司资信公司荣誉销售业绩公司资信领导关怀 20062006年年0303月月 陕西省“守合同重信用”企业 20082008年年0505月月 中国工商银行渭南市分行授予天泽地产优质诚信企业”称号 20092009年

14、年0909月月 中国银行渭南市分行授予 “守信与稳健”称号 20102010年年0303月月 公司还清了所有银行贷款，全面进入良性循环发展阶段 中国工商银行、中国银行、中国建设银行中国工商银行、中国银行、中国建设银行等中国著名金融机构，他们都对天泽的发展寄予很高的评价回眸十年历程领导关怀公司荣誉销售业绩公司资信领导关怀渭南市前市长徐新荣对公司开发的小区进 行过视察回眸十年历程领导关怀公司荣誉销售业绩公司资信领导关怀2013年秋季房展会，现任渭南市年秋季房展会，现任渭南市市长奚正平同志视察我公司铂金市长奚正平同志视察我公司铂金时代项目时代项目展望未来地块储备 对于房地产企业来说,土地既是最基本的

15、生产资料,又是必要的资本手段和融资工具。在房地产企业“综合实力”排名评价指标体系中,成长性是其中的一项重要指标。房地产是资金密集型行业,企业的盈利能力与其未来的发展潜力密切相关。通常,对企业经营增长状况的评价,有销售增长率、资本保值增值率、销售利润增长率、资产增长率、技术投入比率等指标。同时成长性指标评价还要分析新开工面积,结合净利润、资产收益率、土地储备面积等指标,以综合评价企业未来的发展潜力。 目前天泽地产除去蒲城香滨城项目及渭南盈田村改造项目外拥有储备土地约为132亩，其中熙园公馆二期储备地块为54亩商业用地，胜利大街与三贤路十字西南角78亩综合用地。上述地块按照现阶段市值评估约为2亿元

16、人民币。附件：公司相关证件附件：公司相关证件附件：公司相关证件附件：公司相关证件 第二部分 项目定位对本项目对本项目的理解的理解综合体案例综合体案例借鉴借鉴项目定位项目定位及合作设计及合作设计了解地块综合情况，了解地块综合情况，SWOT矩阵分析，参矩阵分析，参照政府相关法规得出总体定位。照政府相关法规得出总体定位。研究城市综合体最新的发展理念及模式，研究城市综合体最新的发展理念及模式，对本项目发展起到借鉴作用。对本项目发展起到借鉴作用。从真诚合作的角度出发，阐述最适合本项从真诚合作的角度出发，阐述最适合本项目产品定位及合作模式。目产品定位及合作模式。项目思路项目思路一、对本项的理解一、对本项的

17、理解地块性质：现为政地块性质：现为政府划拨用地府划拨用地占地面积：占地面积：1 1号地号地块块12.412.4亩；亩；2 2号地块号地块2121亩亩交通配套交通配套:10:10余条余条公交线路公交线路周边配套：配套齐周边配套：配套齐全，医院、学校、全，医院、学校、餐饮等资源丰富餐饮等资源丰富 1号地块2号地块城市综合体城市综合体是在是在“有机系统理念有机系统理念”指导下开发的高指导下开发的高价值、大体量，兼容价值、大体量，兼容“商业、住宅、酒店、写字楼、商业、住宅、酒店、写字楼、会展、餐饮、娱乐会展、餐饮、娱乐”多种功能于一体的复合型形态多种功能于一体的复合型形态的建筑群体。的建筑群体。办公酒

18、店居住展览商业会议写字楼酒店公寓高档住宅会展中心商业体都市综合体都市综合体（一）城市综合体（一）城市综合体特征与价值特征与价值城市综合体城市综合体概念解读概念解读二、综合体案例借鉴二、综合体案例借鉴文娱餐饮n 这种建筑群体在不同的功这种建筑群体在不同的功能空间之间能空间之间建立一种相互依存、价值互补的依存关系，建立一种相互依存、价值互补的依存关系，并与城市景观和交通相协调，从而形成一并与城市景观和交通相协调，从而形成一个功能复合、高效、个功能复合、高效、复杂而统一的。复杂而统一的。比较因素比较因素综合体综合体单功能物业单功能物业功能功能复合性、适应性复合性、适应性单一性单一性区位区位一般在城市

19、核心区域一般在城市核心区域根据功能确定根据功能确定建筑形式建筑形式多样化多样化单一单一投资风险投资风险较小较小较大较大总投资总投资一般较大一般较大相对较小相对较小经济风险经济风险较大较大较小较小客户来源客户来源具有自我寄生功能，部分来自于内部具有自我寄生功能，部分来自于内部全部来自于外部全部来自于外部客户活动客户活动体验式的体验式的目的性的目的性的客户综合使用成本客户综合使用成本较小较小较大较大二、综合体案例借鉴二、综合体案例借鉴（一）城市综合体（一）城市综合体特征与价值特征与价值综合体与单综合体与单功能物业的比较功能物业的比较城市综合体特征城市综合体特征123457689高可达性高密度、集约

20、性整体统一性功能复合性土地使用均衡性空间的连续性内外部关系完整性强大的对外辐射型升值价值二、综合体案例借鉴二、综合体案例借鉴（一）城市综合体特征与价值（一）城市综合体特征与价值城市综合体作为城市综合体作为“有机功能体有机功能体”，其核心理念主要表现在以下四个方面：，其核心理念主要表现在以下四个方面： 物业功能组合：物业功能组合：物业功能经过选择与优化组合物业功能经过选择与优化组合 土土地利用方式：地利用方式：对土地进行高强度、高效率的利用对土地进行高强度、高效率的利用 内外部交通组织：内外部交通组织：打造内部和外部交通联系的完整性打造内部和外部交通联系的完整性 建筑与空间设计：建筑与空间设计：

21、建筑空间具备统一性、连续性及标志性建筑空间具备统一性、连续性及标志性有机整有机整体的价值体的价值 个体价值个体价值1 1个体价值个体价值2 2 个体价值个体价值3 3二、综合体案例借鉴二、综合体案例借鉴（一）城市综合体（一）城市综合体特征与价值特征与价值城市综合体城市综合体特征及价值总结特征及价值总结二、综合体案例借鉴二、综合体案例借鉴（二）综合体发展模式研究（二）综合体发展模式研究在城市在城市中心区域，综合体一般以下四种发展模式中心区域，综合体一般以下四种发展模式模式一：酒店、写字楼、商场、公寓等各种功能均衡发展的模式模式一：酒店、写字楼、商场、公寓等各种功能均衡发展的模式complex =

22、hotel+office+shopping+apartment+complex =hotel+office+shopping+apartment+案例：香港太古广场、案例：香港太古广场、 北京东方广场、北京华贸中心北京东方广场、北京华贸中心模式二：以写字楼为核心功能的发展模式模式二：以写字楼为核心功能的发展模式complex =office (complex =office (主主) +apartment() +apartment(次次) +hotel + shopping + ) +hotel + shopping + 案例：广州中信广场、深圳信兴广场案例：广州中信广场、深圳信兴广场模式三：

23、以酒店为核心功能的发展模式模式三：以酒店为核心功能的发展模式shoppingshoppingcomplex = hotel(complex = hotel(主主) +apartment() +apartment(次次) + office + ) + office + 案例：上海商城案例：上海商城模式四：以商业为核心功能的发展模式模式四：以商业为核心功能的发展模式officeofficecomplex =shopping (complex =shopping (主主) +hotel + ) +hotel + apartmentapartment案例：深案例：深圳华润中心、日本福冈博多运河城圳华润

24、中心、日本福冈博多运河城酒店：公寓：写字楼：商业 约为二、综合体案例借鉴二、综合体案例借鉴（二）综合体发展模式研究（二）综合体发展模式研究以酒店为核心功能的发展模式案例研究以酒店为核心功能的发展模式案例研究上海商城位于南京西路，是成熟的商务、酒店区域。上海商城位于南京西路，是成熟的商务、酒店区域。总建筑面积总建筑面积18.518.5万平方米。万平方米。由一个五星级酒店、拥有由一个五星级酒店、拥有472472间豪华公寓、国际水间豪华公寓、国际水准的办公大楼、准的办公大楼、2500025000平方米世界知名品牌的购物平方米世界知名品牌的购物商场、以及其它各种设施组成。商场、以及其它各种设施组成。上

25、海商城定位于上上海商城定位于上海顶级国际化综合体海顶级国际化综合体五星级酒店五星级酒店+ +豪华公寓豪华公寓+ +写字楼写字楼+ +商场商场核心功能：核心功能：五星级酒店为主导，以五星级酒店带动高档公寓、写字楼及商业。功能配比：功能配比：45%：30%：15%：10%。大堂二、综合体案例借鉴二、综合体案例借鉴（二）综合体发展模式研究（二）综合体发展模式研究上海商城案例上海商城案例五星级酒店：五星级酒店：Portman Ritz-Carlton 酒店拥有564间客房，位于主楼14到45层。酒店内有上海最大的、最高档国际化健康中心，并与公寓共享。豪华公寓：豪华公寓：位于两栋辅楼，共472间豪华服务

26、式公寓。公寓只租不卖，租金较办公楼略高。面积从47到267平方米，以中大面积为主。最高档的店铺、剧院、最高档的店铺、剧院、7 7个不同个不同国家风格的餐厅国家风格的餐厅处在CBD区边缘，以五星级酒店、顶级商场及高档娱乐中心使综合体在南京西路上形成地标和中心化区域具有较大的发展潜力；区域内已形成酒店经济和会展经济的氛围。内因：内因：定位准确，基于本区域经济圈，五星级酒店带动其它功能，并定位其它功能规模及档次；五星级酒店及高档公寓的入住客，为国际一线品牌专卖店带来持续的生意；娱乐时尚、高档餐饮及会展功能使其成为活力中心；波特曼酒店及国际一线品牌专卖店汇聚又奠定了综合体在南京路的顶级地位。二、综合体

27、案例借鉴二、综合体案例借鉴（二）综合体发展模式研究（二）综合体发展模式研究上海商城案例上海商城案例关键驱动因素关键驱动因素外因：外因：KPI体系体系外因外因内因内因交通可达性主干道沿线客户支持商务客户强制性的视觉冲击超高层/建筑群定位差异化通过提供顶级差异化服务而非直面竞争建立其核心地位功能化体系五星级酒店带动公寓、写字楼，并定位其的规模与档次配套设施顶级商场二、综合体案例借鉴二、综合体案例借鉴（二）综合体发展模式研究（二）综合体发展模式研究上海商城案例上海商城案例以酒店为主要功能模式以酒店为主要功能模式的的KPI体系（关键绩效指标体系）体系（关键绩效指标体系）地理位置不远离城市核心区功能类别

28、功能类别收益方式收益方式酒店酒店外包经营外包经营写字楼写字楼出租出租商场商场自行自行经营经营/ /出租出租商业街商业街出出售售/ /出租出租公寓公寓一般出租一般出租特征特征基本为出租或经营，写字楼、商场、公寓受基本为出租或经营，写字楼、商场、公寓受酒店经营情况影响较大，商业街与酒店联系酒店经营情况影响较大，商业街与酒店联系不大，面向本地客户为主不大，面向本地客户为主上海商城案例上海商城案例以酒店为主要功能模式的收益方式特征以酒店为主要功能模式的收益方式特征二、综合体案例借鉴二、综合体案例借鉴（二）综合体发展模式研究（二）综合体发展模式研究强烈弱或不确定中立潜在市场冲突二二、综合体案例借鉴、综合

29、体案例借鉴（三）本综合体项目发展方向（三）本综合体项目发展方向城市综合体的综合开发价值链矩阵城市综合体的综合开发价值链矩阵启示：本项目启示：本项目为酒店为酒店+ +娱乐娱乐/ /运动运动+ +娱乐娱乐/ /酒吧酒吧+ +零售零售/ /专卖店专卖店+ +写字楼写字楼+ +公寓住宅的用途公寓住宅的用途组合能够融合各开发类型价值。组合能够融合各开发类型价值。二、综合体案例借鉴二、综合体案例借鉴综上所述：综上所述：本项目定位为以本项目定位为以酒店为主要功能的城市综合体酒店为主要功能的城市综合体，是对本地块地段优势、升值潜力、，是对本地块地段优势、升值潜力、生态资源的充分利用，是对地块价值较好的一种利用

30、手段，物业发展定位是可行生态资源的充分利用，是对地块价值较好的一种利用手段，物业发展定位是可行的，将很大程度上提升区域价值与形象，给开发商带来较大的经济与社会效应。的，将很大程度上提升区域价值与形象，给开发商带来较大的经济与社会效应。在后续建筑细化设计中，需充分考虑项目内、外部交通组织的完整性，建筑空间在后续建筑细化设计中，需充分考虑项目内、外部交通组织的完整性，建筑空间的整体性与标志性。的整体性与标志性。（三）本综合体项目发展方向（三）本综合体项目发展方向定位依据定位依据1245城市和区域市场城市和区域市场城市化发展城市化发展3经济和人口状况经济和人口状况城市和区域地理环境城市和区域地理环境历史、文化、历史、文化、民俗、民情民俗、民情6政府规划及功能定位政府规划及功能定位3 3、符合市场要求，实现整体开发与经营目标、符合市场要求，实现整体开发与经营目标定位需满足定位需满足的目标：的目标：1 1、符合城市整体发展要求，符合政府控规要求、符合城市整体发展要求，符合政府控规要求2 2