山东省临沂市商业市场考察

1、山东省临沂市商 业 市 场 考 察 部门：发展置业商业部 时间： 2011年8月20日21日目录一、临沂市概况 . 1二、考察行程 . 1三、临沂市主要商圈 . 3四、临沂市住宅情况及在建商业地产项目 . 10五、调研总结 . 12一、临沂市概况临沂市位于山东省南部，东靠青岛港、日照港、日照、岚山港 和连云港，属亚欧大陆桥东桥头堡范畴。临沂市市区主要包括兰山、罗庄、河东3区，市内主要商圈主要位于兰山区，临沂市人口1003.94万，市辖区人口达195.9万人。临沂市处于山东和江苏两个经济大省的交界处。临沂交通便利，京沪高速公路、长深高速公路,日东高速公路、新亚欧大陆桥铁路、沿海铁路大通道、临沂飞

2、机场构成交通主干网。 “南义乌，北临沂”的临沂已建立起门类较为齐全的综合体系，现成为是山东省的建材和黄金生产基地，是连接南北重要的物流城、商贸城。临沂市拥有各类专业批发市场965处，其中专业批发市场189处，集贸市场76处， 2010年，临沂市实现生产总值2400亿元，增长12.9%。其中，第一产业增加值264亿元，增长3.5%；第二产业增加值1206.3亿元，增长13%；第三产业增加值929.7亿元，增长15.1%。二、考察行程。本次考察为期两天，从2011年8月20日到8月22日，20日主要考察区域为临沂市兰山区内主要干道双岭路、工业大道、解放路、蒙山路、通达路、聚才路、沂蒙路、北园路、银

3、雀山路、三和街、人民大街等。考察内容为临沂商业发展现状，主要以考察临沂市小商品批发市场、商贸城（华丰国际贸易城、澳龙鞋城金鹰家电城、香江汽车用品城）建材市场（如：鲁南陶瓷市场、中国装饰板材城、天下第一门业精品城）、商业综合（银座购物广场、桃源大世界、百货大楼、金利来休闲购物广场）。三、临沂市主要商圈1、商圈分布人民广场商圈：蓝色部分，传统商圈。该商圈原为解放路商圈，是以兰田步行街为中心逐步向西发展，自2001年人民广场竣工后，随着大润发、银座的进驻，慢慢的形成了以人民广场为中心的商圈。这个商圈西至通达路，东至沂蒙路。在此商圈中，拥有银座、大润发、桃源大世界、九州商厦、金鹰家电城、九州家电城、桃

4、源超市、九州超市、兰田步行街、华丰国际商贸城等。在建的商业综合体有久隆奥斯卡、万阅城、金鼎国际、万兴都等。 此商圈为临沂市的传统商圈，消费人流密集，发展依旧强劲，成为临沂市最稳固、最繁华商圈。西郊批发商圈：浅蓝色，批发商圈。由通达路以西到临西10 路，以蒙山大道，工业大道为主干，位于市中心区的西部。作为临沂商品批发城的发源地,华北批发核心.“西郊大棚底”的繁荣,促进了临沂西郊商圈的形成,也成为兴建市场的榜样.在西郊商圈的带领发展下,临沂相继建起了包罗服装鞋帽,日用百货,五金电子,蔬菜食品,物资建材等各类专业批发市场1000余处,临沂批发市场在经历了几代的发展更新、购销活动辐射国内30个省市自治

5、区的大型批发市场,销售量居全国第三位,山东省第一位,是全国重要的商贸中心；罗庄商圈：紫色部分，游乐式假日经济商圈。以游乐为主题的购物中心，体现假日经济。临沂是一个红色旅游城市，但是旅游的中心却不在临沂市，而在蒙山、沂水等县市，与市区内的商业缺少互动，拉动消费能力较弱，反之说明临沂市区缺少一个能为临沂产生旅游经济的地方。南坊商圈：红色部分，政治文化商圈。以青岛为参考坐标，以市政府为中心的区域必定要发展成为城市的政治经济文化中心，同时坐拥沂河风光带，拥有大量的高档商业及高档消费群体。大学城商圈：绿色部分，以大学城、汽车站、商贸批发城为消费点的酒店文化及中端商务商圈。河东商圈：黄色部分，将为人民广场

6、商圈的延伸，发展为局部零售业商圈，辐射面比较窄。2、商圈经营业态分布、及经营情况。此次调研主要针对人民广场商圈与西批发郊商圈百货市场：桃园大世界、银座、九州商业大厦、大润发、金鹰家电商场零售市场：兰田步行街、温州鞋帽批发市场、万博泓品牌服装批发市场、华丰国际服装城（华丰前门街、画风国际服装城、华丰华丰服装城）、隆达批发市场、临沂小商品批发市场、箱包皮革市场、蓝天劳保皮革鞋材市场、华丰箱包市场等。大润发超市2001年底与广场世纪城签订15年合同以来，是人民广场最繁华街区，整体知名度及营业额逐渐飙升。从长远发展作为临沂核心商圈位置不会动摇，银座、桃园大世界、九州商业大厦等，未来的百丽、乐购等诸多国

7、内外商家汇聚于此，被当地人称为“金圈”。大润发超市营业面积7000，位于人民广场地下商场， 主要经营项目为钟表、电器、数码中心、音像制品、文具店、内衣店、箱包、婴童区、服装区、鞋类、灯具区、日用百货、洗化用品、玻璃器皿、锅具、一次性用品、食品、家居纸品、玩具区。连锁经营，以大众货消费层为主。竞争优势有：市区开放免费班车，定期举办促销活动等吸引顾客，商品种类繁多，价格低廉。软硬件规格相对较高：服务较好，客服咨询台及售后服务，统一着装；消防喷淋、烟感、购物环境舒适。商铺租赁期为15年，每年500万，不递增桃园大世界位于沂蒙路与银雀山路交汇处， 与1993年开业，营业面积18000。业态分布：1F:

8、超市、珠宝、化妆品 、玉器、电器 2F：女装、箱包、羊绒装、内衣 3F：男装、童装、儿童用品、衬衫、箱包 4F:鞋类、运动装、运动器材、鞋帽；经营方式为联营扣点（22%-23%），该商场临沂最早的百货市场，由于起步较早，积累大部分老顾客，商品较为丰富，消费群体为一般以企事业单位公务人员消费为主。经营优势：由于起步较早，信誉较好，又是电业系统附属企业，团购是其重要的支撑点。企业性质：电力集团三产机构，集体企业软硬件设施：直梯一部、消防喷淋、烟感、售后服务、中央空调、休息座椅综述：经营中高档品牌，价格较高，促销活动较少，整体经营模式相对陈旧，以联营为主，服务意识较强银座商城位于八一路与红旗路交汇处

9、，人民广场北侧，2005年1月开业，营业面积40000，经营品种丰富，主流品牌强悍、服务热情、硬件设施完善，档次最高商场。地下：超市 1F：珠宝、手表、鞋类、化妆品 ；2F:少淑装、休闲装、淑女装 ；3F:男士正装、商务休闲、衬衫 ；4F：电器、运动器材、童装、童鞋、家纺、餐饮，操作方式为联营扣点（25%-28%）连锁企业，以经营中高档商品为主，主力一线品牌较多，主要以商务人士、企事业单位、白领及生活品质较高人群为主。商城整体档次较高，以经营品牌化、管理现代化、服务满意化方针运营，商场货品齐全，也太丰富，也是目前临沂消费品质最高的百货市场。兰田步行街兰田步行街，规划占地75 亩，建筑面积4.5

10、 万平方米，投资1.2 亿元人民币，由7 条纵横交错的步行街面组成。兰田步行街处于新华路和解放路交汇处，处于解放路商业街的中段位置，市口位置很好。但是就目前其租金行情而言是整个解放路商业网点的价值低洼区。 沿解放路的商铺：以世界名表城、罗蒙西服、鄂尔多斯专卖店等为代表，是融合在解放路商业街体系中，表现出的租金水平脱离了步行街整体行情。 兰田步行街在经营运作上完全依靠小业主进行自行招商，缺少了统一经营规划，导致步行街经营混杂，无特色。同时缺少强悍品牌的支撑，使经营门类和商品特色上无法抗衡解放路商业街导致除了沿解放路的商铺价值大幅提高外，区域内所有商铺均有不同程度的跳水。部分商铺的价值缩水程度至少

11、超过50%以上。 临沂小商品市场中国临沂小商品城占地350亩，建筑面积22万平方米，总投资5亿元，容纳经营户2600户。其中商铺17万平方米，分为文体、纸张、化妆品、小商品四个区域，容纳客户1400户；市场共有车位2500个；设有中央空调、消防自动喷淋、安全监控、客货电梯、因特网带接口等设施，加上实行专业化的运营管理，及附近长途车站、占地450亩的金兰物流基地作为强大后盾，临沂小商品城已成为中国北方交易条件和配套功能最完善的现代化批发市场之一。 另外政府的支持：“山东省教育用品采购基地” 落户临沂小商品城同时，临沂市旅游局也将临沂小商品城确定为旅游定点购物市场，使临沂小商品城面临更好

12、的发展机遇，市场的持续发展和良性成长有了更好的保障。各类专业批发市场作为临沂商业的主导形式，整个市区批发市场共有临沂市拥有各类专业批发市场965处，其中专业批发市场189处，集贸市场76处，不仅仅是临沂整个城市的消费方式，对整个华北的消费市场起辐射作用，中低档商品批发到青岛港、日照港、日照、岚山港 和连云港。鲁南化工厂、华丰国际商贸城、银座家居广场、金鹰家电市场、香江汽车用品城、聚财农贸市场等专业批发市场构成了整个临沂市的批发网络，对整个华北地区起到一个枢纽作用。对临沂的消费市场的影响、经济发展推动作用，已经对于整个华北市场中低档商品的市场影响是非常巨大的。物流与遍布临沂的整个临沂市的965处

13、各类专业批发市场想配套的是临沂市发达的物流产业，地理位置与批发市场市场相邻，物流园与众多批发市场的相互呼应，对临沂市的整个物流行业发展起到推动作用。 四、临沂市住宅及商业地产2010年临沂市有资质等级的建筑施工企业360家，完成建筑业总产值285.3亿元，增长29.4%。房屋建筑施工面积3177.3万平方米，房屋建筑竣工面积1498.7万平方米。1、临沂市房地产市场规划发展的重点区域：一是老城区改造；二是新区和经济开发区及工业园区；三是主城区内的沂河两岸；四是县城和重点乡镇。在房地产的开发中，要以市场为导向，高度重视经济适用房和廉租房的建设,解决和改善低收入群体的住房问题。2、临沂房地产信息（

14、1）金鼎国际广场建筑面积达81000，位居大临沂核心地段， 1-4层现代主题商业，苏宁电器已经整体买断，住宅楼均价0.5万/。（2）万阅城总建筑面积约23万平米，共分六座建筑，万阅城A为写字楼、B座为酒店式公寓，其中A座2-5楼设计为藏书量200余万册的市级标准图书馆。写字楼看盘均价0.5万/；万阅城北侧百丽进驻。（3）银座项目位于两条城市核心干道解放路与通达路交汇处，地处临沂市教育文化圈、经济圈、物流商贸圈三圈交界核心地带，紧邻临沂唯一一家五星级酒店蓝海大酒店，周边配套齐全，教育、金融、行政、医疗、餐饮、娱乐等市政设施一应俱全，是临沂市重点建设项目五、临沂市商业情况总结1、临沂商业以遍布全市

15、的专业批发市场为主，临沂是全国第三大专业市场，市场有约100多家，专业批发市场租金收益水平较高，但由于专业水平强，需要专业的运营管理及较大客流量支撑，投资风险相对较大。2、临沂市区解放路、通达路、沂蒙路广场周围也为批发市场，临街品牌商铺较为稀缺，大型购物超市较少，品牌商户购买力也不足。3、根据调研了解到目前临沂市场处于改造阶段，新项目、新市场不断发展，商业用地处于饱和，商业项目众多，导致经营的竞争压力较大。4、市场辐射作用明显，由于特殊的商业批发市场模式，导致了临沂的商业对周边城市，如：日照、连云港、徐州等城市的中低档市场辐射作用明显。5、专业物流市场不断完善，众多的批发市场和市场对周边城市的辐射作用，促成了现代物流业的不断发展，物流园、信息城等一批相关的产业在临沂蓬勃发展，对临沂的商业发展起到了