山西省房地产估价师《案例与分析》：房屋征收估价技术路线考试试卷

1、山西省 2022年房地产估价师 ?案例与分析?：房屋征收估价技术路线考试试卷本卷共分为 2大题 50小题，作答时间为 180分钟，总分 100分， 60分及格。 一、单项选择题共 25 题，每题 2 分，每题的备选项中，只有 1 个事最符合题 意1、现金流量表可以用来进行房地产开发工程的 _分析。A 财务盈利能力B 清偿能力C. 资金平衡情况D. 营运能力2、张某购置了一套二手房， 按照有关规定， 张某应到当地房地产管理部门办理。 A :房屋总登记B:房屋所有权初始登记C:房屋所有权转移登记D:房屋所有权变更登记E:执行层的组织协调3、对房地产投资工程进行风险分析时，主要是针对可判断其的风险因

2、素。A 变动可能性B影响重要性C 发生经常性D 类型归属性4、以下关于房产税的纳税人，表述错误的选项是。A:但凡中国境內拥有房屋产权的单位和个人都是房产税的纳税人B:产权属于全民所有的，以经营管理的单位和个人为纳税人C:产权出典的，以出典人为纳税人D:产权所有人、承典人均不在房产所在地的，或者产权未确定以及租典纠纷 未解决的，以房产代管人或者使用人为纳税人E:执行层的组织协调5、某商业房地产，在取得 40 年土地使用权的当年开始建造，建造期 3 年，建筑 物经济寿命 60 年，那么该商业房地产的折旧年限是 【2003年考题】A: 37 年B: 40 年C: 60 年D: 63 年E:工业用地的

3、监测点评估价格6、资本化率的公式为。A:B:C:D:E:工业用地的监测点评估价格7、 B县w房地产开发公司取得 A市B县县城一住宅土地使用权，按照规定，建 设用地使用权出让合同由与 w 房地产开发公司签订。A：A 市人民政府B：A 市人民政府土地管理部门C：B 县人民政府D：B 县人民政府土地管理部门E:房地产估价机构必须加盖公章8、房地产规划用途对房地产价值的影响属于房地产价值影响因素中的。A:配套设施建设的限制B：房地产使用管制C:房地产权利的设立和行使的限制D:房地产相邻关系的限制E:工业用地的监测点评估价格9、运用假设开发法中的现金流量折现法估价时，无须做的是 【2007年考题】 A:

4、估算后续开发经营期B：估算后续开发的各项支出、收入C:估算后续开发的各项支出、收入在何时发生D:估算开发期中的利息和利润E:工业用地的监测点评估价格10、价格领先制通常不包括 _三种形式。A 支配型价格领先B. 本钱最低型价格领先C. 本钱最高型价格领先D 晴雨表型价格领先11、12、转让房地产开发工程， 转让人和受让人应当自土地使用权变更登记手续办理 完毕之日起 30 日内，持转让合同到 _主管部门备案。A .规划B. 土地C. 房地产开发D. 建设13、以下不属于可进行工程竣工的验收条件的是。A :完成工程设计和合同约定的各项內容B:对当地居民有所安置C:建设单位已按合同约定支付工程款D:

5、有施工单位签署的工程质量保修书E:执行层的组织协调14、15、某8年前建成交付使用的建筑物，建筑面积为120 m2,单位建筑面积的重置 价格为600元/m?,建筑物残值率为5%,年折旧额为1440元，用直线法计算 该建筑物的成新率是。A: 81.00%B: 84.00%C: 84.17%D：84.80E:工业用地的监测点评估价格16、某建筑物实际经过年数为 10 年，经估价人员现场观察该建筑物剩余经济寿 命为 46 年，该建筑物经济寿命为 50年，残值率为 2，用直线法计算该建筑物 的成新率为【2004 年考题】A: 80B: 82C: 83D: 92E:工业用地的监测点评估价格17、土地储藏

6、贷款的主要还款来源是 _。A .土地出让收入B. 土地转让收入C. 房地产开发销售收入D. 土地经营收入18、甲、乙、丙三宗土地的单价分别为每平方米 946 元、 860元、 800元，建筑 容积率分别为 5. 5、5、4 . 5，假设该三宗土地的其他条件相同，那么明智的购置 者会选择。A :甲土地或丙土地B:乙土地或丙土地C:丙土地D:甲土地或乙土地E:工业用地的监测点评估价格19、20、当较为精确地应用假设开发法时，应考虑. 【2003年考题】A:通货膨胀影响B:投资利息因素C:资金时间价值D:投资风险补偿E:工业用地的监测点评估价格21、物业效劳本钱的构成一般包括 _。 管理效劳人员的工

7、资、 社会保险和按 规定提取的福利等；物业共用部位、共用设施设备的更新、改造费用；物业 管理区域清洁卫生费用； 办公费用； 物业管理区域秩序维护费用； 物业管 理区的绿化养护费； 物业管理企业的酬金； 物业管理企业固定资产折旧； 物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用A .B. C. D. 22、 某市去年住宅的实际销售量为，预测销售量为，平滑指数为0. 8，那么利用 指数平滑法预测的今年的住宅销售量是。A: 475B: 600C: 450D：490E:借款合同23、以下不属于房地产结合物的是 _。A 管理人B. 实物C. 权益D. 区位24、随着政府土地储藏制度的建立， _划拨土地使用

8、权， 已经成为政府土地储藏 中心优先收回并纳入储藏的重要对象，开发商直接获取该类土地的时机逐渐减 少。A .存量B. 增量D. 减量25、以下市场趋势分析方法中，属于时间序列分析法的是。A :指数平滑法B:市场因子推演法C:德尔非法D:销售人员意见综合法E:借款合同二、多项选择题共 25 题，每题 2 分，每题的备选项中，有 2 个或 2个以上符 合题意，至少有 1 个错项。错选，此题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分1、房地产泡沫的成因，主要有 _三个方面。A .土地的有限性和稀缺性B. 开发商的因素C. 投机需求膨胀D. 金融机构过度放贷E. 领导的决策2、经济评价中的根底参数中，

9、属于评价标准类指标。A :基准收益率B:开发经营期C:目标投资利润率D: 目标投资回报率E:目标本钱利润率3、拆迁入与被拆迁人对补偿形式和补偿金额、安置用房面积和安置地点、搬迁 过渡方式和过渡期限， 经协商达不成协议， 经当事人申请， 由批准拆迁的房屋拆 迁主管部门裁决。裁决部门应当在受理裁决申请之日起日内做出裁决。A: 10B: 20C: 30D: 45E:执行层的组织协调4、以下对于信托的性质表达有误的一项为哪一项 _。A .信托是受托人按委托人的要求全权代为管理或处理有关经济事务的信用行为B. 信托合同生效后，信托财产的所有权仍属于委托人C 受托人不收取信托财产所产生的利益，其在管理和处

10、理信托财产中产生的亏损最终由受益人承当，受托人只收取其提供劳务的报酬D 信托收益根据资财运用的赢利水平进行分配，因而付给受益人的盈利额并 不固定5、运用报酬资本化法估价，需要预测估价对象的未来 _。A 利润B. 毛收入C价值D.净收益6、以下说法正确的选项是 _。A .当生产要素价格固定不变时，规模报酬递增、不变和递减分别对应于边际 本钱的递减、不变和递增B .当只有一种要素为可变要素，其他生产要素为固定投入要素时，生产规模 由可变投入要素的规模所决定C .内在不经济是指厂商在生产规模扩大时由于自身原因所引起的产量减少和 本钱增加D.适度规模是指能使产量递增到达最大时的生产规模7、某仓库房地产

11、，建筑面积为 800m2,容积率为0.8,对应的土地单价为 850 元/m2,现拟变更为商业用地，容积率为2.0,并已取得规划、国土等管理部门的 许可。假定改为商业用地后楼面地价为 2000元/m2,那么理论上应补地价的数额为 万元。A. 93. 75B. 115C. 293.75D. 3158、某投资者以 25万元购置了一个商铺 2年的经营权，第一年净现金流量可能为： 22万元、 18 万元和 14 万元，概率分别为 0.2、 0.6和 0.2；第二年净现金流量可 能为：28 万元、 22万元和 16万元，概率分别为 0.15、 0.7和 0.15，假设折现率 为 10%。问该购置商铺投资净

12、现值的期望值为 _万元。A. 25B. 35C. 40D. 459、房屋租金可分为。A :公定租金B:廉租租金C:市场租金D ：本钱租金E:商品租金10、以下属于房地产中介效劳主要特点的是。A :人员特定B:委托效劳C:有偿效劳D:无偿效劳E:行政效劳11、土地储藏机构负责实施土地开发时， 开发企业的管理费用不高于土地储藏开 发本钱的 _。A1%B2%C3%D4%12、某商铺的收益年限为30年，年有效毛收入为6000元/m2。假设净收益率为 75%，报酬率为 10%，那么该商铺目前的价值为 _。A. 14140 元/m2B. 4242 元/m2C. 56561 元/m2D. 60000 元/m

13、213、以下关于房屋租赁的表述中，不正确的选项是 _。A 将房屋提供给他人从事经营活动属于房屋租赁B. 承租人擅自转租房屋导致租赁合同的终止属于自然终止C. 承租人经出租人同意，可以将承租房屋转租并获得收益D .租赁期限、租赁用途、租赁价格、房屋修缮责任是?城市房地产管理法? 规定的房屋租赁合同的必备条款14、写字楼的租金状况主要取决于。A :所处地点B:竞争强弱C:市场状况D:面积大小E:借款合同15、 横道图法用于工程建设阶段的。2022 年试题 A :质量控制B:进度控制C:本钱控制D:合同管理E:借款合同16、以下费用中属于运营费用的有。A :房地产税、保险费、人职工资、房地产折旧额B

14、:房地产税、人职工资、维修费、所得税C:保险费、办公费用、正常运营本钱、房地产税D:为承租人提供效劳的费用、人职工资、保险费、维修费E:所得税、房地产抵押贷款还本付息额、为承租人提供效劳的费用、房地产 折旧额17、以下属于房屋租赁合同人为终止情形的有。A :将承租的房屋擅自转租B:将承租的房屋擅自拆改结构或改变承租房屋使用用途的C:公有住房无正当理由闲置 6个月以上D:成心损坏房屋的行为E:因不可抗力致使合同不能继续履行的18、在我国， _是不属于拥有强制拍卖权的国家机关。A .法院B. 检察院C. 海关D. 军队19、_是以房地产与其外部环境是否保持协调，来判定是否为最高最正确使用， 它可以

15、帮助我们确定最正确用途。 例如，在日常必需品的零售商店集中地区， 开 设专卖店并不一定能获得高收益， 从而在这样的地区开设专卖店就不是最高最正 确使用。A .权益原理B. 收益递增递减原理C. 均衡原理D. 适合原理20、?中华人民共和国城市房地产管理法?规定了的转让房地产开发工程条件。A :以出让方式取得的土地使用权B:以划拨方式取得的土地使用权C:以转让方式取得的土地使用权D:以出租方式取得的土地使用权E:以抵押方式取得的土地使用权21、?中华人民共和国城市房地产管理法? 规定了三项房地产交易根本制度， 即。A :土地有偿有期限使用制度B:房地产价格申报制度C:房地产价格评估制度D:房地产价格评估人员资格认证制度E:住宅专项维修资金制度22、敏感性分析的“三项预测值法对房地产开发工程中所涉及的变动因素，分 别给出三个预测值，即。A: