宝利丰价格测算部分

1、Code of this report | 1 Copyright Centaline Group, 2010住宅价格策略住宅价格策略项目对比因素项目对比因素权重权重区位因素13%交通条件11%周边市政配套8%项目自身配套6%景观资源条件6%户型设计8%产品外观6%学区配套8%楼盘规模8%物业管理6%工程进度6%开发商品牌 8%项目包装6%总分100市场比较法市场比较法入市价值推算入市价值推算序号序号楼盘名称楼盘名称产品选择产品选择1坝上街环球中心综合体住宅2绿地中心综合体住宅3东方广场综合体住宅对比项目：对比项目：选择依据：同为城市综合体项目，区域地段繁华度较接近。Code of this

2、report | 2 Copyright Centaline Group, 2010住宅价格策略住宅价格策略序号序号评估项目评估项目满分满分本项目本项目坝上街坝上街绿地中心绿地中心东方广场东方广场均价（元均价（元/ /平方米）平方米）PXPXP1=9500P1=9500P2=8200P2=8200P3=9700P3=97001区位因素1313139132交通条件1110107103周边市政配套888584项目自身配套666555景观资源条件655546户型设计876777产品外观666548学区配套866479楼盘规模8887610物业管理6555511工程进度6655412开发商品牌 877

3、7613项目包装65554合计10092907683市场比较法市场比较法入市价值推算入市价值推算项目市场综合评分和项目均价比较：项目市场综合评分和项目均价比较：注：坝上街环球中心为精装修房，对外报价1500元/平方米装修标准，现销售均价11000元/平方米，按毛坯房价格拆算为9500元/平方米。Code of this report | 3 Copyright Centaline Group, 2010住宅价格策略住宅价格策略市场比较法市场比较法入市价值推算入市价值推算市场比较法步骤：市场比较法步骤：n1、影响住宅价值的因素分析n2、市场比较对象的选定n3、各市场比较对象的专业评分n4、相关楼

4、盘价格修正项目相对比较对象的价格n5、项目价格测算对各相关楼盘价格的加权平均步骤一：修正后各相关楼盘价格步骤一：修正后各相关楼盘价格P1=（92/90）X 9500=9710（坝上街环球中心）P2=（92/76）X 8200=9930（绿地中心）P3=（92/83）X 9700=10750（东方广场）步骤二：根据权重加权测算价格步骤二：根据权重加权测算价格n三个项目权重：坝上街环球中心在整体项目地段，住宅规模上与本项目相拟，因此权重为40%；绿地中心因地段区别较大，定为20%；东方广场因二个项目距离最近，定为40%nPX=9710X40%+9930X20%+10750X40% =10200根据

5、市场比较法，不同项目赋予不同权重，本项目现阶段住宅销售根据市场比较法，不同项目赋予不同权重，本项目现阶段住宅销售均价为均价为10200元元/平方米。平方米。市场比较法：市场比较法：10200元元/平方米平方米Code of this report | 4 Copyright Centaline Group, 2010住宅价格策略住宅价格策略市场比较法市场比较法入市价值推算入市价值推算 2013年年 4月月 8月月 12月月 2014年年 4月月 8月月 12月月 2015年年 4月月 8月月 12月月一期住宅工程建设期入市期持销期交付期二期住宅工程建设期入市期持销期交付期入市推算比较法：102

6、00元2012年合肥住宅均价：6518元，2011年合肥住宅均价：6219元，增长4.8%2012年包河区住宅均价：6457元，2011年包河区住宅均价：5535元，增长16.6%按此增长率取平均值年增长10%计算，半年增长率5%预计预计2013年年11月一期住宅入市时售价月一期住宅入市时售价10500-11500元元/平方米；平方米；预计预计2014年年4月二期住宅入市时售价月二期住宅入市时售价11000-12000元元/平方米；平方米；一期住宅一期住宅2013年年11月入市，二期住宅月入市，二期住宅2014年年4月入市月入市Code of this report | 5 Copyright

7、 Centaline Group, 2010公寓价格策略公寓价格策略市场比较法市场比较法入市价值推算入市价值推算项目对比因素项目对比因素权重权重区位因素13%交通条件11%周边市政配套8%项目自身配套6%景观资源条件6%户型设计8%产品外观6%学区配套8%楼盘规模8%物业管理6%工程进度6%开发商品牌 8%项目包装6%总分100序号序号楼盘名称楼盘名称产品选择产品选择1东方广场综合体公寓2信地城市广场综合体公寓3桐城369项目附近公寓对比项目：对比项目：选择依据：东方广场、信地城市广场同为城市综合体公寓，项目整体影响较相似，桐城369为项目附近公寓，对项目公寓区域比较性较强。精装修溢价精装修溢

8、价Code of this report | 6 Copyright Centaline Group, 2010公寓价格策略公寓价格策略市场比较法市场比较法入市价值推算入市价值推算序号序号评估项目评估项目满分满分本项目本项目东方广场东方广场信地城市广场信地城市广场桐城桐城369369均价（元均价（元/ /平方米）平方米）PXPXP1=9500P1=9500P2=7500P2=7500P3=8000P3=80001区位因通条件1110101093周边市政配套888774项目自身配套665645景观资源条件654436户型设计877777产品外观665548学区配套867

9、469楼盘规模8868410物业管理6555411工程进度6645512开发商品牌 8767513项目包装65454合计10092848474项目市场综合评分和项目均价比较：项目市场综合评分和项目均价比较：精装修溢价精装修溢价Code of this report | 7 Copyright Centaline Group, 2010公寓价格策略公寓价格策略市场比较法市场比较法入市价值推算入市价值推算市场比较法步骤：市场比较法步骤：n1、影响公寓价值的因素分析n2、市场比较对象的选定n3、各市场比较对象的专业评分n4、相关楼盘价格修正项目相对比较对象的价格n5、项目价格测算对各相关楼盘价格的加

10、权平均步骤一：修正后各相关楼盘价格步骤一：修正后各相关楼盘价格P1=（92/84）X 9500=10400（东方广场）P2=（92/84）X 7500=8210（信地城市广场）P3=（92/74）X 8000=9950（桐城369）步骤二：根据权重加权测算价格步骤二：根据权重加权测算价格n三个项目权重：东方广场在整体项目地段上与本项目相拟，因此权重为40%；信地城市场广场在地段和现销售节奏上别较大，定为20%；桐城369因二个项目距离最近，定为40%nPX=10400X40%+8210X20%+9950X40% =9800根据市场比较法，不同项目赋予不同权重，本项目现阶段公寓销售根据市场比较法

11、，不同项目赋予不同权重，本项目现阶段公寓销售均价为均价为9800元元/平方米。平方米。市场比较法：市场比较法：9800元元/平方米平方米精装修溢价精装修溢价Code of this report | 8 Copyright Centaline Group, 2010公寓价格策略公寓价格策略市场比较法市场比较法入市价值推算入市价值推算 2013年年 4月月 8月月 12月月 2014年年 4月月 8月月 12月月 2015年年 4月月 8月月 12月月A幢公寓工程建设期入市期持销期B幢公寓工程建设期入市期持销期入市推算比较法：9800元2012年合肥住宅均价：6518元，2011年合肥住宅均价：

12、6219元，增长4.8%2012年包河区住宅均价：6457元，2011年包河区住宅均价：5535元，增长16.6%按此增长率取平均值年增长10%计算预计预计2014年年6月月A幢公寓入市时售价幢公寓入市时售价10600-11600元元/平方米；平方米；预计预计2015年年4月月B幢公寓入市时售价幢公寓入市时售价11600-12600元元/平方米；平方米；A幢公寓幢公寓2014年年6月入市，月入市，B幢公寓幢公寓2015年年4月入市月入市精装修溢价精装修溢价Code of this report | 9 Copyright Centaline Group, 2010公寓价格策略公寓价格策略从项目

13、区域地段和市场因素考虑，建议公寓以精装修方式销售：从项目区域地段和市场因素考虑，建议公寓以精装修方式销售：1000元精装修标准可实现元精装修标准可实现1500元装修溢价元装修溢价最终实现：最终实现：A幢公寓入市时售价幢公寓入市时售价12100-13100元元/平方米；平方米； B幢公寓入市时售价幢公寓入市时售价13100-14100元元/平方米；平方米；市场比较法市场比较法入市价值推算入市价值推算精装修溢价精装修溢价Code of this report | 10 Copyright Centaline Group, 2010写字楼价格策略写字楼价格策略市场比较法市场比较法入市价值推算入市价值

14、推算项目对比因素项目对比因素权重权重区位因素18%交通条件16%周边市政配套10%产品外观12%停车位10%写字楼规模8%物业管理10%开发商品牌8%项目包装8%总分100序号序号楼盘名称楼盘名称产品选择产品选择1东方广场综合体写字楼2信地城市广场综合体写字楼3新地中心综合体写字楼对比项目：对比项目：选择依据：东方广场、信地城市广场同为城市综合体公寓，项目整体影响较相似，桐城369为项目附近公寓，对项目公寓区域比较性较强。Code of this report | 11 Copyright Centaline Group, 2010写字楼价格策略写字楼价格策略市场比较法市场比较法入市价值推算入

15、市价值推算序号序号评估项目评估项目满分满分本项目本项目东方广场东方广场信地城市广场信地城市广场新地中心新地中心均价（元均价（元/ /平方米）平方米）PXPXP1=14000P1=14000P2=11000P2=11000P3=13000P3=130001区位因通条件16151515153周边市政配套10910984产品外观12111111115停车位1098986写字楼规模877777物业管理1099998开发商品牌876779项目包装87777合计10091918988项目市场综合评分和项目均价比较：项目市场综合评分和项目均价比较：Code of this repo

16、rt | 12 Copyright Centaline Group, 2010写字楼价格策略写字楼价格策略市场比较法市场比较法入市价值推算入市价值推算市场比较法步骤：市场比较法步骤：n1、影响写字楼价值的因素分析n2、市场比较对象的选定n3、各市场比较对象的专业评分n4、相关楼盘价格修正项目相对比较对象的价格n5、项目价格测算对各相关楼盘价格的加权平均步骤一：修正后各相关楼盘价格步骤一：修正后各相关楼盘价格P1=（91/91）X 14000=14000（东方广场）P2=（91/89）X 11000=11250（信地城市广场）P3=（91/88）X 13000=13450（新地中心）步骤二：根据

17、权重加权测算价格步骤二：根据权重加权测算价格n三个项目权重：东方广场在整体项目地段上与本项目相拟，因此权重为40%；信地城市广场在合肥整体写字楼市场区域上较相似，定为40%；新地中心在写字楼区域性质上有相应差别，定为20%nPX=14000X40%+11250X40%+13450X20% =12800根据市场比较法，不同项目赋予不同权重，本项目现阶段写字楼销根据市场比较法，不同项目赋予不同权重，本项目现阶段写字楼销售均价为售均价为12800元元/平方米。平方米。市场比较法：市场比较法：12800元元/平方米平方米Code of this report | 13 Copyright Cental

18、ine Group, 2010写字楼价格策略写字楼价格策略市场比较法市场比较法入市价值推算入市价值推算 2013年年 4月月 8月月 12月月 2014年年 4月月 8月月 12月月 2015年年 4月月 8月月 12月月写字楼工程建设期入市期持销期入市推算比较法：12800元东方广场2012年同期价格约12000元，2013年现销售价格约14000元，涨幅16%新地中心2012年同期价格约11000元，2013年现销售价格约13000元，涨幅18%按此计算本项目写字楼年增长率按17%计算，一年半增长率为25%预计预计2014年年10月写字楼入市时售价月写字楼入市时售价15500-16500元

19、元/平方米；平方米；写字楼写字楼2014年年10月入市月入市Code of this report | 14 Copyright Centaline Group, 2010商业价格策略：一层整体均价商业价格策略：一层整体均价市场比较法市场比较法租金返推法租金返推法入市价值推算入市价值推算项目对比因素项目对比因素权重权重地段30%商业氛围20%人流量16%周边环境5%交通条件6%内部规划设施6%楼盘规模7%开发商品牌4%经营公司6%总分100序号序号楼盘名称楼盘名称产品选择产品选择1信地城市广场综合体商业2新地中心综合体商业3桐城369项目区域商业对比项目：对比项目：选择依据：信地城市广场与本项

20、目商业形态和区域繁华度上最相似；新地中心为政务区最具代理性可售商业，与本项目在综合体性质上较相似；桐城369距离本项目最近在售商业项目。Code of this report | 15 Copyright Centaline Group, 2010商业价格策略：一层整体均价商业价格策略：一层整体均价市场比较法市场比较法租金返推法租金返推法入市价值推算入市价值推算序号序号评估项目评估项目满分满分本项目本项目信地城市广场信地城市广场新地中心新地中心桐城桐城369369均价（元均价（元/ /平方米）平方米）PXPXP1=55000P1=55000P2=38000P2=38000P3=35700P3=

21、357001地段30272923252商业氛围20171915143人流量16131511104周边环境543535交通条件655436内部规划设施655537楼盘规模766638开发商品牌433329经营公司65554合计10085907766项目市场综合评分和项目均价比较：项目市场综合评分和项目均价比较：价格测算：1、新地中心：现一层内铺销售均价为35000元/平方米，外街1拖2销售均价30000元/平方米，1拖2按70%价值测算单层均价为43000，内铺总面积大于外铺总面积，最终测算一层整体均价约38000元/平方米。2、桐城369：商业性质为1拖2商业，价格25000元/平方米，1拖2

22、按70%价值测算单层均价为35700元。Code of this report | 16 Copyright Centaline Group, 2010商业价格策略：一层整体均价商业价格策略：一层整体均价市场比较法市场比较法租金返推法租金返推法入市价值推算入市价值推算市场比较法步骤：市场比较法步骤：n1、影响商业价值的因素分析n2、市场比较对象的选定n3、各市场比较对象的专业评分n4、相关楼盘价格修正项目相对比较对象的价格n5、项目价格测算对各相关楼盘价格的加权平均步骤一：修正后各相关楼盘价格步骤一：修正后各相关楼盘价格P1=（85/90）X 55000=52000（信地城市广场）P2=（85

23、/77）X 38000=42000（新地中心）P3=（85/66）X 35700=46000（桐城369）步骤二：根据权重加权测算价格步骤二：根据权重加权测算价格n三个项目权重：信地城市广场在产品形态和销售方式上与本项目相拟，因此权重为50%；新地中心同为综合体项目，有内街，有外街，属同类项目，定为30%；桐城369为同区域商业，商业价值有一定参考，定为20%nPX=52000X50%+42000X30%+46000X20% =47800根据市场比较法，不同项目赋予不同权重，本项目现阶段一层整体根据市场比较法，不同项目赋予不同权重，本项目现阶段一层整体商业销售均价为商业销售均价为47800元元

24、/平方米。平方米。市场比较法：市场比较法：47800元元/平方米平方米Code of this report | 17 Copyright Centaline Group, 2010商业价格策略：一层整体均价商业价格策略：一层整体均价市场比较法市场比较法租金返推法租金返推法入市价值推算入市价值推算租金反推法租金反推法资产定价的最主要和最基本方法，是商铺租金按照资产定价的最主要和最基本方法，是商铺租金按照投资回报率幅现的现值投资回报率幅现的现值租金还原法租金还原法n简介：综合租金水平是影响商铺定价最直接因素综合租金水平是影响商铺定价最直接因素，租金反应商业繁荣程度和经营状况n租金反推法是商铺估价

25、最常用的方法之一商铺估价最常用的方法之一。具有一定的权威性，它是对房屋、商铺等不动产或其它具备收益性质资产进行估价的基本方法。n租金反推法实质是商铺价值通过租金以投资回报率进行贴现商铺价值通过租金以投资回报率进行贴现。购买商铺作为一种投资，商铺购买款作为购买未来若干年商铺而投入的资本。租金反推法是估算商铺在未来每年预期纯收益的基础上，以一定的还原率，将评估对象在未来每年的纯收益折算为评估时日收益总和的一种方法。n投资回报率：业界一般取商铺年投资回报率为投资回报率为8%。租金为项目所在四至租金以及大型商业综合体租金相结合，进行加权思考。计算公式计算公式 售价售价=年租金年租金/年投资回报率年投资

26、回报率Code of this report | 18 Copyright Centaline Group, 2010商业价格策略：一层整体均价商业价格策略：一层整体均价市场比较法市场比较法租金返推法租金返推法入市价值推算入市价值推算宁国路太 湖 路徽州大道11017012013080 根据市场租金调研，因本项目部分区域拆迁，无营业商业，通过相应区域租金分析。项目四至租金大约80-170元/平方米，部分为一、二层连体商业，如项目对面一、二层租金为110元，单层租金相对高出很多，同时本项目的售中商业必定会带动区域未来租金大幅上涨，固整体一层租金平均值130元元/平方米平方米/月月。1、项目四至租

27、金：、项目四至租金：80Code of this report | 19 Copyright Centaline Group, 2010商业价格策略：一层整体均价商业价格策略：一层整体均价市场比较法市场比较法租金返推法租金返推法入市价值推算入市价值推算2、集中商业街租金、集中商业街租金案例：包河万达广场案例：包河万达广场 2010年12月24日包河万达正式开业，目前已经运营近三年，基本比较成熟，本次调研主要围绕万达外街调研，二楼租金120-200不等，根据实际调研万达包河金街一层租金大约为二层租金的两倍左右，一楼租金约240-400不等。店面店面面积面积楼层楼层月租金月租金每平米租金每平米租金

28、位置位置微时光150平米1-2层10000元67元/平/月商业街最差地段台湾小站77平米2层12000元156元/平/月靠近马鞍山路入口海之鲜120平米2层24000元200元/平/月2层扶梯口趣捞130平米2层16900元130元/平/月中间位置爱米粒68平米2层8160元120元/平/月中间位置中国移动50平米2层10000元200元/平/月最靠近芜湖路入口万达对面延马鞍山路商铺租金（每平米90-110元/月）集中商业街一层平集中商业街一层平均租金约：均租金约：320元元/平方米平方米/月月Code of this report | 20 Copyright Centaline Group

29、, 2010商业价格策略：一层整体均价商业价格策略：一层整体均价市场比较法市场比较法租金返推法租金返推法入市价值推算入市价值推算目前商业价值测算（投资回报率目前商业价值测算（投资回报率8%计算）计算）n年租金为2928元/平米目前平均每平米售价为：2928/8%=36600元加入销售溢价因素的商业价格测算加入销售溢价因素的商业价格测算n业界一般认为加入销售溢价因素时的回报业界一般认为加入销售溢价因素时的回报率为率为6%n年租金为2928元/平米考虑溢价因素每平售价为：2928/6%=48800元注：商铺的转让费加大商铺投资门槛，反映商铺价值。虽然转让费能在商铺下次转让中收回，但转让费会在经营期

30、产生资金成本，租金反推法并未计入这部分成本，所以租金反推法计算出的售价比实际售价偏底。租金反推法：租金反推法：36600元元/平方米平方米48800元元/平方米平方米权重加权测算租金：权重加权测算租金：包河万达商业街与本项目商业模式较相似，对商业运营有一定铺助影响，权重定为60%；项目四至虽与项目地段最接近，但运营模式区别较大，权重定为40%；n万达商业街一层租金320元/平米/月n项目四至租金130元/平米/月租金=320 X 60% + 130 X 40% =244元元/平米平米/月月Code of this report | 21 Copyright Centaline Group, 2

31、010商业价格策略：一层整体均价商业价格策略：一层整体均价市场比较法市场比较法租金返推法租金返推法入市价值推算入市价值推算商业内街建设期入市期销售期商业培养期商业成熟商业外街建设期入市期商业培养期商业成熟市场比较法47800年均8%的增长率，预计2014年10售价为53500元/平方米租金反推法现有推算3660040300443004870053600590006490071400加入溢价的售价推算4880053700590006490071400786008650095200价值实现的时间维度：商业成熟后商业价值才会出现跃升，预计价值实现的时间维度：商业成熟后商业价值才会出现跃升，预计201

32、4年年10月商业内月商业内街入市时一层商业均价合理售价区间街入市时一层商业均价合理售价区间4230056300元元/平方米。平方米。2015年年4月商业外街月商业外街入市时一层商业均价合理售价区间入市时一层商业均价合理售价区间44300-59000元元/平方米。平方米。未来价值估算未来价值估算租金估算：市场研究显示区域年租金估算：市场研究显示区域年均租金上涨率约为均租金上涨率约为8%-15%，估，估算取值算取值10%。 2013年年 4月月 2014年年 4月月 2015年年 4月月 2016年年 4月月 2017年年 4月月 2018年年 4月月 2019年年 4月月 2020年年 4月月商

33、业内街商业内街2014年年10月入市，商业外街月入市，商业外街2015年年4月入市月入市入市价值推算：入市价值推算：2014年年10月入市一层整体均价月入市一层整体均价4830050300元元/平方米平方米 2015年年4月入市一层整体均价月入市一层整体均价5060052600元元/平方米平方米Code of this report | 22 Copyright Centaline Group, 2010商业价格策略：整体定价商业价格策略：整体定价项目四至价值项目四至价值项目本体价值项目本体价值商业整体定价商业整体定价徽州大道：城市主干道，合肥几大重要交通要道之一，紧临本项目，人流、车流量较大

34、，周边商家众多，项目对面为华润苏果，商业氛围较成熟。靶场路：铺干道，连接宁国路，现阶段道路二边正在拆迁，人流、车流很少，无商业氛围。宁国路：合肥龙虾一龙街，晚上人流、车流较大，商业氛围成熟，但与本项目无直接对接，中间相隔一个地块。后期靶场路的打造和连接可为项目增加商业机会。太湖路：合肥次干道，老城区道路，路段二边老小区较多，居住氛围较好，商业主要为沿街社区型商业，区域内无集中商业，人流、车流一般，与本项目中间有相隔距离，但必定会带动路段居民的购物。东规划道路：暂无商业氛围，沿线为项目1拖2商铺产品，后期主要为社区型商业。宁国路太 湖 路徽州大道军军 区区靶场路规划道路规划道路Code of t

35、his report | 23 Copyright Centaline Group, 2010商业价格策略：整体定价商业价格策略：整体定价项目四至价值项目四至价值项目本体价值项目本体价值商业整体定价商业整体定价通过动线、入口、主力店等规划，通过动线、入口、主力店等规划，大幅提升大幅提升“入口一入口一”价值，靶场路价值，靶场路与宁国路的连接和太湖路影响，使与宁国路的连接和太湖路影响，使“入口三入口三”为人流量高点，同时带为人流量高点，同时带动沿线商业的价值。动沿线商业的价值。项目规划影响商铺价值因素分析项目规划影响商铺价值因素分析n各个具体的商铺在该层别的位置、能见度、通道类别、到达度、面积等因

36、素设定相应的系数值n位置最好、面积最合适、能见度最高、最容易到达的商铺为价值最高商铺，根据不同因素的变化递减。动线判断动线判断宁国路太 湖 路徽州大道军军 区区靶场路规划道路规划道路入口一入口一入口二入口二入口三入口三入口四入口四入口三价值加强：n位于整个综合体动线带；n多个动线的结合；价值发现，靶场路与宁国路的连接，带动了入口四的商业价值Code of this report | 24 Copyright Centaline Group, 2010商业价格策略：整体定价商业价格策略：整体定价项目四至价值项目四至价值项目本体价值项目本体价值商业整体定价商业整体定价峰值判断峰值判断四至价值四至价

37、值本体规划本体规划人流峰值计算：入口三：徽州大道、太湖路、靶场路、购物中心入口二：徽州大道、购物中心、百货店商业街中段：靶场路、购物中心、入口四入口一：徽州大道、百货店社区规划路：住宅社区、靶场路宁国路太 湖 路徽州大道军军 区区靶场路规划道路规划道路入口一入口一入口二入口二入口三入口三入口四入口四高峰值高峰值高峰值高峰值次峰值次峰值次峰值次峰值其次峰值其次峰值（入口三）（入口三） （入口二）（入口二） （商业街中段）（商业街中段） （入口一）（入口一） （社区规划路）（社区规划路）Code of this report | 25 Copyright Centaline Group, 2010

38、商业价格策略：整体定价商业价格策略：整体定价项目四至价值项目四至价值项目本体价值项目本体价值商业整体定价商业整体定价宁国路太 湖 路徽州大道军军 区区靶场路规划道路规划道路价值判断价值判断通过四至分析和项目规划判断：通过四至分析和项目规划判断：n第二、三入口为第一最高阶值段；n中央内街为第二次阶值段；n第一入口和沿线内街为第三阶段段；n项目东段1拖2规划道路沿街商业以沿街铺面概念实现价值；高阶值段高阶值段其次阶值段其次阶值段沿沿街街阶阶值值段段高阶值段高阶值段次次阶阶值值段段Code of this report | 26 Copyright Centaline Group, 2010商业价格

39、策略：整体定价商业价格策略：整体定价项目四至价值项目四至价值项目本体价值项目本体价值商业整体定价商业整体定价2014年年10月商业内街入市：一层商铺整体均价取值月商业内街入市：一层商铺整体均价取值49300元元/平方米平方米2015年年4月商业外街入市：时间维度为半年，涨幅按月商业外街入市：时间维度为半年，涨幅按5%计算计算通过市场比较法：确定项目各阶值段商铺和沿街商铺商业价值通过市场比较法：确定项目各阶值段商铺和沿街商铺商业价值影响因素总分最高价值段次价值段其次价值段沿街价值段道路通达性3028252018人流量3025242020可视性2016151413商业环境2015161210合计1

40、0084806661价格49300470003870035800项目规划对价值提升10%5%5%0%最终价格54200542004940049400406004060035800n现有商业价值测算（沿街铺）n以第一阶值段为基准，通过分解影响商业价值的因素，打分、比较法，得出第二、三、四阶值段的商业价值。n项目规划对阶值段的调整：主要考虑动线出口和主力店两个因素，主要动线提升5%，主力店提升5%。n中原大量案例研究显示：1拖2连体商业为沿街外铺价值的70%。n转角铺为中段商铺价值的125%。1拖2商业70%-25100时间维度5%-2640026400转角铺价值125%6780067800618

41、006180050800508003300033000Code of this report | 27 Copyright Centaline Group, 2010商业价格策略：整体定价商业价格策略：整体定价项目四至价值项目四至价值项目本体价值项目本体价值商业整体定价商业整体定价最终一层分区均价：最终一层分区均价：商业街商业街2014年年10月入市一层均价月入市一层均价5320055200元元/平方米平方米 沿街商业沿街商业2015年年4月入市整体均价月入市整体均价2800030000元元/平方米（平方米（1拖拖2）Code of this report | 28 Copyright Centaline Group, 2010合肥部分商业综合体做为楼层差价百分之参照合肥部分商业综合体做为楼层差价百