从一起房屋买卖合同案件谈合同必然无效的三种情

1、从一起房屋买卖合同案件谈合同必然无效的三种情形作者： 栾丽丁玲发布时间：2011-05-16 10:29:58自2009年起，牡丹江市的房地产价格以另人瞠目的速度递 增，在利益的趋动下一些在卖房时没有办理房屋过户手续的卖房人开 始以各种理由主张当初的房屋买卖协议无效， 此种现象自2010开始， 尤为突出。本院在审理一起原告张某诉被告苏某、第三人某银行的一起 房屋买卖合同纠纷中，经法院审理查明被告苏某和第三人某银行于 2005年签订了住房借款合同（抵押加阶段性保证借款）。合同 约定：第三人向被告苏某提供人民币贷款 10万元，被告将其名下的 房屋（座落于牡丹江市爱民区）作为贷款担保抵押给第三人，并

2、办理 了抵押登记。2006年5月,原告张某和被告苏某签订房屋买卖协议， 协议约定:被告苏某将其名下的房屋（座落于牡丹江市爱民区）卖和原 告张某,房屋的交易价款为10万元，原告张某先期付款65 000元， 余款35 000元待办理完过户手续后一次付清，被告苏某承担过户费 用。协议签订时，虽然被告苏某已告知原告张某交易房屋已作为贷款 担保物抵押给第三人，但是双方签订房屋买卖合同没有征得第三人的 同意，也没有向第三人履行告知义务。协议签订后，原告张某于2006 年5月和2006年6月先后两次共支付被告苏某购房款 66 000元，但原告张某并没有代替被告苏某清偿其全部债务，使该交易房屋的抵押 权消灭。

3、因原告张某想出让此房，但此房还在被告苏某名下，故要求 被告苏某继续履行协议，协助其办理过户手续。但被告苏某以该房屋 买卖协议没有告知第三人合同无效，无法继续履行合同为由，拒绝协 助原告张某办理过户手续。第三人某银行以原、被告签订房屋买卖协 议未告知其为由，主张该房屋买卖协议无效。中华人民共和国担保法第四十九条第一款规定：抵押期 间，抵押人转让已办理登记的抵押物的， 应当通知抵押权人并告知受 让人转让物已经抵押的情况；抵押人未通知抵押权人或者未告知受让 人的，转让行为效。中华人民共和国物权法第一百九十一条第二 款规定：抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产， 但受让人代为清偿债务消灭

4、抵押权的除外。这两部法律关于抵押期 间，抵押人转让抵押财产的规定都无一例外的要求需告知抵押权人， 否则转让行为无效（或不得转让）。案件在审理过程中形成了两种不同的意见： 一种意见认为合 同双方当事人订立合同，应当遵守法律，行政法规，不应损害第三人 利益。违反法律、行政法规的强制性规定的，合同无效。中华人民共和国担保法及中华人民共和国物权法的相关规定就是法律强 制性规定，违反此规定的，就应认定转让行为无效。另一种意见认为中华人民共和国担保法及中华人民共和国物权法的相关规定 并非针对抵押财产转让合同效力性的法律强制性规定，如在买卖双方在签订转让协议时，未经抵押权人同意，不能以此两项依据认定抵押 财

5、产转让合同无效，而应结合中华人民共和国合同法第五十二条 的规定认定转让合同是否有效。笔者倾向于第一种意见，即如抵押期间，转让抵押物未告知 抵押权人的，转让合同无效。该房屋买卖协议签订的时间为2006年5月，应适用中华人民共和国合同法、中华人民共和国担保法 及最高人民法院关于适用中华人民共和国担保法若干问题的解 释。中华人民共和国担保法第四十九条第一款规定：抵押期间, 抵押人转让已办理登记的抵押物的，应当通知抵押权人并告知受让人 转让物已经抵押的情况；抵押人未通知抵押权人或者未告知受让人 的，转让行为无效。此规定要求抵押人在转让已办理登记的抵押物时， 必须同时通知抵押权人及告知受让人转让物已抵押

6、的情况，此二条件也是转让行为有效的两个必要条件，或缺一项即导致转让行为无效。 本案被告苏某在和原告张某签订该房屋买卖协议时虽已告知原告张 某交易房屋已设定抵押权，并办理了抵押登记，却没有通知抵押权人 即本案第三人，违反了法律的强制性禁止规定，原告张某以被告苏某 已向其告知转让物已抵押的情况，主张该房屋买卖协议有效，不应予 以支持；原告张某虽向案被告苏某支付购房款 66 000元,却没有代其 清偿债务，消灭抵押权，故抵押权人即本案第三人行使抵押权 ，主张 此房屋买卖协议无效，本院予以支持。原告张某要求被告苏某协助其 办理过户手续应建立在房屋买卖协议有效的基础上 ，因此房屋买卖协议本院认定无效，原

7、告张某要求被告苏某协助其办理过户手续，不应 予以支持。此案因被告方的证据比较全面，形成了证据链条，使此案的 事实十分清楚，法律对于此种情形的规定也十分明确， 原告也为自已 在签订合同时的不慎重，承担相应的法律后果。在现实生活中，除抵 押房屋所有人将抵押房屋私自转让致房屋买卖合同无效的情形外，还有以下两种情形导致二手房屋买卖合同无效。一是房产和地产分开转让的情形。 房产不转让、地产不得转 让，这是因为房屋是建筑在土地上的，为土地的固定附着物，二者之 间具有不可分离性，否则，极易引起损失或导致纠纷。因此，房屋的 所有权通过买卖合同转让时，该房屋占用范围内的土地使用权也必须 同时转让。如果出卖人将房产和土地使用权分别卖和不同的买受人， 或者出卖房屋时只转让房屋所有权而不同时转让土地使用权，则该类买卖合同应当是无效的。二是侵犯优先购买权的情形。房屋所有人在转让涉及到共有 或出租的房屋时，在同等条件下，其他共有权人或承租人有优先购买 权。