2009年10月房展会需求调研报告

1、2009年10月房展会需求调研报告09年以来，杭州楼市的走势主要分为2个阶段展开：1-5月是一个单 边上扬的增长期，六城区一手成交量从 1月的1344套飞升到5月的 10058套。6-9月则是一个回落震荡期，其中6-8月一手成交量逐月 下降，9月开始则出现反弹。第1阶段楼市的快速上涨建立在宽松的 金融政策、税费政策和土地政策等方面。从第 2阶段开始，政策微调 和信贷收紧的力度逐步加大，从二套房贷收紧到公积金暂停差额贷款， 以及银行补充资本金的要求，都反映出通过适度调控来降低金融风险 的思路。然而市场的热度并未就此减弱，从近期的新开楼盘的销售情况来 看，大多数楼盘单日销售率都可达到八成，“日光盘

2、”也颇为常见。 与之相应的是一直处于低位的可售存量，目前六城区商品房存量不足 1.2万套，而住宅更是在6000套以下。而令消费者感知更为深刻的 便是价格的持续增长，进入三季度后，各个板块的价格持续上升的趋 势似乎未见缓和的迹象。市场趋势依旧，消费者的心态如何？带着这个问题，中原地产在 本次房展会上组织开展了需求调研，一探个中究竟。心态篇市场的最终趋势是供求双方及与之相关的环境共同形成的合力 作用的结果。这个合力会随着各个分力的变化而不断演变的，而需求的变化是这些分力中极为重要的部分。 心态决定行为，因此我们首先 从需求心态入手，看一看这个构成最终行为决策的前提发生了怎样的 变化。从观展的目的来

3、看，当前和未来会形成购买行为的客户比例占到 81.2%,也就说超过八成的客户仍然会在当前走势下购房。我们与今 年5月的需求结论比较发现，在5月份的房展会中，这部分客户的比 例为七成。可以说，在楼市价格日益高企的趋势下，购房者对未来房 价持续上升的预期已经被完全确认，看涨情绪较高。我们结合消费者对当前楼市的心态来看，目前继续持币观望的比 例为42.5%,提高总价预算的占17.9%,降低购房面积的占21.3%, 另择购房区域的占18.3%。持币观望与调整购买计划的比例大致是四 六开。这部分持币观望的群体又分成两类，一类是被动观望型，这部 分群体并非是真的不愿入市，而是在错过了上半年较佳入市时机，又

4、 被当前房价上涨所抛离的群体，由于错失了周期底部，又不甘在当下 追高，因此继续观望。另一类是主动观望型，这部分群体对于房价高 涨的可持续性抱有怀疑，认为周期性的高点已经到来，当下并不是适 合的买房时机。在观望者之外的六成是行动者，这部分客户的购房意 愿较为急迫，他们同样受到当下不断上涨的房价的困扰，但作法是通 过调整自身来适应，如提高预算，减小面积，改变选择区域。本次观展的目的当前对楼市的心态在对未来楼市走势的判断上，当下的客户心态准确地诠释了当下 市场继续火爆的原因。45.6%的购房者认为房价将持续上涨，21.3% 认为将保持稳定，17.6%难以判断，15.5%认为将下跌。结合今年5月 的情

5、况来看，当时33.7%的人认为房价已经调整到位，34.7%的认为 还有下调空间，31.6%隹以判断。与5月相比，看跌的比例大幅降低。 看涨的大幅上升。当预期成为一种主流倾向后，带来的就是行为的趋 同，因此房价未来上升的预期十分强烈， 而需求的分歧缩小也再度证 明了这一趋势的必然。税费优惠即将到期的影响对未来楼市走势的判断需求篇房价在今年前三季度中单边上扬的态势，以及信贷政策的宽松和 交易成本的降低，共同构建了一个投资者所喜好的环境。 在购房群体中，投资者一直较为活跃，从本届房展会的观展客户来看，频频出现 外地投资者的身影。中原的需求调研结果来看，购房目的中有投资倾 向的比例总和达到47.2%,

6、其中纯投资的比例在25.1%，投资兼自住 的在22.1%。而在今年的5月份，纯投资的比例为12.7%，投资兼自 住的比例为16.2%,二者合计为28.9%。投资需求的持续升温是当下 非常显著的一个特点。在自住需求方面，改善居住条件和婚房的需求 是主流。在楼市交易的活跃期，改善性的需求往往在以小换大，以旧 换新的置换行为中体现，二手房市场持续活跃的态势也印证了这一特 点。改善性的需求在今年二三季度中的释放比较明显，而婚房需求一直是市场上较为稳定的刚性需求。在购房类型的选择上，普通住宅的比例占 76.3%,别墅排屋类占 10.5%,商铺、酒店式公寓和写字楼共占13.3%。杭州楼市的主要增 长点一直

7、都在住宅领域。同地段的住宅的价格往往都会高于写字楼的 价格，且近年来高端住宅的发展非常快，大户型的高端公寓大有与别 墅排屋类物业一较高低之趋势。购房目的购房类型在具体房源的选择依据上，地段和交通的重要性依旧排在前列， 占20%而小区环境同样占20%总价、停车和配套分别占14.4%、 12.2%和11.2%。值得注意的是配套在本次调研中比例降到了第五位， 而在5月份则高居第三位。位次的下降反映出了当前需求的一些特征， 简单来看，对于投资性需求而言，当下配套的完善程度并不构成对其 购买的直接影响，而对于自住需求而言，在选择主城周边的板块时， 已经清楚了解到配套升级尚须时日的现况，但由于房价的持续上

8、涨， 这一问题的重要程度显然被置后了。而在 5月前，房价处于回升期， 投资比例不高，自住者的需求尚能从容地考虑，故而配套的重要程度 尚能排在第三位。可以说，在价格持续上升的趋势下，价格之外的因 素影响决策的作用被不同程度的削弱了，购房者的妥协事实上正反映 了其心态的无奈。购房区域选择房源的依据从本次调研的结果来看，购房者在户型选择方面与5月期间比较 类似，比例较高的仍是2房的户型，其中2室1厅1卫占31.5%, 2 室2厅1卫占23.4%。3房户型中，3室2厅2卫的比例最高，占14.7%。 与5月相比，房价继续上涨，购房者的计划也须相应调整， 2房户型 属于家庭用房的基本配置，讲究的是经济性和

9、实用性，对于首次置业 者而言，2房的需求继续占据主导地位。对于改善性的需求而言， 3 房户型中的3室2厅2卫是舒适性住房的标准化体现，在功能和尺度 方面都能满足舒适性的要求，因此这部分的户型所占比例是3房户型 中最高的。面积方面，由于9070政策的适度放宽，从供应面来说，开发的 户型不再大量集中于90平方米以下，中小户型的设计限制有所放宽， 使得供应的中小户型的格局有更多变化的余地。从需求方面来说， 81-90平方米，91-100平方米以及101-120平方米的比例位居前三， 分别为20.9% 18.6% 15.9%。户型反映的是功能空间上的需求，而 面积往往是与总价预算紧密相关。总体来看，中

10、小户型占主流的趋势 并未发生变化，而各个面积段的比重差却下降了， 这是供应和需求结 构共同发生变化的结果。户型选择面积选择价格因素一直以来都是反映购房者自身承受力和未来预期的有 效指标。对比5月的情况，我们发现随着房价的上涨，在单价承受方 面也呈现出同步上扬的趋势。本次房展会上需求方对单价的可承受空 间主要分为2段，一段在10001-15000元/平方米，占32.4%,另一 段在8001-10000元/平方米，占29.7%。而在今年的5月，这2个区 间的比例的位次正好相反的，前者占25.8%，后者占30.8%。可以说， 在当下的市场形势下，各个区域内的楼盘售价都出现了不同程度的上 涨，二季度的

11、单价预算在三季度末已经无法找到匹配的产品进行购买。 同时，我们也注意到6000-8000元/平方米区间的比例从5月的26.3% 下降到14.9%，低单价区间比例的缩小也是当下市场形势发生变化的 有效佐证。总价方面，主流需求集中在 80-100万元，占25.6%,其次是 100-120万元，占17.4%,再次是150-200万元，占14%总价预算 的分布形态基本符合单价和面积对应的逻辑结果。而在当前市场条件 下，如此的总价预算才能基本匹配当下各个板块的楼盘供应价格。在这样的市场走势下，从需求面反映出来的是预算的同步上涨，事实上落实在群体内，我们会发现具体的客户对象一直在发生位移，而投资者的不断加

12、入在成为新增需求的同时，也挤压了部分购房者的需求， 在数据的背后，是消费群体种类的不断演变。可承受的单价总价选择背景篇与5月的调查结果相比，首次置业的青年群体的比例有所减少， 而有多次置业经历的中青年有所增多。 反映在数据上虽然只是几个点 的比例，但结合现场观察结果来看，是符合实际状况的。事实上，从 近几年的统计结果来看，年龄分布和置业经历的区间段变化都比较有 限，大致呈现出一个相对稳定的态势。目前的财富积累方式，已经在 局部领域跨越了年龄的限制，多元化的从业途径使得年轻群体在一定 时间积累大量财富成为可能，而房地产本身所具有的类金融产品的投 资属性也使得越来越多的人不再单纯将之作为居所， 而

13、是从产生收益 的角度来对待。因此，背景分析的范围不能只局限于用家的角度，必 须充分且完全的考虑投资者的视角，金融和地产炒家在未来楼市中产 生的影响将更大，而这些都不是能以年龄和置业经历的划分而予以区 别的。置业次数从需求者的职业分布来看，城市群体的中坚力量，公司一般职员 无疑会延续主流地位，其比例为 22.1%。而专业技术人员、企业中高 层管理者分别占14.5%和13.7%,而自由职业者的比例达到11.5%。 这里的自由职业者事实上背景是非常多样的，但其共性也非常鲜明， 就是具有比较敏锐的投资意识，无论在金融领域还是地产领域，当投 资环境不错的时候，都会成为投入资金的力量之一。在未来的社会发

14、展阶段中，常规收入+投资理财将成为一个家庭非常普及的积累财富 的方式，因此，一个家庭的收入高低将不完全地体现于其所从事的职 业上，这也是分析购房者的背景时必须予以考虑的。职业分布从家庭结构来看，单身的消费者比例占到 32.8%,其次是父母带 未成年小孩占19.9%,再次是新婚夫妇占15%本次调研所形成的序 列和5月相比基本一致，其中刚性需求比例较高的群体往往在这三类， 随着自身境遇的不断变化，买房的需求也在不断演变，从无房到有房, 从小房到大房，从旧房到新房，在这一过程释放出的需求正是推动房 地产发展的有生力量。从居住现状来看，租房的比例为39.8%，自有公房和商品房的比 例分别是24.8%和

15、27.6%,在自有住房中，有相当一部分事实上是与 父母同住，严格来说并不属于真正的有房阶层。 租房群体和无房群体 在未来随着自身条件的改变，必将陆续成为有房群体，而在这个过程 中需要自身资金积累和市场供应的匹配，这部分需求具有庞大的基数, 是值得广为关注的。从客群的来源来看，主要还是在杭州居住、从业的购房者，其中 以住在城西和城北的比例相对较高，分别占23.6%和19.3%。这两块区域是新老小区比较集中的板块，在租赁和买卖市场上都是相对活跃 的板块。因此，这里集中了大量的租房群体和待改善的置业群体。此 外，来自省内其他地区的客群比例有 7.4%,较5月有所降低，但仍 高于杭州周边的几个板块，来自省内的客群事实上在本次房展会