关于房屋租赁、买卖中涉及的法律知识(二)

1、关于房屋租赁、买卖中涉及的法律知识(二)                 关于房屋租赁、买卖中涉及的法律知识(二) 19小时前三、关于法律文书的使用说明在中介业务中物业顾问要对外使用的文书，主要有如下几种：1、房屋租赁类：房地产求租居间协议房地产出租居间协议房地产租赁居间协议2、房屋买卖类：    房地产出售居间协议房地产求购居间协议房地产买卖居间协议 2、最后签订的正式合同为：房屋租赁合同 （公

2、司自拟）杭州市房屋转让合同 （杭州市统一示范文本）房地产出售居间协议的使用：1、委托人的填写：此处应填写需要售房本人的名字，如产权所有人（一人或几个）不能亲自来签约的，一定要有委托书，方可由受托人代签。2、序言部分：主要表述根据法律法规的规定及当事人的真实意思表示所制订本协议的。3、第一条：甲方的真实意思表示。4、第二条：甲方需要出售房地产的具体情况，一定要属实。特别要写明：该房屋是否设置了抵押、租赁。建筑面积以产权证为准。5、第三条、第四条：总房款及支付方式           &#

3、160;         6、第五条：佣金支付：5.1 确认佣金5.2 佣金的收取时间为买卖双方签约并收到定金或首付款时。5.3 甲方逾期付佣，加收滞纳金为佣金的万分之二点一（每日）。5.4 防范甲方跳单的条款。当我方介绍的求购方看过甲方的房屋后的六个月内，与甲方完成买卖交易或利用了我方提供的信息、机会等但未通过我方完成买卖交易的，都应向我方支付佣金。7、第六条：协议的履行6.1 6.2 6.3 我方应尽的义务及可以委托另一方合作完成其事务6.4 6.5 6.6 甲方应保证有权出售该房屋，并按约定交房。否则造成损失

4、应负责赔偿。6.8 指明定金由我方保管。6.9 在甲方与我方所介绍的买受方签订房地产买卖居间协议后，如果买受方违约，则甲方同意将不予返还的定金的一半支付给我方，作为居间费用。6.10 甲方与我方签订了本协议后，因需要又签订补充协议的，该补充协议与原协议具有同等法律效力。8、第七条：争议解决的方式，向法院诉讼。9、合同尾部：签字：委托人亲自签字，地址、日期要写明。房地产求购居间协议的使用：（略 参见房地产出售居间协议）               

5、      房地产买卖居间协议的使用：1、第一条：注意意向金与定金的不同之处。意向金可以退还。2、第二条：甲方需要出售房地产的具体情况，一定要属实。特别要写明：该房屋是否设置了抵押、租赁。建筑面积以产权证为准。3、第三条：总房款及支付方式，一定要书写清楚。首付几成多少，余款多少如何处理。家具装修是否另外付款，税费如何承担。4、第四条：我方收到意向金后几日内完成买方、卖方及我方居间协议的签订。在此期间意向金不得收回，如超过此期间，我方未能使双方达成交易意向，则应向买方退还意向金。5、定买卖双方在规定的时间内签定正式的房屋转让合同，如一方违约则适用

6、定金法则。6、三方签字：本人签字，本人不能亲笔签名要委托书，由受托人签名。该房屋如为共有的，千万要注意也要共有人一致同意签字方可有效。其他注意事项：1、合同签订基本要求：1.1    合同文字用语要清楚明确，不得有歧义，让人误解。比如：“7个工作日”和“7天”的概念是不一样的。1.2    合同签订是一项严肃的事情，不得任意涂改。如需要修改，最好在涂改处经双方签字确认或合同修改校对章。           

7、          1.3    合同条款空白出最好用“×”或“无”表明无约定。1.4    定金不得超过总价款的20%，超过部分无效。1.5    合同约定仲裁条款，要写明仲裁机构。不得写“物业所在地仲裁委员会”、也不得写“杭州市仲裁委员会”，而是“杭州仲裁委员会”。否则，约定不明无效。四、法律知识问与答1、承租人可以优先购买房屋吗？【问题】我和老公刚结婚不久，2001年3月

8、在市中心租了一套房子，并与房东签订了二年的房屋租赁合同，2002年1月的一天，房东突然来人，说要我们马上搬出去，房东已将该房以62万元的价格卖了出去，并收下了5万元定金，房东同时提出愿意将多收的房租退还给我们，其他不负任何责任。我和老公一听，很是生气，房东事先是否应该打个招呼，提前告诉我们，而且，听人说，我们也可以优先购买这套房子，不知我们到底该怎样保护自己的权利。【解答】根据我国的司法解释最高人民法院关于贯彻执行民法通则若干问题的意见第一百一十八条规定：出租人出卖出租房屋，应提前三个月通知承租人。承租人在同等条件下，享有优先购买权。出租人未按此规定出卖房屋的，承租人可以请求人民法院宣告房屋买

9、卖无效。同时城市私有房屋管理条例规定：房屋所有人出卖出租屋，须提前三个月通知承租人，在同等条件下，承租人有优先购买权。”基于以上规定，房东出卖房屋，未提前三个月履行通知义务，房东与买房人的买卖合同无效，你们完全可以要求用相同的价格优先购买此房。                     2、房屋出租共有人要点头【问题】我向王某租了一套房子，但他弟弟出示的房产证表明房屋为两人共有，且租房事先未经过他的

10、同意，要求我们退房，请问我们的租赁有效吗？【解答】依据城市房屋租赁管理办法的规定，共有房产未取得共有人同意的房屋不得出租，因此你与王某的租房协议无效应该退房，但你有权要求王某退回租金并赔偿因此造成的损失。3、承租人有没有权利转租给非约定的其他人？【问题】2001年6月我将房子租给了王某，双方签定了房屋租赁合同。2001年11月我找王某收房租，却发现房子却被另一人住着，原来房子被王某转租给另外一个人了。请问王某有没有权利将我的房屋转租给其他人？【解答】王某与房东之间签定了房屋租赁合同，合同依法成立，合法有效。王某将房屋转租给另外一个人，要看双方的租赁合同中有没有约定。如果没有约定，则王某转租必须

11、事先征得房东的同意。根据中华人民共和国合同法第224条规定：“承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。”                      4、出租人是否能将已出租的房屋卖掉？【问题】李某于1996年8月将自己所有的一套商品房租给赵某居住，

12、双方签订了房屋租赁合同，租期两年，月租金400元。双方随后到有关部门办理了登记备案手续。1997年9月李某打算将这套房子卖掉，问赵某是否有兴趣，赵表示无钱购买。李某随将这套房子于1998年1月买给了黄某，双方订立了房屋买卖协议，并到有关部门办理了登记过户手续。黄某取得了该房屋所有权后，即要求赵某搬迁，赵某将房屋租赁合同拿给黄看，但黄某表示这是你与前任房主的事，与我无关。双方争执不下，后黄某起诉至法院，主张赵某拒不搬迁侵犯了其对房屋的所有权，要求法院判令赵某搬迁。【解答】1)根据有关法律的规定：房屋所有人如果欲将出租房屋出卖，须提前3个月通知承租人，承租人在同等条件下享有优先购买权。2)李某在欲

13、将出租房屋出卖以前，提前4个月通知了赵某，在赵某明确表示不打算购买的情况下，也即主动放弃自己的优先购买权的情况下，才将房屋卖给了黄某，双方签订了书面买卖协议，并办理了过户手续，该房屋买卖合同具有法律效力。3)在租赁期间，房屋的所有人将房屋予以出卖、赠予、典当或抵押后，原房屋租赁合同继续有效。                     4)在本案中，黄某虽取得了房屋的所有权，但是对于前任房主签订的租赁合同，仍须继续履行。 黄某无权要求赵某搬出房屋，直至租赁合同期满。5、婚前购买的房屋婚后是否会转化为共同财产？【问题】我