物业管理管理法规

1、中央电大20112012学年度第一学期物业管理法规复习指导一、课程属性：统设二、历届考试的情况：（一）考试形式：闭卷（二）题型：判断题（15分）、选择题（20分）、简答题（30分）、论述题（20分）、案例题（15分）（三）试题来源：教材课后习题20%/形考作业-20%/复习指导-80%总复习题一、判断题1、物业的单元性是指人们可根据经济上或管理上需要，将有特定“四至范围内的建设用地和房屋及其固定附着物确定为一独立（单独、个别化）的财产，以便确权、交易、使用或管理。（ 对 ）2、在物权法颁布实施之前，我们在法律上已经确立起物权建筑物区分所有权制度。（ 错 ）3、部门规章是国务院根据宪法、法律所制

2、定的规范性文件。（ 错 ）4、物业管理法律规范的效力等级首先取决于法规制定的时间及其内容。（ 错 ）5、物业管理具有双重法律属性，既具有私权性质又具有公权性质。（ 对 ）6、行政法规是国务院根据宪法、法律所制定的规范性文件。（ 对 ）7、物业买卖属于物业管理民事法律规范的范畴。（ 对 ）8、物业管理的主要任务不是对管理区域的各类物业实体及依托于此之上的相关财产权利实施维护、管理与经营。（错 ）9、宪法是我国的根本大法，具有最高的法律效力。（ 对 ）10、物业管理关系是法律关系的一种，是现代社会一种重要的生活联系，是物业管理法律规范在调整物业管理活动过程中所产生的社会关系而形成的法律的权利义务关

3、系。（ 对）11、物业区分所有关系和物业管理业务内容的复杂性决定了物业管理法律关系的复杂性和复合性，使其在性质上体现出多重特征。（对 ）12、物业管理法律关系的产生、变更、终止没有严格的程序性和要式性。（错 ）13、物业使用人与开发商、物业服务企业有直接关系，是物业销售合同的当事人。（错 ）14、依据城市房地产管理法第29条规定，房地产开发企业不是以营利为目的，从事房地产开发和经营的企业。（错 ）15、收受合同定金的一方不履行约定的义务时，应当双倍返还定金。（ 对 ）16、暴雨在短时间导致小区地下车库的车辆被淹，造成损失，物业管理公司要承担责任。（错 ）17、受害人自己的行为指使损害发生的，应

4、当由自己来承担责任。（对 ）18、开除是物业管理行政处罚中的一种。（ 错 ）19、国务院物业管理条例规定的行政法律责任主要是针对业主的。（ 错 ）20、归责是一个责任判断过程，物业管理法律责任是归责的结果。（对 ）21、物业管理民事纠纷具有易发性和普遍性。（对 ）22、关于小区停车位归属的争议属于动态的物业管理纠纷范畴。（ 错 ）23、当事人对仲裁委员会的处理决定不服，仍然可以向人民法院提起诉讼。（错 ）24、仲裁可以公开进行，但涉及国家秘密的除外。（对 ）25、法庭调查是人民法院对物业管理纠纷案件进行程序性审理的阶段。（错 ）26、物业管理民事纠纷的法院调解是我国民事诉讼程序的必经阶段。（错

5、 ）27、在民事诉讼中，原告负主要的举证责任。（ 对 ）28、行政赔偿诉讼是允许调解的。（ 对 ）29、物业管理法是物业管理企业据以和业主签约，据以合法管理业主物业得具有民法性质，并受行政法、经济法制约得法律规范的总称。（对）30、在我国物业管理法律关系中，自然人不仅可以依法享有物业所有权，而且还可以通过平等协商与物业管理公司建立委托管理的法律关系。（对）31、按照利益载现形式的不同，可将物业管理法律关系的客体分为物和行为两大类。（对）33、物业管理区域内全体业主组成的业主大会是物业内的最高决策机构。（对）34、根据国务院物业管理条例的规定：业主大会会议分为定期会议和临时会议。 业主大会定期会

6、议应当按照业主大会议事规则的规定召开。经20%以上的业主提议，业主委员会应当组织召开业主大会临时会议。（对）35、业主委员会是业主大会的执行机构，向业主大会负责并报告工作（对）36、业主委员会章程是业主委员会活动的规则。其主要内容应包括业主委员会成立的宗旨、职责、人员组成情况、任期、会议召开、经费来源等方面。（对）37、业主公约是指由全体业主承诺的，并对全体业主具有约束力的，有关业主在物业使用、维修及其他管理服务活动等方面的行为规范。（对）38、业主手册是由物业管理公司编制的，发给业主、使用人的较为详尽而全面地反映住户应遵守的管理规定，以及物业管理公司所能提供的服务项目的非强制性执行文件。（对

7、）39、国务院物业管理条例明确规定：国家对从事物业服务活动的企业实行资质管理制度。（对）40、物业服务企业管理物业的基础是委托授权和合同约定 （对）41、物业服务合同是一种以劳务为标的的合同。（对）42、物业服务合同订立的过程主要包括要约和承诺两个阶段。（对）43、物业服务必须遵循权利与义务相适应的原则。（对）44、国务院物业管理条例明确规定：从事物业服务活动的企业应当具有独立的法人资格。（对）45、我国仲裁是以开庭审理为主，书面审理为补充的原则。（对）46、在我国，物业服务企业的资质认定不是强制性的。（错）47、省、自治区人民政府建设主管部门负责一级物业服务企业资质证书的颁发和管理。（错）4

8、8、二级、三级资质审批部门应当自受理企业申请之日起20个工作日内，对符合相应资质等级条件的企业核发资质证书。（对）49、物业服务企业应当按照法律规定，提供相应的服务。（错）50、物业服务合同属于代理合同。（错）51、前期物业服务合同是指在物业区域内的业主、业主大会选聘物业管理企业之前,由房地产开发商与其所选聘的物业服务企业签订的合同。（对）52、物业服务企业应当自物业服务合同生效之日起20日内，将物业管理服务合同报物业所在地的县以上房地产管理部门备案。（错）53、如果物业服务合同无效，则物业服务企业对已经接手管理的物业小区不负任何责任。（错）二、不定项选择题1、依据相关法律规定，妥善处理好物业

9、相邻关系，一般应遵循以下哪些原则。（ ABCD ） A、公平合理 B、方便生活 C、团结互助 D、有利生产 2、下列哪几项反映了“物业”具有的独特的属性。（ ABCD ）A 、“物业”属于不动产 B、“物业”具有单元性C、“物业”具有空间性 D、“物业”具有环境性3、一个完整意义上的物业其物理构成一般包括（ ABCD ）个部分。A、建筑物本体 B、 附属设备 C、公共设施 D、建筑地块4、下列哪些主体可以成为物业管理法律关系的主体。（ ACD ）A、国家 B、无民事行为能力人 C、法人 D、美国人5、按照所有权的性质，物业可以分为公共物业和（A ）。A 、非公共物业 B、 自用物业 C 、居住

10、物业 D、 出租物业6、根据物业管理的运作方式和目标，物业管理可以分为（ BC ）。A、委托型物业管理 B、服务型物业管理 C、租赁经营型物业管理 D、自主型物业管理7、下列哪几项体现了物业管理应遵循的基本法律原则（ ABCD ）。A、尊重和维护业主财产权利的原则 B、自治管理、民主协商原则C、契约自由、平等自信原则 D、政府适度监管原则。8、业主作为物业管理法律关系的主要主体，可享有下列 （ ABCD ）权利。 A、监督物业管理公司的权利 B、依法组建业主管理委员会的C、选聘或解聘物业管理公司的权利D、共同使用物业公共设施的权利9、按照规范法律关系的法律部门不同，物业管理法律关系可分为（ A

11、BD ）A、行政法律关系 B、民事法律关系 C、劳动法律关系 D、经济法律关系10、下列哪些情况不属于物业管理法律关系（ ABC ）A、某市物业公司因长期亏损而破产B、业主林某因车祸而死亡C、某物业公司向某市房地产行政主管部门提出颁发物业管理资质证书的申请D、某物业公司对辖区内人行道路边一棵已枯死倾向路面的大树不采取伐移措施的消极不作为行为11、下列说法正确的有（ B ）。A、目前我国已经有专门的法律对物业管理行为进行规范 B、仲裁是解决物业管理纠纷的重要途径 C、撤职是常见的一种行政处罚 D、行政调解是诉讼调解的一种12、下列属于仲裁协议的法定内容的有（ABC ）A、仲裁事项 B、仲裁机构

12、C、请求仲裁的意思表示 D、仲裁费用13、物业管理纠纷民事诉讼的原则有（ ABCD ）A、辩论原则 B、处分原则 C、对等原则 D、检察监督原则14、当事人申请再审应该在判决生效后的（ C ）之内提出A、半年 B、一年 C、两年 D、四年15、下列说法错误的有（ ABD ）A、行政诉讼可以进行调解 B、送达是指人民法院将诉讼文书交给被告人的行为C、法院调解有开始、进行和结束三个阶段 D、仲裁是以不公开审理为主，公开审理为补充的16、下列属于物业管理法律责任的归责类型的有（ ABC ）A、过错责任 B、无过错责任 C、公平责任 D、违法责任17、属于物业管理纠纷中涉及的常见罪名有（ ABCD ）

13、A、诈骗罪 B、侵占财产罪 C、故意伤害罪 D、滥用职权罪18、物业管理纠纷的民事裁定书的适用范围包括（ ACD ）A、财产保全 B、实体争议 C、驳回起诉 D、中止诉讼19、下列说法正确的有（ AD ）。A、综合性是物业管理法律责任的重要特征 B、在罗马法中确立了加害原则是法学领域中的一大创举 C、撤职是常见的一种行政处罚 D、物业管理法律责任首先是一种法定责任20、建筑物区分所有权系由（ BCD ）部分组成。A、独立所有权 B、专有所有权 C、共用部分持分权 D、成员权21、将物业管理法律关系的客体按利益载现形式的不同，划分为（ CD ）两大类。A、人身利益 B、权利 C、物 D、行为22

14、、根据责任发生的原因不同，物业管理民事责任可分为（ BC ）A、财产责任 B、违约责任 C、侵权责任 D、非财产责任 23、国务院物业管理条例主要规定了物业管理（ D ）责任A、刑事 B、民事 C、违宪 D、行政24、下列属于物业管理民事责任的免责条件的有（ ABCD ）A、不可抗力 B、正当防卫 C、紧急避险 D、第三人过错25、业主是物业所有权人，按其拥有的物业所有权状况，又可分为( AC )。A、独立所有权人 B、单独所有权人 C、区分所有权人 D、共同所有权人26、物业服务企业设立最低标准要求注册资金为（C ）。A 10万元 B 15万元 C 50万元 D 100万元27、物业服务企业

15、成立的时间以（ B ）为标准。A 企业申报之日 B 工商部门核准之日 C 房管部门资质认定之日 D 企业营业之日28、新设立的物业服务企业应当在领取营业执照（ C ）之内申请资质认定。A、 10天 B、15天 C 、30天 C、 60天29、可以承接各种物业管理项目的是（ A ）物业服务企业。A、一级资质 B、二级资质 C、三级资质 D、没有30、物业服务合同属于（BD ）。A 有名合同 B 无名合同 C 典型合同 D 非典型合同31、专属于物业服务合同的原则包括（ ABC ）。A 签约权归于业主原则 B资质审查的原则 C政府指导、行政干预的原则 D 公平原则32、属于业主和物业服务企业共同的

16、义务的是（ BCD ）。A 不弃管义务 B 保密义务 C 通知义务 D 协助义务33、物业服务企业在业主迟交物业管理费时，可以采取下面的（ C ）措施。A 断水、断电 B 罚款 C 按合同约定收取滞纳金期 D 限制业主出入小区34、物业服务合同的变更具备哪些特点（ ABC ）。A 相对消灭性 B 局部变更性 C 协商一致性 D 单方决定性三、案例讨论题 2009年9月的一天，李某下班回家，车辆停放在小区内的一幢住宅楼前，结果被8楼的陈某家脱落的一块玻璃砸中，花费修理费2万余元。事后李某找到陈某要求其赔偿相关费用，而陈某辩称“我家玻璃从入住以来一直都是松动的，两天前曾向物业公司反映过，要求物业公

17、司进行维修，物业公司说人手不够过两天给修。再说我家在玻璃脱落时家中无人，是由于风力太大的原因和物业公司的不负责任，才造成损害结果发生的，我们没有过错，所以不应该由我们来赔偿。”李某见无法解决此事，便于2010年8月将陈某诉至法院，要求陈某赔偿修理费等项费用。 问题：你认为本案应如何处理？ 4、答：1）陈某承担主要责任。2）物业公司负有次要责任。案例讨论题二 2004年5月29日，深圳市福田区信拓花园发生凶案，居住于此花园的业主周某和女友向某等5人惨遭杀害。原来周的女友向某嗜好打牌，认识吴某和罗某，并数次邀请二人到家打牌，因出手阔绰，炫耀财富，引起吴某等人的犯罪动机，进而开始观察和筹划。吴某等利

18、用熟人关系，伺机骗其家中保姆开门，将连保姆在内及其后陆续返家的五人捆绑并最后逐一杀害。惨案发生后犯罪分子很快伏法，并处以死刑。 2005年3月，向某的父亲以该小区物业公司“失职”，“与惨案的发生有着相当的因果关系”，未尽到安全保障义务，“应对罪犯的侵权行为承担补充赔偿责任”为由，向该公司提出120万元的民事赔款。物业公司认为小区实行封闭式管理，小区各楼道入口均安装密码防盗门，住户或其他人凭密码方可进入，但因为是熟人作案，且经事前精心策划，骗取保姆主动开门，即使物业公司在案发时对罪犯进行询问或登记，也难以防止或制止损结果的发生，因此物业公司无须承担法律责任。 问题：你认为本案应如何处理？ 答：物

19、管公司不存在过错，无需承担本案民事责任。  最新的调查表明，社会安全已经是全社会最关心的问题之一，同时也给从事社会服务业的物业管理行业带来了空前的压力。如何配合公安城管、居委会等政府部门，并与小区住户一道共同构建和谐社区、和谐社会，履行企业职责，特别是尽到“合理限度范围内的安全保障义务”，也是此案给物业行业带来的重要启示：  启示一：在合同或服务条款中明确约定有关登记、询问的规则。根据小区的具体情况，通过仅负责小区公共区域的安全保障责任和义务、不负责业主人身、财产安全的界限，并在物业管理服务合同中加以确定，不失为一种值得借鉴的做法。  

20、;启示二：日常管理尽心尽责。物业管理企业作为服务行业，对保护业主的人身、财产安全负有合理限度范围的安全保障义务，责任重于泰山，不容懈怠。这就要求物管企业在日常工作中，必须将企业理念、企业方针转化为工作的细节。这就要求物管企业在日常工作的细节、员工的追求，“写我所做的，做我所写的”，并严格按标准要求执行。  启示三：重视政府的各项专业考评检查。物管公司根据物业管理相关法律法规及物业管理协会的行业要求，通过日常精细化管理、规范化运作，不仅为业主提供了优质的服务、安全文明的居住环境，而且更要考虚楼宇的保值增值。尤其是政府相关部门的检查评比越来越严格，这一点提醒物业公司今后应正确面

21、对、积极参与政府部门的评比，作为检查物管公司工作、提高服务品质有效手段。  启示四：安全防范需要各方支持、群防群治。一方面物管公司应宣传、引导和发动住户加强安全防范、提高安全意识，形成“小区安全大家管、小区安全靠大家”的良好氛围。另一方面物管公司应多协助、配合派出所、居委会、街道办等政府部门的工作，加强沟通，将小区内的一些不安定、不和谐的隐患和因素消除在萌芽状态，共同营造安全、和谐、文明、高尚的新社区。  启示五：综合有效地运用各种专业防范措施。从服务提供者的角度而言，必须通过各种人防、物防和技防等多重措施来保障安全。  启示六：应急

22、预案策划演练，现场记录仔细保管。值得注意的是工作记录、现场录像等资料，看似简单重复，但都是证明自身是否尽到“合理限度范围内安全保障义务”的有力证据，必须认真妥善使用、保存。  启示七：设备设施完好运行。技防设备的完好在物业管理工作方面越显重要，特别是对于现场记录的相关摄像头、录相机需保持完好，设备损坏时应缩短维修时间并采取临时替代措施，一旦发生案件，可以迅速提供相关资料，不仅有利于案件的侦破，也可以为自身是否尽责提供依据。  启示八：安全防范，涵义宽广，责任重大。由此案延伸开来，安全防范不仅仅是保安管理，还包括车辆车场管理、消防运行和维保管理各个方面。由

23、此案引发行业对各种安全保障义务的广泛思考、良性促动，不失为此案带给物业管理行业的新的启示，其意义也更为深远。重点复习的简答题和论述题的范围。 简述物业管理法律关系的特征 答：（一）物业管理法律关系性质的多重性（二）物业管理法律关系基本主体的特定性（三）物业管理法律关系中业主居于主导地位（四）物业管理法律关系的客体有特殊性（五）物业管理法律关系的国家干预程度比较大（六）物业管理法律关系的产生、变更、终止有严格的程序性和要式性。简述业主委员会的职责 答：（1）召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况；（2）代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同（3）及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同。（4）监督管理规约的实施（5）业主大会赋予的其他职责简述物业服务合同终止的原因 答：（1）基于法律规定的事实发生而终止。（2）基于当事人的意思而终止（3）因合同目的的实现而终止（4）因合同的更新而终止简述承担物业管理法律责任的一般构成 答：（1）行为本身具有可非难性（2）损