郑东新区白沙片区地块可行性研究报告

1、郑东新区白沙片区地块可行性研究报告一、目标地块基本情况（一）目标地块区位1、区域位置199号地块位于白沙园区敬业路东侧、玉溪路南侧、龙福街西侧、绿博大道北辅道北侧，白沙片区距郑州市区约8.3公里，距CBD约15.4公里，距郑州东站约11.1公里。白沙片区功能定位为构建以省级行政服务区、公共文化活动示范区、高端商务区为主要功能的生态智慧的省公共服务核心区。目前区域热度较高，是郑州市改善居住密集区域，地块属于城市近郊，开发价值较大。白沙组团以公共文化服务核心为带动，以中原经济区及郑州都市区建设为契机，实现白沙组团从“职教园区”到“生态智慧公共服务核心区”的战略转变，创造服务高效、和谐宜居的人居环境

2、。白沙组团功能定位为，以公共文化服务、行政服务、高端商务为主的生态智慧公共服务核心区。围绕这一功能定位，将发展以会议中心、酒店商务、特色金融、休闲娱乐、科研创新、教育培训、高端商贸为主的辅助功能。（二）规划设计条件编号土地位置使用权面积（）用途容积率建筑密度（%）建筑高度（米）绿地率（%）投资总额（万元）出让年限（年）挂牌起始价(万元)熔断地价(万元)竞买保证金(万元)最高限价(元/)开发程度牟政出2016199号（网）敬业路东侧、玉溪路南侧、龙福街西侧、绿博大道北辅道北侧31127.07城镇住宅2.525803015007.67023000345002300012000交付时达三通一平二、目

3、标地块出让相关信息（一）出让要求地块于2016年12月24日进行招拍挂公示，竞买申请截止时间为2017年1月19日，限时竞拍开始时间为2017年1月22日。地块挂牌起始价23000万元，熔断地价34500万元，竞买保证金23000万元，最高限价12000元/。（二）招拍挂形式地块属于郑东新区，根据最新政府调控政策，采取“限地价，竞房价”形式。地块起始地价为2.3亿元，溢价50%后熔断，熔断地价为3.45亿元，熔断后启动竞房价，最高拍卖限价为12000元/，开发企业向下竞拍房价，价低者得。三、目标地块市场分析与机会选择（一）郑州市商品住宅市场概况2016年1-11月份商品住宅供应面积1176.3

4、7万，同比上涨35.3%，销售面积1318.22万，同比上涨63.9%。整体成交均价9998元/，同比上涨1.9%。（二）区域土地市场概况项目周边土地出让较少，价格相对稳定，其中7月出让地块楼板价1800元/，9月份政府出台新政，土拍采取“限地价竞房价”的形式。10-11月处于短期土地调控期，市场暂无土地竞拍。2016年1-11月份项目周边成交地块地块名称拿地日期用地性质占地（亩）容积率建筑面积成交总价每亩单价（万元）楼面地价开发商（万）（万元）（元/）碧桂园地块2015/8/26居住用地54.82.536526.77940144.9869.5碧桂园保利地块2015/8/26居住用地50.52

5、3.5336809060179.3768.57保利正商地块2016/7/1批发零售、住宿餐饮用地38425333.318500486.81824正商（三）区域竞品及价格情况白沙片区房地产市场，整体偏改善，目前区域内高层均价11000元/，洋房均价15000元/，受三季度整体住宅市场火爆的影响，片区内住宅价格涨幅较大。具体如下：1、融创象湖壹号规划洋房14栋，叠墅2栋，大平墅2栋及高层6栋，产品从80-300两房、三房到墅级洋房、别墅。项目于2016年6月18日在会展中心首次开盘，别墅均价25000元/，洋房均15000元/，小高层均价12500元/，高层均价1000元/。2、吉地澜花语规划建设

6、22栋楼，涵盖11栋电梯洋房、2栋小高层、7栋高层、1所幼儿园和1栋商业。高层均价10000元/，洋房均价16000元/。3、东润城高层均价约11000元/，洋房12000元/，联排26000元/，双拼35000元/。4、碧桂园翡翠湾一期高层已售罄，仅剩部分联排别墅在售，户型面积为390-410平米左右，整体均价为800万/套。项目于2016年8月13日首次开盘，精装高层均价10000元/，别墅均价16800元/。综述，区域内价格采取政府审批制，政府预售指导价将略低于区域网签均价，因此区域未来销售价格将低于目前市场售价。四、项目定位（一）总体定位顺应市场调整形势，结合本项目区位发展情况及地块资

7、源，计划针对城市青年刚需客户打造宜居社区，项目整体定位于：城市菁英 公园美宅（二）总体规划以土地价值最大化、后期溢价保证为原则进行物业规划。（三）产品配比与分布容积率为2.5，适宜打造小高层/高层产品，根据区域属性及项目定位，产品建议85-90两房，115-130三房，160四房。产品配比如下：地块产品类型户型面积（）套数套数配比面积面积配比114小高层85-90两房17827%1513020%115三房26340%3024540%130三房17426%2262030%160四房477%752010%合计662100%75515100%地下室按照住宅套数的90%规划。车位按照每100配建一个停

8、车位计算。（四）产品竞争力研究考虑目前市场“限房价 竞地价”的背景，新项目获取将势必降低开发成本，减少在高附加值方面如精装标准等方面的打造。项目计划重点在物业服务方面提升，引入品牌牌物业如北京鲁能物业，在成本可控范围内，提高产品竞争力。（五）价格策略在售产品价格以及地块销售周期：114号地住宅全盘均价12000元/，预计销售周期为18个月。具体见下表：地块物业类型销售面积（）整盘均价单价（万元/）总案值（万元）备注114小高层755151.290618/地下室56150.31685建筑密度按照18%计算车位993个12万/个11916车位按照1:1.5算小计111370/104219/五、开发

9、与销售计划（一）开发节点安排按照2017年三季度开盘的目标，主要开发节点安排如下：序号工作名称计划完成时间1取得国有土地使用权证2017年3月1日2取得建设用地规划许可证2017年4月7日3取得建设工程规划许可证2017年4月11日4取得建筑工程施工许可证2017年5月10日5确定总包单位2017年4月3日6出零米（首批开盘楼座）2017年5月20日7取得预售许可证（首批开盘楼座）2017年7月26日8首次开盘2017年8月1日9首期竣工2018年9月15日10首期交房2019年6月30日（二）销售计划住宅考虑市场热度下降，去化相对较慢，预计分15个月进行销售,月均去化约0.42万。地块年度2

10、017年2018年2019年合计114号地销售面积（）3020645309075515销售金额（万元）36247.254370.8090618销售回款（万元）25373.0454370.810874.16906186、 成本分析预计总投入90525.78万元，可售单方成本7690.3元/平米（含税）。七、投资风险评价1、竞争风险区域市场及郑州城市房地产不断升温，2013年白沙正式化区为郑东新区，白沙片区作为继郑东新区发展的下一个十年区域，板块价值凸显，热度高涨，该板块成为众多开发商追捧的重点区域，且不乏有品牌开发企业为进驻郑州开拓市场而不惜低利润拿地。2、经营风险第一，限地价竞房价的土拍模式，对企业开发及成本控制提出新的要求。第二，10月限购限贷政策出台，12月21日调控进一步升级，政府加大价格管制，预计将对房地产市场的限制作用加强，市场存在一定下滑风险。八、拿地工作建议本项目对于集团公司布局中原，扩张战略版图和提升品牌影响力具有较大意义。建议：1、本着“保障利润，积极参与”的原则参加项目竞拍。2、各地块以利润率10%时地价作为投标控制线。地块土地溢价50%时启动竞房价机制，各利润点下住宅售价情况如下：114#地块地价溢价50%销售利润率土地价款（万元）综合楼面