以科学发展观为指导积极探寻房管所生存与发展途径

1、以科学发展观为指导积极探寻房管所生存与发展途径        自建国初期以来，房管所作为直管公房的管理者，依据政策规定收取法定租金，承担着维修养护任务，形成了管、收、修三位一体的运行机制。历经半个世纪的风风雨雨，从计划经济转入市场经济，从风光往昔到如今处境困难，房管所处于尴尬角色。就我市现存的3个房管所而言，尽管各自因区位优势、公房总量等差异造成彼此之间苦乐不匀，但“人口多、底子薄、负担重”的现状极为相似，亟需解决生存危机、破解发展瓶颈等共性问题，实现房管所艰难转身。因此，研究直管公房问题，探寻房管所生存与发展途径

2、，对于深入贯彻落实科学发展观，促进房地产业健康发展，积极构建和谐社会具有极其重要的意义。一、直管公房的来源及其房管所光辉的历史众所周知，解放初期，政府依法没收接管了旧社会反动资本家和地主的大量房产，其后收购，并逐年投资新建、扩建了大量房屋，供城镇居民、单位居住和使用，这些房屋划归到房管所名下，由房管所直接管理、出租和维修，同时，房管所也自建、接管了一些房屋，演变为直管公房，因此，房管所是计划经济时期特定条件下的公有制、福利性的产物。毋庸置疑，房管所代表政府履行管理直管公房的职责，扮演了举足轻重的角色，为实现国有资产保值增值，维护城市市容、市貌、安定社会秩序和关心居民居住生活等方面发挥了不可或缺

3、的作用，可以说在我国经济、社会、生活领域做出了大量卓有成效的贡献。计划经济下的直管公房管理，虽然是福利型的低租金运作，但其时企业经营状况相对平稳，国家统筹统包，居民收入稳定，差距也不大，拖欠租金现象较少，加之房管所工作人员本身不多，收支状况良好，资金“造血”功能健全，人员工资福利同比尚可，工作环境也比较体面，可见，当时作为房管所的一名职工，内心是充满荣誉感和自豪感的.二、直管公房的经营现状和房管所暴露的突出问题随着市场经济逐步建立，1995年我国政府为推动住房商品化、货币化进程而实行城镇住房制度改革以后，各地都加快了公有住房的出售步伐，特别是近些年来，房改政策进一步深化，“应售尽售”的指导原则

4、大大放松了售房条件，以及同期商品住房价格飞涨等因素，助推了房管所管理的直管公房逐年锐减。我市售房情况概莫能外，仅就西区房管所而言，每年保持200套左右住宅房数量递减态势，产业面积缩水不到当年一半。此外，地方政府采取不规范行为，将直管公房无偿划给承租单位作为改制成本，使本就捉襟见肘的房管所更是“雪上加霜”。在此大环境下，房管所的管理弊端日益凸显:一是，收支严重失衡。直管公房历来延续福利性租金制度，租金标准低廉，而产业锐减导致租金收入严重滑坡，现存的住宅户相当一部分是失业、下岗、拿低保、甚至是五保户等弱势群体，租金收缴难度可想而知，非住宅房也因经营户运营状况不佳难以发挥应有效益，租金收入总量过低。

5、与此同时，房管所还长期沿袭着事业单位管理体制，缺少独立的人事用工权，因政策性安置、照顾性接收等各种原因造成人员增长过快，管理成本过大，与之相应的社会保险、公积金等费用水涨船高，房管所负重前行，举步维艰，甚至有的房管所已经出现不能正常发放职工工资的窘境。另外，存量房质量参差不齐，维修总量继续增加，维修费用急剧攀升，维修任务愈显繁重。仅以西区房管所为例，辖区大观亭遗址保护区内还存有始建于上世纪四、五十年代系木质砖混结构的7850平方米的平房、危旧房，每年为之支付高额的维修费。总之，以租不能养人、以租不能养房的局面愈演愈烈。二是，一业为主、多种经营的运作模式未见成效。鉴于直管公房运营状况，各房管所依

6、托自身资源，成立了开发、物业、中介公司，开辟辖区租赁市场管理业务，试图做大做强房管所职能。但现实是:受土地、资金、资质、人员等因素制约，开发业务难以参与市场竞争;原本属微利行业的物业公司，受大环境影响，反而负债经营;中介业务近期受房市震荡冲击，市场尚未回暖;租赁市场管理因政策性调整，局面难以展开，收费工作也难以为继。三是，人员思想观念滞后。因体制性原因，房管所职工队伍老化，从业人员文化素质相对不高，工作技术含量偏低，职工普遍从事低端、重复单调的工作，岗位缺乏挑战性，受传统“铁饭碗、铁工资、铁交椅”的“三铁”思维影响，“大锅饭”思想作祟，干多干少一个样，干好干坏一个样，宗旨意识淡薄，服务意识欠缺

7、，工作责任心不强，遑论市场竞争，即使单位推行一些鼓励创业措施，敢勇挑重担、临危领命者少之又少。富余人员较多，人浮于事，催生出盲目攀比的不正之风，同时，房管所改革改制的呼声越来越高，未来充满变数，干部职工心态复杂。现诸多问题，要及时把脉症结，为房管所开出一剂良方。三、强化管理，转变思路，努力探寻生存与发展途径我市房管所究竟出路何在，牵涉到近400人的切身利益，关         乎一方稳定，但房管所发展后劲不足、前景堪忧已成不争事实，只有探索出适合自身又好又快发展的途径，才能实现直管公房投入产出的良性循环。1.充分挖

8、掘自身潜力，认真做足管理文章。由于直管公房在整个社会经济中具有特殊地位，即便今天住房商品化已达到很高程度、居住品质急速提升，其作为国家住房保障领域的“稳压器”作用依然十分明显，放眼世界上许多高度发达国家，公房仍占有相当比例，足见其调控市场经济的作用非常重要。因此，房管所的干部职工要树立高度的责任感，把直管公房管理工作做到位，采取一切有效措施，使之保值增值：对长期闲置、无人居住的直管公房，要按一定程序及时收回，适时盘活;对陈欠租金追缴情况，要区别清收，加强对有能力缴纳租金而大量拖欠的“钉子户”管理，集中通过司法诉讼程序依法解决;对出现诸如产权纠纷、维修投诉、拆迁遗留等问题，要加强调研，集中商谈、

9、协调解决;对经营房租户，要结合协议到期续租及市场升温情况，调升租金，确保利益最大化。总之，要千方百计挖潜增效，盘活国有资产。2.依据国家政策，统筹考虑部分租赁户纳入廉租住房体系，享受国家相关补贴政策。在仅有的存量房住户中，确有相当一部分极为困难的弱势群体，他们无力正常缴纳租金，因此，要做好前期摸底工作，把符合廉租房补贴条件的住户考虑进来，既可又好又快地实现廉租住房的建设目标，为老百姓解决实际问题，又能解决直管公房部分资金问题。3.筹措资金，集中解决顶层住户屋面渗漏问题。旧城区改造，开发商为保障自身利益，把相当一部分直管公房拆迁户集中安置到顶层，随着房屋使用年限的推移，以及有些新建房屋本身就存在

10、质量问题，每到梅雨季节，顶层屋面渗漏现象十分严重。各房管所因自身技术力量不足，大都将该项维修业务发包，每年都支付了不菲的维修费用，但效果较差，住户诟病也较多。故此，房管所要想方设法筹措资金，一次性加大投入，解决该项长期棘手问题，保障百姓安居乐业。4以棚户区(危旧房)改造为契机，探索房管所长期稳定的可行之路。由于种种原因，房管所维修职能是以“修小补”式为主，确保直管公房不倒不塌，但辖区内存在大量的平房、危旧房，有的建筑年代久远，尤其受雪灾、蚁害、台风袭击、汛期雨水冲刷等因素影响，埋下了较大的安全隐患，成为房管所多年来的一块“心病”，光靠“补丁”式的修理方式既不能解决根本问题，又要重复花去大量的维

11、修资金，必须建立妥善解决方案。当前，国家高度关注棚户区(危旧房)改造，我市要积极抓住中央民生工程建设投入机遇，争取把大观亭遗址保护区、工人新村、化肥厂等7个棚户危旧小区列入，启动改造工程。为此，我局正在积极谋划筹备改造项目办公室，有效整合3个房管所资源，通过协调发改委、规划、建设等有关部门，把设想论证为可能，如果该项目一旦进入实质性运作，不仅使房管所停滞多年的开发业务重新上马，而且可能引领房管所今后的发展思路。5.加强队伍建设，积极转换观念，实施人才战略。“问渠哪得清如许？为有源头活水来”，人是干事业的主体，只有思想观念发生了深刻变化，才会谋事、干事，找出路，必须加强教育，强化管理，坚决打破“大锅饭”思想坚冰，倡导竞争机制，着力改变长期沿袭的体制惯性和工作惰性，树立人才兴业观念，逐步建立一支政治思想素质强、业务精、作风好、文化素质高的房管干部职工队伍，努力营造“人人干事业、处处谋发展”的良好氛围，为