房地产前期开发流程作业指导书__新

1、_前期手续办理_流程作业指导书流程名称 项目前期手续办理流程工作目的 办理项目前期建设手续, 达到开工建设条件流程内容 执行人 工作时限形成记录流程要求工程总监、前期工程师、成本经理、工程部经理根据实际开发需要设计开发任务书、立项文件、可行性分析报告、 市场调研报告、设计输入、用户需求、 初步方案图纸资料、地质报告书、 规划局审批资料手续、调整方案、 评审资料及会签、 设计修改通知书、 图纸资料、 评审资料及会签、 设计修改通知书、 技术要求、 各政府部门审批资料手续、最终施工图纸(全套、开工手续报告、 项目估算、概算、预算资料、 物资种类标准要求、 图纸会审记录、 交底记录、 施工组织设计、

2、 施工文件等工作 标准 明细 1. 流程结束后,必须形成“五证” :土地证、建设工程规划许可证、施工许可证、开发经营许可证、预售许可证2. 后附项目前期开发设计内容市场调查,进行可行性分析立项,市场定位办理土地手续土地价值研判概念设计 价值功能分析品牌设计规划设计项目推广及销售策略制定 物业方案制定建筑设计 景观设计施工图设计户型设计 单体设计 装饰设计地质勘察施工图方案内部调整修改报审(审图办,消防局,规划局,人防办方案调整修改报送规划部门审批取得规划许可证,办理开发经营许可证进行预算招投标,确定供方质检安检手续 施工许可证办理三通一平开发节奏控制投资分析资本运作施工过程控制 开工项目前期开

3、发设计内容1. 选择地块,对地块进行土地价值研判,对地块周边及地块本身的情况进行分析、调查,包括地块的地理位置、周边的交通情况、 地上附着物情况、地块表面土层情况、配套设施情况(如:电力、 自来水、污水、雨水、供热、天然气、通讯、有线电视等、地块 周边的环境情况(如:是否靠近山、河流、海岸等、地块周边的 商业氛围、地块周边人文环境等。根据以上分析,来确定地块的 开发价值,分析地块的优势和不足,确定地块的最佳开发用途。 2. 进行市场调查,形成项目可行性研究报告。市场调查工作是对土地研判工作进行深化、细化,同时需要对周边项 目(已建、在建、拟建进行全面的调查分析,对消费群体、消费层 次、消费取向

4、进行分析,对该地区 35 年的发展趋势进行分析,根据 分析结果测算平均售价,同时估算平均开发成本,推算平均利润,若 利润点合适, 即该项目可行。 这项工作需要各部门通力合作才能完成。3. 根据土地价值研判报告和项目可行性研究报告,对项目进行定位。首先确定目标消费人群即客户细分(收入、职业、年龄、区 域、购买目的等。其次结合对房地产市场的宏观分析和区域市场 的总体把握。再次结合对项目周边环境,及周边项目的调查情况, 对项目进行市场定位。在对项目进行市场定位的同时,要对项目的价值功能进行分析:客户 不仅是买房子,还包括很多方面,对物业管理、社区环境、社区文化, 顾客购买的是一种生活方式, 而项目的

5、价值功能是在客户购买和使用 过程中体现的, 必须抓住什么是客户真正需求, 抓住项目的价值功能。4. 项目的概念设计概念是一个系统。具体包括:主题概念、产品实体概念、规划概念、 景观概念、建筑概念、空间概念、服务概念、概念买点、品牌概念等。 概念设计的目标是:将有效功能价值最大化。5. 项目的规划设计根据土地价值研判结果、项目可行性分析报告、项目市场定位和项目 规划概念设计结果,结合政府行政部门的具体要求,进行项目的规划 设计。规划设计是将上述四项工作进行深化、具体化,是关系项目成 交的重要环节,是控制开发成本的关键环节,在施工过程中节约成本 的限度很低,普通在 5%10%,但是一个好的规划可以

6、提高项目价值 20%30%。6. 项目的景观设计根据项目的周边环境、市场定位、项目价值功能分析、景观概念设计 和规划设计结果,结合项目地块的具体地貌特征进行景观设计,景观 设计是项目价值功能体现的重要环节。 对项目的推广和销售起到至关 重要的影响作用,提升项目卖点。7. 建筑设计(确定建筑风格、建筑语言是生命力极强的,一方面要美观大方,另一方面形象上要容易识别,容易得到客户的认同, 能与其他楼盘区分开根据项目可行性分析报告,项目建筑概念设计、规划设计,对建筑平 面(主要是户型平面、立面、结构、设备进行设计,建筑设计分建 筑单体方案设计和施工图设计,比较重要的是建筑单体设计,且尤为 重要的是户型

7、设计。该项设计要结合以上 6 项工作的成果才能进行, 是项目前期研发工作的重点,需要公司各个部门的能力合作才能完 成。(户型设计时应结合精装修设计8. 办理项目前期建设手续该项工作是与项目规划设计和建筑设计同步进行的, 主要完成以下工 作:规划定点(项目选址意见、基建计划、规划方案审批意见、建 设用地规划许可证, 建设用地批文、 土地证、 建筑单体方案审批意见, 人防工程审核手续、消防审核手续、施工图审查意见、建设工程规划 许可证、办理招投标、办理质监安监手续、建设工程施工许可证、完 ,达到开工建设条件。成“三通一平”9. 项目的品牌设计该项工作是与项目建筑设计同步进行的。房地产市场信息的不对

8、称性是普遍存在的,消费者相信品牌。我们的 盛世家园一二三期, 均充分体会到品牌的效力。 拥有领导市场的品牌, 是占领市场和开拓市场的唯一捷径, 名牌企业的产品在市场销售中具 有品牌竞争优势(天泰奥园是一个明显的例证。对我们来讲,品牌 设计与概念设计同样重要品牌是规划设计、景观设计、建筑设计、艺 术品质、信誉、实力、服务和营销多方面因素的集成,是公司多年积 累形成的,以前不具备条件,现在我们具有打进品牌的实力和条件。10.在完成项目规划设计、景观设计和建筑设计后,要进行项目的推广设计的制定,广告的策划和营销计划的制定工作,该项工作主 要由黄总负责,有机会请黄总向各位介绍一下。11.物业管理方案的制定。该项工作主要结合项目自身条件、客户情况及项目的价值功能定们来确定。有机会请孙总向大家介绍一下。12.项目的投资分析、成本分析、收益分析和资本运作。该项工作是保证项目成功动作的关键因素,尤其是资本运作,要为项目的成 功运作提供资金保障。13.开发建设节奏控制。根据市场供求状况和变化趋势,政府政策导向,我们自身操控能力、 资金实力和