我国房地产泡沫的形成机制分析

1、 248商场现代化2006年10月(中旬刊总第482期方向。加快重庆农家乐旅游业的发展,首先要坚持科学布局,按照“科学规划、精心设计、集中打造、节约资源”的原则,结合本地自然资源、气候环境、人文景观、农业基础设施、配套服务设施等现状,因地制宜,突出重点,提高土地集约化利用水平,合理规划和布局。其次要坚持整体开发,加强区域整体设计和改造,在一定区域内,统一外观,统一风格,统一完善水电设备、安全卫生设施、道路交通、电讯管网、标识指引、餐厨垃圾和污水处理等,完善配套服务设施,整体提升农家乐区域环境。2.形成产品特色重庆市农家乐的发展,应该坚持走特色发展之路。其一要坚持规模化发展。通过投资、融资、合资

2、、合作及品牌管理、连锁经营等方式,加快重庆市农家乐的网络化、品牌化、集团化发展,以家庭为单位,以村镇为片区,联合修建,点线结合,成片开发,规模发展。其二要坚持差异化发展。鼓励有条件的地方,加强一、二、三产业的联合互动,引导农民多元化发展,统筹安排劳动力资源,统筹经营农家乐,实行经营农户专业分工,建立良好的农家乐供应链体系,避免自由开发和无序发展。其三要坚持民俗化特点。重庆农家乐的开发要突出独具特色的民风民俗,挖掘重庆特色建筑、服饰、礼仪、节庆活动、婚丧嫁娶、乡土工艺、风味饮食等民俗资源中的文化内涵,根据各地文化民俗的差异,突出不同地域文化的内涵和特质,进行动态开发,突出参与性和娱乐性,使重庆农

3、家乐产品具有深厚的文化底蕴和长盛不衰的生命力。3.强化经营管理一是要加强宣传和促销。重庆农家乐的宣传促销大多还限于发传单、发名片和宣传册等手段,旅游业中介组织介入很少。重庆市农家乐旅游的未来发展要主动借助中介组织参与宣传和促销,推进“农家乐”旅游项目的升级换代,确保“农家乐”旅游真正地融入到市场经济的运作之中。重点要在巩固传统客源市场的基础上,大力拓展以民俗风情乡土文化为主题的家庭旅游项目的市外、海外客源市场,使重庆农家乐旅游以其独特的文化特色和民俗特点吸引海内外游客,促进重庆市农家乐旅游的健康协调发展。二是要加强规范和引导,成立专门的管理和服务机构,加强对农家乐发展的管理、协调、指导和服务;

4、要制定农家乐项目管理办法和行业管理规范、标准,对项目立项条件、申请程序、审批办法、管理制度等事宜予以明确;加强对农家乐的经营管理、服务管理和卫生监督,规范农家乐旅游的市场秩序,加强对农家乐经营和开发的市场引导。三是要加大扶持力度。发展农家乐旅游离不开政府的扶持。各级政府部门要制定切实可行的扶持政策,加强对公共设施建设的投入和支持,鼓励多种投资主体参与农家乐旅游产业,尽快建成布局合理、类型多样,管理规范、设施配套,节约资源、生态优良,满足不同消费群体的农家乐体系。参考文献:房地产市场是除股票市场外最容易产生泡沫经济的一个市场。随着我国房地产业的快速发展,某些城市产生了局部性的一般性泡沫。本文拟结

5、合中国房地产市场经济与政策环境,分析我国房地产制度环境和资源禀赋,找出造成我国房地产泡沫形成的原因,建立房地产价格波动模型,通过冲击传导理论对我国房地产泡沫的形成机制进行分析,并从经济稳定和房地产业健康发展的角度提出房地产泡沫预防和控制的政策建议。一、房地产泡沫的形成原因房地产泡沫的形成原因很复杂,既有经济规律的内生因素,也有人为政策的外在因素。我国房地产泡沫形成的内生因素是我国的土地供给制度和土地资源的稀缺性,其外在因素主要包括投机行为和政府政策失败,而银行信贷非理性扩张对房地产泡沫的形成具有巨大的推动作用。1.资源稀缺、供给弹性小。土地资源是稀缺性资源,且与其他生产要素相比,土地的供给弹性

6、最小。土地资源的内在价值主要取决于一国或地区的国民经济发展水平。作为其内在价值外在货币表现形式的土地价格,是社会经济发展状况以及人们生活水平的综合反映,会随着GDP的变化而呈相近的变化趋势。因此,随着我国经济发展水平的提高,单位土地面积上所承载的社会财富会不断上升,从而使得土地价格不断上涨,为房地产泡沫的生成提供了基础条件。2.土地市场的卖方垄断。我国的土地政策是土地批租制度,土地供应量完全由政府决定,因而,土地出让市场是卖方垄断市场。该制度使得地方政府具有了操控土地市场和土地价格的利益驱动,从而造成了土地供应量的不足或不对路。土地资源供不应求,导致土地价格上涨,引致房价上涨。3.房地产投机。

7、房地产泡沫的产生是众多因素共同作用的结果,而投机因素是直接诱因。房地产投机会产生大量的投机需求。需求的增加造成房地产市场的进一步繁荣,从而引起进一步涨价的预期,由此形成一个自我强化作用的正反馈过程,最终使房地产价格膨胀为房地产泡沫。我国房地产泡沫的形成机制分析王西军刘传哲中国矿业大学管理学院本论文是教育部人文社科研究项目(批准号:03JD630003的阶段性成果摘要本文分析了我国房地产制度环境和资源禀赋,认为我国房地产泡沫形成的内生因素是我国的土地供给制度和土地资源的稀缺性,其外在因素主要包括投机行为和政府政策失败。建立了房地产价格波动模型,通过冲击传导理论对我国房地产泡沫的形成机制进行了分析

8、,并提出了政策建议。关键词房地产泡沫房地产价格波动模型形成机制政策建议 249商场现代化2006年10月(中旬刊总第482期需求消息,出现房价大幅度上涨,而销售量也保持增长的局面。在需求与价格预期的正反馈机制作用下,当预期价格越高,投机者预期的房地产投资或投机的收益率越高,因而增加现期房地产购买与囤积,以便在价格更高时抛出,结果导致房地产需求反而增加;而需求的增加造成房地产市场的进一步繁荣,引起进一步涨价的预期,由此形成一个自我强化作用的正反馈过程,最终使房地产价格膨胀为房地产泡沫。4.我国房地产市场尚处于不完全竞争和不完全开放阶段,政府干预机制还存在着结构性缺陷。当房地产业出现过热现象,政府

9、针对市场失灵而进行的宏观调控一旦出现失败,会形成对房地产经济运行的干扰与冲击,容易进一步诱发房地产投机行为,导致房地产经济系统在外部冲击与内部机制的共同作用下出现房地产泡沫。三、政策建议根据当前我国房地产业存在的问题,为了保证我国房地产业更加健康、持续发展,本文建议采取以下有针对性的措施:1.大力培育二手房、租赁房市场,加大普通商品房的供给。积极培育二手房、租赁房市场,形成包括新建商品房、二手住房、租赁住房和廉租房的住房供给的“梯度市场”。制定和实施住房建设规划,重点发展中低价位、中小套型普通商品住房、经济适用住房和廉租住房。2.进一步发挥税收、信贷、土地政策的调节作用。完善房地产税收政策,适

10、时、适度地调整信贷政策,引导和调节房地产的供需。通过对土地市场的宏观调控,将土地供应控制在一个比较合理的规模。加强土地使用监管,制止土地投机行为。3.整顿和规范房地产市场秩序。加强房地产领域的法制建设,规范房地产市场的运行,制止违规炒房行为。制定房地产市场准入规则,规范市场主体行为,制止土地交易投机行为。土地供应方式由“双轨制”改为“单轨制”。完善土地招投标制度,在投标时不仅要考虑投标价格,还要考察开发商的资质、信誉和业绩水平。4.建立房地产泡沫预警机制。建立科学合理的房地产泡沫预警系统,适时发出警告,引导市场向理性方向发展。完善房地产统计和信息披露制度,增强房地产市场信息透明度,全面、及时、

11、准确地发布各种房产信息,引导民众进行科学合理的投资行为。参考文献:1Allen,F.andD.Gale,“BubblesandCrises”,mimeoNewYork University,19982AbrahamandHendershott,BubblesinMetropolitanHousingMarkets, JournalofHousingresearchVolume7,Issue219963洪开荣:房地产泡沫:形成、转化与吸收.中国房地产金融, 2001.84袁志刚樊潇彦:房地产市场理性泡沫分析.经济研究, 2003年第3期5谢经荣朱勇等:地产泡沫与金融危机.经济管理出版社, 200

12、26易纲王召:货币政策与金融资产价格.经济研究, 2002年第3期7谢经荣吕萍乔志敏编著:房地产经济学.中国人民大学出版社,20028徐滇庆于宗先王金利:泡沫经济与金融危机.中国人民大学出版社,2000.84.政府干预失误。房地产具有投资品和消费品的双重特性,因此,政府对房地产的干预比其他市场都要多得多。但是,当政府干预失败时,就会印证人们的预期,从而造成房地产价格短期内出现非正常上涨。5.逆向选择和道德风险。房地产是一个资本密集型产业,其发展离不开金融的支持。房地产企业在以其拥有的不动产及企业净值进行抵押融资的情况下,其投资需求和资产的净值以及所能获得的信贷资金支持会呈现出一种正反馈,即随着

13、企业所拥有资产净值上升,其获得用于投资的资金的能力就增强,更多的投资需求又会引发企业资产价值及其净值的进一步增加,从而又会刺激投资需求的进一步增长。这必然会导致房地产价格的进一步上涨,从而推动了房地产泡沫的形成。二、房地产泡沫的形成机制房地产经济系统是一个非线性系统,房地产价格受到内生因素和外生因素的影响。如果设房地产价格为因变量P,而影响价格的内生因素和外生因素,即内生变量和外生变量,分别用X和Y 表示。外生变量Y通过内生变量X对P波动起作用,也可能直接影响P。房地产价格波动模型可表示为:P=PX(Y,W,Y外生变量由投机因素S,政策因素C和预期因素E等随机变量合成。于是,外生变量可以表示为

14、:Y=Y(S,C,E内生变量X除受外生变量影响外,还受投资入资本存量K、土地资源L、土地政策P、货币M、总供给AS、总需求AD等合成因素W的影响。于是,外生变量可以表示为:X=X(Y,W=X(Y,K,L,P,M,AS,AD于是,房地产价格波动模型可表示为:P=PX(Y,K,L,P,M,AS,AD,Y(S,C,E房地产经济系统有其自身的内在运行规律,价格波动是经济系统内外各种因素综合作用的结果。每一项因素的变动都可能对房地产经济系统形成一种冲击。这些冲击必然会使房地产价格水平偏离均衡约束所形成的基础价格。1.随着我国社会的发展、人口的增加和经济的繁荣,人们对房地产的需求日益增长。然而,土地资源的稀缺性和房地产供给的滞后性,使得供给弹性小的土地的价格增长过快,引起人们较高房价上涨预期和投资行为,进一步增加房产需求,加速了房价的上行速度。随着房地产价格的上升,作为抵押物的资产价值出现虚假增长从而导致银行更大规模的贷款。另外,我国股市的持续低迷及人民币币值的低估也使得大量内外资涌入房地产市场,推动了房地产需求和供给的同时增加。这又进一步加剧了房地产业价格上涨和产业的扩张。2.我国土地市场中的竞价拍卖机制与我国的土地