第六章入住与装修管理

1、2011年物业管理师执业资格考试复习指导年物业管理师执业资格考试复习指导NoImage.第六章第六章 入住与装修管理入住与装修管理1、 入住服务的内容，入住服务的内容， 2、入住服务应注意的问题，、入住服务应注意的问题， 3、装修管理、装修管理第一节入住服务的内容第一节入住服务的内容 v一、入住服务的涵义一、入住服务的涵义v是指是指建设单位建设单位将已具备使用条件的物业将已具备使用条件的物业交付给业主交付给业主并办理相关手续，同时并办理相关手续，同时物业管理单位物业管理单位为业主为业主办理办理相相关事务的过程。对业主而言，入住的内容主要包括：关事务的过程。对业主而言，入住的内容主要包括：v1

2、1、物业验收及其相关手续的办理、物业验收及其相关手续的办理v2 2、物业管理有关业务的办理、物业管理有关业务的办理第一节入住服务的内容第一节入住服务的内容v二、入住的准备（熟悉）二、入住的准备（熟悉） v（一）资料准备（一）资料准备v1 1、物业质量保证书物业质量保证书及及使用说明书使用说明书； v2 2、入住通知书入住通知书；v3 3、物业验收须知物业验收须知； v4 4、业主入住房屋验收表业主入住房屋验收表；v5 5、业主（住户）手册业主（住户）手册； v6 6、物业管理的有关约定。、物业管理的有关约定。第一节入住服务的内容第一节入住服务的内容v（二）其他准备（理解）（二）其他准备（理解）

3、v1 1、入住工作计划、入住工作计划（安排、分工、使用表格、程（安排、分工、使用表格、程序及注意事项）；序及注意事项）；v2 2、入住仪式策划、入住仪式策划 （过程控制和推进计划的策划（过程控制和推进计划的策划工作）；工作）；v3 3、环境准备、环境准备 （整洁、安全和有序）；（整洁、安全和有序）；v4 4、其他准备事项、其他准备事项（彩旗、标识等布置，公用事（彩旗、标识等布置，公用事业单位的联系及办理，应急实践的预案及自用办公业单位的联系及办理，应急实践的预案及自用办公设备的准备等）。设备的准备等）。第一节入住服务的内容第一节入住服务的内容v三、入住服务的管理（掌握）三、入住服务的管理（掌握

4、）v（一）入住流程与手续（一）入住流程与手续v1 1、入住流程、入住流程v 确认（身份）确认（身份）验楼（签收）验楼（签收）提交（产权资提交（产权资料）并交费料）并交费签署（物管文件）签署（物管文件）缴费（当期物业缴费（当期物业管理费）管理费）领取（领取（业主手册业主手册等）资料等）资料领取领取（房屋）钥匙（房屋）钥匙结束结束第一节入住服务的内容第一节入住服务的内容v 2 2、入住手续（结合入住流程）、入住手续（结合入住流程）v （1 1）确认购房合同、入住通知等进行业主登记；）确认购房合同、入住通知等进行业主登记；v （2 2）房屋验收，填写）房屋验收，填写房屋验收表房屋验收表；v （3 3

5、）产权手续代办。即依产权资料办理相关办证费用，具）产权手续代办。即依产权资料办理相关办证费用，具体由建设单位承办。体由建设单位承办。v （4 4）根据建设单位出具的证明办理入住；）根据建设单位出具的证明办理入住；v （5 5）签署物业管理服务、车位使用及装修管理协议等；）签署物业管理服务、车位使用及装修管理协议等；v （6 6）缴纳物业管理服务费及其他相关费用；）缴纳物业管理服务费及其他相关费用；v （7 7）领取两书及）领取两书及业主手册业主手册等相关文件资料；等相关文件资料；v （8 8）领取钥匙。）领取钥匙。第一节入住服务的内容第一节入住服务的内容v（二）费用缴纳（二）费用缴纳v（三）验

6、房及发放钥匙（三）验房及发放钥匙v建设单位或物业管理单位陪同业主一起验收其名下建设单位或物业管理单位陪同业主一起验收其名下的物业，登记水、电、气表起始数，根据房屋验收的物业，登记水、电、气表起始数，根据房屋验收情况、购房合同双方在情况、购房合同双方在业主入住房屋验收表业主入住房屋验收表上上签字确认。签字确认。 v（四）资料归档（四）资料归档第二节第二节 入住服务应注意的问题（了解）入住服务应注意的问题（了解）v一、入住服务准备工作要充分一、入住服务准备工作要充分v1 1、总体要求：快捷高效、井然有序、总体要求：快捷高效、井然有序v2 2、注意事项：、注意事项：v（1 1）人力资源要充足；）人力

7、资源要充足；v（2 2）资料准备要充分；）资料准备要充分；v（3 3）办理入住要分批；）办理入住要分批；v（4 4）紧急情况要有预案）紧急情况要有预案。第二节第二节 入住服务应注意的问题（了解）入住服务应注意的问题（了解）v二、入住期间需要注意的问题二、入住期间需要注意的问题v1 1、采用、采用“一站式一站式”柜台服务，尽可能一次完成业柜台服务，尽可能一次完成业主入住后生活所需的相关事项；主入住后生活所需的相关事项；v2 2、建立健全含补办入住的各种制度；、建立健全含补办入住的各种制度；v3 3、方便业主，实行办理入住期间的弹性工作时间；、方便业主，实行办理入住期间的弹性工作时间；v4 4、标

8、识、作业流程要公示、清晰；、标识、作业流程要公示、清晰；v5 5、分工负责，责任到人；、分工负责，责任到人；v6 6、注意安全防范和车辆引导。、注意安全防范和车辆引导。v三、入住操作实务案例（三、入住操作实务案例（P93P93）第三节第三节 装修管理（重点内容、案例）装修管理（重点内容、案例）v概念：是通过对物业概念：是通过对物业装饰装修过程的管理、服务和控制装饰装修过程的管理、服务和控制，规范业主、物业使用人的装饰装修行为，协助政府行政规范业主、物业使用人的装饰装修行为，协助政府行政主管部门对装饰装修过程中的违规行为进行处理和纠正，主管部门对装饰装修过程中的违规行为进行处理和纠正，从而确保物

9、业的正常运行，从而确保物业的正常运行，维护全体业主的合法权益。维护全体业主的合法权益。v环节：环节：装饰装修申报装饰装修申报、登记审核登记审核、入场手续办理入场手续办理、装饰装饰装修过程监督检查及验收装修过程监督检查及验收等；等；v内容：装饰装修流程设计、管理细则规定、过程控制和内容：装饰装修流程设计、管理细则规定、过程控制和责任界定等；责任界定等；v物业装饰装修管理的主要依据：物业装饰装修管理的主要依据：建设部建设部110110号令号令住宅住宅室内装饰装修管理规定室内装饰装修管理规定。第三节第三节 装修管理（重点内容、案例）装修管理（重点内容、案例）v一、一、 物业装饰装修管理流程物业装饰装

10、修管理流程 （熟悉）（熟悉）v（一）流程示意图（一）流程示意图v备齐（资料）备齐（资料）填写（申报表）填写（申报表）登记登记签订（协签订（协议）议）办理（开工手续）办理（开工手续）施工施工验收验收第三节第三节 装修管理（重点内容、案例）装修管理（重点内容、案例）v （二）流程分述（二）流程分述v 1 1、备齐资料、备齐资料业权证明、申请人身份证明、方案、施工单业权证明、申请人身份证明、方案、施工单位资质及改动审批文件；位资质及改动审批文件；v 2 2、物业装饰装饰申报、物业装饰装饰申报填写装饰装修申报登记表，注意申填写装饰装修申报登记表，注意申报内容与实际相符；报内容与实际相符；v 3 3、物

11、业装饰装修登记、物业装饰装修登记注意不予登记的行为，一般注意不予登记的行为，一般3 3个工个工作日内应完成；作日内应完成；P97P97v 4 4、签订、签订物业装饰装修管理服务协议物业装饰装修管理服务协议；v 5 5、办理开工的一般手续、办理开工的一般手续开工证、出入证、交费及现场安开工证、出入证、交费及现场安全防范的器材等全防范的器材等v 6 6、施工、施工v 7 7、验收、验收第三节第三节 装修管理（重点内容、案例）装修管理（重点内容、案例）v 案例案例 某日，某高层楼宇某日，某高层楼宇3232楼楼B B室的业主向管理部门报上一份装修申报登室的业主向管理部门报上一份装修申报登记表，记表，申

12、报在阳台装一台太阳能热水器申报在阳台装一台太阳能热水器，物业管理单位装修管理人员在接，物业管理单位装修管理人员在接到申报后拟予以同意。到申报后拟予以同意。上级主管在审核相关资料时发现安装地点不明确，上级主管在审核相关资料时发现安装地点不明确，于是要求装修管理人员去现场核实，于是要求装修管理人员去现场核实，发现该户申报的安装位置实为发现该户申报的安装位置实为共用屋共用屋面面，而非业主自用部分。，而非业主自用部分。v 案例分析案例分析 此案例中反映的问题主要是：此案例中反映的问题主要是：第一，业主填写的第一，业主填写的装修申报装修申报登记表登记表等资料过于简单，以至于无法确认业主安装设备的具体位置

13、等资料过于简单，以至于无法确认业主安装设备的具体位置；第第二，装修管理人员未到现场核实而盲目同意施工。二，装修管理人员未到现场核实而盲目同意施工。因此，在物业装修管理因此，在物业装修管理中，应从以下方面改进：首先，在业主申报装修时，物业管理人员应辅导中，应从以下方面改进：首先，在业主申报装修时，物业管理人员应辅导业主业主认真填写认真填写装修申报登记表装修申报登记表，详细说明装修地点、内容等情况；其，详细说明装修地点、内容等情况；其次，在物业装修情况不明，或语言表达不清时，物业管理人员应次，在物业装修情况不明，或语言表达不清时，物业管理人员应到现场核到现场核实实，不可盲目接受业主装修申报；再次，

14、应对物业管理，不可盲目接受业主装修申报；再次，应对物业管理单位相关人员加强单位相关人员加强培训和约束培训和约束，强化装修管理责任意识，同时检查物业装修管理各环节存在，强化装修管理责任意识，同时检查物业装修管理各环节存在的问题并予以改进。的问题并予以改进。 第三节第三节 装修管理（重点内容、案例）装修管理（重点内容、案例）v二、物业装饰装修管理内容（掌握）二、物业装饰装修管理内容（掌握） v（一）范围和时间管理：（一）范围和时间管理：各种作业时间的规定、装各种作业时间的规定、装修总周期一般不超过修总周期一般不超过3 3个月等；个月等；v（二）物业装饰装修管理的要求（二）物业装饰装修管理的要求（P

15、101)P101)v 参考建设部参考建设部110110号令的有关规定。涉及如地号令的有关规定。涉及如地面铺设是否超过面铺设是否超过10mm10mm等等数字应该记住。数字应该记住。v（三）物业装饰装修管理费用和垃圾清运的管理（三）物业装饰装修管理费用和垃圾清运的管理v1 1、管理服务费、管理服务费 2 2、垃圾清运费、垃圾清运费v一般而言，一般而言，物业装饰装修管理协议物业装饰装修管理协议中应该明确中应该明确约定。约定。第三节第三节 装修管理（重点内容、案例）装修管理（重点内容、案例）v（四）物业装饰装修现场管理（四）物业装饰装修现场管理v1 1、严把出入关，杜绝无序状态、严把出入关，杜绝无序状

16、态 v2 2、加强巡视，防患于未然、加强巡视，防患于未然v3 3、控制作业时间，维护业主合法权益、控制作业时间，维护业主合法权益 v4 4、强化管理，反复核查、强化管理，反复核查vP102-104P102-104案例案例第三节第三节 装修管理（重点内容、案例）装修管理（重点内容、案例）v 三、在物业装饰装修中各方主体的责任（掌握）三、在物业装饰装修中各方主体的责任（掌握） v （一）（一）装修人和装修企业装修人和装修企业的责任的责任主要学习建设部主要学习建设部110110号令号令住宅室内装饰装修管理规定住宅室内装饰装修管理规定注意点：在物业装饰装修注意点：在物业装饰装修的管理过程中，的管理过程

17、中，物业管理单位主要是及时劝阻违规行为，物业管理单位主要是及时劝阻违规行为，v 对不听劝阻的应该及时报告，对不听劝阻的应该及时报告，处罚权为城市房地产或建设处罚权为城市房地产或建设或规划行政主管部门负责。或规划行政主管部门负责。v （二）物业管理企业和相关管理部门的责任（二）物业管理企业和相关管理部门的责任v 物业管理企业不及时报告的，房地产主管部门可以处物业管理企业不及时报告的，房地产主管部门可以处以以物业装饰装修管理协议物业装饰装修管理协议约定的装修管理服务费约定的装修管理服务费2-32-3倍倍的罚款。物业企业承担的是的罚款。物业企业承担的是管理责任。管理责任。第三节第三节 装修管理（重点

18、内容、案例）装修管理（重点内容、案例）v四、装修管理应注意的问题（了解）四、装修管理应注意的问题（了解） v1 1、控制与服务；、控制与服务；v2 2、宣传与统一；、宣传与统一；v3 3、审核与把关；、审核与把关；v4 4、办理与开工；、办理与开工；v5 5、要求与注意事项、要求与注意事项v6 6、验收；、验收；v7 7、依法处理；、依法处理；v8 8、资料归档。、资料归档。v1 1、物业管理公司为了避免因为过分集中办理产生、物业管理公司为了避免因为过分集中办理产生的混乱而应该（的混乱而应该（ ）。）。A A人力资源要充足人力资源要充足 B B资料准备要充足资料准备要充足C C分批办理入住手续

19、分批办理入住手续 D D紧急情况要有预案紧急情况要有预案 v2 2、装修期是指装饰装修过程的完结时间。目前国、装修期是指装饰装修过程的完结时间。目前国家颁布的法规虽无明确规定，但一般情况下不超过家颁布的法规虽无明确规定，但一般情况下不超过（ ）。）。A A半年半年 B B三个月三个月 C C一个月一个月 D D两个月两个月 v3 3、对业主而言，入住的内容包括（、对业主而言，入住的内容包括（ ）。）。A A房屋装修房屋装修 B B搬家具搬家具 C C物业验收及其相关手续的办理物业验收及其相关手续的办理D D物业管理有关业务的办理物业管理有关业务的办理 E E物业管理企业介绍相关业务物业管理企业

20、介绍相关业务 v4 4、从房产移交的角度而言，入住的实质均是、从房产移交的角度而言，入住的实质均是（ ）。）。A A建设单位向业主交付物业的行为建设单位向业主交付物业的行为B B物业管理单位向业主交付物业的行为物业管理单位向业主交付物业的行为C C建设单位向物业管理单位交付物业的行为建设单位向物业管理单位交付物业的行为D D物业管理企业只是具体办理相关手续物业管理企业只是具体办理相关手续E E建设单位应承担相关法律责任和义务建设单位应承担相关法律责任和义务 v5 5、物业管理单位应详细核查装饰装修申请登记表、物业管理单位应详细核查装饰装修申请登记表中的装修内容，有下列行为之一的将不予登记。中的装修内容，有下列行为之一的将不予登记。（ ）。）。vA A未经原设计单位或者具有相应资质等级的设计未经原设计单位或者具有相应资质等级的设计单位提出单位提出设计方案，擅自变动建筑主体和承重结构设计方案，擅自变动建筑主体和承重结构的的B B损坏房屋原有节能设施，降低损坏房屋原有节能设施，降低节能效果的节能效果的C C所购买的房屋为业主的第二套房屋所购买的房屋为业主的第二套房屋D D未经供暖管理单位批准拆改供暖管道和设施未经供暖管理单位批准拆改供暖管道和设施的的E