酒店项目商业计划书

1、酒店项目商业计划书酒店项目商业计划书1酒店项目商业计划书目录第一章摘要5一、项目名称5二、项目单位5三、财务计划5四、项目简介5第二章项目背景及规划7一、项目方简介7二、项目选址及投资环境评估7（一）建设地址概况7（二）环境评估9第三章行业分析12一、酒店行业分析12二、关联产业的影响16（一）旅游行业分析16（二）餐饮业概况及其对酒店业的影响19（三）体育活动和会展对酒店业的影响20第四章市场分析21一、某酒店市场分析21（一）某酒店行业概况21（二）某旅游业对酒店业的影响242酒店项目商业计划书（三）某会展业对酒店业的影响25（四）某酒店业未来预测25二、竞争分析26（一）竞争对手分析26

2、（二）项目的竞争优势29（三）竞争策略30第五章市场营销32一、市场细分与目标市场选择33二、营销战略和营销策略34第六章公司管理40一、企业组织40二、公司发展定位和股改计划41三、公司管理层42四、公司文化42五、管理制度43第七章资金筹措、运用与退出48一、资金筹措48二、资金运用48三、资金退出49第八章财务预测与分析49一、财务预测50（一）收入及成本预测503酒店项目商业计划书（二）税金预测51（三）现金流量预测51二、财务分析52（一）现金流量分析52（二）损益分析52（三）盈利能力分析52（四）不确定性分析53第九章风险与对策54一、经营管理风险54二、政策风险55三、市场和行

3、业风险56四、财务风险58第十章附 录59一、附表59二、附件604酒店项目商业计划书第一章摘要一、项目名称 : 某国际酒店项目二、项目单位：某酒店有限公司三、财务计划项目总投资 = xx 万元；总投资财务内部收益率 =xxx %（所得税前）；投资利润率 = xx % ；投资利税率= xx % ；投资回收期=xx 年（静态，税前，含1 年建设期）。四、项目简介中国的酒店市场经过二十多年的改革与发展， 已进入一个新的阶段， 发生了很多变化。 从竞争内容看， 重点由单纯的价格竞争、产品质量的竞争， 发展到产品与企业品牌的竞争 、文化品位的竞争。从规模看， 重点由单店竞争、 单一业态， 发展到多业态

4、、连锁化、 集团化、 大规模酒店。 酒店业由过去少数比较高档的饭庄酒楼和比较简陋的小旅馆， 发展到具有能够满足不同层次消费群体需要的酒店。 从地域看， 由地方发展走向区域发展， 由东部沿海向华北与西北部地区发展， 也有的是由西部向东部延伸。 综观几年来，我国涌现出的一批规模较大的酒店公司和连锁企业，5酒店项目商业计划书一个共同的特点是它们都寻求向外地扩张，立足和占据区域市场，甚至打进中心城市和国际性大都市。本项目 x 国际酒店就是在这种大环境下成立起来的，本酒店地处古城某商贸中心区域，是一家四星级国际商务酒店。本酒店服务项目齐全， 设施配备达到五星级标准。酒店的总营业面积约某平方米，整体布局由

5、一栋主楼、两栋附楼和车位约某x个的地下停车场组成。 目前主楼酒店已于某年某月某日建成运营，公寓附楼计划某年某月某日开始装修施工，某年某月某日开业运营。项目在正常年份内将实现年均营业收入x 万元，年均营业税金及附加某万元， 年均利润总额x 万元，年均上缴所得税某万元，为企业带来巨大的经济效益与社会效益。6酒店项目商业计划书第二章项目背景及规划一、项目方简介本项目某国际酒店是由某酒店有限公司为投资主体筹建的。项目方某酒店有限公司是一家专业化酒店投资管理公司，于某年某月某日成立。 公司总部现设于某市某区某大街某号，拥有某国际酒店四家酒饭店， 法人代表某全权负责这四家酒店的运营与管理，目前公司拥有员工

6、某人，x 年经营总收入达x 万元。公司坚定创一流酒店品牌的信念，在快速发展中不断学习和创新，迎接挑战， 面对未来， 以品质寻求发展， 以细节创造完美，以诚信赢得市场。 公司以打造优质企业品牌，创中国一流酒店为目标，以打造商务酒店为发展方向，并计划在2010 年前打造十家低于五星级高于三星级的纯商务型酒店，并建立起自己独特的投资与经营管理模式。二、项目选址及投资环境评估（一）建设地址概况1、地理位置某市位于中国大陆腹地黄河流域中部的关中盆地，东经107° 40 109°49和北纬33°39 34°45之间。东以零河和灞源山地为界，与华县、渭南市、商州市、洛

7、南县相接；西以太白山地及青化黄土台塬为界，与眉县、 太白县接壤； 南至7酒店项目商业计划书北秦岭主脊，与佛坪县、宁陕县、柞水县分界；北至渭河，东北跨渭河，与咸阳市市区和杨凌区、三原、泾阳、兴平、武功等县和扶风县、富平县相邻。辖境东西204 公里，南北116 公里；面积 9983 平方公里，其中市区面积1066 平方公里。现有人口688万，其中市区人口326 万。秦岭山脉横旦于某以南，山脊海拔2000-2800 米，是我国地理上北方与南方的重要分界。2、交通概况某交通便利，是西部地区航空、铁路、公路运输枢纽。某咸阳国际机场与 68 个国内城市， 11 个国家和地区通航。2004 年旅客吞吐量 6

8、36 万人次，货邮吞吐量 7.3万吨。公路建设形成了以某市为中心的“米”字型辐射状干线公路系统，有 2 条国道主干线， 3 条西部大通道和 5 条国道在某交汇，另有7 条省道由某向外辐射或环绕。绕城高速、机场新线建成，二环路全面贯通，三环路开工建设， 建成一批人行天桥和地下通道。市区与所辖区县全部开通高速公路。某有飞往全国各大主要城市的国内航线80多条，港澳地区航线 2 条，飞往日本、韩国的国际航线8 条。并且某市最近增加了地铁内容，地铁项目于2006 年 9 月获国家发改委批准立项， 10 月已启动了工程试验，计划于2011 年一期工程建成。3、配套设施项目地基础设施完善（道路、电、通讯、通

9、自来水、通排水顺畅），企业运营所需的水、电、通讯等确保供给。8酒店项目商业计划书（二）环境评估1、区位优势某区位优势明显， 是西部地区重要的金融、商贸中心和交通、信息枢纽。 某作为新欧亚大陆桥中国段上规模最大、综合实力最强的城市， 在中国区域经济布局上，具有承东启西、 东联西进的枢纽作用。某还是中国政府实施西部大开发战略的桥头堡和西部地区最具发展带动作用的城市，已经成为西部金融、 贸易、文化、教育和旅游中心和中国重要的工业基地之一。2、区域经济某的比较优势突出地表现在三个层次上：世界级的旅游观光资源优势； 国家级的科研教育和高新技术产业基地优势； 区域级的金融、 商贸中心和交通、 信息枢纽优势

10、。 并且通过深化改革和扩大开放，某正在成为我国重要的内陆开放城市。3、旅游资源某旅游资源得天独厚， 是海内外著名的世界历史文化名城之一。某有着 3100 多年的建城史，先后有周、秦、汉、唐等 13 个王朝在这里建都。 1981 年联合国科教文组织把某确定为“世界历史名城”。 某自然旅游资源也很丰富。 其境内的秦岭自然风景区内有国家级的风景名胜区 1 处，国家级森林公园 5 处，国家级自然保护区 3 处和国家级地质公园 1 处。其优良的生态环境和深厚的文化积淀有机结合形成的和谐景观和某古都旅游区交相呼应。这将带来了巨大的旅游人流，为本项目提供广阔的市场空9酒店项目商业计划书间。4、政策环境某投资

11、项目的政策主要包括国家实施的西部大开发优惠政策、高新技术产业享受高新区优惠政策、鼓励外商投资优惠政策。针对本项目，主要享受以下政策：（ 1）西部大开发优惠政策a. 除国家重大项目和有特殊规定的项目以外，凡是企业用自有资金或利用银行贷款投资于国家鼓励和允许类产业的项目，项目建议书和可行性研究报告合并一道按规定程序报批，初步设计、开工报告不再报政府审批，相应简化外商投资项目审批程序。b. 实行税收优惠政策。 对设在西部地区国家鼓励类产业的内资企业和外商投资企业，在一定期限内，减按15%的税率征收企业所得税。对在西部地区新办交通、电力、水利、邮政、广播电视等企业， 企业所得税实行两年免征、三年减半征

12、收。 对西部地区内资鼓励类产业、 外商投资鼓励类产业及优势产业的项目在投资总额内进口自用先进技术设备，除国家规定不予免税的商品外，免征关税和进口环节增值税。c. 鼓励外商投资于西部地区的农业、水利、生态、交通、能源、市政、环保、矿产、旅游等基础设施建设和资源开发，以及建立技术研究开发中心。扩大西部地区服务贸易领域对外开放，允许外商在西部地区依照有关规定投资电信、 保险、旅游业和其他已承诺开放领域的企业。10酒店项目商业计划书（ 2）鼓励外商投资优惠政策a. 外商投资企业所得税率为30%，对在某市区兴办的生产性外商投资企业，减按24%征收企业所得税。对国家鼓励类的内资企业和外商投资企业，在200

13、1 年至 2010 年内，减按15的税率征收企业所得税。 对进入某高新技术产业开发区的高新技术企业和进入某经济技术开发区的生产性企业，减按 15%征收企业所得税。b. 外商投资企业的投资者将从企业获得的利润再投入该企业，增加注册资本， 或作为资本金再投资开办其它企业，经营期不少于五年的， 经投资者申请， 税务部门批准， 退还其再投资部分已缴纳企业所得税的40税款。c. 外商投资企业的固定资产由于特殊原因需要加速折旧的，由企业提出申请，经税务部门批准，可以加速折旧。d. 非生产性项目， 经会计师事务所验资确认后， 按外商实际进资额（含实物及工业产权折价部分， 外币汇率接进资当日国家外汇牌价折人民

14、币） 的千分之二奖励中介人。 其中房地产、 餐饮、娱乐项目， 待建成、 营业并形成固定资产后， 经会计师事务所验资、审计确认，按外商实际进资额（含实物折价部分，外币汇率接进资当日国家外汇牌价折人民币）的千分之一奖励中介人。e. 外商投资企业外籍员工及其随行眷属因商务活动需要多次出入境的，可向公安机关申请办理在一定期限内多次出入境的证件。11酒店项目商业计划书第三章行业分析一、酒店行业分析1、我国酒店行业发展状况我国酒店行业的起步， 从 1982 年开始，至今已有 25 个年头，经历了三个阶段：第一阶段， 20 世纪 80 年代，在国家改革开放政策的背景下，酒店行业在全国的各行各业中实现率先对外

15、开放，引进国际集团的先进管理， 但投资主体以国有资本为主。 第二阶段， 20 世纪 90 年代，各行各业新建酒店，作为主营业务的一种补充，投资主体还是以国有资本为主。第三阶段，21 世纪初，我国酒店行业形成了较大规模，并在 2005-2006 年开始了实质性的增长。 2005-2006 年我国酒店无论是住宿率还是平均房价保持了持续增长的势头。就住宿率而言，三星、四星和五星级饭店的平均住宿率在69%到 70%之间，经济型酒店的住宿率达到了92%。并且三星、 四星和五星级酒店的平均房间收益，分别比2004 年增长了11%、9%和 20%。到 21 世纪，我国酒店业已形成包括商务酒店、旅游酒店、度假

16、酒店、会议酒店、经济型酒店、主题型酒店和一般旅馆等多种形式，从而满足我国酒店消费群体和市场变化的需要。2、我国星级酒店发展概况目前，我国酒店行业质量有了较大提高，星级酒店发展迅速。特别是三星、 四星和五星级高中档酒店比重上升比较大，其占酒12酒店项目商业计划书店总数的比重已经增至 41.92%（见表 3-1 ）。从城市发展看，一个城市高星级酒店的拥有状况直接显示出城市的商务活力和投资潜力。目前我国高级酒店在北京、上海、广州、深圳、天津五大城市发展较好。 并有专家预计： 北京五星级酒店数量近几年将发展为酒店存量总数的 33.5%；上海 2010 年的四、五星级酒店将超过 100 家；广州在亚运会

17、前， 星级饭店将增加到 300 家，并有大约一半为四星级以上高端饭店。 从而可以看出， 随着经济的发展，我国星级酒店在不断的往高端发展， 发展高端酒店将成为一种趋势。表 3-1 2003年底国家旅游局官方统计：全国酒店数量项目数量（家）百分比星级酒店总9751100%数国有经济562257.65%集体、股份、281628.87%联营私营6356.52%外商、港、澳、6786.96%台星级酒店总9751100%数5 星级酒店1982.03%13酒店项目商业计划书4 星级酒店7277.46%3 星级酒店316632.46%2 星级酒店486449.88%1 星级酒店7968.17%3、我国商务酒店

18、发展概况商务酒店在中国的成长首先是商务旅行需求引导下的市场竞争的产物。 从我国酒店市场的客源结构看，商务客源仍是饭店需求的主体。首先，近几年我国商务酒店发展迅速。中国经济20 年来的持续繁荣和加入WTO对经济的影响，导致国内和国际的投资谈判、展览、商品研讨、技术研讨等商务活动大量增长。频繁的商务活动给各商务酒店带来了高比例的入住率和会议承办率。商务客源在五星、 四星、三星和经济型酒店总需求中所占的比例分别为 48%、 49%、 40%和 46%，从而看出商务客户已经成为我国酒店的主要客源。商务酒店受到商务旅游需求的引导。 我国每年的商务旅游及相关费用已经超过了 100 亿美元，已成为仅次于美国

19、和日本的第三大商务旅游市场。 企业和政府的商务旅游消费结构中， 住宿分别占到了 28%和 22.7%的比例。国内商务旅游市场规模正在以超过 10%的速度增长。但是从世界范围来看，我国的商务旅游市场份额还较小。我国以 2002 年为例，商务旅游消费才仅占全国旅游总收入的 6%。14酒店项目商业计划书因此目前国内外各投资方看准了商务酒店市场的持续强力和发展潜力， 纷纷加大在华酒店投资幅度。 这方面在北京、 上海、广州等经济发达城市表现得尤为突出， 其他省地级城市和二三线城市也看准了商务酒店的发展， 在不断加入到这个行列中。 商业传媒领导者 21 世纪经济报道评选出的中国十佳商务酒店是北京东方君悦、

20、香港文华东方、上海希尔顿、香港半岛、广州中国大酒店、香港港岛香格里拉、上海波特曼丽嘉、中国大饭店、深圳威尼斯皇冠假日、香港洲际酒店。我国商务酒店业正处于成长阶段，未来发展的路还很漫长。预计未来我国商务酒店业将向着产业结构的均衡发展， 树立起民族品牌，并不断赢得持续竞争力。4、酒店行业发展趋势分析我国酒店行业的发展趋势有四个方面值得特别关注：（ 1）集团化的数量与质量进一步提升。我国不仅需要增加本土酒店集团的数量， 而且还需要提高本土酒店集团的质量。特别是在国际酒店集团加快进入我国一线与两线市场的背景下，国际风险基金投资关注我国一些酒店集团的时候， 我国酒店必须在不断加强提高质量的基础上才能抓住

21、更大的发展机遇。（ 2）电子分销渠道的整合发展。 我国酒店所有订房渠道中，直接向酒店订房仍然是主要的订房渠道。 经济型酒店是唯一通过集团网站订房量超过 10%的酒店层级。这说明我国酒店业，从整体上发展电子分销渠道还有很大的潜力。15酒店项目商业计划书（ 3）新型业态与客房类型的发展随着游客市场的细分深化， 出现了满足平时公务与商务会议需要的商务酒店， 满足周末与黄金周休闲需要的度假酒店， 适合普通商人与度假游客旅行需要的经济型酒店， 满足长住者需要的长住型公寓酒店等。 一般酒店的客房也出现了主题化的趋势， 例如出现了商务客房、健身睡眠客房与情侣客房等。（ 4）经营方式的多元化纵观世界产业包括酒

22、店产业发展历史， 任何产业包括酒店产业的持续发展， 既需要有适当的资金投入，更需要有持续盈利的发展模式与经营管理该产业的优秀的企业家与职业经理人。 如果到处是短期的套利行为， 缺乏持续盈利的发展模式与酒店专业的经营管理，我国酒店业将无法持续发展。二、关联产业的影响（一）旅游行业分析1、三大旅游市场持续增长国家旅游局统计信息显示，x 年 1-7 月我国旅游业总体保持持续、稳定、较快发展的良好局面，国内、入境、出境旅游三大市场持续增长。（ 1）入境旅游市场受港澳台基础市场增幅回落甚至下降以及个别外国客源市场下滑的影响， 今年 1-7 月入境旅游市场增幅趋缓。1-7 月累计，16酒店项目商业计划书入

23、境旅游人数 7063.61 万人次，比上年同期增长 2.22%；入境过夜旅游者人数 2794.82 万人次，比上年同期增长 4.57%；全国旅游外汇收入累计测算数为174.55亿美元，比上年同期增长4.59%。（ 2）国内旅游市场国内旅游持续增长，“春节”黄金周全国旅游接待总量达7832 万人次，旅游总收入达368 亿人民币，同比增长13.5%和17.6%；“五一”黄金周全国共接待旅游者1.46 亿人次，实现旅游收入 585 亿元，同比增长 20%和 25.2%；纳入全国假日旅游统计预报体系的 116 个旅游景区（点） ，共接待游客 2106.52 万人次，门票收入 7.82 亿元。（ 3）出

24、境旅游市场出境旅游继续快速增长，1-7 月全国出境旅游达1658 万人次，同比增长13.39%。（ 4）旅游业预测据世界旅游组织的预测，未来几年内， 全球旅游业仍将保持较高的增长速度。到2010 年，中国旅游入境人数将达6400 万-7100万人次，国际旅游外汇收入380 亿 -410 亿美元；国内旅游人数将达到20 亿 -25 亿人次，国内旅游收入10000 亿-10500亿元人民币，旅游总收入占GDP的比例将达8。到 2020 年，我国将成为世界第一大旅游目的地国家和第四大客源输出国。中国将初步跻身世界旅游强国之列。17酒店项目商业计划书2、旅游业对酒店行业的影响旅游业的关联带动作用特别明

25、显，与酒店行业的关联度较大。特别是旅游景区具有资源垄断优势， 这些城市的旅游业将大大带动当地酒店行业的发展。 据统计，旅游景区的酒店业普遍业绩稳定良好。图 3-1景区酒店中期收入及利润变化近年，某商务旅游的发展为当地旅游业注入了新的动力， 为商务酒店的发展提供了广阔的空间。 美国运通商务旅行部发布的中国商务旅行调查报告显示， 中国已成为继美国、 日本和德国之后的世界第四大商务旅行市场。商务旅游较大程度上带动了中、高端型酒店的发展。 商务旅游旺盛的城市， 其高端星级酒店平均房价上升幅度较大。 某市近年来国内外经济交流增多， 商务旅游市场发展迅速。 这带动了某酒店业的发展， 高中端商务酒店更是发展

26、较快。18酒店项目商业计划书（二）餐饮业概况及其对酒店业的影响餐饮业已成为我国国民经济发展新的增长点，与其他行业相比，具有投资少、产出高、增长快、贡献大的特点。20 世纪末以来，餐饮业营业额逐年上升，连续 15 年实现两位数高速增长。“九五”期间平均每年增长达到18.4%，其中， 1997 年增长20.2%，1998 年增长15.7%， 1999 年增长13.6%， 2000 年增长17.3%。“十五”期间同样保持着强劲的增长势头，2001 年营业额增长 13.6%，2005 年为 17.7%。我国餐饮业经历了从无序到有序，从小草到参天大树的逐步发展壮大。 餐饮业在国民经济中的比重，从无足轻重

27、的位置飞速增长到年营业收入上千亿元。伴随着 2008 年北京奥运会和 2010 年上海世博会的举办， 我国经济必然会迎来一个飞速发展的阶段。 毫无疑问， 顺势而为， 餐饮业又将会登上一个新的台阶。酒店实质上是包含了餐饮、 住宿和娱乐等一体的行业， 餐饮是酒店业主要收入来源之一，为我国酒店行业增添了不少色彩。近年，餐饮业中的商务餐和旅游休闲餐饮逐步升温， 商务人士自身用餐、会议餐、商务宴请的需求不断增加。 他们对餐饮的环境、档次、质量要求较高， 而对价格相对不敏感。 因此高端商务酒店和其他酒店相比能更好的满足这类顾客的需求， 本项目正是适应这种趋势，在某同类酒店中独具一格。19酒店项目商业计划书

28、（三）体育活动和会展对酒店业的影响随着我国经济的发展， 各类体育活动和会展不断增多，这将较大的带动我国各行业的发展。2008 北京奥运会、 2010 上海世博会、 2010 广州亚运会等大型活动的前期市场推广和开展，对中国的入境旅游已经构建了一个相当大的市场基数。因此正是这些促销措施的及时到位，给国内的酒店业带来了良好的客源市场。特别是 2008 年奥运会的举行将促使我国入境旅游人数达到一个高峰。表 3-2 2008 年北京奥运会对我国入境游客影响预测年份88 年汉92 年巴2000 年2008 年 中国受影城塞罗那悉尼北京响年份影响 韩国西班牙澳大利中国国亚二年 4.1%1.8%6-7%前一

29、年 5.354.0%8-9%前当年10.5%0.2%5.4%10-11%2008一年 14.1%0.5%7.3%9-9.5%2009后二年 9.6%4.5%7.1%8-9.5%201020酒店项目商业计划书后三年4.7%1.8%4.4%7-8%2011后四年1.8%6-7%2012后我国会展业的发展也对酒店行业带来不少客源。据统计， 2005 年我国的展览项目数达 3800 个，仅次于美国居世界第二位，展览收入 127.5 亿元，比上年增长 18%。以长春市为代表， 2005 年该市会展经济取得了突破性发展，全年会展业实现相关收入78 亿元。其中，会展业直接收入亿多元，而带动相关产业收入达 6

30、5 亿元。据相关统计资料显示，会展对酒店、交通、餐饮、旅游等相关产业具有的带动效应。第四章市场分析一、某酒店市场分析（一）某酒店行业概况1、酒店的规模数量中国行业研究网公布，2006 年某有 4 家五星级酒店、 6 家四星级酒店、 15 家三星级酒店、20 家准三星级酒店和近100 家二星级及以下酒店。某五星级酒店客房总数为1700 余套，四星级酒店客房总数为2600 余套，三星级酒店客房总数为3500 余套，21酒店项目商业计划书准三星级酒店客房总数为3800 余套，二星级酒店客房总数为11000 余套，以上所有酒店、宾馆合计客房总数为22600 余套。总体形成数量多，档次参差不齐的现象。2

31、、酒店的星级分布某房地产信息网统计数据显示，2006 年某五星级、四星级、三星级、准三星级和二星级及以下酒店分配比例分别为3%、4%、10%、14%和 69%，其中二星级及以下的酒店所占比例占到绝大多数，而准三星级以上的酒店数合计只有31%，表明目前某酒店业还是以中低档次酒店为主。3、酒店的分布与经营状况从各级酒店的分布和经营状况看，目前主要存在以下几种情况：酒店的布局在各个城区之间不平衡，这表现在城内、 城南和城东三城区的酒店数占到某市所有酒店数的75%；而城西、城北和西高新三城区酒店数合计占全市酒店数的 25%，可见酒店在各个城区之间的分布十分不平衡。酒店的入住率受旅游季节变动的影响非常明

32、显。酒店所处的位置对酒店的入住率影响巨大， 位置好的酒店无论旺季淡季都能有相对稳定的入住率， 而位置稍差的酒店其入住率较低。准三星级以上的酒店其经营状况整体上要好于低档次的酒店，但在准三星级以上的酒店之中仍然存在位置好坏所带来的22酒店项目商业计划书差异。4、酒店入住率情况某酒店平均客房入住率达到 70%，其中客房入住率为 75%和65%的酒店数分别占 31.6%和 26.3%，两者合计占到 58%；客房入住率最高达到 90%的酒店占 15.6%，入住率最低为 45%的酒店占10.5%。以上系列数据表明，某酒店整体入住率平均水平基本维持在 70%左右，不同酒店之间则由于地理位置和经营方式的差异

33、而使得其入住率出现参差不齐的情况。5、盈利水平统计数据表明， 某酒店业整体经营状况处于正常的利润水平（非典时期除外） 。调查中有部分酒店表示近年来酒店的客房入住率开始下降， 经营利润也逐渐下降， 甚至低于某酒店业的平均利润水平， 市场竞争态势越来越激烈； 但另一方面， 一些酒店却一直保持较高的入住率， 并保持较高的利润， 这表明尽管某酒店业的竞争越来越激烈， 但仍有不少酒店在这种激烈的竞争态势中从容获利。这无一不在说明酒店业是个具有很高管理技能的行业，它经营的好坏不但与酒店提供的硬件服务有关， 而且它提供的软件服务更为重要。 在酒店的管理上谁更为客户着想， 谁提供的软服务更细、 更周到、 更符

34、合客户心意， 谁就可能获得更大的市场。相反，那些固步自封，不思创新的酒店，自然免不了被市场所淘汰的命运。23酒店项目商业计划书（二）某旅游业对酒店业的影响某是世界著名的历史文化名城，是全国重点旅游城市和国际旅游热点城市。2004 年，某市实现国内旅游收入127 亿元，入境旅游收入 3.3亿美元。其中，住宿收入4536 万美元，国际游客人均滞留时间5.8 天，人均日消费 42.54 美元；国内旅游人均消费 609 元，平均过夜 3.3 夜。旅游附加值占地区生产总值14.2%。2006 年上半年，某市接待海外旅游者356091 人次，同比增长 13.45 ，创汇 1.88 亿美元，同比增长16.7

35、 。接待国内旅游者 1264万人次，同比增长 13.5 ，国内旅游收入 84.9亿元，同比增长12.9 。旅游业总收入100.32亿元，同比增长13.5 。某旅游发展基础较好：一是该市已建成一定配套规模的旅游设施和一支素质良好的旅游管理及从业人员队伍；二是西部大开发战略的实施， 使某商务旅游、 会展旅游的人数大幅度提高，为某旅游业注入了新的动力；三是当地人们的旅游意识不断增强，某市旅游市场开始渐渐成熟。某巨大的旅游资源不仅为本市旅游业带来了丰厚利润，同时也为酒店业、 饮食业、 娱乐业等相关产业带来了巨大的机遇，较大的提高了这些相关行业的经济效益。某商务旅游的发展对本项目影响最大。 某星级酒店的

36、商务客人几乎占总客户的一半，因此专业的高端商务酒店是某酒店业的一个缺口，对于本项目也是一个大的优势。24酒店项目商业计划书（三）某会展业对酒店业的影响某市政府十分重视会展经济，先后出台多项措施积极营造良好的会展环境， 加快发展会展业， 从而带动地区经济繁荣和发展。2005 年某市被授予年度中国最佳会展城市。该年本市共有103个有规模的展览会、推介会， 全年展会成交额370 亿元，创造社会综合效益39 亿元。 2006 年上半年，全市共举办各类展会50个，参展商8 万人次，创造社会综合经济效益15 亿元，有力地带动了该市经济发展。某市政府还将合力打造自主品牌展会，如欧亚论坛、东西部洽谈会、汽车博

37、览会、旅游博览会、房地产业博览会等， 使某成为一个有名会展城市。会展业的发展将产生强大拉动作用， 聚集了全国各地的商务人士。这些商务人士的吃住问题，必须得到较好的解决， 那么高中端商务型酒店将是其最佳选择。（四）某酒店业未来预测从以上某酒店行业、 旅游业、 会展的发展来看， 近年来某酒店业稳中有升， 以后一段时间内将处于上升趋势。 受国内重大活动的影响，预计随着 2008 北京奥运会、 2010 上海世博会等活动的举行， 某酒店行业的入境客源将大幅度上升。 据统计， 举办奥运会的国家在奥运会当年和前后各三年左右入境游客将有较大增加，通常在奥运会之后一年达到顶峰。 因此奥运将影响某六年左右的入境

38、游客数量，其远景可想而知。25酒店项目商业计划书从发展方向来说，未来某市酒店行业将呈现以下几种趋势：第一，规模化趋势。 某目前尚无一家酒店真正达到相当的经营规模， 自然就谈不上所谓的规模效应。 事实上， 某拥有良好的旅游资源优势， 同时是西部开发的桥头堡城市， 招商引资的结果吸引了大量的商务人士入驻某。 这些条件使得某的旅客资源十分丰富。因此，某完全有条件依靠酒店的规模效应来吸引旅客， 赚取丰厚的利润。第二，品牌发展。 在全球市场范围内，名牌概念在不断地渗透。各酒店集团已经从战略发展中认识到品牌的重要性。 目前某市的国内酒店品牌效应尚未发展起来， 今后市内酒店将致力于品牌发展。第三，随着某经济

39、发展， 国内和国际的投资谈判、 展览与研讨、商品、技术与服务贸易、经营管理等商务活动将不断增长。因此某市商务酒店将成为一个有潜力的投资领域。二、竞争分析（一）竞争对手分析商务酒店一般认为商务客人的比例应该不低于 70%。商务客人对于酒店的选择很挑剔，但同时也愿意为服务支付高价格。项目所在地某作为周边城市商务交往的核心城市， 大量商务旅客的存在， 使得某商务酒店的市场增长较快。 项目所面临的主要竞争对手如下：26酒店项目商业计划书1、市中心三星级商务酒店（ 1）某铁通商务酒店是铁通公司陕西分公司设在省内唯一的一家三星级商务酒店，地处餐饮娱乐一条街的二环南路西段，于 2002 年开业， 2005

40、年 7 月局部装修。酒店楼高 16 层，共有客房总数 96 间套，标间面积 35 平方米。 该酒店所有房间均设有宽带接口，免费上网浏览。（ 2）某申鹏国际商务酒店隶属申鹏酒店集团，2004 年开业。该酒店地处古城某的东大街， 交通较为便利， 是一家三星级酒店。酒店拥有 258 套客房，风味中餐厅， 店内可容纳 350 人的多媒体会议大厅。整个建筑主体由两座塔楼式高层构成。（ 4）陕西万豪酒店是由陕西电信实业公司投资兴建的一座酒店，酒店拥有各类房间 118 间（套），设有国内、国际直拨电话、中央空调、卫星电视、 24 小时热水服务及先进的监控设备和自动消防设备。 大小不同的 6 个现代化会议室可

41、满足不同规格的会议要求。酒店开业时间 2003 年 9 月 26 日，新近装修时间2005 年 4 月，楼高 7 层，附楼高 4 层，共有客房总数118 间（套 ).2、市中心四星级提供商务服务的酒店（ 1）某好世界大酒店是四星级标准的涉外豪华酒店，1999年 4 月开业， 楼高 13 层，共有客房 135 套，标准间面积 28 平方米，豪华套间面积 65.14 平方米，商务套间 40 平方米。豪华间以上的房间设有独立的互联网络上网驳接口、有直拨号码的 IDD DDD电话、吹风机、 私人保险箱、 卫星闭路电视、背景音乐、27酒店项目商业计划书中央空调、消防疏散引导系统以及目前最先进的全方位应用

42、酒店智能兼容钥匙刷卡系统。酒店位于市内莲湖路，酒店有游泳池和健身房等娱乐设施。（ 2）某古都新世界大酒店是由中港合作，香港新世界酒店（国际）有限公司管理的四星级涉外饭店。酒店1989 年 2 月开业， 1998 年重新装修，楼高15 层，共有客房491 套，标准间面积约 27 平方米。酒店位于某市区玉祥门东侧。其中总统套房一套，豪华套房 7 套，夫妇用房 105 套，标准双人间 356 套。酒店拥有 4 个餐厅分别提供粤菜， 西餐，东南亚菜， 某风味，早茶等。酒店还拥有 1100 多个座位的古都大剧院。（ 3）某唐城宾馆，是一座现代化四星级旅游涉外宾馆，位于某著名的文化区。酒店于 1986 年

43、开业，于 1999 年重新装修。楼高 11 层，共有房间406 间。普通标准间面积20 平方米。（ 4）某丽苑酒店坐落于某市西南面的“唐朝文化区”开发区域，高新西区路口， 占地 13500 平方米。酒店拥有 298 间客房，包括标准客房、 豪华客房、 标准套房、豪华套房及一间丽苑套房。酒店可举行 100-200 人的大型会议。通过对某市酒店业的分析来看， 目前某还缺少高星级商务酒店。市中心提供商务服务的五星级酒店主要是某国际会议中心曲江宾馆和某金花豪生国际大酒店。 但是与这两家相比本项目是专门为商务人士提供服务的超四星级商务酒店， 其客户定位和这两家酒店不同， 因此不存在较大竞争。 本项目最大

44、的竞争对手应该28酒店项目商业计划书是以上四家四星级的商务酒店， 它们和本项目客源特征相近， 而且都属于高端型酒店。 因此项目要在竞争中获胜， 必须充分了解市场和竞争对手，能够比竞争对手提供更好的服务才能赢得客户。（二）项目的竞争优势本项目除具备一般酒店的基础条件外， 还具有以下几方面的优势，构成了本酒店的特色亮点，显出酒店非凡的竞争力。1、地理位置优越：酒店位于市内某大街，地处某商贸钟楼商圈最繁华地带，距某火车站约十分钟车程，距咸阳国际机场约 40 分钟车程，酒店对面即有机场大巴乘车点，距省政府约五分钟车程。入住本酒店，无论是是旅游、购物、商务、政务活动都十分便利。2、环境独特： 酒店整体外

45、观与整体大街仿古风格相互融合，相得益彰，店内装修设计贯穿盛唐文化理念，彰现出深厚的文化底蕴。五至八层中部为五星级酒店独有的采光天井式景观区，园林风光设置，又使人倍感时尚现代。3、设施豪华完备： 酒店在提供传统基本功能项目的基础上，配备了客房网络服务，客房小酒吧，卫星电视系统，自选影院，独立保险柜等先进设施，很好满足了高中端商务宾客的需求。客房最小面积达39 平方米， 置身其中不乏气派大方之感，再辅之以“超四星的设施，低四星的价格，五星级的服务”经营理念，在某同类酒店中独具一格，其市场竞争力将不言而喻。29酒店项目商业计划书4、租金合算：酒店所承租物业在中央空调、电梯、消防等重要设施到位的情况下

46、， 每平方米租金不足 20 元，这在周边地段是比较低廉的，有利于减轻酒店运营后的经营压力。（三）竞争策略1、品牌和规模战略随着日渐增长的商务旅行市场的发展， 商务酒店供应商应该在市场培育期就致力于以品牌和规模为核心的可持续竞争体系的形成和提升。一个没有品牌的商务酒店是没有希望的运行商，一个无法以民族品牌为支撑的酒店产业也是承担不了商务旅游市场的长期发展目标的。 目前就单体酒店来说， 大量的商务酒店和提供商务楼层的酒店之间出现了交叉， 完全区分二者很难。 这导致了不少酒店的定位不明， 经常可看到酒店宣传册上写着“服务设施完善，休闲功能齐全，是旅游、商务、会议、餐饮、娱乐的理想去所”， 这样就没有自身明显的特色。 因此项目在制定品牌时，一定要使品牌鲜明， 有特色。 酒店要是在消费者市场中具有品牌，一旦住过本酒店的客人就能够熟悉任何地方的本品牌的酒店。很多具有品牌的商务酒店常常会实行忠诚顾客奖励计划，这也是左右商务客人选择某一品牌酒店的重要因素。 同时在完成消费的旅游市场上， 没有相应规模的市场份额， 商务酒店的品牌就不会真正地实现市场化。 当酒店已经有自己的知名度时， 酒店可以通过有效的区