房屋拆迁补偿估价操作实务供参考0001

1、上海市房地产估价师协会房屋拆迁评估培训材料房屋拆迁补偿估价操作实务（供参考）目 录第一部分有关解释和技术细则一、拆迁补偿估价的价格、内涵二、作业流程1、 拆迁补偿估价项目作业流程2、 现场踏勘工作注意事项三、估价方法及操作要点（一）估价方法的选择（二）基准价格修正法（三）市场比较法应注意的事项（四）收益法及操作中注意事项（五）成本法及操作四、估价结果平衡第二部分 估价成果内容及格式1、 估价汇总报告内容及格式2、 估价技术报告内容及要求3、 分户报告（附分户估价报告格式表）四、成果资料存档第一部分有关解释和技术细则拆迁补偿估价的价格定义、内涵1、拆迁补偿估价价格的定义根据上海市城市房屋拆迁补偿

2、估价技术规范 （试行） 中关于房地产价格的定义，拆迁补偿估价的价格应是不考虑抵押、租赁等他项权利影响的公开市场价格。2、 拆迁补偿评估价格的内涵及相应的操作由于土地使用权性质的不同，在具体操作中需分别处理。 居住房屋 除花园住宅以外的居住房屋， 凡是有产证的一律视同产权房， 无产证的需与委托方协商并在报告中加以说明。 非居住房屋 出让土地使用权上的房地产， 应根据土地剩余使用年限和建筑物尚可使用年限，评估其有效使用期限内的房地产市场价格。对于划拨土地上的房地产，评估价格中不包含土地使用权出让金。二、 作业流程1、 拆迁补偿估价项目作业流程（见下图）受理任务选择评估方法思路i不适用基准格修正法r

3、fniumvi nr>hiima适用基准价格，Ls -umis i ii a"!"" ll!T -Til IL卜正法-ai- jiis _划分房屋类别选择评估方法平衡、确定类别基准价格选择典型房屋按照通常程序评估因素修正计算评估典型房屋价格平衡、确定分户房地产价格编写估价报告、技术报告填写分户估价报告单2、现场踏勘的注意事项(1)现场踏勘应根据房地产性质和房屋类别，提前制作统一的现场勘察表，并按照勘察表列举的勘察内容要求进行现场勘察工作。勘察表应注明踏勘时间、踏勘 人。房屋结构、用途、建造年代、使用面积、建筑面积、产权可以从房屋所有权证 或房地产权证获得。其

4、中房屋结构一般分为钢混、混合、砖混、砖木立柱、砖木单 墙、木结构、竹木、竹结构等。(2)现场勘察应拍摄可以反映基地整体现状的照片，并分类选择有代表性的房 屋进行拍照；(3)如果无产权证的，应在现场勘察时记录房屋平面图、标示尺寸，用于评估工作参考。三、估价方法及操作要点(一)估价方法的选择房屋类别条件适用方法居住房屋集中、连片、同类型房屋基准价格修正法整栋花园住宅、新式里弄及其它不适用基准价格修正法的房屋市场比较法、成本法非居住房屋后成交案例市场比较法无成交案例，有出租案例收益还原法无成交案例，无出租案例，如机关、学校、医院、工厂成本法在建工程成本法、假设开发法(二)、基准价格修正法1、基准价格

5、修正法的适用范围基准价格修正法适用同一基地中集中连片大批量同类型居住房屋以拆迁补偿 为目的的价格评估。对整幢花园住宅、新式里弄住宅的拆迁补偿评估不宜采用基准价格修正法，应单独进行。2、基准价格修正法的具体操作步骤(1)现场踏勘，搜集房地产用途、面积、产权等相关资料，填写踏勘表；(2)划分房屋类别；(3)按房屋类别选择典型房屋；(4)调查搜集典型房屋的可比交易实例；(5)计算确定各类别典型房屋的价格作为类别基准价格；(6)进行各类别基准价格平衡，确定各类别基准价格；(7)进行估价对象与代表性房屋的比较分析，确定修正因素和修正系数，评 估估价对象的价格；(8)进行估价结果审核、平衡，制作估价结果一

6、览表(表格形式和内容见估价结果报告书内容及试行规范格式)。(9)编制估价汇总报告和技术报告；(10)制作分户估价报告(见分户报告试行格式)；(11)整理资料存档。3、划分房屋类别的具体要求和操作要点按照房屋的结构、式样、功能相同，建造年份、房地产价格水平相近等来划分房屋类别。在具体操作时，可以在上海市房屋建筑类型分类表(沪房90规字发第518号)分类的基础上，结合可能收集到的交易实例进行划分，类别和实例应有 对应关系。据经验，类别可以细分，也可粗分。一般地说，类别划分越细，估价精 度越高，但对类别划分工作和实例的要求越高。房屋类别划分可参考居住房屋分类参考表：居住房屋分类参考表房屋类别总体结构

7、式样特征分类标准及特征说明公寓1-1钢骨高层一般为50年代建造，主体结构为钢骨，8层以 上(含8层)，有分层住宅形态，有独立室号和专 门出入，有正规的客厅、阳台，一套或多套卫生 设备，装修精致，有电梯设备。公寓1-2钢混高层或多 层一般为40年代建造，建筑结构为钢筋混凝土框 架的高层或多层住宅，有分层住宅形态，有独立室号和专门出入，有正规的客厅、阳台，有正规 卫生设备，装修精良，有电梯设备。公寓1-3混合一梯两户一般为40年代建造，混合结构，7层（含7层） 以下，有分层住宅形态，有独立室号和专门出入， 有正规的客厅、阳台，有正规卫生设备和电梯， 公共部位装修较好。公寓1-4混合一梯多户一般为4

8、0年代建造，主体混合结构，7层（含7 层）以下，有分层住宅形态，整体呈连接式，有 客厅和卫生设备，无电梯，装修普通。花园住宅2-1部分钢碎容积率<0.6一般为20-40年代建造,建筑主体为钢碎结构, 并且保养较好，客厅、餐厅等功能、布局合理， 有两套以上卫生设备的独立或联接式住宅。花园 较大，建筑容积率<0.6的为2-1类；花园较小，建 筑容积率0.6的为2-2类。花园住宅2-2部分钢碎容积率0.6花园住宅2-3混合容积率<0.6一般为20-40年代建造，建筑主体为混合结构， 有正规的客厅、餐厅等，有两套以上卫生设备的 独立或联接式住宅。花园较大，建筑容积率<0.6的为

9、2-3类；花园较小，建筑容积率0.6的为2-4 类。花园住宅2-4混合容积率0.6花园住宅2-5砖木容积率<0.6一般为20-40年代建造，建筑主体为砖木结构， 客厅、餐厅等功能较好，主体单层高3米以上，有 两套以上卫生设备的独立或联接式住宅。花园较 大，建筑容积率<0.6的为2-5类；花园较小，建筑 容积率0.6的为2-6类。花园住宅2-6砖木容积率0.6新工房3-1钢混高层一M为5060年代建造，8层以上（含8层）钢 混结构，装修普通，有独用厨房、卫生设施和阳 台，各有室号和专门出入，有电梯设备。新工房3-2钢混高层8层以上（含8层）钢混结构，装修较好，公 共部位墙而、地向贴砖

10、，有独立成套厨房、卫生新工房3-3钢混高层和阳台，各有至方和专门出入，有电梯和大门等 设备。90年代以后建造的为3-2类，7080年代建 造的为3-3类。新工房3-4混合多层 独立成套7层（含7层）以下混合结构，有独用成套大卫 生设备，各有室号及专门出入。90年代以后建造 现浇结构的为3-4类，7080年代建造的为3-5类。新工房3-5混合多层 独立成套新工房3-6混合多层 独立成套一般为5060年代建造，以45层的混合结构 为主，有全套独用卫生设备，有阳台且各有室号 及专门出入。新工房3-7混合多层不成 套一般为50年代建造，7层（含7层）以下混合结 构，合用厨房和卫生设备、或单项独用、改全

11、独 用，一般无阳台和正规厅。新工房3-8砖木多层不成 套一般为50年代建造，7层（含7层）以下成木 结构，合用厨房、卫生等设施。新工房3-9砖混不成套一般为50年代建造，7层（含7层）以下石专、 木混合或小梁薄板结构，合用倒便器或无卫生设 备。新式里弄4-1混合新颖三层一般为20-40年代建造，新颖三层联结式混合 结构，装修较好，有二件套大卫生设备，有小花 园、阳台等设施。新式里弄4-2砖混普通三层 （含假三 层）一般为20-40年代建造，普通三层（含假三层） 联结式楮混结构，有卫生、厨房设备，无独立花 园、阳台设施。新式里弄4-3砖木普通二层 （含假二 层）一般为20-40年代建造，普通二层

12、（含假二层） 联结式砖木结构，有卫生、厨房设备，无独立花 园、阳台设施。旧式里弄5-1传木1等新式石库 门一M为40年代建造，新式石库门，联接式传木 1等结构住宅，有卫生设备，无花园、阳台设施。旧式里弄5-2传木2等普通石库 门或广式一M为30-40年代建造，普通石库门或广式， 联接式传木2等结构住宅，无卫生设备。旧式里弄5-3砖木（立柱单 墙）旧式楼房一般为30-40年代建造，联接式立柱单墙结 构，式样陈旧的楼房，无卫生设备。旧式里弄5-4砖木平房一般为30-40年代建造，联接式传木结构，单 层平房，无卫生设备。旧式里弄5-5砖木（立柱单 墙）矮楼房一般为30-40年代建造，联接式传木结构，

13、层 高低矮的楼房，无卫生设备。简屋6-1木结构或 砖墙瓦顶建造标准低的简陋房屋或临时房屋，瓦屋面、 砖墙身、木屋架三项条件中至少有一项比较简陋 不止规，无卫生设备。自建房屋7-1砖混多层一般为市区70年代以后的自建房屋，多为砖混 结构。其中2层（含2层）以上多层楼房为7-1类， 单层平房为7-2类，一般无卫生设备。自建房屋7-2砖混平房4、 选择典型房屋典型房屋是各类别房屋中建筑结构、功能、式样具有代表性的房屋。选择典型房屋时应注意以下事项：（ 1）典型房屋应分类选择；（ 2） 典型房屋要求在建筑结构、 式样和功能等方面具有代表性， 如位置、 采光、视野、房屋保养、基本无装修或一般装修的房屋；

14、（ 3）公寓、新里住宅、新工房和合用的花园住宅一般以正房为主、根据正房或主卧室朝向并结合交易实例选择典型房屋；（ 4）典型房屋的具体条件应清楚、准确。5 、 基准价格的评定评估基准价格的技术要求与房地产估价规范和沪房地资市200266 号文规定中关于市场比较法的有关要求相同。 一般应考虑的修正因素主要包括： 交易日期、交易情况、区域因素、个别因素。区域因素包括：座落、交通便捷程度、环境优劣状况、商服繁华程度、公建配套设施状况等；个别因素包括：位置、朝向、层次、设备、公共部位装修等。对于交易实例与典型房屋或者典型房屋估价对象房屋在结构、房型、设备、的修正可参考下表确定：居住房屋拆迁补偿估价结构、

15、式样、房型、设备修正系数参考表修正因素类别标准房屋修正因子修正幅度备注建筑结构砖木突砖木1等砖混2%砖木1等P 0%砖木2等-2%简易结构-8%混合类混合预制混合预制0%混合现浇5%钢混、钢骨类普通钢混普通钢混0%钢骨3%式样公寓、合用的 花园住宅联接式一 梯两户联接式一梯多户-2%独立式一梯多户-1%联接式一梯两户0%独立式一梯两户2%新式里弄单开间单开间0%指整幢建筑式 样双开间5%旧式里弄普通石库门新式石库门2%普通石库门0%广式-2%房型两室一厅二室两厅1.5%无厅修正-2%;假层、亭子间、 底层车库、辐 房的修正系数二至 h1%两室两厅1%两室一厅0%-1%指相对于两室 一打正房单价

16、 的修正系数。假层、亭子间-5%底层车库-10%辅房-10%煤卫设备煤卫2户 全合用煤卫全独用8%一套以上卫生 每增加一套修正 0.5%改建全独用5%煤卫单项独用3%煤卫2户全合用0%煤卫3户（含3 户）以上全合用-1%倒便器-5%无卫生-6%基准价格评定中的其他具体要求如下：（ 1） 应对基地内和临近区域内的成交实例做全面调查，一般应调查本拆迁基地一年内全部成交案例， 并经分析剔除后， 每一种类型的房屋应选择 4 或 4 个以上 的正常案例作为可比实例进行评估。（ 2） 可 比实例应优先选用基地内的成交实例；（ 3） 可 比实例的价格经比较修正后相差幅度应不超过30；（ 4） 应 取可比实例

17、经修正后的价格的平均值作为典型房屋的价格。（ 5） 基 准价格关系到整个基地估价结果的可比性和合理性， 评估得到各类别典型房屋的价格后，必需经过平衡后确定各类别房屋的基准价格。6、分户房屋估价估价对象房屋分户估价即在基准价格基础上，通过估价对象房屋具体条件与典型房屋条件的比较，根据上海市城市房屋拆迁补偿估价技术规范 （试行）中规定的朝向、层次和其他因素修正标准，确定修正系数，评定具体房屋价格。（三）估价对象直接采用市场比较法时应注意的事项1 、总体技术要求与建设部颁发的房地产估价规范 关于市场比较法的有关要求相同。2 、选择成交案例不应少于3 个， 成交日期不超过6 个月， 可比成交实例主要要

18、求与估价对象在建筑结构、房屋类别、建造年代和价格类别上相同或相近，并且应优先选用本拆迁范围内发生的成交案例。3 、 修正系数可参考本文中有关修正系数表中列出的标准进行修正。4 、 要注意比较对象的一致性。（四）收益法及操作中的注意事项不具备市场比较法估价条件但有租金收益的可采用收益法估价，即根据估价对象出租时正常情况下的年租金和该房屋的可使用年限，还原得到估价对象的拆迁补偿价格。采用收益法估价时应考虑正常情况的空置率，并采用房屋出租纯收益。出租纯收益及费用计算参考同类区域、同类房屋的社会平均水平。还原率应按照行业社会平均水平确定。（五）成本法及操作既无成交实例又无租金收益的，可采用成本法估价，

19、即分别评估出估价对象单 位建筑面积的熟地楼面价格和建筑物现值，取二者之和作为估价对象价格。楼面地价按出让土地使用权的正常市场价格标准评定；建筑物现值根据重置成本结合成新折旧评定。具体操作中，楼面地价应采用市场比较法和其他一种方法综合评定。可根据相同或相似区域相同用途、功能的物业的开发价值，根据合理确定的地价构成，采用假设开发法（剩余法）评估楼面地价。四、估价结果平衡拆迁补偿估价结果正式确定前，应进行评估价格的平衡。平衡包括拆迁地块内部各个类别、分户之间和就近同类地块之间的平衡。第二部分估价成果内容及格式拆迁补偿估价成果包括估价汇总报告、分户报告和估价技术报告。1、 估价汇总报告估价汇总报告又称

20、估价报告，是向拆迁委托方提交的经过汇总的估价结果报告书。估价汇总报告一般由首页、估价师声明、估价结果报告书、附件四部分构成。估价报告首页由项目名称、委托估价方（名称） 、受托估价机构（名称） 、签发及估价人员（姓名） 、房地产估价报告编号构成。独立为一页。估价师声明是签发及估价人员就估价报告的客观、公正、公平性作出的承诺或声明。要列明估价师姓名、注册资格证书号。独立为一页。估价结果报告是报告书的主体。主要记载了估价对象、估价目的、估价时点、价格定义、估价方法及技术要点、房屋分类、修正系数表和估价结果汇总表等。 （参考规范格式见附件1）分户报告可以作为汇总报告的附件，提交给委托方。汇总报告的其他

21、附件主要应包括：1、估价对象地理位置示意图（主要指拆迁地块的地理位置）2、估价对象的产权证明及有关资料3、经被拆迁人签字认可的估价对象的实地踏勘、测绘记录、现状照片4、可比实例的实地踏勘记录及其它资料5、其他相关依据资料6、机构资格证书7、签发及估价人员资格证书2、 估价技术报告每个拆迁估价项目应有完整的估价技术报告，市场比较法、成本法、收益法的要求与房地产估价报告及技术报告规范格式 （ 1997 06 09 发布）中有关要求相同。主要应阐述清楚估价的技术方法和方法选择的依据、估价的过程、各参数、系数的取值标准和依据、估价结果的平衡情况和结果的确定方法等。采用基准价格修正法的一般应阐述清楚以下

22、事项： 应阐述划分房屋类别的依据、划分结果、各类别房屋的建筑结构、建造年代、式样、设备设施条件等特征标准； 典型房屋的选择条件、选择结果； 可比实例的情况描述和类别基准价格的评估及确定过程； 各估价对象修正因素和修正系数； 各估价对象的估价结果；采用基准价格修正法的估价技术报告的具体内容和参考格式见附件2。3、 分户报告分户报告一般包括以下内容：1、 项目基本内容：估价对象、位置、委托方、评估机构（地址、法人代表等）价格定义、价格时点等；2、 估价对象情况：房型、朝向、设备、层次等；3、 计算过程要点：基准价格、修正系数、估价结果；4、 签名盖章：估价师和估价机构；5、 提示性条款：复估时效、

23、复估机构联系电话/ 地址等。参考格式见附件 3： 房屋拆迁补偿估价分户报告四成果资料存档下列资料须和估价报告技术报告一起整理存档。1 委托估价合同；2 拆迁许可证或建设用地规划许可证或有关批准文件；3 估价对象的产权证明材料及有关房屋基本情况的证明材料；4 估价对象的实地查勘记录照片等资料；5 可比实例的实地查勘记录照片等资料；6 确定估价结果的有关系数参数等证明资料；7 其他涉及估价项目的一切必要资料。附件 1：基准价格修正法估价结果报告内容及规范格式（供参考）委托估价方名称、法定代表人、地址、拆迁资质等级及资质证书号等受托估价方名称、法定代表人、地址、估价资质等级及资质证书号等估价对象简介

24、1、 估价对象界定：基地的座落、范围、门牌号、土地面积等2、 权利和登记状况估价对象权利人、使用人、产权性质；登记用途；房屋类别、建筑结构等。可以表格形式整理表述。3、 建筑物及设备、公共部位装修状况根据房屋类别， 以表格形式分类整理描述的基地总体情况。 表述内容应包括：哪些类别的房屋、建筑结构、建筑年代、具备的设施条件、房型和式样等。4、 房地产价格影响因素分析（ 1） 基 地所在区域条件：商业服务业繁华程度、公交便捷程度、市政设施条件和环境优劣状况。（ 2） 基 地所在区域房地产市场行情： 主要是该区域商品房和二手房市场销售状况、平均或一般价格水平。（ 3） 其 它个别条件：基地内部有无环

25、境污染、噪音、地质方面等的不利因素或集中绿地、公共景观建筑等有利条件；有无城市建设规划制约或有利因素，等等。4、 估价目的评估房地产公开市场价格，供拆迁补偿参考5、 估价时点估价时点为房屋拆迁许可证颁发之日6、 价格定义满足全部限制条件下于估价时点的房地产公开市场价格， 不包含房屋室内二次装修费用7、 估价原则8、 估价方法及要点1、估价总体思路和技术方法总体阐述选择基准价格修正法的理由、总体技术思路。2、房屋分类表将房屋分类结果按下表表述:类别名称类别条件表述类别房屋备注（以90518 号文为基础细分）（表述内容应包括：式样、 建筑结构、设施设备条件、 建造年代等）（列举属于该类别的 房屋的

26、幢号、门牌号）对个别与类别条件有差异的房屋予以说明3 ）基准价格的评定采用市场比较法评定基准价格的列示采用的可比交易实例表（4个以上）XXX类别可比交易实例表：交易实例名称实例1实例2实例3实例4位置价格（元/M2）价格类别价格期日建筑结构所在层/总层数房型建筑面积建造年代设施设备条件其他条件采用的修正系数总表即在基准价格基础上修正评估分户房地产价格时，进行朝向、层次和其它 因素修正时具体取定的修正系数。采用成本法评估基准价格的熟地楼面价的评定方法和技术思路，建筑物价格的评估方法和技术思路。采用假设开发法（剩余法）评估熟地楼面价的，列举测算开发价值或销售价格 的多层商品房销售实例，列出剥离成本

27、项目计算熟地楼面价格的公式。采用成本法评估熟地楼面价的，列出累加成本项目计算熟地楼面价格的公式。各类别建筑物套用的基本价格或造价标准采用成本法评估得到基准价格后，再经修正评估分户房地产价格的，列出与前述类似的采用的修正系数总表4 ）类别基准价格类别名称类别基准价格（元/M2）备注分类名称以建筑面积计的房地产价格注明价格内涵及条件九、估价结果估价结果应精确到个位。大批量拆迁房屋的估价结果可以表格式表述，表格形式和内容如下:X X X基地拆迁补偿估价结果一览表估价机构：估价时点：年 月 日序 号估价 对象位置产权或 使用人权利 状况土地使用 权性质建筑 面积房屋类别建筑 结构实际 用途登记 用途评

28、估设 定用途评估单价_.2（兀/M ）总价（元）备注十、签发及估价人员包括：姓名、资格证书号、签名或签章估作业日期附件2、基准价格修正法估价技术报告书内容及规范格式（供参考）一、估价对象简介1、估价对象界定：估价对象基地的座落、范围、门牌号、土地面积等2、地上房屋情况概述二、房地产价格影响因素分析1、区域因素分析指基地所在的区域条件，包括：商业服务业繁华程度、公交便捷程度、市政 设施条件和环境优劣状况等影响房地产价格的区域性因素。2、市场行情分析指基地所在区域房地产市场行情：主要是该区域商品房和二手房市场销售状 况、平均或一般价格水平，并应按评估对象中的房地产用途和房屋类别类别分别 分析、表述

29、。3、其它个别因素分析（1）基地内部或周边有无环境污染、噪音；（2）基地内部或周边有无集中绿地、公共景观建筑等有利条件；（3）有无城市建设规划制约或有利因素（4）有无地质方面等的不利因素，等等。三、估价方法及技术思路总体阐述选择基准价格修正法的理由、技术过程，表述内容包括选择基准价格修正法的依据、基准价格的评定方法和方法选择的理由、 分户价格的评估方法。四、估价方法和过程（一）采用市场比较法评定基准价格的1、房屋分类1）房屋分类的依据阐明分类依据的要素：如式样、建筑结构、设备和设施条件等;2 ）分类结果（可按下表阐述）类别名称类别条件表述类别房屋备注（以90518 号文为基础细分）（表述内容应

30、包括：式样、 建筑结构、设施设备条件、 建造年代等）（列举属于该类别的 房屋的幢号、门牌号， 并指明典型房屋）对个别与类别条件有差异的房屋予以说明2、基准价格的评定(1) 基准价格的评估方法和思路总体表述评定基准价格选用的方法、依据和条件、评估的技术过程。(2) 选择典型房屋根据房屋分类结果，分类指明典型房屋和典型房屋的特征，并整理列表表述类别名称典型房屋典型房屋特征备注典型房屋的幢号、门牌号式样、结构、朝向、层次、房 型、设施设备条件等。(3)评定基准价格按照建设部房地产估价规范关于市场比较法的有关要求和上海市城市 房屋拆迁补偿估价技术规范(试行)对市场比较法和基准价格评定的有关要求, 逐个对各类别的典型房屋的价格进行评估。(3) 类别基准价格的平衡说明类别基准价格之间及与类似区域拆迁估价基准价格的差异状况，是否 需要平衡调整、平衡的理由和依据。(5)类别基准价格表类别名称典型房屋类别