物业服务中若干问题的法律解读

1、（2013年南海区人民调解培训班讲义）物业服务中若干问题的法律解读广东财经大学法学副教授 梁桂青一、合同概述（一）合同合同法第2条：合同是平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议。婚姻、收养、监护等有关身份关系的协议，适用其他法律的规定。（二） 合同的特征 1、合同是一种民事法律行为。 2、合同是双方或多方当事人之间的民事法律行为，因此合同的成立除了当事人要有意思表示外还需要当事人达成合意。 3、我国合同法上的合同仅指当事人设立、终止和变更财产权的双方法律行为，就身份关系而达成的协议不适用合同法的规定。4、合同是债的发生原因之一，因此合同在有效成立之后就按照当

2、事人的合意在当事人之间产生了一定的债权债务关系。二、物业管理与物业服务合同（一）物业管理物业管理条例第二条指出：物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。（二）物业服务合同物业服务合同是业主（或业主大会授权的业主委员会）与其选聘的物业服务企业签订的，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序活动所达成的权利义务关系的协议。物业服务合同具有以下的特征：1、一般是由业主

3、委员会在业主大会的授权下作为合同主体与物业服务企业签订物业服务合同。 2、物业管理涉及群众的日常生活以及城市的正常秩序，因此各级政府行政机关有必要介人、指导和监督物业管理活动。物业管理条例对物业服务合同主体资格作出了明确规定，要求业主大会成立、业主委员会选举必须符合法定程序，要求物业管理企业必须具备相应的资质证书等，此外，还要求在物业服务合同签订之后应当及时向政府物业管理主管部门备案等。 3、物业服务合同是有偿合同。在订立物业服务合同时，应明确不但业主或物业使用人要支付在物业管理服务过程中所发生的相关费用，物业管理企业还应取得一定的酬金或利润， 4、物业管理区域内的全体业主作为物业服务合同的一

4、方主体，一般不可能在选择物业管理服务以及选择物业管理企业方面形成一致的看法，其中的单个业主或部分业主，也不可能拒绝某种物业管理服务或某个物业管理企业。因此，只要通过法定的多数投票权数，所有业主都必须承担相应的物业服务合同责任。 三、物业管理纠纷及其解决物业服务合同是长期性合同，在履行过程中，容易产生各式各样的纠纷，主要体现为：业主（业委会）与物业服务公司的纠纷；业主个体与与物业服务公司的纠纷；业主与业委会的纠纷和业主个体之间的纠纷。（一）业主（业委会）与物业服务公司的纠纷1、业主（业委会）与前期物业服务公司的纠纷。（案例分析-业委会诉物管-前期合同）2、业主（业委会）与合同到期的物业服务公司的

5、纠纷。（案例分析-开封业委会诉物管合同纠纷）3、解决纠纷相关法律规定。最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释第十条规定：“物业服务企业拒绝退出、移交，并以存在事实上的物业服务关系为由，请求业主支付物业服务合同权利义务终止后的物业费的，人民法院不予支持。”物权法合同法（二）业主个体与与物业服务公司的纠纷主要表现为：业主以物业服务公司提供服务和管理的质量不合格而拒绝交纳物业管理费。应分门别类进行处理。1、业主拒绝交费的理由能够成立。物业公司在履行物业管理合同的过程中，如果确实存在小区环境脏乱差、治安保卫形同虚设、物业报修无人应答等情况的，业主在物业公司整改完毕之前拒绝交纳相

6、应的物业管理费，是对物业公司不履行合同义务的一种应对措施，是依法行使合同同时履行抗辩权的行为，不构成违约。如果物业公司除非已按法定和约定的要求进行了整改，业主则应交纳物业管理费。2、业主拒绝交费的部分理由成立。物业管理公司基本履行了管理服务义务，但在某些方面确有缺陷，如保洁工作、车辆停放管理等存在较大的问题。在此情况下，如果物业管理费是分不同项目收取的，业主仅能就物业公司未尽职责部分的费用行使抗辩权，而不能以拒交全部物业管理费用的方式行使抗辩权。如果物业管理费无法明确区分为不同项目，则可根据物业公司未尽职责的具体情况酌情降低支付物业管理费。需要注意的是，在存在上述情况的场合，业主补交所欠物业管

7、理费时一般无须支付滞纳金。3、业主拒绝交费的理由不能成立。物业管理行业属于微利行业，在物业公司按法定或约定的标准提供了物业服务后，如业主仍无正当理由拒绝交纳物业管理费，是对物业管理合同的违反，损害了物业公司的合法利益，应承担相应的违约责任。对此，物业公司有权要求业主交纳物业管理费，并按合同约定支付滞纳金；在合同对滞纳金无约定的情况下，可要求业主按照逾期付款违约金的法定标准支付滞纳金。对此，物业服务公司应当运用正当手段维护权益，不能采取断电、断水、限制业主进出物业使用区域、对业主进行罚款或声明在物业管理过程中给业主造成损害不承担任何责任等措施，迫使业主履行交纳物业管理费的义务。业主违约拒绝交付物

8、业管理费用的，物业管理公司应采取书面督促、根据物业服务合同约定的“滞纳金”条款、公力救济等合法手段来保护自身的合法权益，而不应采取上述不当的方法进行所谓的自力救济，否则会构成侵权责任。在运用“滞纳金”条款时，注意平衡物业服务公司和业主的利益，对迅速、有效平息矛盾有着十分重要的作用。具体方法上：一是根据业主逾期交纳物业管理费的主观过错程度、欠交数额、物业服务是否具有瑕疵等情况，视不同情形促使物业公司主动放弃部分或全部滞纳金；二是对滞纳金的计算数额，如果已经超过物业管理费本金的，就要引导物业公司放弃超出本金部分的滞纳金，以使双方利益趋于平衡。（案例分析-物业胜诉案例）注意：业主没有处罚权！ 特别提

9、示：有些业主拒交物业管理费有一定的合法理由，大多表现为物业公司未履行合同义务或履行合同义务不符合约定，如未打扫小区卫生、保安未履行岗位职责等，引起业主不满，以拒交物业管理费的方式予以抵制。因为依照合同法规定，业主可以行使与对方违约程度相适应的合同履行抗辩权，即在物业公司不履行义务或不适当履约义务时，减少或免除物业管理费的支付义务。但该抗辩权行使的范围究竟有多大？一切以物业服务合同约定为准！-（资料：物业服务合同签订的注意事项）（三）业主与业委会的纠纷业主是小区物业的所有权人，也是物业法律关系中最终的权利义务承担者。由全体业主组成的业主大会是事关业主利益的最高决策机构，而业主委员会是执行业主大会

10、决策的代表机关，它从业主中选举产生，其职责和使命是维护全体业主的利益。实践中，业主与业主委员会之间的争议主要表现为业主不服从业主委员会作出的决定，以及业主委员会不正当行使权力或怠于行使权力所引发的纠纷。1、业主委员会决定的效力如果业主委员会所作的决定，属于其权限范围或者取得业主大会同意，则对全体业主均有约束力，持不同意见的业主应从小区公共利益以及自律合作的精神出发，予以遵守和服从。但占小区半数以上业主否决业主委员会的决定的，该业主委员会的决定则不发生效力。 如果业主委员会超越其权力范围，擅自处分小区物业和小区业主的重要事项，比如未经业主大会表决通过，擅自提起诉讼、擅自决定动用物业维修基金、擅自

11、决定聘用或解聘物业公司，此类决定应属无效，由此给全体业主造成损失，且该损失是因部分业主委员会委员的故意或重大过错造成的，则应由直接责任人承担赔偿责任。对于业主委员会拒不主持召开业主大会等不作为行为，业主可向居民委员会或有关行政主管部门反映，由相关部门督促业主委员会整改或组织进行业主委员会改选。 物业管理不可避免会发生所有权和管理权相分离的情形，在强调业主自治的同时，应当把握物业管理作为现代居住管理模式蕴含的意义，不能单纯强调业主所有权的排他性而忽略了物业小区统一管理的协调性和效益性。具体而言，就是个别业主应当服从业主委员会、物业公司为公共利益、秩序和安全需要所作出的决定。由于此类纠纷大多都是小

12、区业主内部事务的纠纷，因此调解处理时应兼顾双方权利，提出折中方案，以有效地解决纠纷。 2、业主与业主委员会纠纷的综合调处在调解处理因业主委员会不召开业主大会、不履行职责、部分业主要求其履职而产生的纠纷时，此时，应积极争取房地产行政主管部门、街道办事处、居民委员会等机关和组织的支持和帮助，由其出面进行调处。首先应向房地产行政主管部门报告，由其责令业主委员会限期改正；如业主委员会仍未履行的，告知业主要求房地产行政主管部门和街道办事处组织业主推荐产生召开业主大会的筹备组成员，该筹备组可以组织业主召开业主大会会议。 3、有关业主与业主委员会之间纠纷的法律规定 物权法第七十八条业主大会或者业主委员会的决

13、定，对业主具有约束力。 业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。 物业管理条例“第二章业主及业主大会之第六条第二十条”中有明确规定。 （案例分析-南京吉庆家园小区物管纠纷事件）（四）业主个体之间的纠纷相邻权是指两个或两个以上相互毗邻财产的所有人或使用人，在行使占有、使用、收益、处分权利时发生的权利义务关系。民法通则第八十三条 不动产的相邻各方，应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的精神，正确处理截水、排水、通行、通风、采光等方面的相邻关系。给相邻方造成妨碍或者损失的，应当停止侵害，排除妨碍，赔偿损失。最高人民法院关于贯彻执行<中

14、华人民共和国民法通则>若干问题的意见（试行）第97-103条对邻地利用，因相邻关系而产生的截水、排水、通行、相邻防险作出了规定。97、相邻一方因修建施工临时占用他方使用的土地，占用的一方如未按照双方约定的范围、用途和期限使用的，应当责令其及时清理现场，排除妨碍，恢复原状，赔偿损失。98、一方擅自堵截或独占自然流水影响他方正常生产、生活的，他方有权请求排除妨碍;造成他方损失的，应负赔偿责任。 99、相邻一方必须使用另一方的土地排水的，应当予以准许;但应在必要限度内使用并采取适当的保护措施排水，如仍造成损失的，由受益人合理补偿。相邻一方可以采取其他合理的措施排水而未采取，向他方土地排水毁损或

15、者可能毁损他方财产，他方要求致害人停止侵害、消除危险、恢复原状、赔偿损失的，应当予以支持。100、一方必须在相邻一方使用的土地上通行的，应当予以准许;因此造成损失的，应当给予适当补偿。 101、对于一方所有的或者使用的建筑物范围内历史形成的必经通道，所有权人或者使用权人不得堵塞。因堵塞影响他人生产、生活，他人要求排除妨碍或者恢复原状的，应当予以支持。但有条件另开通道的，也可以另开通道。 102、处理相邻房屋滴水纠纷时，对有过错的一方造成他方损害的，应当责令其排除妨碍、赔偿损失。 103、相邻一方在自己使用的土地上挖水沟、水池、地窑等或者种植的竹木根枝伸延危及另一方建筑物的安全和正常使用的，应当

16、分别情况，责令其消除危险，恢复原状，赔偿损失。 物权法第七章 相邻关系 第八十四条 不动产的相邻权利人应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的原则，正确处理相邻关系。 第八十五条 法律、法规对处理相邻关系有规定的，依照其规定;法律、法规没有规定的，可以按照当地习惯。 第八十六条 不动产权利人应当为相邻权利人用水、排水提供必要的便利。 对自然流水的利用，应当在不动产的相邻权利人之间合理分配。对自然流水的排放，应当尊重自然流向。 第八十七条 不动产权利人对相邻权利人因通行等必须利用其土地的，应当提供必要的便利。 第八十八条 不动产权利人因建造、修缮建筑物以及铺设电线、电缆、水管、暖气和燃气

17、管线等必须利用相邻土地、建筑物的，该土地、建筑物的权利人应当提供必要的便利。 第八十九条 建造建筑物，不得违反国家有关工程建设标准，妨碍相邻建筑物的通风、采光和日照。 第九十条 不动产权利人不得违反国家规定弃置固体废物，排放大气污染物、水污染物、噪声、光、电磁波辐射等有害物质。 第九十一条 不动产权利人挖掘土地、建造建筑物、铺设管线以及安装设备等，不得危及相邻不动产的安全。第九十二条 不动产权利人因用水、排水、通行、铺设管线等利用相邻不动产的，应当尽量避免对相邻的不动产权利人造成损害;造成损害的，应当给予赔偿。（五）纠纷的正确处理办法 1、通过采取友好协商加以解决。拿出追求“和谐”的勇气，多换位思考，推已及人，站在对方的立场想问题和行动。抛弃“小气”，力求“大气”，多一分宽容，少