围绕资金属性做好专项维修资金使用的探析

1、围绕资金属性做好专项维修资金使用的探析摘 要：为了解决小区共有部分或者共用部分的修缮、更新或者改造工作，我国设立了住宅专项维修资金。但自专项维修资金设立以来，其在实践中的应用程度并不广泛，主要原因在于：一方面，立法上关于住宅专项维修资金的实施主体以及实施程序等方面缺乏系统的规定;另一方面，住宅专项维修资金使用过程涉及到多方主体参与，但各个主体之间的职能划分并不明确，由此导致住宅专项维修资金的使用效率并不高。基于此，本文围绕住宅专项维修资金的属性，就住宅专项维修资金在实践中面临的困境进行了探讨并在此基础性上提出提高住宅专项维修资金使用效率的方法和建议。关键词：维修资金;资金属性;房屋;维修0 引

2、言随着社会经济的不断发展，人们的权利意识观念不断提升，住宅专项资金这个概念逐渐深入到居民生活。尽管我国立法很早就设立了住宅专项维修资金，但是这个这个概念也是在近几年来被广泛提起。由于立法上不配套规定以及在实践中业主大会、业主委员会并未真正建立起来，由此导致住宅专项维修资金的使用效率一直很低。鉴于此，当下和今后相当长的一段时间内，有关部门的主要工作就是要完善住宅专项资金的使用路径，提高其使用效率。1 维修资金启动在实践中面临的问题1.1 维修资金使用决议程序复杂由于维修资金并非业主个人财产，因此，若要启动维修资金，必须经过合法的程序。根据我国物权法的规定，维修资金的启用必须经过专有部分占建筑物面

3、积三分之二以上的业主且经过占总人数三分之二以上的业主同意。“双三分之二”的存在，导致维修资金的筹集和使用变得十分困难，一方面，要在短时间内召集这么多的业主进行表决，谁来组织、谁来召集，召集时间以及召集地点本身存在事实上的困难;另一方面，即便是能够召集起来，这么多的业主均有自己的意见和想法，要实现“双三分之二”的一致通过也存在很大的难度。1.2 维修资金参与主体多，职责划分不明确维修资金筹集或者使用是为了修缮、维护或者改造住宅共用部位或者共用设施，因此，这其中必然会牵涉到各方主体。首先，维修资金的筹集和使用需要业主大会或者业主委员会的表决;其次，由于维修资金筹集或者使用的目的是为了修缮、改造或者

4、更新住宅共用部位或设施，因此后期势必会涉及到施工、造价以及监理等环节，这一过程往需要物业的配合。问题在于上述各个环节的职能分工立法上并未明确，涉及这么多的参与主体有没有相应的监督机制，很容易出现问题。1.3 维修资金申请以及实施主体不完善维修资金申请和维修事项实施是一个系统的工程，必须确定合理的实施主体才能保障相关工作的进行。关于维修资金的实施主体，我国立法上的规定并不是很完善。比如，建设部、财政部曾出台文件规定，对于没有业主大会管理的维修资金或者在维修资金划转到业主大会管理前，若要使用，必须由物业对改造项目提出意见，所在小区没有物业的，则由相关业主提出使用建议。这一规定看似没有问题，实则存在

5、严重的漏洞：一方面，实践中对于大多数已售出的公房，很少会有物业，由此导致该规定缺乏实操性;另一方面即便存在物业，要求物业投入大量的“人”“财”“力”去组织实施维修资金的启用和修改改造等，权利义务关系显然不对等。2 维修资金涉及的几个具体性问题住宅专项维修资金的使用对象系业主的共有部分，其涉及到的具体性问题概括如下：首先，维修资金的所有权属于全体业主。在小区有业主大会的前提下，一般会交由业主大会管理。其次，从维修资金使用情况来看，并非维修资金的使用频次越高越好。一些工程質量较好的小区，维修资金的使用频率极低。从这个意义上讲，并不是维修资金使用的频率越高越好，恰恰相反，使用频率越好，恰好反映出小区

6、建设的质量问题。由此，不能作为一种既定目标来看待。对于共有部分确需要更新或者修缮的，要尽快启动维修资金，对于不需要更新或者修缮的，不应为了完成指标性任务而启动维修资金。最后，要规范维修资金的使用程序。基于此，相关部门在制定政策的时候，要充分考虑到维修资金设立的出发点和落脚点，不论作怎样的制度设计，都要尽量保障资金的使用顺畅。3 做好专项维修资金使用工作的关键举措3.1 明确各方参与主体的法律关系，各司其职做好专项维修资金使用工作的前提在于首先在于明确参与主体的职能与分工。具体来说，维修资金的使用程序上必须由业主大会或者业主委员会决策。实践中，有很多小区都没有成立业主大会或者业主委员会，这种情况

7、下，维修资金的申请使用一般交由物业代劳，由于物业在提供服务的过程中自身并没有取得报酬，因此，这种实施的效果不佳。在各方参与主体职能分工上，业主作为维修资金的所有权人，有权就住宅专项维修资金使用过程中的任何问题进行决策并有权进行监督。业主委员会是业主大会的执行机构或者常设机构。鉴于维修资金启动后，涉及的房屋等其他共有部分的修缮，需要专业人才的参与，也需要一定的组织能力，业主委员会可以委托物业协助办理维修资金申请和维修事项实施。最后，在维修资金的使用和实施过程中，街道办、居委会、施工单位、监理单位以及政府财政部门、质监部门、消防部门等都有可能参与进来。在这种前提下，必须出台相关文件对各个部门所应当

8、承担的工作以及职能进行明确划分。只有将各个部门纳入统一的监管轨道，才能保障维修资金的使用效率。3.2 充分发挥业主参与小区公共事务的热情，提高其责任意识维修资金使用工作规范的前提还在于要充分发挥业主自治以及公共责任意识。从当前维修资金使用的实际情况来看，尽管法律规定了业主在维修资金使用过程中的主体地位，但是业主对于公共管理事业的参与热情显然不高，也没有积极的去履行自己的义务，更多时候呈现出一种“事不关己”的态度。这导致了维修资金使用的决策效率低下。为了彻底改变这种局面，必须提高全体业主的责任意识，为广大业主提供一个有效的交流沟通平台，以此形成权利义务对等的运行机制。3.3 建立业主自治机构由于

9、业主在人数上比较多，如果任何事都有全体业主来进行决策的话，这样在实践中的可操性不强。基于此，全体业主应建立统一的机构平台，通过机构实现对小区公共事务的管理。我国法律已经为居民自治机构提供了很好的示范，这个示范就是业主大会以及业主委员会。业主大会和业主委员会的成立对于小区居民生活发挥着至关重要的作用。就业主大会以及业主委员会的成立状况来看，目前在很多小区，业主大会和业主委员会都没有成立。正是这一自治机构在中国居民生活中没有完全推行起来，就导致一些小区的问题不断地积累，拖的时间越久，处理的难度也就越大。其实维修资金的使用工作也是一样，只有大力推进业主大会以及业主委员会的制度建设，真正形成一种制度机

10、制，关于小区生活的各项事务才能有条不紊的开展起来，真正服务于居民。3.4 建立应急维修机制在维修资金使用工作中，为了确保问题能够及时解决，必须建立应急维修机制，从而实现对一些突发性问题的有效应对。如前文所述，在维修资金使用的过程中，部分业主对公共事务的参与意识以及公共事务责任意识都不高，甚至还常常表现出“事不关己”的态度，由此导致共有部位的修缮、更新或者改造的工作难以顺利推进。甚至有些时候，部分业主会直接反对修缮或者改造工作。在这样的情况下，物业主管部门应该建立起应急维修机制。如果小区共有或共用部分出现问题会直接导致小区居民的正常、安全生活，物业主管部门可责令业主大会或者业主委员会尽快启动维修

11、资金的申请以及实施工作。此外，应急维修机制毕竟牵扯到全体业主的利益，基于此，应急维修机制在建立时必须充分考虑重点监管的内容，举个例子来说，如要对某块共用区域进行修缮，必须要确认共用区域受损的情形，其是否符合应急维修的情形等。3.5 建立协调机制，实现各部门之间的有效沟通最后，完善维修资金使用工作的最后一步在于要建立部门之间的协调机制，多头做好房屋维修监管。具体来说，由于维修资金使用涉及较多的参与主体，在明确各自职能分工前提下，也要严格落实责任机制。这意味着，各个部门在维修资金使用或者实施的过程中，出现了违法违规行为，其就应当为自己的行为承担责任。进一步说，首先，街道办事处在维修资金实施过程中，

12、必须充分履行好监管职能。之所以要求街道办要履行好其监管职能而不是要求其他部门去承担这一职能，是因为就目前来看，街道办行使监管权力有着明确的法律依据：物业管理条例明确赋予了街道办对于业主大会、业主委员会以及物业服务企业的管理性地位，由街道办事处来行使监管职能再合适不过。其次，要充分发挥维修资金使用过程中其他有关部门的作用，接受消防、质检等部门的监督，密切配合他们开展工作。最后，在有足够证据或者迹象表明修事项特别紧急的情况下，比如，小区的消防设备出现问题，足以影响小区居民生活安全的，根据消防、质检部门出具的专业性意见，前文所说的应急维修机制不足以尽快处理这种紧急情况时，有关部门可直接启动维修资金，必须经过业主