宾馆装修改造可行性报告

1、公司贵宾馆装修改造可行性报告一、贵宾馆现状1 、年久失修，影响形象宾馆房屋 1988年使用，距离最近一次装修已逾 10 年。宾馆由于使用时间长， 设施、设备老化， 维护和保养非常困难， 费用很高。客房入住率很低， 不到 30%。 且已经严重影响公司对外形象。2、对内为主，开源不够贵宾馆现有两个会议室， 18个包间（ 9 个 10人包间， 4个 3人包间和 5个 大包间），有 50间客房，有两间被占用，三件待维修，可供对外出租45 间。贵宾馆一直以来以服务公司为主，未全面对外开放，餐饮主要客源是公司 主要领导、部门接待和基地游。包间午餐晚餐上座率平均不到50%；客房主要客源是公司部门安排的客人，

2、散客很少。宾馆给外面的印象一直是不对外开放。 加上宾馆客房的设施设备老化严重， 影响客人使用。 故多年以来收入徘徊在 100 多万左右，最近五年没有明显增加。餐饮和客房的收入形成了倒挂（正常情况 应该是客房占总收入的 60%-70%，餐饮占 30%-40%）。二、装修改造的定位1、具有苏酒集团洋河股份特色的三星级主题酒店（融入洋河企业文化）根据地区经济和旅游发展状况、区域环境及发展趋势，项目定位于三星级 标准酒店，设置设施。酒店客户群主要定位于参加各类会议、进行公务、商务 活动，外省市来洋河旅游的人员，即酒店根据客户群体定位于商务、旅游、会 议酒店。增加西餐厅。三、改造后餐饮和客房销售预测1、

3、 贵宾馆客房价格和出租率2 个套间，大标 23 间，小标 10 间，单间 13 间，贵宾馆客房价格平均 150 元/ 间，如果 100%出租，每天客房营收 7000元，每月 21 万，每年 250万。目前出租率连续 5 年维持在 40%左右， 2016 年客房营收 120 万，包括钟点房（过夜房收入108万，12点到6点80元，超过算全天房价，2016年12万。）， 入住率达到50%即增加10%，每天增加750元，每个月增加22500元，每年 增加27万，如果入住率增加至 80%则每年增加108万，90%增加135万。利 润增加86万（前提是基地游优先安排在贵宾馆）本星级酒店的价格在各个酒店之

4、间、季节之间差异很大。根据2003-2004年的情况，在考虑团队客人折扣因素后，本三星级酒店标准间实际价格旺季约 在240元/间左右，平季约在 200元/间左右，淡季约在160/间左右，全年平 均价格约在190元/间左右。根据本酒店业人士估计，本酒店出租率应在60% 62%左右，其中在7、8、9三个月旺季酒店出租率在 95%左右，在5、6、10三个月平季中酒店出租率约 在65%左右，在11 4月六个月淡季中出租率约在 40%左右。2、贵宾馆餐饮价格和入住率贵宾馆餐饮平均70-80元/人，如果100%上座率，约259200人，每年餐饮 营收1814万2070万。目前出租率连续 5年维持在40%t

5、右，2016年餐饮营收763万，如果上座率增加至 50%每年餐饮收入增加 180万左右，利润可增加 60万（增加服务员和厨师 6名，成本20万）。营业收入其中：客房部餐饮部商品部门票纪念品2016 年2015 年2014 年1067.38998.521019.15120.14128.59130.01763.38746.41659.92164.28110.86228.6215.578.960.64.013.70三、改造费用和投资回收期预测1、改造投资费用酒店投资计算形式有多种，常用的有：“按酒店实际功能项目进行投资计算”；“按酒店每平方米面积进行投资估算”；“在酒店正常经营项目设施的配比情况下，

6、按客房数量进行投资估算” 等形式（在第二、三种形式计算时另需附加银行贷款利息或财务费用）。“按酒店实际功能项目进行投资计算”主要内容有：政府规费、勘察、二程监理、各类设计（含：建筑、装修、园艺绿化、环境艺术、弱电设施、强电设施等）、基建设备安装、土建工程、园林工程、装修工程、劳务用工、招标代理、工程审计、工程质检、酒店前期开办费用、财务费用等等。 由于酒店业主的经济实力情况和酒店星级要求的不同，从而使投入酒店建设的资金也有所不同，差异较大。“按酒店每平方米面积进行投资估算”、“在酒店正常经营项目设施的配比情况下按客房数量进行投资估算”的计算方式，是目前大多数酒店业主常用的投资估算方式。在不计财

7、务费用和土地成本费用的情况下：根据旅游饭店星级的划分及评定标准，酒店星级标准的不同，内部的各类设施，设备要求也大不相同，其前期的投资和经营业绩也有所不同。酒店大堂面积从150到400平方米，分设为五级；客房面积从14到30平方米，分六个评分级差；客房的数量、酒店其他配套设施、酒店的管理 软件也会由于星级的不同而变化。依据旅游饭店星级的划分及评定标准，以酒店普通客房（含卫生间和小走廊）为例，来说明多层标准型酒店客房的前期投资情况： 低星级酒店18平方米每套客房直接投资在 4-6万元之间， 三星级酒店20平方米每套客房直接投资在 7 - 10万元之间，高星级酒店 30平方米每套客房直接 投资在12

8、-18万元之间。贵宾馆建筑面积4000平方米，按低星级酒店 2000元/平方米，每套客房投资 4万元，直接投 资约800万。2、投资回收期预测通常酒店的投资回收期在7-12年不等，投资利润率约在7% 14%左右。新浙江宾馆的投资利润率可达10%一 14%左右，高于银行同期利率。改造后的宾馆按照客房入住率达80%和餐饮上座率50%总营收可达到1280万元，每年营收预计增加280万元，营业利润预计增加146万，投资利润率18.2%，远高于银行同期利率。预计改造后的宾馆投资回收期 5-6年。式中项目总投资是包括项目建设期间借款利息的总投资。年收益额是项目 投产后达到设计年产量后第一个年度所获得收益额和计提的折旧额、无形资产 摊销额。年收益额可按税前利润和税后利润计算，目前一般都按年税前利润计 算。在计算投资回收期时所以在年收益额外还要加上计提折旧额和无形