高校物业管理市场化探索

1、高校物业管理市场化探索2008年第2期能源技术与管理l25高校物业管理市场化探索白海新(中国矿业大学(北京),北京100083)摘要国内外物业管理行业发展的经验表明,物业管理的市场化运作是促进物业管理发展的关键.从高校物业管理的现状出发,阐述新时期高校物业管理要利用高校自身的资源和人才优势,注重经济效益和社会效益,实现管理与服务并重,对高校物业管理的市场化发展进行有益的探索关键词高校;物业管理;市场化中图分类号G647文献标识码B文章编号1672_9943(2o08)0212530引言物业管理源于英国,迄今已有150多年的历间,而高校物业管理只是近几年才开始,仍处于探可以有效地促进物业企业自身

2、的发展,还有利于快速发展,高校后勤社会化改革的不断深入,高校物业管理作为新兴行业,由于其特殊性,越来越受到社会的高度重视,实施市场化,规范化管理的方向也将成为高校物业管理的发展趋势.1高校物业管理现状质分为物业管理单位的管理制度和物业辖区的管理制度.物业管理单位的管理制度可分为综合,行物业管理公约,物业各区域内的管理规定,用户手如岗位职责,工作标准,工作程序,行为规范等相关的制度,但还不够完善,不成体系,执行也不够严格.物业管理队伍均是本校组建的.从人员组成,软硬件建设等方面与社会上有资质,正规的物业管理间也不长,所以,工作运作和行为不够规范,基础建设亟待加强.(3)投入不足.一方面,由于高校

3、的物业使用率高,维护难度大,故工作量大,需要投入的人力,物力多.另一方面,随着高校物业建造档次(趋于智能化)的提高,对物业使用与管理服务的要求也的问题日显突出(4)员工亟待技术培训.物业管理中保洁,绿化,维修,保安等工种均有较强的技术性,部分物业管理人员不仅需要具备专业技术知识,还要具前各高校的物业管理大多数是以原后勤职工为主体,这部分人员物业管理的专业知识,专业技能相对缺乏.学区建筑物及其附属设施设备的维护,保洁标准要求和管理的规范化程度还较低.为学生,教师服务还不够全面周到.附近,对居民服务形式上,有的还具有一定的供给126白海新高校物业管理市场化探索2008年第2期统一的管理标准和健全的

4、管理体制,各项管理工作难以到位,服务的主要职责也是限于后勤行政管理部门所管辖的范围,人员和工作性质造成市场份额的先天不足.2高校物业管理特点(1)高校物业姓"教"决定了把社会效益放在首位.高校物业是国有资产,学校具有浓厚的人文环境和学术氛围,物业管理应以"三服务,二育人"为宗旨,高校物业管理体现姓"教",要遵循教育规律.学校是学习的场所,物业服务的目标是创造安静,舒适,和谐的环境,营造校园的育人氛围,创造稳定的局面物业管理体系必须适应学校要求,并始终把社会效益放在首位.象的原因之一是体制问题,后勤物业管理部门名义上与学校是甲乙方经营关

5、系,但实际上,学校委托物业部门对学校的资产代为管理,经费由学校核定拨付.而不是完全的权利下放;其二是运行机制问题.学校将部分行政管理权限交由物业部门,客观上造成了管理职能大于服务功能.的特点就是要依托学校母体,实施范围主要限于校内,校内物业管理市场的环境没有形成,往往只是几栋教学楼实施物业管理,而且还不是真正意义上的市场化物业管理.从资金融入,技术力量,市场风险等而论,都具有一定的局限性.(4)员工文化素质和技术水平具有相对优势.物管部门技术力量和人员配置,特别是水电工,长期处在高校科技文化熏陶之中,评定技术等级,职称申报,直接与本身的经济利益挂钩,虽然在物业管理的专业知识,专业技能相对缺乏,

6、但高校物管的水电工文化程度与职称比社会企业的同行要高.有其不可低估的优势和长处.期在高校工作,熟悉学校特点和教学,生活规律,熟悉教职工,有一定的人际关系和感情融合,同时,物管服务主体是高校教职员工和学生,相对整体素质较高,尤其是水电工是校内正式职工,可以说所谓"劳资"双方矛盾产生的风险很小,信任度较高.3高校物业管理市场化模式探讨(1)转变思想观念,由计划经济意识向市场经营意识转变.作为高校物业管理机构,影响推进市场化管理进程的主要制约因素,除了体制方面的原因外,主要是由于思想观念还比较落后,揉人了住户要改变观念,教职工以房改的优惠价购买了住房,拥有了住房的部分产权和收益权

7、,有义务对住房的维修,管理服务承担费用.其次,高校物业管理部门要增强市场意识,加强管理,改善环境.加大宣传力度,增加服务项目,提高服务质量.(2)积极培育市场,不断提高物业管理市场化程度.高校物业管理的发展,必须组建颇具潜力的物业管理公司.完全按市场经济规律独立动作,这是关键.一方面,努力把内部服务市场做精,另一部市场竞争的决定因素.要熟悉市场规则,了解市场趋势进而驾驭市场.从规范内部管理切人,建立以物业站为甲方,专业队为乙方的内部模拟市场运行机制,充分调动各方面的积极性,既控制了成本又保证了服务质量,提高整体管理水平和经济效益.公司改制成现代企业,在体制上从学校母体中剥离,理顺与学校职能部门

8、的关系,精简管理环节,市场化管理,内部建立健全各种规章制度,强化员工的企业意识,服务意识,全面提升企业的管理水平高校物业管理部门应成为独立经济实体,实行独立核算,自负盈亏,并结合高校实际情况,强化管理,提高效益.多方面经营,建立和完善各种物业管理法规,发挥自身资源和人才的优势.司一方面引进专门人才,另一方面狠抓人才的培养和教育,鼓励员工掌握创新技能和现代管理方法.物业公司将员工培训作为重要工作来抓,依托高校丰富的教育培训资源,形成一个自我培训,业培训.加强与优秀示范小区的联系,通过参观,学习,交流等途径,使管理,服务,经营水平不断提升,实现科学规范的管理.牌不仅可以直接得到居民的认可,带来可观

9、的经2008年第2期能源技术与管理127济效益,而且可以作为物业公司长远发展和规模企业文化,提升了竞争力,积极灌输"以人为本"的管理服务方针,努力探索推行"人文社区","学习型社区"和"绿色物业管理"等全新的管理服务理念,进一步充实其内涵和外延每位员工不仅要懂得教育规律,靠优质服务去占领学校的后勤市场,赢得广大师生的信誉.还必须不断学习,掌握本行竞争力.校物业要生存发展,在守住学校这块"根据地"的力实施"走出去"战略,努力开拓外部市场,积极向社会公共型物业市场渗透和向外部专业

10、型服务市场延伸.高校物业公司通过接管社会物业项目,实形象,扩大社会声誉和社会市场占有份额.总之,高校物业参与市场竞争,必须跳出传统管理的套路,树立现代的管理理念,遵循教育规律固校内和拓展社会两大市场,明确业务发展方向.加快品牌化,规模化管理的建设力度,建立具有高校特色的物业管理模式,真正把高校物业做活,做大,做强.参考文献1吴艺等.现代物业管理理论与实务M.广州:广东经济出版社.1997.2张贯益.物业服务经济概论M.武汉:华中师范大学出版社,2001.3王荷.物业管理经营之道M.北京:机械工业出版社,2006.4叶天泉.物业管理探索M.北京:中国计量出版社,2002.作者简介白海新(1966

11、1,男,河北邯郸人,1993年毕业于北京航空航天大学计算机系,1998年中国矿业大学(北京)企业管理系商业管理研究生班毕业,现任中国矿业大学(北京)科技处副处长收稿日期:2008-0114(上接第74页)人和退出障碍较多,价格机制没有发挥作用,难以形成多元化投资格局;复垦后土地产权流转不畅,复垦土地配置的市场机制无法确立.竞争氛围难以形成.采煤塌陷地复垦是一项专业性,技术性很强的工作,只有专业化复垦公司按照土地总体规划的要求,制订详细的复垦专项规划及设计,采用先进设备和技术进行复垦,实现土地复垦集约化,才塌陷地复垦投资收益最大化,应引人复垦市场机制,本着"谁投人,谁受益"的

12、原则,对政府投资复垦治理的国家已征用的塌陷地,鼓励单位和个人以承包,租赁,股份合作等形式从事开发经营,并保证经营者依法享有继承,转让,出租等权利;对采煤塌陷地复垦任务较重的地区,应组建专业化的采煤塌陷地复垦公司,破坏土地单位可以通过支付复垦费的形式,将复垦任务交给专业化土地复垦公司,由专业化复垦公司统一复垦,使采煤塌陷地复垦工作走上社会化,市场化,企业化,专业化的轨道上来.另外,在产权明晰的前提下,培育和发展统一,开放,竞争,有序的采煤塌陷地复垦基础作用,切实提高采煤塌陷地复垦投资机制的科学化水平和经济效益.采煤塌陷地复垦的市场化运作,是未来发展运作,有利于多种投资主体的积极参与,有利于形成公平竞争的良好氛围.根据目前我市采煤塌陷地复垦资金投人的实际,结合投资结构的变化形势和市场经济发展的需求,除了接受中央,省及地方各级政府拨付的资金外,实行由政府牵头,社会各方参与,以市场机制运作的方式集中各方资金的投资,推动采煤塌陷地复垦工作的进一步开展.参考文献1田忠