应城2012年6月30日城区报告

1、目 录概况2第一章 应城市第一节 应城市概况2一、地理位置2二、历史沿革与行政区划2三、自然条件与城市. 3四、与发展6第二节 应城市城区概况10一、应城市城区区域概况10三、房地产市场现状14四、土地市场现状15第二章 应城市城区土地定级与基准地价更新工作概况15第一节 应城市城区土地定级与基准地价更新工作综述15一、应城市城区基准地价成果更新的历史回顾15二、上一轮应城市城区基准地价更新成果的应用评价16三、应城市城区基准地价更新的内在要求18四、本次应城市城区基准地价更新成果的特点19第二节 更新工作的目的、任务与原则19一、工作目的19二、工作任务20三、工作原则20第三节 更新的工作

2、对象和工作依据21一、工作对象21二、更新内容21三、工作依据21第四节 更新的技术路线和工作流程23一、技术路线23二、工作流程25第五节 更新的工作组织及主要措施25一、工作组织25二、主要措施26第六节 更新的工作计划与工作进度安排27一、工作计划27二、工作进度安排29第七节 更新成果及说明30一、更新成果30二、相关说明30第三章 应城市城区土地定级更新32第一节 城区土地定级因素因子体系建立与权重确定32一、土地定级因素选取原则32二、土地定级更新因素因子的确定33三、土地定级因素分析37四、定级资料的. 41五、定级因素权重确定42第二节 定级资料. 48一、定级估价资料收集的方

3、法和一般要求48二、基础图件与处理50三、定级资料收集与整理50第三节 定级因子指标计算51一、定级因子规模指数、功能分、作用半径计算方法51二、商服中心分析及功能分结果53三、交通条件分析及功能分结果56四、基础设施状况分析结果61五、环境条件分析结果67六、人口密度分析结果68七、发展潜力分析结果69八、产业规模集聚度分析结果69第四节 定级单元的划分与分值计算70一、定级单元的划分70二、定级单元因素作用分值计算71第五节 土地级别初步划分79一、土地级别划分原则79别界限分值确定79三、土地级别确定82第六节 土地级别检验82一、商业用地级别检验82二、住宅用地级别检验83三、工业用地

4、级别检验84第七节 土地级别确定及面积量算84一、土地级别调整与确定的原则84二、土地级别界线调整85三、网格单元分值调整85四、城区各类用地土地级别边界落实85五、城区各类用地级别面积统计88第四章 应城市城区基准地价更新91第一节 基准地价评估概述91一、基准地价的概念及特征91二、基准地价评估的理论依据和原则92第二节 基准地价更新技术路线和工作流程94一、基准地价更新技术路线94二、基准地价更新工作内容和工作流程94第三节 基准地价内涵的确定95一、基准地价内涵设定95二、基准地价内涵确定的依据及方法96第四节 基准地价更新资料收集与整理96一、更新资料收集96二、基准地价更新资料的整

5、理汇总983第五节 样点地价测算及样点地价分析101一、样点地价测算的基本方法的选择101二、相关参数的确定101三、样点地价测算基本方法的应用105四、样点地价修正110五、样点检验112六、级别平均价格测算113第六节 基准地价评估113立数学模型，计算基准地价113二、回归方程116三、模型检验116四、网格单元基准地价计算116五、基准地价的确定117六、级别基准地价检验117第七节 主要商业街道路线价评估118一、路线价区段划分118二、标准深度的确定119三、样点临街深度修正119四、路线价的测算119五、路线价修正体系的建立120第八节 基准地价确定及成果分析120一、商业、住宅

6、、工业用地基准地价120二、此次基准地价水平比较分析120三、与周边城市地价水平、指标等方面比较分析123四、应城市城区基准地价变化的总体格局分析125五、应城市城区土地定级与基准地价更新说明126第五章 应城市城区基准地价修正体系的编制126第一节 基准地价修正体系编制原理126一、基准地价修正体系126二、基准地价修正系数编制方法128第二节 商业用地基准地价修正体系131一、商业用地宗地地价区位因素修正体系131二、商业用地宗地地价个别因素修正体系141第三节 路线价修正体系的建立144一、深度标准、宽度标准的确定144二、深度修正系数求算144三、宗地临街宽度修正系数145四、宗地宽深

7、比修正系数145五、街角地修正系数145第四节 住宅用地基准地价修正体系146一、住宅用地宗地地价区位因素修正体系146二、住宅用地宗地地价个别因素修正体系157第五节 工业用地基准地价修正体系160一、工业用地宗地地价区位因素修正体系1604二、工业用地宗地地价个别因素修正体系164第六节 基准地价修正体系的验证及应用165一、基准地价修正体系的检验165二、基准地价修正系统的应用165第六章 应城市城区土地定级估价成果应用说明与建议166第一节 成果的内容及特点166一、成果内容166二、成果特点167三、成果意义168第二节 成果的应用说明169一、土地定级成果的应用169二、基准地价成

8、果的应用170三、土地定级估价信息系统应用说明172第三节 土地定级估价成果应用建议172一、成果应用的主要方面与建议172附:成果应用表175附 件178附件 1: 各类资料汇编178附件 2：应城市城区土地定级估价成果图件178一、城区各类用地级别图178二、城区样点图178附件 3: 应城市城区土地定级估价成果表178一、城区各类用地级别面积表178二、城区各类用地基准地价表179附件 4: 相关文件179附件 5:表179后记1805应城市城区土地定级与基准地价更新技术报告前言应城市于 1993 年首次完成市区范围内土地定级与基准地价评估工作，又于 2001年、2007 年，分别进行了

9、城区土地定级与基准地价成果更新工作。其中 2007 年的土地定级与基准更新成果自 2008 年公布起执行至今，已使用三年以上。近年来，应城市快速发展，城市基础设施不断完善，水平不断提高，土地级别与地价水平已有了较大的变化，现有的土地定级与基准地价体系已不能适应目前经济发展的要求。根据关于加强国有土地资产管理(国发200115号)；国土部关于整顿和规范土地市场秩序(国土资发2001174 号)；省国土厅关于开展第三轮基准地价更新工作(鄂土资发2011139号)等文件精神，应城市城区土地定级与基准地价应该更新。为了保持基准地价的现势性和实用性，更准确地反映城市土地市场的变化，为加强土地资产市场管理

10、提供科学依据，根据有关规定和省国土厅统一部署，应城市国土局联同孝感地宜不动产评估咨询公司对应城市城区基准地价进行了更新。该项工作严格按照城镇土地估价规程、城镇土地分等定级规程、省城镇土地级别更新技术规范以及省基准地价更新技术规范的要求进行。我们采用全省统一使用的凯立德土地定级与基准地价更新软件，根据得到的相关资料成果，通过多种因素分析方法，评定出本次各类型用地土地级别，并在此基础上，依据收集得到的城区土地市场资料，评定出基准地价。应城市对此项工作高度重视，成立了应城市城区土地定级与基准地价更新工作小组、组建了工作，并对工作进行组织协调和专题指导。本次城区土地定级与基准地价更新工作得到了应城市财

11、、应城市物价局、应城市城乡局、应城市城乡建设局、应城市住房保障和房屋管理局、应城市发展和局、应城市、应城市交通局、应城市教育局、应城开发区管委会等的大力支持，在此表示衷心感谢！由于编者水平有限，疏漏之处，敬请给予批评指正。1应城市城区土地定级与基准地价更新技术报告第一章 应城市概况第一节应城市概况一、地理位置应城市位于省中部偏东、孝感市西南，地处东经 113°219'-113°45'，北纬 30°43'-30°08'。东临漳、涢二水与云梦县为界，东北与安陆市毗连，西与天门市、京山县接壤，南与汉川市为邻。境域南北长约 48

12、公里，东西宽为 43 公里。国土面积 1103.38 平方公里，占全省总面积的 0.59%。中心城区东南距省会城市武汉市 96 公里，东距孝感市孝南区 49 公里。图 1-1 应城市区位图二、历史沿革与行政区划应城，隋时废城阳郡，改应城为应阳。唐四年（公元 621 年）复应阳为应2应城市城区土地定级与基准地价更新技术报告城，属安州，隶安州都督府。宋时属荆路德安府。元时先属湖广行省德安府，后隶河南行省黄州时属湖广布政司德安府。清时应城仍属德安府，隶湖广布政司汉黄德道。中华初隶省江汉道。1944 年 8 月，析应城县境置应城、应西两县。次年 3 月，两县合并，仍为应城县。4 月，应城全境，属鄂中专

13、区，6 月，改属孝感专区。1959 年由市领辖。1961 年还属孝感专区（后为孝感地区）。1986 年 5 月 27 日，经批准，撤县建市（县级市），现为孝感市代管。三、自然条件与城市(1)地理环境应城市位于省中部偏东，地处江汉平原与鄂中丘陵过渡地带，江汉平原北部，东以漳水和涢水与云梦县为界，东北与安陆市毗邻，西与天门、京山两市接壤，南与汉川市为邻，东西宽 43 公里，南北长 45 公里，跨东经 113°19至 113°45，北纬 30 °43至 31°08，中心城区东距88 公里。南及江汉汉宜公路穿境而过，2010 年 5过境内的武荆高速公路东西贯通全

14、境，汉丹、长荆铁路横贯东西，处在、襄阳、荆州、宜昌大三角区的中心，水陆交通便利，地理位置优越。境内地形为丘陵、岗地、平原与河湖相间，海拔高程 25110 米，其中大部分海拔高程为 4180 米，属亚热带季风气候，年平均温度 15.8。北部和中部属大洪山余脉，丘陵、低岗约占 70%，南部属江汉平原。山脉依山势有座庙山系、龙山山系、何家脑山系、八百湖山系、牛脊岭山系、曾家湾山系，坡度一般小于 10 度，起伏平缓。海拔高程在 4180 米之间。最高点为何家脑主峰白沙口，海拔高程111.6 米。河流东有涢水、漳水，中有大富水，南有汉北河。湖泊主要有东西汊湖、龙赛湖、老灌湖、大湖等。(2)自然应城物华天

15、宝，富集，素有“膏都盐海”之称，是一座新兴的工矿城市。石膏、岩盐、温泉并称“应城三宝”，名扬四海。石膏储量达 13 亿吨，已有 400 多年的开采历史。石膏储量、品位居之冠，一级品石膏占储量的 82%以上，被誉为“亚洲石膏王国”，岩盐储量大、品位高、埋藏浅、易开采；。岩盐储量 280 亿吨，品位高，埋藏浅，易开采。汤池温泉为全省五大高温温泉之一，地热能储量大、水温高、水质好，常年水温 70 以上，且富含钙、镁、钾等 20 多种矿物质，适于发展旅游、医疗、科研和特种养殖业，是旅游度假、休闲疗养胜地。3应城市城区土地定级与基准地价更新技术报告应城境内地势平坦，河湖密布，物产丰饶，亦有“鱼米”美誉。

16、应城是优质米生产基地、商品粮大县（市），也是重点农业综合开发区之一。(3)土地应城市土地总面积 164.3 万亩。其中，耕地 57.81 万亩。耕地中水田 45.0 万亩，旱地 12.81 万亩；园地 0.23 万亩；林地 5.8 万亩，城镇农村居民及工矿用地 15.58万；交通用地 15.9 万亩；水域面积 54.54 万亩，未利用土地（田坎等）8.94 万亩；其它用地 19.81 万亩。应城市土地结构为：耕地水域城镇农村居民点与工矿用地未利用土地林地。以耕地、水域为主要土地类型，占总面积的68.39%，基本了“一山三水五分田，一分土地是家园”的格局。依地貌形态分为低岗粮油林牧区、漳府县河平

17、原棉粮区、滨湖粮林渔区三个综合农业区。(4)矿产境内已探明的主要矿种有石膏、岩盐、芒硝、锶、石英、高岭土等，以石膏、岩盐的储量最为丰富。石膏储量 5.1 亿吨，其中二水硫酸钙含量大于 95%的一级品石膏，洁白晶莹，质地优良，约占总储量的 82.24%，占优质石膏储量的 82%以上，居亚洲之首，其产量占的五分之四。岩盐矿床分布约 140 平方公里，储量 280 亿吨，其氯化纳含量一般为 63.4%88.5%，最高达 95%，且埋藏浅，易于开采。境内建有真空制盐厂 7 家，年产原盐 100 万吨以上；以盐为原料发展纯碱、氯碱、硫酸、氨、氯化铵和日用化工原料等数十种新。现已成为主要的盐化工基地之一。

18、(5)水利境内河港，西北水库密布，南部湖泊毗连，塘堰遍布全市。主要有涢水、漳河、大富水和汉北河 4 条河流，境内长度 114.7 公里，来水面积 384 平方公里，过境客水量为 31.12 亿立方米。5 公里长以上的港溪 14 条，境内长度 201 公里；境域东南原有大小湖泊 21 个，水面约 28.5 万亩，其中东西汊湖、龙赛湖、老观湖3 个，面积 6.45 万亩。建有中型水库 2 座，小（一）型水库 19 座，小（二）型水库 80 座，总库容 13752.5 万立方米，承雨面积 498.76 平方公里。河网密度 0.29 公里/平方公里。正常年景年降水量为 11.97 亿立方米，地表径流总

19、量 3.83 亿立方米。境内水分孔隙潜水及承压水、裂隙承压水 2 种，面积约 809.7 平方公里。天然净储水量每年 2.065 亿立方米，年补给量（可开采量）约 600 万立方米。汤池温泉，属断层裂隙交汇带之承压热水，地热异常区约 0.5 平方公里。日计采储量为 1.034应城市城区土地定级与基准地价更新技术报告万吨。径流量约 300 万立方米。最高水温 69.3。水化学为硫酸钙型。现有人工钻井 11 眼，日提水 6000 余吨。(6)农业物产农作物：稻谷、小麦、棉花、油菜籽、豆类、花生、芝麻、玉米、高梁、薯类等。动物：野兽有黄鼬、野兔、水獭、刺猬、狗獾等；野禽有雁、燕、凫（野鸭）、雉（）、

20、斑鸠、鸲鹆（八哥）等 20 余种；家畜家禽主要有猪、黄牛、水牛、马、骡、驴、山羊、狗、猫、兔、鸡、鸭、鹅、鹌鹑、鸽等植物：树木约 100种，分用材林与林两类。用材林树种有马尾松、杉、枫杨、旱柳、意杨、池杉、水杉、白杨、法桐、湿地松等；林树种有梨树、油橄榄、柑桔、苹果、桃树等。花卉有 6 类、140 多个品种；药用植物主要有桅子、菊花、射干、桔梗、芡实、半夏、女贞子、首乌、等 60 余种。其它植物有藜蒿、荠菜（地米菜）、马齿苋等等。水产：鱼类共有 47 种，其中鲤科 29 种，占 61.7%。主要有鲤、鲫、鲢、鳙、青、草、鳊、鲇、鲂、鳜、乌鳢（黑鱼）等鱼类。以及白鳝、黄鳝、鳖、龟、虾、蟹、田螺、

21、蚌等价值较高的水生动物。另有水生植物如莲藕、菱角、荸荠、芡实、茭白、芦苇、水浮莲等。主要土特：白湖莲藕、人和荸荠、三合射干、松花皮蛋、黄滩酱油、白玉面条、三结豆皮、应城膏枕、玉兰石膏、三宝薄脆、汤池甲鱼、东西汊湖毛蟹等。(7)工业发展扫描：应城自然丰富。盛产石膏、岩盐。水丰富，尤其是温泉与石膏、岩盐共称为“应城三宝”。应城有纺织、服装、机械、电子等六大工业支柱。应城是省商品粮和优质米生产基地县市之一。农村跳出了单一粮食生产的格局，开始进入农林牧副渔、工商运建服全面发展的轨道。应城有便利的交通条件，铁路、公路及水运极其方便。应城的商贸繁荣，市场兴旺。素有“膏都盐海”美名的应城，近年来紧紧打造盐化

22、产业基地、华中能源储备中转基地、全省一流温泉度假基地的目标，加大招商引资力度，目前在建亿元项目达 20 多个，总投资过 10 亿元的项目有 13 个，其中开工的过十亿元项目 5个。过十亿元项目群中，大能源项目占了 3 个，其中西气东输应城储气库项目由中石油投资 60 亿元，建成后可满足及其以南数省天然气调峰需求，确保5应城市城区土地定级与基准地价更新技术报告安全供气，计划节动工。总投资 56 亿元的热电联产项目，已被发改委核准可以开工，建成后可纳税 1 亿元以上，并产生巨大的环保效益。国内复合肥龙头企业新都化工将今年初上市募集的 13.7 亿元，全部用于应城基地技改扩能项目，明年上半年建成后年

23、销售收入将达 40 亿元，纳税 2 亿元。振鹏总投资 80 亿元的应城矿山公园项目开工，将建设景观、休闲、度假等多功能、多主题的旅游风景区，建成后预计年接待游客 200多万人次。总投资 60亿元的老县河综合治理及富水长廊旅游景区等十亿级项目已陆续启动。总投资 15 亿元的汤池温泉二期工程已完成投资 3.5 亿元，景区内的五星级临湖餐厅、高端汤屋花园别墅群、大型美食区、鸟岛、主题游乐中心等项目已全面竣工并投入运营，紧邻的商务酒店、会议中心、游乐中心、购物街等工程正在火热建设中，项目建成后景区年接待游客将由现在的70 多万人次提升至120 万人次。应城书记朱高文表示，将积极为大项目落地建设做好服务

24、，不断增强应城的发展后劲，努力让应城在“十二五”期间挺进全省县市第一方阵。四、与发展（一）综合2012 年应城市和发展统计公报显示，全市实现地区生产总值174.87 亿元，剔除物价因素影响实际增长 14.0%（下同）。其中，第一产业实现增加值 36.01 亿元，增长 4.8%；第二产业实现增加值 96.81 亿元，增长 19.0%；第三产业实现增加值 42.05 亿元，增长 12.0%。三次产业比重为 20.6:55.4:24.0，与上年相比，一产业下降 1.5 个百分点，二产业上升 1.5 个百分点，三产业持平。二、农业、农村全市实现农林牧渔业现价总产值 70.34 亿元，按可比价计算比上年

25、增长 5.0%（下同），其中农业产值 29.05 亿元，增长 7.6%；林业产值 0.69 亿元，下降 10.3%；牧业产值 26.52 亿元，增长 4.3%；渔业产值 13.34 亿元，增长 2.2%；农林牧渔服务业产值 0.73 万元，增长 0.3%。三、工业、安全生产、质量监督全市规模以上工业企业达到 166 家，比上年新增 12 家；规模以上工业企业实现增加值 104.13 亿元，按可比价格计算增长 22.5%；完成现价工业总产值 394.86 亿6应城市城区土地定级与基准地价更新技术报告元，增长 24.7%，其中驻应中省属工业企业实现总产值 29.20 亿元，下降 14.9%；市直工

26、业实现总产值 40.07 亿元，增长 14.6%；办事处和镇办工业实现总产值 306.17亿元，增长 32.1%；开发区工业实现总产值 19.4 亿元，增长 23.7%，办事处工业、镇办工业和开发区工业依然是支撑和拉动全市工业增长的主要力量。规模以上工业企业电力消耗 24.11 亿千瓦时，增长 10.11%，万元 GDP 能耗降低率达到 5%。四、固定资产投资、业、房地产固定资产投资保持快速增长。完成全固定资产投资 138.8 亿元，增长 33.7%。汉正工业园项目、新都化工硝钠及亚硝钠项目等 30 个亿元以上重点项目完成投资43.2 亿元，占全市固定资产投资总额的 31.1%。在全部固定资产

27、投资中，城镇 500万元以上项目完成投资 105.6 亿元，农村 500 万元以上项目完成投资 23.2 亿元，农村私人完成投资 6.5 亿元，分别增长 44.9%、27.4%和 6.9%，房地产开发项目完成投资 3.5 亿元，下降 46.8。五、交通、邮政、通信、电力交通建设投资继续增长。完成交通投资 1.2 亿元，东城工业园区腾西大道路基路面改造、长江赛孚工业园区发展二路建设、武荆高速公路应城连接线延伸段建设、（应城）热电联产项目道路建设、四里棚盐矿立交桥至汉宜公路段改造等一批交通建设重点工程加快推进，八汤线西十至联丰段改（扩）建工程正式启动；完成新建通村公路 31 公里，膏矿富水河大桥新

28、建工程如期贯通。开展三项整治活动，进一步规范了中心城区客运市场秩序。更新客车 12 台、出租车 200 台，新增货车 184台。完成客运量 555.5 万人次，客运周转量 30527 万人公里；货运量 600.79 万吨，货运周转量 45436.16 万吨公里；完成装卸量 941 万吨，均实现新增长。邮政服务业快速发展。完成业务总收入 3758 万元，邮政储蓄余额19.97 亿元；储蓄业务收入 2520 万元，增长 27.3%；保险业务保费 5456 万元，实现函件收入 232 万元，邮资封片、报刊、集邮业务均实现新的增长。电子商务收入 246 万元，增长 27.5%；分销业务收入 90 万元

29、，增长 40%，邮政点覆盖率达 90%以上。通信行业实现新的发展。完成业务收入 3976 万元，比上年增长 3.1%。新增移动用户 17748 户，累计达到 35746 户；新增宽带业务用户 6154 户，累计达到 35044户；新增固话用户 5988 户，累计达到 52181 户；新建 C 网2 个，累计达到 55个，全市通信服务和发展的能力进一步增强。7应城市城区土地定级与基准地价更新技术报告电网建设稳步推进。建成标准化变电站 2 座、标准化输电线路 1 条、标准化 10千伏线路 2 条、标准化配电台区 57 个。完成电力设施布局及县域电网“十二五”；完成合埠、三合变电站增容扩建工程，投运

30、 35 千伏线路 25.76 公里、变电容量 6300 千伏安；农网改造新增及改造配变台区 92 个，新建改造 10 千伏安及低压线路 96.6 公里；新装高压客户 158 户，新增容量 6.753 万千伏安。累计完成售电量8.65 亿千瓦时，增长 9.95%，线损率 6.42%，电费回收率 100%。六、商业、旅游、外贸、物价消费市场更加活跃。实现消费品零售总额 85.08 亿元，增长 16.2%，其中批发业完成 16.71 亿元，零售业完成 58.63 亿元，住宿和餐饮业完成 9.73 亿元，分别增长 8.9%、18.4%和 15.9%，消费对增长的贡献率进一步提高。旅游业发展加快。应城市

31、获奖“中国最佳养生休闲旅游城市”、汤池温泉旅游度假村荣获“中国最佳养生休闲旅游景区”荣誉称号。累计接待游客 150.2 万人次，旅游综合收入 10.16 亿元，比上年分别增长 24.1%和 27.0%。旅游项目建设扎实推进，汤池温泉景区设施不断完善，应城矿山公园项目建设加快，八汤线农家乐产业带发展提速，旅游产业占全市份额继续扩大。外贸出口持续增长。完成各类产（商）品出口创汇 6131.7 万，增长 34.2。化工产业集群支撑出口创汇的带动作用凸显，贡献率进一步提升。消费市场价格保持正常。全市商品零售价格总指数 103.2，居民消费价格总指数 103.1，分别比上年下降 2.4 个和 2.7 个

32、百分点。七、财政、金融、保险财政综合实力进一步增强。完成财政总收入 13.62 亿元，增长 32.9%；完成税收收入 10.02 亿元，增长 26.9%；完成地方一般预算收入 9.51 亿元，增长 34.7%，各项税收占地方一般预算收入比重达到 62.1%。财政结构进一步优化，较好地保证了重点。金融业服务支持地方发展力度加大。各类金融机构存款余额 148.84 亿元，增长 21.7%，其中居民储蓄存款余额 108.73 亿元，增长 22.7%；各项68.06亿元，增长 15.5%，地支持了实体的发展。保险机构完成各类保费收入 10004 万元，增长 107.3%，其中险完成 3515万元，增长

33、 4.4%；人寿险完成 6489 万元，增长 3.4%。支付各类赔款 2620 万元，赔付率 26.2%。8应城市城区土地定级与基准地价更新技术报告八、城镇建设、公用服务、环境保护城市基础设施建设进一步加快。粮贸街路面黑化、盐化大道、广场大道、长荆大道改造如期完成；长荆大道与体育南路夹角、高速公路匝道及连接延长线绿化工程高标准建成，进一步和提高了城市环境水平。日处理规模 350 吨、占地 20 亩的城市预处理项目开始启动，日供水能力 10 万吨、占地 80 亩的引短入城暨二水厂项目正式开工建设。九、科技、教育科技项目申报成绩显着。申报省级以上科技项目 18 项，立项 12 项，争取各类科技资金

34、 650 万元，申请专利 150 件。富邦、骏腾发等企业科技成果获得省科技进步三等奖，恒天公司科技成果获得孝感市科技进步创新奖，富邦、志诚等企业科技成果分别获得孝感市科技进步二等奖、三等奖，富邦公司两项科技成果通过鉴定达到国际领先水平。大力推广“糯稻轻简栽培技术”，不断促进农业创新科技成果向现实生产力转化，推动了科技惠及民生。基础教育扎实推进。投入 3262 万元进行学校标准化建设；教师补充机制进一步完善，招聘 53 名教师充实农村教学力量，优化教师学科和结构；“关爱工程”继续实施，资助贫困寄宿生 3347 名，高中助学金 151 万元、中职助学金 7.2 万元和大学生生源地信用助学292.6

35、 万元；师资力量进一步提高，一批优秀青年教师参加各类竞赛，获得各级325 人次；“普九”成果进一步巩固，普通小学在校学生数 28546 人，普通中学在校学生数 24300 人，小学学龄儿童净入学率和初中阶段毛入学率分别达到 100%和 98.3%，九年义务教育完成率达到 93.5%。十、文体、广电、卫生体育事业再上新台阶。文体公园、矿山公园、广场、博物馆等一批文化项目扎实推进；农家书屋建设得到加强，建成 22 个行政村农民工程；文艺创作再出精品，蒲阳花被评为“省优秀文艺期刊”，大富水、大洞商如期，摄影集绽放应城展出受到广泛赞誉。进一步加强市场监管，检查各类经营场所 638 个次，收缴音像制品、

36、书报刊和盗版资料 3000 余盘（册），各类市场经营秩序进一步规范。广播电视事业取得较好成绩。应城组稿 465 组共 4759 条，其中中央用稿 4 条，、市活动及时采报率 100%；开设栏目 12 个，摄制专题片 11 部，现场和实况 24 场。数字电视加快推进，城乡用户达到 5 万多9应城市城区土地定级与基准地价更新技术报告户；乡镇广电中心管理不断加强，发展广播电视“户户通”用户 6081 户；配备放映车 7 台，放映公益3972 场，丰富了城乡居民的精神生活。医疗卫生服务水平不断提高。参合新农合 45.36 万人，参合率 99.7%，慢纳入门诊统筹病种增加到 22 种。巩固和完善基本制度

37、，进一步降低了群众医疗费用，乡镇卫生院门诊费用平均下降 42.0%，住院日费用平均下降 33.0%；村卫生室门诊费用平均下降 47.2%，门诊药品费平均下降 45.2%。加强基层医疗卫生基础设施建设，改扩建村卫生室 12 个，开展医学教育、全科医生和护士岗位培训1221 人次。促进基本公共卫生服务均等化，开展居民健康、健康教育、儿童保健等 10 类基本公共卫生服务，实施补种等 7 项公共卫生服务项目；投入农村孕妇住院分娩补助 3975 人 119.25 万元，孕产妇叶酸服用率达到 70.5%；防控疾病和公共卫生发生，加强生活饮用水和水源水监督检测，无甲类转染病报告，群众卫生健康权益得到保障。十

38、一、劳动保障、民政福利保障体系进一步完善。城镇新增就业 7061 人，失业再就业 2654 人，帮扶“4050”再就业 1586 人，组织农村富余劳动力转移 5865 人，城镇登记失业率 4.3%，低于指标线水平。办理参保登记 203377 人，综合参保率达 98.68%；参加基本养老保险 67457 人，参加失业、医疗、工伤、保险分别达到 44340 人、149197 人、33997 人、20004 人；完成保险费征缴 31371.56 万元，累计离退休24495 万元。新录用47 名，组织鉴定 1833 人、再就业培训 1203 人、就业前培训 1328 人、创业培训 216 人。受理劳动

39、人事争议285件，调解 218 件，裁决 66 件，结案率达 99%。十二、计划、生活全市已婚育龄妇女 143558 人，增长 0.6%；期末节育率 90.5%，期末计生率 97.2%。年末户籍总人口 66.65 万人，当年出生人口 6600 人，人口 3852 人，人口自然增长率 4.1。出生人口比为 120.5：100。第二节应城市城区概况一、应城市城区区域概况应城市东南连，东接孝感，地处“8+1”城市圈圈层，在全省加快推进10应城市城区土地定级与基准地价更新技术报告新型城镇化，努力构建促进中部地区崛起重要战略支点的大背景下，应城市切实加大城乡建设管理力度，加快城镇化进程，推进城乡统筹，全

40、市城镇化发展呈现良好态势，城乡面貌显著变化。（一）应城市主城区概况应城市主城区总面积约 38 平方公里，包括应城市城中街道办事处、城北办事处、四里棚办事处及应城开发区，是应城市的政治、信息中心。根据应城市整体，应城市中心主城区发展目标是布局更为合理、第三产业更为集服业繁华、氛围浓郁、人文和自然环境优良的适宜居民生活的市区和中心。目前区域内的一批工业企业正在逐步向城区南部转移，而商服业等第三产业将会在迁出的工业用地上得到更进一步发展。区域内商业密集，第三产业发达，城区对内、对外交通优越，路网密集，交通、通讯、供水、供电等基础设施和配套设施如商店、酒店、文教卫生等设施完善。图 1-2-1广场夜景（

41、二）应城开发区概况应城开发区成立于 1992 年 9 月，1996 年被列为省管开发区，2006 年 3 月晋升为省级开发区。开发区区划面积 28 平方公里，面积 38 平方公里，现已建成 18 平方公里。近年来，开发区在部门正确和大力支持下，坚持以“三个代表”重要思想为指导，以科学发展观统领全局，创新发展模式，提高发展质量，紧紧打造“装备制造、新型材料、食品”三大产业群，奋力实现建设“投资创业的首先区，发展的先行区，高新产业的区，新型工业的示范区”四大目标，全力推进“项目建设、园区建设、环境建设、社区建设、队伍建设”五大11应城市城区土地定级与基准地价更新技术报告工程，形成了支柱产业不断壮大

42、，结构日益优化，综合实力持续增强，社会和谐发展的良好局面。目前，工业园区落户企业 47 家，2009 年实现工业总产值14.75 亿元，工商税收 1.65 亿元。二、城市及土地利用（一）城市性质及规模1、城市性质应城市总体（2006-2020）的城市性质为“省的盐化工业、石膏建材基地，城市圈的重要工业城市。”2、城区职能分工主城区：应城的政治、中心，石膏建材工业、轻工业区。3、城市人口规模近期：24 万人，其中主城区 17 万人；远期：35 万人，其中主城区 25 万人。4、城市用地规模远期人均建设用地在 103 平方米，总面积在 38.23 平方公里。（二）发展方向与结构1、发展方向应城市总

43、体（2006-2020）确定发展方向：主城区主要向南、北方向发展，适当向盐水河以东和大富水以西发展，东至压矿区边界，南至黄滩镇区北部，北至城北办事处应三线。2、城市总体结构应城市总体布局呈现一个主城区加上二个组团形成的东城区“1+1”结构，主城区强调现状存量调整，并积极向南铁路，为今后发展拓展新空间；东城区在原有二个工业组团的基础上利用交通条件，相向发展，形成内聚式的紧凑模式。加强主城区和东城区之间的交通，将连接主城区和东城区的汉宜大道提升为一级公路，同时在北侧修建主城区北部和东马坊的道路，在南部修建黄滩镇、郎君镇的道路。通过应汉一级公路加强主城区和东城区南部长江埠的，通过长化大道以及长江埠至

44、汉宜大道的道路加强东城区二部分之间的。3、主城区用地结构主城区形成“一轴四区二带”的布局结构。一轴：主城区公共中心轴线，起自街旧城区传统中心，经汉宜大道-古城大12应城市城区土地定级与基准地价更新技术报告道商业中心，沿广场达到向南连接行政中心、商业中心，远景进一步向南铁路铁南新区中心。四区之一旧城生活居住片区：位于汉宜大道以北、体育场路以西，集中了主要的居住和传统商贸服务设施，是主城区的主体和主要的生活居住功能区之一；四区之二新城生活居住区：位于汉宜大道、长荆铁路、大富水和体育场路之间，是应城今后发展的主导方向和新行政中心的所在地，发展成为以居住、现代商贸为主的新城区；四区之三东部工业片区：位

45、于长荆铁路以北、体育场路以东，为应城市城区的主要工业区，包括东北部的盐化工业园、北部的民营园；四区之四铁南新区：位于长荆铁路以南，黄滩镇以北，是应城市发展的主要方向，并在远景与黄滩镇整合。为兼有生活居住和产业职能的综合型功能片区，其中应天线以西为生活居住区，以东为高新技术工业区南区，是应城市主城区重要的工业新区。二带之一长荆铁路沿线绿带：主要沿长荆铁路南侧分布，以绿地为主导，市分割铁南片区与其余二个片区的结构性绿地。二带之二体育场路、武荆告诉公路连接线-盐水河沿线绿带：是将城市生活居住片区与东部工业片区分割开来的结构性绿地，以防护绿地为主，体育场路，武荆高速公路连接线设置 100 米的防护绿带

46、，在盐水河沿线设置 100 米的防护绿带，绿带背接烧香台森林公园，南接长荆铁路沿线绿带和东南压矿区绿地，市主城区重要的绿地系统骨架。4、主城区空间发展时序主城区的空间发展时序分为三个阶段：近期 2006-2010，中期 2010-2015，远期2015-2020。近期的发展重点为城南新区，铁南新区启动区的开发，完成主要道路以及城南新区中心的建设。中期的发展重点为完成城南新区的建设和工业区的建设。远期完成所有新区建设，重点进行旧区改造。（三）城市用地布局1、主城区居住用地分区居住用地采用“居住区-居住小区-居住组团”的结构。主城区建13应城市城区土地定级与基准地价更新技术报告设七个居住片区：旧城

47、居住区、城东居住区、城南居住区、西南居住区、铁南启动区居住区、工业配套居住区南片、工业配套居住区北片。2、行政办公用地布局在主城区将市级行政机构分布进一步向汉宜大道两侧及南部地区。3、商业用地布局主城区形成由旧城商业中心、汉宜大道-广场路口、广场大道沿线三个节点形成的商业轴线。结合居住区形成居住区 4 个居住区级的商业中心。4、主城区工业用地布局高新技术工业园：主于铁南新城区的东部，近期园区位于铁路北部的体育场路两侧，利用接近旧城区的优势，布置知识产权、技术密集型、密集型、环境污染小的高新技术产业，远期在铁路以南的主体部分，利用对外交通的优势以发展有一定污染、量较大的二类工业。民营园：位于盐水

48、河、烟应公路（体育场路）之间的主城区北部，以发展无污染、制造型和深的一类工业为主，可接纳旧城区迁出的无污染的企业，禁止三类工业建设，沿体育场路设置 50 米的绿化带。盐化工业园：利用现有久大制盐、永祥制盐、新都化工等企业集群与汉宜、蒲阳大道对外交通的优势，加强基础设施建设，整合用地，发展完善相关的辅助企业，形成以制盐和盐业化工为主的工业区。城西工业用地：充分利用该区靠近水运码头、汉宜公路的对外交通优势，发展二、三类工业为主。将现有河西工业区进行整合，并接纳旧城区污染较大的工业，同时充分发挥农业优势，大力发展业。三、房地产市场现状2007 年底-2008 年底，受国际和国内的影响，应城市土地和房

49、地产市场成交量和成交价格波动较大，市场信心下滑，房地产业增长放缓。2009 年-2011年，随着我国形势明显回暖，加之、省、市系列宏观调控措施效果凸显，应城市土地和房地产市场开始回升，市场和建设规模稳步增长，市场价格快速上涨。随着楼市的回暖，应城市土地市场逐渐火热，2009 年下半年的土地市场需求有所增长。面对节节攀升的房价，2010 年 3 月 11 日，国土部发布加强房地产用地供应和监管有关问题，土地出让不得低于基准地价的 70%，开发14应城市城区土地定级与基准地价更新技术报告商一律按底价的 20%缴纳保证金，成交一内必须缴纳出让价款 50%的首付款，最迟付款时间不得超过一年。为了打击开

50、发商囤积地块行为，再出重拳，2010 年 5 月 26 日，税务颁布关于土地有关问题，通知明确土地过程中的若干计税问题，调整土地预征率，规定土地不得低于 1.5%，一旦从严执行，将加大开发商税收成本，降低开发商利润水平，从而降低开发商拿地热情。2011 年，应城市房地产市场总体上继续保持平稳健康的发展势头，房地产开发投资、商品房施工面积、销售面积等各项指标同比继续保持增长。2012 年上半年，应城市房地产市场一方面受调控政策的持续影响，投资型需求和型需求都受到抑制，信贷额度的也使得部分刚性需求被暂时限制。另一方面，持续从紧的调控政策使得消费者对未来市场预期持谨慎态度，加上部分项目在价格上采取明

51、升暗降，使得消费者对房价下降期望值加大，加剧了消费者持币观望的氛围。四、土地市场现状应城市土地一级市场主要有协议出让、招拍挂出让等方式，其中招标、拍卖、挂牌出让国有土地使用权市场化程度较高。应城市城区土地供应方式以招拍挂为主，土地总量呈平稳上涨趋势，其中继 2008 年应城市首次以挂牌方式公开出让工业用地以来，工业用地供应比重逐渐增加。第二章 应城市城区土地定级与基准地价更新工作概况第一节应城市城区土地定级与准地价更新工作综述一、应城市城区基准地价成果更新的历史回顾1993 年应城市城区首次开展基准地价评估工作，技术水平和可操作性均受到了一定的限制。随着应城市的快速发展和城市基础设施条件的，房

52、地产市场日新月异，原有的基准地价成果难以满足土地市场管理实际的需要。为确保基准地价的现势性，应城市又于 2001、2007 年根据当时地产市场实际情况及时进行了调整更新，并逐步形成了一套较为科学、合理、实用、可操作性强的地价体系。其中 2001 年基准地价商、住、工、综合四种用途定级成果一致，未按要求单独区分。15应城市城区土地定级与基准地价更新技术报告2007 年应城市城区土地定级与基准地价更新工作由应城市国土局组织，孝感地宜不动产评估咨询公司为协作承担更新技术工作和成果编制，并于2009 年由应城市公布实施。2007 年的土地定级与基准地价更新过程中，对土地定级与基准地价更新评估技术方法等都进行了深入的理论研究和实践探索、创新，特别是在明确规范地价内涵、利用市场地价资料更新基准地价、完善丰富地