房企实施土地增值税税收筹划的几种实用方法

1、房企实施土地增值税税收筹划的几种实用方法一、充分利用土地增值税免税期限优惠政策深圳市地方税务局关于土地增值税有关问题的通知(深地税发 2005609号 )第 1 条规定：房地产开发企业缴纳土地增值税的纳税义务发生时间以合同签定时间为准。对在 2005年 11 月 1 日(含 11 月 1 日)后签定房地产销售合同的，在纳税人取得房地产销售首期款收入时，就该房产销售价款全额计算预缴土地增值税。深圳某某花园五期销售收入37765 万元，其中 2005 年 11 月 1 日以前签定购房合同金额31636 万元，土地增值税纳税清算时依照上述通知，申报应税收入为6129 万元。二、开发商品房转自用不再视

2、同销售国家税务总局 房地产开发经营业务企业所得税处理办法(下称办法 ) 第 7 条规定，企业将开发产品用于捐赠、赞助、职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、 换取其他企事业单位和个人的非货币性资产等行为，应视同销售， 于开发产品所有权或使用权转移，或于实际取得利益权利时确认收入(或利润 ) 的实现。确认收入(或利润 )的方法和顺序为： (一 ) 按本企业近期或本年度最近月份同类开发产品市场销售价格确定;( 二)由主管税务机关参照当地同类开发产品市场公允价值确定;( 三)按开发产品的成本利润率确定。开发产品的成本利润率不得低于15% ，具体比例由主管税务机关确定。将开发的商品房

3、转作固定资产的行为发生在 2008 年 1 不难看出， 开发产品转作固定资产已经不再按照视同销售处理，月1 日以后，不应当视同销售。企业需要密切关注，避免给自身增加不必要的纳税负担。三、选择多元化方式处置开发产品多元化方式处置开发产品的方式包括：销售、出租、先出租后销售、售后返租、股权投资、产权转让、转作经营性资产 ( 开发产品自用自营 )等。对于房地产开发企业将开发的部分房地产转为企业自用或用于出租等商业用途时，如果产权未发生转移，不征收土地增值税，在税款清算时不列收入，不扣除相应的成本和费用。这标志着长期持有型物业开发商可免交土地增值税。而这一因素或可导致未来大量开发商将物业变出售为自持。

4、 房地产开发公司可以根据自己的发展战略和实际情况来进行相应的筹划，降低土地增值税的税负或延迟土地增值税的纳税时间。将自己开发的房地产商品的用途改变为自用自营，即可享受不征收土地增值税的税收优惠。据了解，有的公司可能计划将一些项目的商铺留在自己的手里，不租也不卖，不形成收入，这样做既可以不超过85% 以上已销售的门槛，还可以坐享房产升值。这一筹划思路首先要服从于企业经营规划和现实，不卖改自用、 自营，这种情况在实际工作中可行性并不很强。其次要从延缓即时缴纳土地增值税的时间上考虑，因为对于房地产开发企业来说，自用房产发生产权转让时仍然要征缴土地增值税。特别值得注意的是，这里既要考虑由此延缓即时缴纳

5、土地增值税所获得的资金时间价值，也要预测资金的风险价值，同时应兼顾再转让时的房产市值以及旧房扣除额的收益等。至于如何利用 “企业兼并转让房地产的征免税规定 ” 的税收优惠，从原理上看，应当仍然从属于这一筹划思路。四、三项预提费用可以税前扣除办法第32 条允许三项预提费用在预提时依法税前扣除对纳税人比较有利，也在一定程度上突破了以票控税的机械性规定。除以下几项预提(应付 )费用外，计税成本均应为实际发生的成本。 第一，出包工程未最终办理结算而未取得全额发票的，在证明资料充分的前提下，其发票不足金额可以预提，但最高不得超过合同总金额的10% 。第二，公共配套设施尚未建造或尚未完工的， 可按预算造价

6、合理预提建造费用。此类公共配套设施必须符合已在售房合同、 协议或广告、 模型中明确承诺建造且不可撤销，或按照法律法规规定必须配套建造的条件。 第三，应向政府上交但尚未上交的报批报建费用、物业完善费用可以按规定预提。物业完善费用是指按规定应由企业承担的物业管理基金、公建维修基金或其他专项基金。五、地下停车场作为公共配套设施处理当一个房地产开发项目存在地下车库时，地下室车位面积能否计入可售面积机关认为应计入可售面积，有的则认为不应计入可售面积。?有的税务有些地方税务机关认定，地下车库应计入可售面积，并且该项地下室成本并不可以全部一次性结转销售成本， 而是进入计算可售面积单位工程成本的总成本， 当期

7、实际销售车位面积计入已售面积，结转销售成本，与当期实现的车位销售收入形成配比。办法第 32 条：企业单独建造的停车场所，应作为成本对象单独核算。利用地下基础设施形成的停车场所，作为公共配套设施进行处理。六、选择有利的增值额核算方式一个开发项目既建有普通住宅，又建有商业用房，从房地产开发成本核算上讲，通常是以单栋楼为核算对象或者以一个建筑商所承揽的建筑工程为核算对象。 如何计算土地增值税，在税收实践中有不同的理解。 由于计算扣除项目的复杂性， 计算方法有先按基本核算项目计算再按收入或面积分摊扣除项目的方法，还有先按面积分摊扣除项目再按规定计算的方法，而且不同的计算方法会产生迥然不同的结果。 计算

8、方法一： 住宅和商业用房分别计算土地增值税 ; 计算方法二：住宅和商业用房合并计算土地增值税。财政部、 国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知(财税字 1995048号) 中规定：对纳税人既建普通标准住宅又搞其他房地产开发的，应分别核算增值额。不分别核算增值额或不能准确核算增值额的，其建造的普通标准住宅不能适用条例第八条(一 )项的免税规定( 即纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超出扣除项目金额20% 的，免征增值税 )。该文件要求分别核算增值额，但怎样核算并未做出具体要求。现实工作中没有一个开发企业的会计人员在帐务处理上是分层核算成本费用的。 计算方法一是分别核算， 确切地讲是分

9、摊核算，符合财税字 1995048 号文件的精神 ; 而方法二是以核算对象整栋楼为单位进行的核算。土地增值税暂行条例实施细则(下称实施细则) 第 8 条规定：土地增值税以纳税人房地产成本核算的最基本的核算项目或核算对象为单位计算。这一规定与计算方法二计算土地增值税的方法相吻合， 从法律位阶来讲， 税收法规要高于税收规章和规范性文件， 因此计算方法二是可取的。 需要注意的是， 如果纳税人既建普通标准住宅又搞其他房地产开发的，按方法二计算出的增值率未超过 20% 的，应对其非普通住宅的部分按税法的规定分摊成本费用计算相应的土地增值税。国家税务总局关于加强房地产开发企业土地增值税清算管理工作的通知第

10、 1 条规定：“土地增值税以纳税人房地产成本核算的最基本的核算项目或核算对象为单位计算，其核算项目或核算对象是指房地产主管部门审批的开发项目。土地增值税原则上按纳税人开发的不同类型房地产分别清算”。这里所讲的 “清算 ”就是先按核算对象即方法二计算出增值率判定土地增值税税率，确定征免对象， 然后在不同类型房地产之间分摊相关成本费用，分别清算应缴纳税款。七、充分运用加计扣除政策实施细则 规定，对从事房地产开发的纳税人允许按取得土地使用权时所支付的金额和房地产开发成本之和，加计20% 的扣除。土地增值税扣除项目中开发间接费用的归集是企业筹划时值得关注的一个点。开发间接费用是指直接组织、管理开发项目

11、发生的费用，包括工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等。实施细则规定开发间接费用属于开发土地和新建房及配套设施费，应全额计入扣除项目金额中，在计算土地增值税时有效地扣除;同时还规定这部分费用房地产企业可以享受20% 的加计扣除。这些内容由于界线不是很明确，会计账务处理时容易把这项费用的一部分计入管理费用或销售费用。实施细则规定管理费用及销售费用在土地使用权所支付的金额和开发土地、新建房及配套设施之和的5%以内计算扣除 ( 或财务费用、销售费用、管理费用在土地使用权所支付的金额和开发土地、新建房及配套设施之和的10% 以内计算扣除 ) 。如果管理费用及销售费用

12、总和超过了此限额，管理费用和销售费用的开发间接费用在计算土地增值税时就不能全额扣除，会多交土地增值税。这些费用如果正确归集到开发间接费用中，不仅可以全额扣除，还能享受20% 加计扣除。所以企业对开发间接费用归集时要谨慎，用足、用好税收政策。八、巧用特殊扣除项目规定实施细则规定， “财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的， 允许据实扣除， 但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用，按本条 (一 ) 、 (二) 项规定计算的金额之和的百分之五以内计算扣除。凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用按

13、本条 (一) 、(二 )项规定计算的金额之和的10% 以内计算扣除。在实际操作中，以上两种方法计算的 ”房地产开发费用“必然存在差异。因为第一种方法中允许”据实扣除 “的利息和第二种方法中 ”合计数 “的 5%( 即因包括利息费用而增加的部分) 不一定相等。如果企业进行纳税筹划， 就要比较这两者的高低，选择其中扣除利息较高者对应的方法，作为企业的最后选择。如果允许 ”据实扣除 “的利息费用较高，应选用第一种方法，单独计算利息支出; 否则，应选用后一种方法，按”合计数 “的 10% 扣除全部费用。是否提供金融机构证明，关键在于所发生的能够扣除的利息支出占税法规定开发成本的比例，如果超过 5% ，

14、则提供证明比较有利 ;如果没有超过 5% ，则不提供证明比较有利。据此，若企业主要依靠负债筹资， 利息费用占的比例较大， 应提供金融机构贷款证明，将利息费计入房地产开发费用。反之，若主要依靠权益资本筹资，则可利用另外一种方法。九、选择有利的地价成本分配方法根据办法第30 条，企业下列成本应按以下方法进行分配：土地成本，一般按占地面积法进行分配。如果确需结合其他方法进行分配的，应商税务机关同意。土地开发同时连结房地产开发的， 属于一次性取得土地分期开发房地产的情况， 其土地开发成本经商税务机关同意后可先按土地整体预算成本进行分配，待土地整体开发完毕再行调整。例：某某商都开发用地面积 136500

15、 平方米 ( 一期 88600 平方米，二期 47900 平方米 ) ，地价费用 12549 万元，一期摊销地价金额 9914 万元，二期地价费用分配计算方法可作以下选择：A.按一期减余面积、费用计算摊销的单位土地成本(余数摊销 )(12549 万元 -9914 万元 )/47900平方米 =550.10元/ 平方米B.按实际面积分别计算摊销的单位土地成本( 平均摊销 )12549 万元 /136500平方米 ×47900 平方米 =919.34元 / 平方米C.两种地价费用分配计算方法的单位土地成本差异550.10 元 / 平方米 -919.34 元 / 平方米 =364.24元

16、/ 平方米上述按占地面积法计算摊销单位土地成本的方法，应请主管税务机关同意后进行分配。出师表两汉：诸葛亮先帝创业未半而中道崩殂， 今天下三分， 益州疲弊， 此诚危急存亡之秋也。然侍卫之臣不懈于内，忠志之士忘身于外者，盖追先帝之殊遇，欲报之于陛下也。诚宜开张圣听，以光先帝遗德，恢弘志士之气，不宜妄自菲薄，引喻失义，以塞忠谏之路也。宫中府中，俱为一体；陟罚臧否，不宜异同。若有作奸犯科及为忠善者，宜付有司论其刑赏，以昭陛下平明之理；不宜偏私，使内外异法也。侍中、侍郎郭攸之、费祎、董允等，此皆良实，志虑忠纯，是以先帝简拔以遗陛下：愚以为宫中之事，事无大小，悉以咨之，然后施行，必能裨补阙漏，有所广益。将军向宠，性行淑均，晓畅军事，试用于昔日，先帝称之曰愚以为营中之事，悉以咨之，必能使行阵和睦，优劣得所。“能 ”，是以众议举宠为督：亲贤臣，远小人，此先汉所以兴隆也； 亲小人， 远贤臣，此后汉所以倾颓也。 先帝在时，每与臣论此事， 未尝不叹息痛恨于桓、 灵也。侍中、尚书、长史、参军，此悉贞良死节之臣，愿陛下亲之、信之，则汉室之隆，可计日而待也。臣本布衣，躬耕于南阳，苟全性命于乱世，不求闻达于诸侯。先帝不以臣卑鄙，猥自枉屈，三顾臣于草庐之中，咨臣以当世之事，由是感激，遂许先帝以驱