2017年宁波市区写字楼年度报告

1、4宁波市区写字楼市场年度报告2017 年2017-6-2目录一、序言1二、宁波市区商服土地市场2三、宁波市区写字楼市场6四、宁波东片区写字楼市场11五、宁波市区写字楼年度成交排行13 六、总述21一、序言宁波市区写字楼于2001年前开始萌芽，经历了 7年发展、提升后，2008年之后逐渐萎缩。转折点在2012年，随着南部商务区、 东部新城、高新区的集中开发，写字楼推盘量激增，但成交依旧低迷（年均去化量15-20万方），存量逐年破新高（存量一路高涨至160万方），正式进入井喷阶段。近2年，市场新增供应量下降，存量有所下降，但依旧处于高位。从写字楼的形式看，所谓的板块标杆项目（地标、大体量、高配置、

2、智能、超五星级）逐渐增多，高端市场的竞争较强，价格基本维 持在18000-20000元/nf,高端客户基数不大，但选择余地较多，办公去化速度较慢。而创新型小面积集中式创客办公也逐渐进入大 家的眼球，性价比较高，适合新兴企业。产品类型逐渐增多，竞争力不减，如何从中取胜，各个开发商也算是苦思冥想，越来越多的项目采用以租带售的形式，降低成本，有效促进成交，市场呈现百家争鸣态势二、宁波市区商服土地市场1、商服土地成交情况2017年宁波市区商服土地成交41万方（总建面积），环比下降64% ,占17年总成交土地量的9%;商服土地成交总金额约8.6个 亿，折合平均楼面价约2096元/%环比上升49% o随着

3、住宅土拍市场的火爆成交，商服土地的价格也有所上浮。历年宁波市区各类型土地成交走势/万方20142015535469422 4282016II2017 年商服用地其他用地 合计从区域成交看，镇海和江北区的商服土地成交量位列一二位，分别成交12万方和10万方，成交楼面价则位列各区后几位海曙区的商服用地成交单价最高，34750元/，为轨道2号线城隍庙站地块，地块属性好，地段优势明显各区域商服土地基本为底价成交，但整体成交楼面价相比往年有所上升，住宅土拍的火热，导致政府对土地的价格预期上升242017年宁波市区商服用地成交量价分布140000120000100000800006000040000200

4、0001038341405江北区347505261海曙区77609569982295高新区2082郸州区北仑区4000035000300002500020000150001000050000成交量/ m2 楼面价2、17年重点商服土地成交排行A.市区商服土地成交楼面价排行TOP 1 0排名地块名称区域用地性质占地面积容积率成楼回价溢价率竞得单位1轨道2号线城隍庙站地块海曙区批发零售、住宿餐饮43841.2347500.00%宁波市轨道交通物产置业2轨道交通3号线明楼站地块郸州区批发零售、商务金 融、住宿餐饮81422.540940.00%宁波市轨道交通物产置业3高新区GX03-01-32 地块

5、高新区商务金融、住宿餐饮、批发零售131032.433220.00%宁波景浩置业4海浦镇ZH10-03-29-02 地块镇海区商业、宾馆、餐饮、 旅游设施353480.2-0.524000.00%开元5东钱湖新城旅游交通集散中心地块郸州区商务金融、批发零售269361-1.5226024.86%宁波东钱湖景福旅游投资6镇海新城ZH07-07-06-02 地块镇海区商业、商务办公66871.3-1.6222048.00%傅建明7天水家园以北地段庄桥河东侧1#地块江北区商务金融246761.3-218690.00%上海豪湖实业发展有限公司8宁波电商园区核心区中心绿地南侧 地块江北区商务金融、批发零

6、 售、住宿餐饮62671.3-1.3118136.00%温州置信商业管理有限公司9镇海新城ZH07-06-02-a 地块镇海区商务、办公187401.5-1.713000.00%宁波市镇海新城开发建设投资有限公司10集中居住区联勤点 C-1-1地块镇海区批发市场291401.1-1.512800.00%宁波捷仁商贸有限公司B.市区商服土地成交总价排行TO P 1 0排名地块名称区域用地性质占地面积容积率成交息价/力兀溢价率竞得单位1轨道2号线城隍庙站地块海曙区批发零售、住宿餐饮43841.2182810.00%宁波市轨道交通物产置业2高新区GX03-01-32 地块高新区商务金融、住宿餐饮、

7、批发零售131032.4104470.00%宁波景浩置业有限公司3天水家园以北地段庄桥河东侧1#地块江北区商务金融246761.3-292240.00%上海豪湖实业发展有限公司4海浦镇ZH10-03-29-02 地块镇海区商业、宾馆、餐饮、旅 游设施353480.2-0.584840.00%开元5轨道交通3号线明楼站地块郸州区批发零售、商务金融、 住宿餐饮81422.583330.00%宁波市轨道交通物产置业有限公司6东钱湖新城旅游交通集散中心地块郸州区商务金融、批发零售269361-1.5608724.86%宁波东钱湖景福旅游投资有 限公司7集中居住区联勤点 C-1-1地块镇海区批发市场29

8、1401.1-1.555950.00%宁波捷仁商贸有限公司8镇海新城ZH07-06-02-a 地块镇海区商务、办公187401.5-1.741420.00%宁波市镇海新城开发建设投 资有限公司9江北高新园民丰路东侧10-1#地块江北区商务金融、批发零售185091.3-2.538730.00%宁波江北高新技术产业园开 发投资有限公司10梅山保税港区37-5#地块北仑区商服15112>2.6 且03.032460.00%中国纸业投资有限公司三、宁波市区写字楼市场1、整体供求走势从写字楼供求走势来看，2017年新增销售面积15万褶，环比下降58%,主要为宁波智慧园、尼塔国际、宁波公馆和柒里新

9、都等;成交面积约21.6万褶，环比需求量下降46%;成交均价约10250元/褶，环比上升5%,高价项目成交量不高，价格起伏不大。重点 成交项目为宁波智慧园，以37665褶的成交量排名第一。目前市区写字楼存量约 149万方，环比下降4%,随着年度新增供应量的下降，存量压力有所缓解，但依旧处于高位，市场竞争激烈。（源数据来自宁波透明售房网，仅供参考）历年宁波市区写字楼供求走势新增供应量/万方成交量/万方存量/万方成交均价从写字楼成交价格分布来看，2017年宁波市区写字楼成交价格主要集中在 8000-10000元/褶，占47% ;其次是10000-15000元/褶，占比34%;价格超过15000元/

10、褶的成交仅占3%。目前宁波市区写字楼价格基本保持在 8000-10000元/"的平稳态势；部分品质、配套、档次相对较高的写字楼单价突破万元；但少量单价超过15000元/的超甲级标杆写字楼相比大城市，客群依旧有限，成交量低位运行2017年宁波市区写字楼成交价格分布2、分版块市场8000元/ irf以下16%8000-10000 元/irf47%从区域供求来看,2017年邺州区写字楼新增供应量最高，约 8万方；高新区写字楼成交量排行第一，约 6.6万方，约占市区写字楼成交量的31%,主要来自宁波智慧园、朝里中心，集中式产业办公成交价格相对主城区较低，符合多数客户需求；海曙区写字楼成交价格

11、最高，约11143元/，主要成交来自恒通广场、南塘新街等。邺州区虽有宁波财富中心、恒大城市之光、汇银国际等高价盘 在售，但整年去化量不高，反而成交主要集中在银亿东都国际和新和邦大厦这些价格相对较低的楼盘，导致整体均价不高；镇海及北 仑区写字楼售价偏低，基本在 7000元/"左右，行政能级不及东部新城和南部商务区，有一定的差价，客户属性也有一定的区别2017年宁波市区分区域供求情况1000008000060000400002000001114310436北仑区高新区海曙区10798镇海区江北区郸州区120001000080006000400020000新增供应量/ m2成交量/ 1rf

12、成交均价从区域写字楼存量分布来看，邺州区的存量最高，约 59万方，主要来自环球航运广场、包大城市之光、宏泰广场、中银大厦、新和邦大厦、银亿东岸等。存量写字楼面积段基本在200-400褶之间，市场竞争激烈；部分面积段超 700 m,，虽然有一定的市场需求，但客群基数不高，去化速度相比之下较慢区域存量分布70000060000050000040000030000020000010000075088北仑区201347高新区258162海曙区217329江北区594098郸州区144058镇海区3、产品面积段需求分析从产品面积段成交来看，2017年写字楼成交面积基本集中在 200-300 m2,占总成

13、交的53%。小面积分割产品，总价低，操作灵活性更高，出租、转手更容易2017年宁波市区写字楼成交面积段分布10%300-500 irf14%100 irf以下2%500 irf以上101-200 irf21%201-300 itf53%四、宁波东片区写字楼市场2017年东片区写字楼新增供应量约 56826 m2,来自柒里新都、滨江国际广场；成交量约 43371 m2,环比下降44%;成交均价约10820元/nf,环比下降19%。成交主要来自银亿东都国际，成交量约 14296 m2,占片区总成交量的33%;其次是新和邦大厦，成 交量约10219 m20其中柒里新都写字楼产品分为高层和独栋两类，高

14、层办公售价 12000元/"左右，独栋办公售价20000元/褶起, 目前高层办公暂未成交，独栋办公成交 1套。2016年多个楼盘成交比较均衡，且环球航运广场、宁波财富中心等高价盘的集中备案拉高了16年均价；17年楼盘成交相对集中，个案表现突出，8000-10000元/低价楼盘成交量较高，导致17年整体均价有所下降，低总价小面积产品依旧是市场主流。17年东片区成交排行区域成交套数成交回积/疔成交息金额/力兀成交均彳（兀/疔）银亿东都国际老城东片区78142961521510643新和邦大厦潘火301021984578276滨江国际广场老城核心35914584299216宁波财富中心老城

15、核心83856638716564银亿东岸老城核心102320294212678仙锋环合中心东部新城61384176512756恒大城市之光东部新城2853127814987汇银国际东部新城258683714290柒里新都（独栋产品）老城东片区1585150225667宁兴财富广场东部新城112719215128五、宁波市区写字楼年度成交排行A.市区写字楼成交面积排行TOP 1 0排名项目名称区域成交回积/ m2成交袋数成交均价第1名宁波智慧园高新区37665958201第2名恒通广场海曙区241062311441第3名朝里中心高新4名银亿东都国际郸州区14296781

16、0643第5名世茂日湖中心江北区112506411282第6名新和邦大厦郸州区10219308276第7名滨江国际广场郸州区9145359216第8名公园1872江北区7196309114第9名荣能凤凰国际广场北仑区7019226956第10名皇府大厦北仑区6105327384B .市区写字楼成交总金额排行TOP 1 0排名项目名称区域成交总金额/万兀成交均价第1名宁波智慧园高新区308878201第2名恒通广场海曙区2758111441第3名银亿东都国际堇B州区1521510643第4名朝里中心高新区150089443第5名世茂日湖中心江北区1269211282第6名新和邦大厦堇B州区845

17、78276第7名滨江国际广场堇B州区84299216第8名公园1872江北区65599114第9名宁波财富中心堇B州区638716564第10名南塘新街海曙区604410529C.邺州区写字楼成交总面积排行TOP 1 0排名项目名称区域成交回积/ m2成交金额成交均价第1名银亿东都国际老城东片区142961521510643第2名新和邦大厦潘火1021984578276第3名滨江国际广场老城核心914584299216第4名宁波财富中心老城核心3856638716564第5名欧洲华商大厦堇B州中心3457368310654第6名银亿东岸老城核心2320294212678第7名仙锋环合中心东部新

18、城1384176512756第8名恒大城市之光东部新城853127814987第9名汇银国际东部新城58683714290第10名柒里新都（独栋产品）老城东片区585150225667D.海曙区写字楼成交总面积排行TOP 1 0排名项目名称区域成交回积/ m2成交金额成交均价第1名恒通广场海曙中241062758111441第2名南塘新街海曙中5740604410529第3名真如中心海曙中1895214311312第4名银亿都会国际后候156513468601E.江北区写字楼成交总面积排行TOP 1 0排名项目名称区域成交回积/ m2成交金额成交均价第1名世茂日湖中心江北核心112501269

19、211282第2名招商公园1872湾头719665599114第3名明州广场洪塘466340988789第4名企协大厦洪塘160610666638第5名宁波绿地中心江北核心1309279621363第6名万星汇大厦洪塘1191119110001F.高新区写字楼成交总面积排行TOP 1 0排名项目名称区域成交回积/ m2成交金额成交均价第1名宁波智慧园高新区37665308878201第2名朝里中心高新区15893150089443第3名东城国贸中心高新区404835638802第4名轩宇广场高新区211517888456第5名嘉苑广场高新区125010978775第6名迪信通E10广场高新区2

20、712208145G.镇海区写字楼成交总面积排行TOP 1 0排名项目名称区域成交回积/ m2成交金额成交均价第1名镇海城投大厦骆驼586945787801第2名镇海大厦骆驼309123957749第3名欣海国际骆驼228014646421第4名建设大厦骆驼179611716522第5名东晨大厦骆驼11647706616第6名尚海财富大厦骆驼9366767224第7名卓远国际大厦骆驼7965987511第8名韵恒大厦骆驼7125237347H.北仑区写字楼成交总面积排行TOP 1 0排名项目名称区域成交回积/ m2成交金额成交均价第1名荣能凤凰国际广场北仑核心701948826956第2名皇府大厦北仑核心610545087384第3名太平洋时代中心北仑核心431