最终山顶·福都时代广场项目介绍

1、项目介绍 郑州航空港区拥有中西部地区第一个综合保税区，依托郑州新郑国际机场以临空经济为主要发展方向的开发区，入驻企业有台企统一、台企富士康、花花牛乳业、好想你企业各大知名企业。 山顶福都时代广场是郑州市航空港区富士康员工宿舍区的重点配套设施。该项目是以香港高鹏集团公司主要股东联合河南省山顶房地产开发有限公司股东合资设立的。山顶福都时代广场项目是香港高鹏集团在河南投资运营的又一家集超市、百货、大卖场、特色餐饮娱乐为一体的大型综合商业项目。 目目 录录DirectoryPART 1高鹏集团在河南省经营项目介绍山顶福都时代广场项目 PART 2河南保税中心u河南保税物流中心简介 河南保税物流中心20

2、10年元月7日经国家国务院批准建设，当年12月8日，中心顺利通过了海关总署、财政部、国家税务总局、国家外汇管理局四部委的联合验收，成为全国第24家保税物流中心，于2011年5月11日正式开关运营。 中心距国家铁路一类口岸莆田西站8公里，郑州铁路集装箱中心站1.5公里，郑州国家干线公路物流港3公里，310、107国道交汇于此，5分钟可达高速路口，20分钟可达4E级郑州国际机场，是河南省国际物流园核心功能区和中国内陆腹地多式联运节点。 中心园区总规划占地55万平方米（约814亩），总建筑面积36.6万平方米，总投资20亿元，其中一期已完成投资5亿元。总体规划分为“封关运营区、特色物流交易区、口岸作

3、业区、综合服务区”四个功能区。 以上四个区域中以封关区为核心，以信息平台为纽带，各区域之间按照现代商贸物流关联理念相互衔接、相互依托，从而形成内贸与外贸融合，集物流、商贸、金融服务等现代服务产业群。Bonded Logistics Center 保税物流中心-高鹏集团 中心投资主体河南省进口物资公共保税中心有限公司是国有控股的中外合资企业，河南省国有资产经营有限公司持股51%，香港高鹏集团公司持股49%。由香港高鹏集团组成专家式业务经营团队，负责中心具体运营。中心建立了一批优秀的保税物流、国际贸易及现代管理的专业团队，为中心快速发展奠定了坚实基础。 目前，已有达飞物流、开元国际、中启物流、金象

4、保税、中启报关、全球捷运、郑州交运、河南久磊、海诚邦达等企业入驻，与富士康及其配套商、苹果、DHL、河南邮政速递、东风日产、海马汽车、广汽商贸、东方海外、中集集团、中铁物流、中粮集团、中远、中海、中外运、河南快捷、浦发银行、招商银行等国内外知名物流贸易商、船公司、货代公司、生产厂商、银行广泛合作，与青岛港、天津港、连云港等国际大港形成战略合作，拟在中心成立“无水港”经营公司，负责运营“郑州无水港项目”。 中心自开关以来至2012年6月份（近一年），共实现进出口报关单5966票，完成进出口监管货值38亿美元亿美元，监管货物55026吨吨，入境报关缴纳税款6100万元人民币。u河南保税物流中心简介

5、Bonded Logistics Center 保税物流中心- 中心二期项目（包括经开区海关、国检大楼即口岸作业区及特色物流交易区、综合配套服务区）将于2012年9月份正式开工，预计总投资额15亿元，主要满足封关运营区需配套的现代服务业产业集群，主要以现代办公写字楼、信息处理中心、商品展示交易中心及生活配套设施等业态为主。二期项目全部建成后预计将实现200亿元人民币的商品交易额。u保税物流中心运营初期第一，综合业绩居全国第六。Bonded Logistics Center 保税物流中心-保税物流中心的这些功能具有如下经营优势：（1）政府外向型经济“服务器”。（2）国际化“自由港贸易区”，拥有的

6、货物客源集聚优势。（3）资金结算中心及融资服务平台。（4）信息中心平台。综上所述，中心区位优势明显，政策优势独具，政府重点支持，发展前景广阔，具有显著优势。u河南保税物流中心的主要功能与优势。（“境内关外”模式，对内陆地区的重要意义，长年困扰外向型企业的通关与保税平台瓶劲问题得以解决）Bonded Logistics Center 保税物流中心-三、河南保税物流中心主要政府优惠政策三、河南保税物流中心主要政府优惠政策（海关、税务、财政、外汇及贸易便利等国家特殊政策，同时省市区各级政府亦给予了专门的扶持政策，保障国家政策的更好落地，入驻中心的企业将获得极大的扶持，迅速运用平台功能获得发展机遇，用

7、好用足与用活国家政策。）四、中心运营与管理体制四、中心运营与管理体制（政府主导企业化运营体制，在机制、管理与服务创新上的优势，更好地贴近企业，更能调动与整合各项社会（比如物流资源、金融资源等），更适应于市场经济环境和可持续发展能力。管委会、监管部门、平台公司、入驻企业等层面，摸索与创新一种良好的运营管理机制，在实践中体现强大的活力）。Bonded Logistics Center 保税物流中心-五、中心的发展思路与战略。五、中心的发展思路与战略。 2011年12月25日，公司总经理徐平就关于河南保税物流中心关于贯彻落实国务院关于支持河南省加快建设中原经济区的指导意见的几点想法和建议得到省委省政

8、府的高度重视，省长郭庚茂、省委副书记邓凯、张大卫副省长分别作了专门批示，并组织专门人员认真研究，逐条提出操作方案，春节后全面组织落实，上述意见的落实与实施使中心快速进入黄金发展期。（主要有保税功能拓展、跨境E贸易、整车进口口岸（依托综保区平台）、郑州无水港、农业保税等介绍），重点介绍孟州公共保税中心项目（皮草、汽车配件及再制造、石化保税等特色产业）、驻马店公共保税中心项目（特色农业保税）。 公司未来的发展战略：以保税贸易为主，特色物流园区和特色交易市场为辅互为依托，拉动河南保税物流的真正发展，进而形成河南内地特色的保税物流发展模式。 各位领导、企业家朋友，在新的经济发展形势下，我们唯有创新、唯

9、有务实发展之出路，我们深切感受到身边的机遇与挑战、发展是硬道理，运用保税平台更好服务企业发展是一个新的领域拓展，我们希望广大企业抓住有利机遇、改革创新，在如何运用国家政策平台上，用快、用好、用足、用活上取得成功。河南保税物流中心将秉承“诚信、专业、服务、共赢”的核心企业价值观，充分发挥政府公共服务平台功能与作用，助推广大企业发展，服务中原经济区建设。Bonded Logistics Center 保税物流中心-福都百货u河南省福都商业管理有限公司 河南省福都商业管理有限公司系郑州市管城区航海东路重点城市配套设施福都购物广场项目（2011年郑州市招商引资重点项目）的投资经营企业。公司是以香港高鹏

10、集团公司主要股东联合福建新华都购物广场股份有限公司股东合资设立的。福都购物广场项目是高鹏集团在河南运营的大型购物中心项目。香港高鹏集团主要从事国际贸易、保税物流、商业及物流地产的港资企业。目前在河南的主要投资包括河南保税物流中心、驻马店国际金融中心、福都购物广场、山顶福都时代广场等实业项目，总投资约10亿元。Fortune Profile 福都简介- 福都购物广场是郑州市重点建设项目，于2011年11月18日实现正式开业运营，是一家集超市、百货、大卖场、特色餐饮娱乐为一体的大型综合商业项目。从建设初期，即确立了专注服务与品质、国际化和专业化的经营理念，通过引入国际先进的管理模式及专业的规划、管

11、理团队，致力于改善区域商业形象，打造航海福都商圈的愿景追求。 福都购物广场位于郑州市航海路与未来路交叉口，隶属于航东板块,该板块位于郑州市的东南方向，是郑州城市发展的新核心。周边交通设施齐备，属郑州市新兴商业区，交通便利，周边城市基础设施好，人口密度较高，预计周边常住居民人口在40万人左右。 项目建筑面积约43800平方米，东西长128米，南北宽60余米；整体规划为中高端区域型购物中心，主体四层，地下一层。项目设一个主出入口，两个次入口，前面与后面（含地下）为项目的停车场。Project Status 项目概况-u一、福都购物广场项目概况 区域定位大型区域型购物、生活、休闲中心商业定位一站式体

12、验型购物中心品质定位为该区域环境最佳、业态最为齐全的购物u二、项目定位 在商场管理模式的建立方面，依据市场建设，为统一形象，提升服务品质，对百货卖场所有柜位实行统一管理、统一收银、统一广告宣传促销、统一服务标准、统一商品档次、统一楼层商品。对与我公司签订租赁合同的华润、肯德基、特味村、幸福蓝海院线等主力店，协助经营，利用商场固有设施，进行促销活动，聚拢人气，整合形象，共同做大市场。 我公司与主力店及专柜合作模式包括联营、租赁两种模式，其中百货店约二百多个柜位，与我公司签订租赁合同的主力店及专柜，自行办理相关证照，并自行纳税申报，履行纳税义务。公司对整个百货卖场统一收银，按照规定的账期，扣除相应

13、租金、水电费、刷卡等费用后，返还商户货款。u三、经营管理模式Project Status 项目概况-FORTUNE.CITYSHOPPINGCENTER 商业中心 Business Center 通过从福建新华都、丹尼斯、大商等引入经验丰富的职业经理人，组建管理团队，引入国际先进的商业运营管理模式，提升经营管理能力。福都管理团队专注职业培训和团队业务素质的持续提升。 公司按照公司法建立现代制度，不断完善管理和制度创新，目前企业组织架构已经形成，分设招商营运和后勤保障部门，招商营运设珠宝化妆品、男装、女装、靴鞋皮具等业态，后勤管理部门下设财务部、行政人事部、企划部、总经办、信息部、物业部等职能部

14、门。u四、团队建设Project Status 项目概况-Project Status 项目概况- 福都购物广场于2012年11月18日正工投入运营，目前入驻商家近400家，截止2013年2月25日商场百货（即1至3层，四层与负一层为整体对外租赁未纳入统一收银除外）平均日销售额日销售额为68万元，商家结算期为35天（即30天帐期，5天对帐期）；预计2013年度日平均销售目标日平均销售目标为100万元。u五、项目运营情况Project Status 项目概况- 为了充分发挥福都航海核心旗舰店的资源优势，公司已着手在郑州经开区、驻马店、安阳、商丘等区域性县市进行拓展，拟在2013至2015年拓展经

15、营面积约160000m，涵盖超市、百货、特色餐饮、娱乐等全业态经营，努力将福都打造成为河南省较有影响力的专业商业运营集团。u六、发展战略福都发展蓝图 Fortune BlueprintFORTUNE.CITYSHOPPINGCENTER 山顶福都时代广场u山顶福都时代广场项目概况 山顶福都时代广场位于郑州市郑港六街与郑港七路交叉口东南角，隶属于郑州航空港区板块,该板块位于郑州市的东南方向，是依托郑州新郑国际机场以临空经济为主要发展方向的开发区。项目建筑面积约48000平方米，南北长240余米米，东西宽39余米；整体规划为中高端区域型购物中心，主体五层，地下一层。项目设两个主出入口，一个次入口，

16、前面为项目的停车场。 地处郑港六街与郑港七路交汇处，紧邻富士康科技园区，既是富士康员工居住区的核心地带，也是富士康商圈最聚人气的黄金地段，与火爆经营中的富士康商业街仅一步之遥。数十万人流量，百亿高消费力，傲视同侪，商贸物流、交通枢纽万千交集。山顶福都时代广场，以先天鼎盛人气、最具钱景的地段，重塑港区商业格局，当仁不让的中央财富场，上演城市扩张时代的商业繁荣与鼎盛，散发财富的无尽魅力。u山顶福都时代广场项目概况u经济效应 就业乘数效应 一个综合性商业体所产生的商业服务将会大大增加就业，不仅一个商业体的商业服务可以带动本地的就业，而且整个经济的繁荣促进衣、食、住、行等等这方面的服务也需要，这样就产

17、生了新的就业，我们叫做乘数效应。 商业综合体2013综合体本身带动服务行业延伸衣食住行行业延伸新行业增加1500人左右就业量增加就业量3000左右就业量4000人以上 就业量1万人以上u经济效应u经济效应 税收供应效应 山顶福都时代广场入驻港区，商场的结算中心也会设在港区，因此有一部分的税收会上缴在港区的税务机关，这是商场税收的贡献。作为大型综合性商场的企业员工的个人所得税一般都要在当地上缴，因此个人所得税也是税收的来源。商业中心商业企业及相关行业企业员工商业中心1、商业中心结算商业中心日均营业额100万左右，年营业额预估在3.6亿左右增加税收在500万以上商业企业上百家商业企业及相关企业创造

18、税收在1000万以上企业员工商业经济发展带动员工待遇增加，个人所得税在20万左右商业综合体税收u经济效应u经济效应 社会引导效应 富士康员工宿舍集中区域数十万的人流量，本身就具有巨大的社会治安隐患，需要通过引导性的消费模式来降低这个隐患。让人们办公、购物、娱乐、休闲就在家门口，享受繁华、便捷的都市生活。同时也提升了区域人员的精神生活。 社会资本效应 一个地区商业越发达，说明这个区域的生活越优秀，同时会带来区域文化的多元与融合，使得区域的开放度越高。也就是说，这个区域将会更快的融入城市化中，区域的商业越发达，越能吸引企业的进驻，使该区域的城市设施条件更趋完善。u经济效应 产业效应 即产业重塑。一

19、个企业，特别是一个商业企业入驻一个区域，与他相配套的各种服务业，如传媒、公关、通信等增值性服务业将会加快发展，这样可以提高本区域的第三产业水平。商业综合体增值产业服务业连锁企业公关传媒通信等食品，电器休闲、娱乐等服装、鞋业等连锁企业餐饮及配套设施 本项目是建立在对港区整体商业环境市调和分析的基础之上，结合自身提出有针对性的产品定位建议，从整体上提高本项目的总体素质和市场竞争力，根据市场制定合适的，差异化经营业态差异化经营业态，填补目前港区商业市场空白港区商业市场空白。u项目分析该项目是港区发展的新兴载体该项目是港区发展的新兴载体 n该项目是在港区城市化进程不断加快，经济水平稳中有升的形势下逐步

20、演变，推出的商业载体是商业带动区域经济发展的革命，在港区扩大内需，刺激消费的经济政策背景下，随着市场的阶段性调整和相对饱和，该项目在拉动投资消费，整合城市优势资源等方面发挥着重要作用。首先业态多元化建设和运营不仅能够满足开发商短期现金回流和长期物业持有，同时也为政府带来城市税收回报。n此外该项目的经营，必然带动商业品牌入驻，实现了就业岗位增加。同时随着项目的发展，港区周边物业资产价值得到逐步提升，进一步带动人流、物流和区域的繁荣，形成良性循环。u项目分析该项目是港区经济区位优势的体现该项目是港区经济区位优势的体现 首先该项目所处地段地处港区郑港六街与郑港七路交汇处，紧邻富士康科技园区，既是富士

21、康员工居住区的核心地带，也是富士康商圈最聚人气的黄金地段，随着港区的发展和商业经营的投入，将逐步形成核心商圈，物业价值得到大幅度提升，并带动区域经济发展水平。 其次，该项目地处港区富士康员工上下班的交通要道，物流、人流丰富，区域辐射能力较强，大型商业综合体和商业设施能够持续带动商机。我们认为这为经济区域发展提供广阔升值空间，这是为了满足地方核心价值的集中体现。u项目分析该项目是优化港区资源配置的一种创新模式该项目是优化港区资源配置的一种创新模式 n从商业地产的开发到商业综合体的诞生，离不开理念设计，业态规划，品牌招商，市场营销，物业管理及配套建设等全方位的统筹运营。集约式的建筑理念、丰富多元的

22、物业形态，以及功能齐全的商业组合，使分散的港区资源、人文资源和无形资源等实现重新配置，形成有机的业态组合，通过商业经营的聚合效应，既满足港区多元化的消费需求又为港区带来巨大商机，带动本项目成为港区经济发展的核心动力。u项目分析u项目定位目标人群定位市场推广富士康庞大的员工群体全方位的亲民化低价生活休闲综合体更完整的生活配套，更实在的价格优势把年轻化吃喝玩乐购集中在一起提供消费者一站式的服务建筑在现有的建筑基础上规划及业态布局竞争打造港区亲民购物天堂定定位位思思路路u项目定位 山顶福都时代广场力求打造富士康工业园区首家以折扣为主，集合品牌折扣、餐饮、娱乐服务配套一体化的综合性购物中心，贴合周边区

23、域购买能力，打造一流购物环境，汇聚众多品牌折扣，让顾客花很少的钱体验品牌的服务和质量，旨在将山顶福都时代广场打造为港区亲民的折扣购物天堂。u项目定位准确定位品牌折扣创意业态组合优美购物环境亲民的价格路线品牌的体验喝喝吃吃玩玩乐乐定位为定位为 吃吃喝喝玩玩乐乐 为一体为一体 以以 年轻潮流时尚年轻潮流时尚 为主题的购物中心为主题的购物中心u项目定位u项目定位n已入住厂区的职工群体：已入住厂区的职工群体：n豫康一期住宅区豫康一期住宅区人流人流200200人人/ /分分( (工厂上下班时间工厂上下班时间-早上早上6 6：0000左右，左右，下午下午7 7：0000时人流更多时人流更多) ) 项目周边人流多项目周边人流多, ,消费力中等消费力中等区域消费人群主体以富士康入住工人为主，数量大，多表现“毕业族”、“月光族”工人数量大，消费力中等，且工人流动性大。富士康员工收入对