【广告策划-】母亲节、父亲节活动策划

1、精品课件精品课件一、活动背景一、活动背景二、活动时间二、活动时间三、推广流程三、推广流程四、线下活动四、线下活动五、宣传资源五、宣传资源六、效果预估六、效果预估七、商家收益七、商家收益精品课件黄金周、母亲黄金周、母亲节、父亲节节、父亲节各路媒体的大各路媒体的大肆报道肆报道推广需求现状：推广需求现状：推广策略：推广策略：活动背景活动背景乐于分享与家乐于分享与家人的欢乐合照人的欢乐合照黄金契机黄金契机高度关注高度关注网友参与网友参与PconlinePconline自身权威媒体传播优势厂家厂家产品推广、品牌曝光共同打造一档五月特别策划共同打造一档五月特别策划线上征集精彩游踪照片、与爸爸妈妈的珍贵合照

2、引发网友热议引发网友热议精品课件l专题上线l活动结束6月24日论坛宣传同步开始照片征集结束感动照片征集结果公布在专题里面嵌入照片征集专栏网友票选最佳照片6月17日5月5日活动时间活动时间精品课件推广流程推广流程“五一出游精彩照片大放送五一出游精彩照片大放送”1、前期预热论坛话题炒作制造论坛话题，制造论坛话题，创造时下流行送爸妈的创造时下流行送爸妈的IT礼物集锦，礼物集锦，引出欢乐合影照片征集活动引出欢乐合影照片征集活动母亲节没空，好在我有（厂家品牌）陪妈妈母亲节没空，好在我有（厂家品牌）陪妈妈论坛话题：论坛话题：为厂家产品推广造势，为厂家产品推广造势，增强活动及产品曝光率，增强活动及产品曝光率

3、，带动产品销量。带动产品销量。产品体现：产品体现：爸，你累了！休息下吧爸，你累了！休息下吧精品课件2、专题报道 推广流程推广流程广告焦点图照片征集活动规则合影照片展示及投票区广告半通栏送爸爸的IT礼物集锦商家logo简介展示广告半通栏送妈妈的IT礼物展示厂家产品展示区厂家产品展示区合影照片合影照片主题：主题：我的父亲母亲，感动瞬间我的父亲母亲，感动瞬间SHOWl简介：简介：专题配合论坛炒作，征集专题配合论坛炒作，征集1 1、与父母亲合影的感动照片、与父母亲合影的感动照片2 2、与家人的旅游精彩照片、与家人的旅游精彩照片展示欢乐合影照片，支展示欢乐合影照片，支持网友票选持网友票选推荐时下流行送爸

4、妈的推荐时下流行送爸妈的ITIT礼物，大幅展示厂家礼物，大幅展示厂家产品，呼应论坛活动产品，呼应论坛活动精品课件推广流程推广流程广告焦点图照片征集活动规则精彩照片展示及投票区广告半通栏送爸爸的IT礼物集锦商家logo简介展示广告半通栏送妈妈的IT礼物展示厂家产品展示区厂家产品展示区厂家品牌露出厂家品牌露出主题：主题：我的父亲母亲，感动瞬间我的父亲母亲，感动瞬间SHOWl亮点：亮点：活动以情动人，强势吸引网友关注，活动以情动人，强势吸引网友关注，提升品牌知名度，同时强化产品的好提升品牌知名度，同时强化产品的好感度和认知度，带动产品销量。感度和认知度，带动产品销量。推荐的推荐的ITIT礼物由礼物由

5、PConlinePConline权威编辑对厂权威编辑对厂家产品功能点评家产品功能点评通栏展现厂家广告通栏展现厂家广告厂家广告露出厂家广告露出头部展现厂家冠名信息头部展现厂家冠名信息首屏焦点图展现厂家首屏焦点图展现厂家ITIT产品产品厂家冠名厂家冠名精品课件论坛征集，网友发布：论坛征集，网友发布：1、与爸妈合影的感动照片、与爸妈合影的感动照片2、与家人的旅游精彩照片、与家人的旅游精彩照片3、论坛活动 推广流程推广流程3、以本期推荐产品作为奖品，、以本期推荐产品作为奖品，我的父亲母亲，我的父亲母亲，感动瞬间感动瞬间SHOW推荐栏目厂家产品推荐栏目厂家产品活动亮点：活动亮点：以以Pconline论坛

6、为宣传平论坛为宣传平台，用户覆盖量巨大而台，用户覆盖量巨大而集中，厂家曝光率高集中，厂家曝光率高节日气氛推动，前期节日气氛推动，前期IT礼礼物炒作，强势吸引网友关物炒作，强势吸引网友关注，协助厂家产品推广注，协助厂家产品推广论坛中描述产品功能特点，论坛中描述产品功能特点，有效推广产品，提升产品有效推广产品，提升产品曝光曝光活动主题：活动主题：活动内容：活动内容：活动奖品：活动奖品：利用利用IT及摄影部落论坛的及摄影部落论坛的知名度，增强活动公信力知名度，增强活动公信力论坛宣传照片征集，硬广论坛宣传照片征集，硬广显露活动入口显露活动入口宣传方式：宣传方式：论论坛坛紧紧扣扣专专题题精品课件1、照片

7、以传递温馨感动，欢乐愉悦，、照片以传递温馨感动，欢乐愉悦，积极向上的精神为前提；积极向上的精神为前提；2、与爸妈的合照与爸妈的合照: 顾名思义，照片中顾名思义，照片中的人物需包括你和爸爸、妈妈，并注的人物需包括你和爸爸、妈妈，并注明照片拍摄的时间，关于照片发生的明照片拍摄的时间，关于照片发生的感人温情的故事叙述；感人温情的故事叙述；与家人的与家人的旅游照片旅游照片: 需同时呈现景色需同时呈现景色和多人物（照片中只有人物或只有景和多人物（照片中只有人物或只有景色的照片为不合格照片），并注明旅色的照片为不合格照片），并注明旅游地点、时间，人物关系，关于照片游地点、时间，人物关系，关于照片拍摄之时发

8、生的故事叙述；拍摄之时发生的故事叙述；3、获胜照片通过网络票选产生、获胜照片通过网络票选产生.3、论坛活动 推广流程推广流程活动规则：活动规则：精品课件推广流程推广流程4、后期跟踪 “最感动照片最感动照片”“最有故事照片最有故事照片”“最可爱笑脸照片最可爱笑脸照片”“最触动我心照片最触动我心照片”等等网友票选获奖照片：网友票选获奖照片：奖品：奖品：照片获奖者：照片获奖者：厂家推荐栏目产品厂家推荐栏目产品投票网友：投票网友：随机抽奖随机抽奖3名名获奖规则：获奖规则：照片获奖者：照片获奖者：网友票选网友票选6名名投票网友：投票网友：厂家指定厂家指定IT产品产品SHOW出你的感动瞬间出你的感动瞬间再

9、次强化厂家产品宣传再次强化厂家产品宣传精品课件线下活动结合线下活动结合1、分布在广州不同区的6家商场传单派发2、广州各大报刊媒体硬广宣传3、50万条会员短信发送4、宣传物料及现场背景板厂家logo露出5、活动当天现场摊位，展示厂家产品摩登百货线下资源支持摩登百货线下资源支持主题：主题：“拥抱母亲30秒”爱心活动时间：时间：5月8日母亲节内容：内容：主持人互动配搭歌舞表演、模特走秀；邀请现场母女、母子上台拥抱30秒拍照留念，免费提供照片打印作为母亲节纪念品。备注：备注：Pconline提供相关设备摩登百货线下活动摩登百货线下活动活动目的：活动目的：突破传统IT产品宣传传播的方式，冲击喜好潮流数码

10、又较少逛IT商场的时尚白领一族。线下推广计划：（方案一）线下推广计划：（方案一）精品课件黄金周黄金周+母亲节母亲节=异业结合异业结合+互动行销互动行销 亮点：亮点：1、PConline联合摩登百货，将线上落地到线下女性百货卖场。联合摩登百货，将线上落地到线下女性百货卖场。据统计，女性消费大多为冲动型，而据统计，女性消费大多为冲动型，而IT产品在她们眼中不是必备品，而是消产品在她们眼中不是必备品，而是消费品，借助针对女性宣传的母亲节热点时机，产品通过现场展示，直接进入费品，借助针对女性宣传的母亲节热点时机，产品通过现场展示，直接进入女性的视线，能有效引起关注，提升购买欲望。女性的视线，能有效引起

11、关注，提升购买欲望。2、母亲节当天现场召集商场人流，拍摄与母亲合影的感人照片，将活动报道、母亲节当天现场召集商场人流，拍摄与母亲合影的感人照片，将活动报道、照片上传论坛，增强活动感染力，提升厂家品牌美誉度。照片上传论坛，增强活动感染力，提升厂家品牌美誉度。3、6家摩登百货卖场涵括了广州地区大部分的白领女性消费群体。家摩登百货卖场涵括了广州地区大部分的白领女性消费群体。线下活动结合线下活动结合PConline关键词：男性、线上关键词：男性、线上摩登百货摩登百货关键词：女性、线下关键词：女性、线下喜好潮流数码又较少逛喜好潮流数码又较少逛IT商场的时尚白领一族。商场的时尚白领一族。IT行业的王者，遍

12、及行业的王者，遍及18-45的消费群体，以男性为主。的消费群体，以男性为主。创创 新新时时 机机线下推广计划：（方案一）线下推广计划：（方案一）精品课件线下推广计划：（方案二）线下推广计划：（方案二）线下活动结合线下活动结合太平洋数码广场门前，日均人流量达10万，周末人流量高达30万号召网友携爸妈到店拍摄感动瞬间，再把照片回传线上，影响网友活动时间1-2天太平洋数码广场二期门前太平洋数码广场二期门前精品课件让线上带动线下，让线下影响线上，让网络充满温情，让网友分享感动，让大家感受幸福。号召网友携爸妈到店拍摄合影照片，展现感动瞬间线下合照上传论坛，描述体验经历，影响线上网友，赢取送给爸妈的IT礼

13、物。联动线下线上线上线下联动线上线下联动精品课件宣传资源宣传资源PConline|首页首页|Banner|后弹出窗口后弹出窗口 PConline|首页首页|文字链点文字链点|产品资讯标题栏文字链产品资讯标题栏文字链+套红套红 PConline|首页首页|Banner|宽屏焦点宽屏焦点 PConline|数码数码|首页首页|首页大焦点图首页大焦点图 PConline|数码数码|首页首页|首页通栏首页通栏 PConline|数码数码|各分栏目各分栏目|数码相机数码相机|首页右侧首页右侧PConline|数码数码|各分栏目各分栏目|摄影部落摄影部落|首页通栏首页通栏 PConline|手机手机|首页

14、通栏首页通栏 PConline|手机手机|首页右侧首页右侧PConline|手机手机|各分栏目各分栏目|新品新品/评测评测/导购导购|所有文章页面右侧所有文章页面右侧PConline|笔记本笔记本|首页首页|首页通栏（左）首页通栏（左） PConline|笔记本笔记本|平板电脑平板电脑|首页右侧首页右侧 PConline|GPS导航导航|首页首页|首页右侧首页右侧PConline太平洋电脑网产品论坛太平洋电脑网产品论坛 全站置顶帖全站置顶帖 PConline太平洋电脑网产品论坛太平洋电脑网产品论坛 全站置顶帖全站置顶帖 资源总价值资源总价值500,000精品课件效果预估效果预估专题PV：800

15、,000800,000专题IP：300300，000000参与人数：预计20002000人精品课件商家收益商家收益套餐费用：套餐费用：200200，000000元元专题资源专题资源1 1感动照片征集、感动照片征集、ITIT礼物推荐集锦专题首页礼物推荐集锦专题首页 头部产品体现头部产品体现2 2感动照片征集、感动照片征集、ITIT礼物推荐集锦专题首页礼物推荐集锦专题首页 首屏焦点图产品体现首屏焦点图产品体现3 3感动照片征集、感动照片征集、ITIT礼物推荐集锦专题首页礼物推荐集锦专题首页 厂家品牌通栏广告厂家品牌通栏广告4 4感动照片征集、感动照片征集、ITIT礼物推荐集锦专题首页礼物推荐集锦专

16、题首页 厂家促销活动通栏广告厂家促销活动通栏广告5 5感动照片征集、感动照片征集、ITIT礼物推荐集锦专题首页礼物推荐集锦专题首页 五一出游装备推荐产品体现五一出游装备推荐产品体现6 6感动照片征集、感动照片征集、ITIT礼物推荐集锦专题首页礼物推荐集锦专题首页 五一出游装备推荐链接厂家产品库五一出游装备推荐链接厂家产品库7 7感动照片征集、感动照片征集、ITIT礼物推荐集锦专题首页礼物推荐集锦专题首页 母亲节母亲节ITIT礼物推荐产品体现礼物推荐产品体现8 8感动照片征集、感动照片征集、ITIT礼物推荐集锦专题首页礼物推荐集锦专题首页 母亲节母亲节ITIT礼物推荐链接厂家产品库礼物推荐链接厂

17、家产品库9 9感动照片征集、感动照片征集、ITIT礼物推荐集锦专题首页礼物推荐集锦专题首页 厂家简介及厂家简介及logologo露出露出1010线下活动摩登百货线下活动摩登百货6 6加商场传单派发加商场传单派发1111线下活动摩登百货宣传投放报刊硬广线下活动摩登百货宣传投放报刊硬广 厂家厂家logologo露出露出1212线下活动摩登百货线下活动摩登百货5050条会员短信条会员短信 厂家厂家logologo露出露出1313线下活动摩登百货现场制作物线下活动摩登百货现场制作物 厂家厂家logologo露出露出1414线下活动摩登百货现场摊位线下活动摩登百货现场摊位 厂家产品展示（厂家产品展示（1

18、 1天）天）论坛宣传帖资源论坛宣传帖资源1 1感动照片征集活动论坛宣传帖感动照片征集活动论坛宣传帖 获奖产品露出获奖产品露出2 2ITIT礼物推荐集锦论坛炒作帖礼物推荐集锦论坛炒作帖 推荐厂家产品推荐厂家产品3 3感动照片征集论坛活动帖感动照片征集论坛活动帖 论坛置顶论坛置顶精品课件精品课件精品课件 理论部分 案例学习为什么要进行房地产市场分析？为什么要进行房地产市场分析？房地产市场分析的思路、步骤和方法房地产市场分析的思路、步骤和方法什么是房地产市场分析？什么是房地产市场分析？慈溪银泰地产项目市场研究及定位报告慈溪银泰地产项目市场研究及定位报告精品课件市场市场开发商建筑师消费者1。评估项目所

19、处的市场环境评估项目所处的市场环境2。寻找项目潜在的市场机会，挖掘需求尚未被满足的市场寻找项目潜在的市场机会，挖掘需求尚未被满足的市场3。制定项目的发展方向和市场定位制定项目的发展方向和市场定位4。推荐最具竞争力的产品建议推荐最具竞争力的产品建议5。评估项目目标实现的可能性。评估项目目标实现的可能性。市场分析是对市场调研搜集到的信息进行市场分析是对市场调研搜集到的信息进行整合与提整合与提炼炼的过程，市场分析的结论是进行决策的基础。的过程，市场分析的结论是进行决策的基础。开发商是追逐利润的，建筑师是唯美主义的，市场分析是连接开发商、建筑师和消费者的桥梁，房地产市场分析是基于对市场的理性判断具体起

20、到哪些作用呢？精品课件概念，即指：针对某种特定物业研究市场的供需关系。针对某种特定物业研究市场的供需关系。需求方：物业的购买者或租赁者需求方：物业的购买者或租赁者供应方：市场中的各竞争物业（包括住宅、公寓、写字楼、商业、酒店供应方：市场中的各竞争物业（包括住宅、公寓、写字楼、商业、酒店等）等）市场分析不是简单的罗列市场数据，而是必须基于数据进行分析！精品课件三个层次三个层次区域市场、专业物业市场、项目市场两个方面两个方面供给、需求三个时段三个时段过去、现在、未来区域市场分析专业市场分析项目市场分析广州经济环境和房地产市场广州住宅市场项目所在地市场例如：竞争供给分析客户需求分析竞争供给分析客户需

21、求分析竞争楼盘分析客户需求分析精品课件第一步：市场区域界定第一步：市场区域界定这里所指的区域是中观房地产市场分析的基本单位，具有完整的房地产市场特征的范围，一般以行政区划来划分。第二步：区域经济环境和市场分析第二步：区域经济环境和市场分析考察整个区域经济环境，判断区域房地产市场处于何种发展阶段，找到影响房地产市场变化的主要因素，对区域房地产发展前景进行预测。第三步：专业市场分析第三步：专业市场分析按物业类型进行市场细分，对各专业市场的供给和需求进行对比预测，从而揭示各专业市场的需求潜力及分布状况。第四步：项目市场分析第四步：项目市场分析根据对竞争对手及消费者的分析找到项目的机会点、预估项目的市

22、场占有率。精品课件第二步第二步区域经济环境和市场分析区域经济环境和市场分析区域经济区域经济环境分析环境分析区域房地产区域房地产市场分析市场分析（一）基（一）基本内容本内容+对当地经济环境中决定所有类型房地产供给和需求的基本因素进行分析，对过去变化趋势进行判断，预测未来的发展前景。精品课件第二步第二步区域经济环境和市场分析区域经济环境和市场分析（二）基本资（二）基本资料的获得料的获得 区域经济环境分析区域经济环境分析1、总量指标 GDP、人口、人均GDP、固定资产投资、新批三资企业人数、接待入境旅游人数2、结构指标：产业结构及布局、就业人口结构3、水平指标：人均收入水平、消费水平、人均居住面积、

23、住宅消费支出水平4、城市经济发展计划、产业规划、城市总体规划 区域房地产市场分析区域房地产市场分析1、投资：开发投资额2、土地开发：土地开发投资、开发面积、土地出让金3、商品房开发：施工面积、竣工面积、年开发量4、销售：销售额、销售面积、价格、空置量、吸纳量5、房地产景气指数、价格指数数据来源数据来源各地方统计年鉴、统计公报、经济发展月报、地方经济信息网、地方政府网站、中房指数、国房指数、地方房地产年鉴土地、规划部门的政府官员访谈规划、房地产等专业人士访谈精品课件第二步第二步区域经济区域经济环境和环境和市场分市场分析析（三）能够反映区域房地产（三）能够反映区域房地产市场发展状况的指标市场发展状

24、况的指标人均人均GDPGDP与房地产发展关系与房地产发展关系GDPGDP增速与房地产发展关系增速与房地产发展关系发展阶段启动阶段快速发展阶段平稳发展阶段减缓发展阶段人均GDP（美元）800800300030003000300040004000400040008000800080008000以上以上需求特征生存需求生存、改善需求兼有改善需求为主改善需求为主宏观经济增长房地产业发展状况小于4%萎缩4-5%停滞5-8%稳定发展大于8%高速发展精品课件异常异常基本正基本正常常正常运正常运行行基本正基本正常常异常异常房地产开房地产开发投资额发投资额增幅增幅25%适度投资利于拉动经济增长，而增幅过高，将使

25、供给过量，若无需求匹配，将导致供过于求房地产开房地产开发投资发投资/GDP/GDP0.2反映房地产投资规模的基础指标，合理指标为0.1-0.15房地产开房地产开发投资发投资/ /固定资产固定资产投资投资37反映投资结构是否合理的基础性指标，发达国家的比例为20%-25%0.80.90.91.01.01.1房地产市场预警预报指标体系房地产市场预警预报指标体系第二步第二步区域经济环区域经济环境和市场分境和市场分析析（三）能够反映区域房地产（三）能够反映区域房地产市场发展状况的指标市场发展状况的指标精品课件第二步第二步区域经济环区域经济环境和市场分境和市场分析析（三）能够反映区域房地产（三）能够反映

26、区域房地产市场发展状况的指标市场发展状况的指标消费类型恩格尔系数住房消费占总消费性支出的比重（%）恩格尔系数住房消费占总消费支出的比重（%）温饱型0.50.599.40.550.597.60.500.5511.2小康型0.40.515.50.450.512.10.40.4518.90.20.39恩格尔系数与住房支出比重的国际衡量标准恩格尔系数与住房支出比重的国际衡量标准 恩格尔系数食物支出金额/总支出金额与国际上其他国家相比，在相同的收入水平下，我国城市居民的住房支出占总消费支出的比重仍然偏低 北京上海天津 重庆 成都 武汉西安人均可支配收入 （元）1388214867103138094 96

27、41 8524774820082008年我国各主要城市的恩格尔系数年我国各主要城市的恩格尔系数精品课件第三步第三步专业市场专业市场分析（分析（住宅）住宅）1 1、住宅类土地供应情况、成、住宅类土地供应情况、成交情况、成交价格交情况、成交价格2 2、住宅商品房供给总量、供、住宅商品房供给总量、供给结构分析（按面积进行划给结构分析（按面积进行划分）分）3 3、住宅商品房成交结构、产、住宅商品房成交结构、产品特点分析品特点分析4 4、住宅商品房成交价格分析、住宅商品房成交价格分析5 5、专业房地产市场总结、专业房地产市场总结精品课件第四步第四步项目市场项目市场分析分析（微观层（微观层面）面）对每一个

28、可能影响项目竞争性能的特征一一进行分析和评对每一个可能影响项目竞争性能的特征一一进行分析和评价。价。地块特征：土地使用权年限、规划条件、建筑标准、地块面积、形状、高度周围环境：自然景观、人文环境关联性：通达性、可视性项目自身资源条件分析项目自身资源条件分析(swot分析分析)竞争对手分析竞争对手分析目标客户分析目标客户分析现有、潜在竞争项目的竞争特点、功能和优劣势、市场反应目标客户的数量、客户类型、收入水平、家庭结构、消费偏好、生活方式、心理特征、行为模式找出项目的目标客户找出项目的目标客户目标客户的置业需求目标客户的置业需求和偏好和偏好找出项目面对竞争市找出项目面对竞争市场的机会点场的机会点

29、最终目标最终目标精品课件STOW内部因素内部因素外部因素外部因素精品课件S/WS/W（优势（优势/ /劣势）劣势）的价值要的价值要素素 地段要素 环境要素 地块要素 项目要素具体地说，针对一个具体地说，针对一个地块地块的价值要素的价值要素包括：包括： 地段要素地段/片区认知度/周边配套（商业/教育）/交通等（可总结为便利性/成熟度/知名度） 环境要素自然环境/四至景观/社会人文环境（噪音）等（可判定资源的程度：稀缺、良好还是匮乏） 地块要素地形地貌/规模/技术经济指标等（可判断产品的可发挥空间） 项目要素目标/开发商品牌/可利用资源等精品课件O/TO/T（机会（机会/ /威威胁）的价值胁）的价

30、值要素要素 宏观要素经济形势（宏观政策）/重大城市变革 中观要素行业形势（一、二、三级市场）/城市规划（交通、市政配套、开发重点、热点等） 微观要素市场竞争（片区、楼盘、户型）/客户流向观点的判定很重要，它是我们作出策略方向的基础。在分析的过程中，我们强调尽可能多地去考虑优势和机会，尤其是必须抓住核心优势和大机会这是我们“挖掘物业价值”的要旨所在。精品课件我们的战略我们的战略发挥优势，抢占机会利用机会，克服劣势减少劣势，避免威胁发挥优势，转化威胁优势优势 S机会机会 O威胁威胁 T劣势劣势 W精品课件1。大环境看好，项目的小环境就一定不错大环境看好，项目的小环境就一定不错2。过分倚重宏观资料来

31、论证项目，只关注外围共性，忽视过分倚重宏观资料来论证项目，只关注外围共性，忽视项目差异性项目差异性3。 过于偏重对过于偏重对“二手资料二手资料”的应用的应用4。以前什么卖得好，现在就做什么以前什么卖得好，现在就做什么5。别人做什么卖得好，我们做也会卖得好别人做什么卖得好，我们做也会卖得好房地产市场是变化的，因此市场分析应贯穿于整个项目开发过程，根据市场的变化及时调整战略。地产江湖地产江湖数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时交流！数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时交流！精品课件市场分析多用数据说话，用图表说话事实胜于雄辩！市场分析多用数据说话，用图表说话事实胜于雄辩！数据的整理可用数据

32、的整理可用excel表格统计（尤其是区域类繁杂项目），表格统计（尤其是区域类繁杂项目），便于整理分析；便于整理分析；基于事实的分析要提出结论性的建议和观点，或是提出问基于事实的分析要提出结论性的建议和观点，或是提出问题、或是判断趋势、或是找到答案等。题、或是判断趋势、或是找到答案等。EXCEL表格示例1EXCEL表格示例2精品课件 理论部分 案例学习精品课件精品课件 理论部分 案例学习为什么要进行房地产市场分析？为什么要进行房地产市场分析？房地产市场分析的思路、步骤和方法房地产市场分析的思路、步骤和方法什么是房地产市场分析？什么是房地产市场分析？慈溪银泰地产项目市场研究及定位报告慈溪银泰地产项

33、目市场研究及定位报告精品课件市场市场开发商建筑师消费者1。评估项目所处的市场环境评估项目所处的市场环境2。寻找项目潜在的市场机会，挖掘需求尚未被满足的市场寻找项目潜在的市场机会，挖掘需求尚未被满足的市场3。制定项目的发展方向和市场定位制定项目的发展方向和市场定位4。推荐最具竞争力的产品建议推荐最具竞争力的产品建议5。评估项目目标实现的可能性。评估项目目标实现的可能性。市场分析是对市场调研搜集到的信息进行市场分析是对市场调研搜集到的信息进行整合与提整合与提炼炼的过程，市场分析的结论是进行决策的基础。的过程，市场分析的结论是进行决策的基础。开发商是追逐利润的，建筑师是唯美主义的，市场分析是连接开发

34、商、建筑师和消费者的桥梁，房地产市场分析是基于对市场的理性判断具体起到哪些作用呢？精品课件概念，即指：针对某种特定物业研究市场的供需关系。针对某种特定物业研究市场的供需关系。需求方：物业的购买者或租赁者需求方：物业的购买者或租赁者供应方：市场中的各竞争物业（包括住宅、公寓、写字楼、商业、酒店供应方：市场中的各竞争物业（包括住宅、公寓、写字楼、商业、酒店等）等）市场分析不是简单的罗列市场数据，而是必须基于数据进行分析！精品课件三个层次三个层次区域市场、专业物业市场、项目市场两个方面两个方面供给、需求三个时段三个时段过去、现在、未来区域市场分析专业市场分析项目市场分析广州经济环境和房地产市场广州住

35、宅市场项目所在地市场例如：竞争供给分析客户需求分析竞争供给分析客户需求分析竞争楼盘分析客户需求分析精品课件第一步：市场区域界定第一步：市场区域界定这里所指的区域是中观房地产市场分析的基本单位，具有完整的房地产市场特征的范围，一般以行政区划来划分。第二步：区域经济环境和市场分析第二步：区域经济环境和市场分析考察整个区域经济环境，判断区域房地产市场处于何种发展阶段，找到影响房地产市场变化的主要因素，对区域房地产发展前景进行预测。第三步：专业市场分析第三步：专业市场分析按物业类型进行市场细分，对各专业市场的供给和需求进行对比预测，从而揭示各专业市场的需求潜力及分布状况。第四步：项目市场分析第四步：项

36、目市场分析根据对竞争对手及消费者的分析找到项目的机会点、预估项目的市场占有率。精品课件第二步第二步区域经济环境和市场分析区域经济环境和市场分析区域经济区域经济环境分析环境分析区域房地产区域房地产市场分析市场分析（一）基（一）基本内容本内容+对当地经济环境中决定所有类型房地产供给和需求的基本因素进行分析，对过去变化趋势进行判断，预测未来的发展前景。精品课件第二步第二步区域经济环境和市场分析区域经济环境和市场分析（二）基本资（二）基本资料的获得料的获得 区域经济环境分析区域经济环境分析1、总量指标 GDP、人口、人均GDP、固定资产投资、新批三资企业人数、接待入境旅游人数2、结构指标：产业结构及布

37、局、就业人口结构3、水平指标：人均收入水平、消费水平、人均居住面积、住宅消费支出水平4、城市经济发展计划、产业规划、城市总体规划 区域房地产市场分析区域房地产市场分析1、投资：开发投资额2、土地开发：土地开发投资、开发面积、土地出让金3、商品房开发：施工面积、竣工面积、年开发量4、销售：销售额、销售面积、价格、空置量、吸纳量5、房地产景气指数、价格指数数据来源数据来源各地方统计年鉴、统计公报、经济发展月报、地方经济信息网、地方政府网站、中房指数、国房指数、地方房地产年鉴土地、规划部门的政府官员访谈规划、房地产等专业人士访谈精品课件第二步第二步区域经济区域经济环境和环境和市场分市场分析析（三）能

38、够反映区域房地产（三）能够反映区域房地产市场发展状况的指标市场发展状况的指标人均人均GDPGDP与房地产发展关系与房地产发展关系GDPGDP增速与房地产发展关系增速与房地产发展关系发展阶段启动阶段快速发展阶段平稳发展阶段减缓发展阶段人均GDP（美元）800800300030003000300040004000400040008000800080008000以上以上需求特征生存需求生存、改善需求兼有改善需求为主改善需求为主宏观经济增长房地产业发展状况小于4%萎缩4-5%停滞5-8%稳定发展大于8%高速发展精品课件异常异常基本正基本正常常正常运正常运行行基本正基本正常常异常异常房地产开房地产开发投

39、资额发投资额增幅增幅25%适度投资利于拉动经济增长，而增幅过高，将使供给过量，若无需求匹配，将导致供过于求房地产开房地产开发投资发投资/GDP/GDP0.2反映房地产投资规模的基础指标，合理指标为0.1-0.15房地产开房地产开发投资发投资/ /固定资产固定资产投资投资37反映投资结构是否合理的基础性指标，发达国家的比例为20%-25%0.80.90.91.01.01.1房地产市场预警预报指标体系房地产市场预警预报指标体系第二步第二步区域经济环区域经济环境和市场分境和市场分析析（三）能够反映区域房地产（三）能够反映区域房地产市场发展状况的指标市场发展状况的指标精品课件第二步第二步区域经济环区域

40、经济环境和市场分境和市场分析析（三）能够反映区域房地产（三）能够反映区域房地产市场发展状况的指标市场发展状况的指标消费类型恩格尔系数住房消费占总消费性支出的比重（%）恩格尔系数住房消费占总消费支出的比重（%）温饱型0.50.599.40.550.597.60.500.5511.2小康型0.40.515.50.450.512.10.40.4518.90.20.39恩格尔系数与住房支出比重的国际衡量标准恩格尔系数与住房支出比重的国际衡量标准 恩格尔系数食物支出金额/总支出金额与国际上其他国家相比，在相同的收入水平下，我国城市居民的住房支出占总消费支出的比重仍然偏低 北京上海天津 重庆 成都 武汉西

41、安人均可支配收入 （元）1388214867103138094 9641 8524774820082008年我国各主要城市的恩格尔系数年我国各主要城市的恩格尔系数精品课件第三步第三步专业市场专业市场分析（分析（住宅）住宅）1 1、住宅类土地供应情况、成、住宅类土地供应情况、成交情况、成交价格交情况、成交价格2 2、住宅商品房供给总量、供、住宅商品房供给总量、供给结构分析（按面积进行划给结构分析（按面积进行划分）分）3 3、住宅商品房成交结构、产、住宅商品房成交结构、产品特点分析品特点分析4 4、住宅商品房成交价格分析、住宅商品房成交价格分析5 5、专业房地产市场总结、专业房地产市场总结精品课件第四步第四步项目市场项目市场分析分析（微观层（微观层面）面）对每一个可能影响项