估价技术报告范本

1、估价技术报告一、估价对象及范围：1、估价对象状况：估价对象位于某某市某某小区，小区位某某镇，某路西。小区内道路硬化，绿化、物业管理较好，开发程度达到（通给水、通排水、通电、通路、通讯、燃气和场地平整）六通一平，小区公交车通达市内，交通比较便利。综合评价小区环境较好。2、权益状况如下：估价对象所有权人为XXXXB地产开发有限 公司；土地使用权证：XXXX;t,用途为住宅，使用权类型为出让； 房屋所有权证：XXXX估价对象均为混合结构，多层。水、电、 暖配套齐全，共计23 套，面积 2076.35平方米。二、估价目的：为确定货币安置补偿价格提供参考。三、价值定义：公开市场价值标准。四、估价时点及其

2、确定理由：二0一六年六月十八日，以实地查 勘之日确定估价时点。五、评估思路及方法：根据调查，估计对象为多层混合结构，均为一般装修现房，小区正常对外出售， 周围房产成交案例比例比较丰富， 故我们采用成本法与市场比较法结合。六、测算过程：A、成本法公式采用：重置成本=建造成本+管理费用+投资利息+税费+开发利润评估单价=楼面地价+重置成本1、楼面地价：依据XXXXU 2014年6月XXXX政发201412号文公布的土地基础地价标准， 二级区位土地开发程度达到 “六通一平” 的70年出让期住宅用地的基准地价为 53.9万/亩， 越合 808元/平方米。依据小区规划图该住宅小区用地容积率为 1.35，

3、 则估价对象的楼面地价为：808+1.35=598.52 （元/平方米）2、建造成本：建造成本是指在取得的建设用地上进行基础设施和房屋建设所必要的直接费用、税金等，主要包括下列几项：（ 1）房屋建筑安装工程费，包括建筑房屋所发生的土建工程费用、安装工程费用等。估价对象为多层混合结构，根据乳山市类似建安工程费用估算，多层混合为 1100 元/平方米。（ 2）前期各项专业费用（包括城市基础设施配套费、规划、设计、勘察、地质勘探、质监、招标、保险等费用） ，依据各项取费标准估算为 610.3元/平方米。（ 3） 公共设施建设费用， 依据类似工程估算取值50 元/平方米。（ 4）其他不可预见费用，由于

4、工程建设期间，一部分费用有不可预见性，参照类似工程取费，按建安费的3%计算。5）建造成本合计：设定多层混合结构的房地产为V1 ：V1=1100X（ 1+3%） +610.3+50=1793.3（元 /平方米）3、 管理费用， 是指组织和管理房地产开发经营活动的必要支出，通常按开发成本的3%来预算，则有：Vi管理费用=1793.3X3%=53.玩/平方米4、投资利息，开发成本和管理费用应计算利息。按一年期流动资金存款利率1.5%计，各项费用均匀投入，则有：V1 投资利息=（1793.3+53.8） X（1+1.5%） 1/2-1=13.8（元 /平方米）5、税费，包括企业所得税、印花税、增值税、

5、附加税等销售税金，本次估价取值为重置价格（Va）白11.18%6、开发利润，本次估价采用成本利润率进行估算，成本利润率估算为5%，则有：Vi 开发利润=（1793.3+53.8） X5%=92.36（元/平方米）7、房屋重置价格：重置成本（VA） =建造成本+管理费用+投资利润+销售税费+开发利润=1793.3+53.8+13.8+0.1118Va+92.36=2199.12（元 /平方米）8、估价对象单价为：598.52+2199.12弋 2798 （元/平方米）B、市场比较法结合估价对象所处区位，选取了三个同地段普通商品房项目做为 可比实力项目实例一实例二实例三实例名称蓝湖观海苑6 号 2

6、-503蓝湖观海苑6 号 2-603蓝湖观海苑1 号 2-403所在楼层5层6层4层交易日期2015.6.22015.6.102015.6.2成交均价（兀/m2）395039603990区位二级二级二级土地使用权性质国有（出让）国有（出让）国有（出让）开发程度“六通一平”以上“六通一平”以上“六通一平”以上设计用途住宅住宅住宅结构砖混结构砖混结构砖混结构外门窗铝合金铝合金铝合金配套设施水、电、天然气水、电、天然气水、电、天然气比较估价对象与三个可比实例的差异，合理确定估价对象在新建 状态下的补偿价格。实例名称实例A实例B实例C成交价格395039603990交易情况修正100/100100/1

7、00100/100交易日期修正100/100100/100100/100区 域 因 素繁华程度000交通情况000环境状况000公共配套000公共配套000修正限制000个 别 因 素新旧程度000设备设施555工程质量000建筑结构000楼层朝向151015修正系数100/100100/100100/修正价格3291.673443.483325.00取三起可比实例修正价格的简单算术平均数做为估价对象在新 建状态下的价格，则有：（3291.67+3443.48+3325 +3=3353 （元/平方米）依据委托方要求，估价师对成本法和市场比较法权重比各取值50%,则有：2798X50%+3353

8、X50%=3075元/平方米）七、估价结果汇总:依据市场调查，各楼层价格不同，多层楼层调整系数，2层为1,3、4、5 层为 1.15, 6 层为 1.1, 7 层为 0.9楼号旧p面积（平方 米）单价（元）楼层调整系 数总价（元）1#50286.5230751.153060001#50386.5230751.153060001#60386.5230751.12927001#50486.5230751.153060001#50586.5230751.153060001#60586.5230751.12927001#60687.3430751.12954003#6048930751.1301000

9、5#50679.7130751.152819005#50679.7130751.12696007#50496.6730751.153418009#50289.8830751.153178009#60289.8830751.13040009#40395.530751.153377009#50395.530751.153377009#60395.530751.13230009#40495.530751.153377009#50495.530751.153377009#60495.530751.132300010#50290.1930751.1531890010#60290.1930751.130510010#40395.8330751.1533890010#40495.8330751.15338900面积合计：2076.35总计合计：7219500平均单价:7219500 + 2076.35 3477 （元/平方米）依据市场调查一般装修标准装修费用取值估算为200元/平方米,则有估价对象单价合计=3477+200=3677（元/平方米）总价=单价X面积=3677X2076.35Q 7635000 （元）八、估价结果经估算，估价对象平均单价为3477 元/平方米，单价合计（含装修费）为3677元/平方米，总价为763500