上海买房注意事项-纯手打(本人亲身经历)学习资料

1、精品文档上海买房注意事项 分享给需要的人1. 千万不要相信中介找中介要找个靠谱的， 首先是业务流程熟悉 （办理贷款过程就充分体现出来了， 复议需要什么材料，什么事情可以放在一起办理，等等）其次是态度好， 去交易中心跑的飞快，帮你排队，出主意怎么才能快，这就是个好中介。但是，一定要记住一点，对于中介，除了中介费，什么钱都是上下家来完成的，不经过中介的手。在签订居间协议的时候， 有一条就明确告诉上下家， 中介的责任是促成交易！ 也就意味着他就是负责牵线搭桥，为你们买卖房提供环境，让交易顺利完成，他好拿中介费，但是却不承担交易失败的责任！所以， 不要以为你付了中介费， 中介全能搞定， 他是只认佣金的

2、！ ！ ！ 一旦出问题，百般刁难，而且不付中介费拒不帮忙，玩失踪，耍无赖，人身攻击，甚至威胁，找黑道人报复，是家常便饭；就是你付了，也会先撇清关系，然后扯皮耍赖！没办法， 中介的门槛太低， 而且属于人员流动性比较大的行业， 每天都有新人入行，对业务不懂的一大堆； 本身买二手房的风险就大， 而二手房操作是需要业务经验的， 对常遇的卖房陷阱很清楚， 只有老的资深业务员才懂，才会有专业服务。 但是，这行真的是社会的一个缩影，各色人等，毫无诚信，为了钱不择手段哎。总之， 记住一句话， 看到中介的那张笑脸， 提醒自己： 中介95%都不是好人！ ！咱是下家，必须亲力亲为！但是呢，二手房大部分都是通过中介完

3、成的。一方面我们希望通过中介丰富的经验，规避很多风险；其次， 毕竟上下家都是第一次见面， 一笔大买卖没有个第三方的公司不行， 就好像网上买东西都用支付宝一样，图的就是放心哦.毕竟，好的中介，有经验的中介还是有的，咱不能一棍子打翻一船人！最后一句话：好中介=业务精通+跑着帮你办事很勤快+笑脸迎人2. 口头承诺无效，白纸黑字才是王道买房前什么口头承诺都是无效的 （房东说什么送你家具， 好， 送什么都写在合同里） ，在签订合同前要把一切明确好，合同没体现出来的也要写入补充条款！3. 违约处理办法遇上一个好的上家真是买房人的福气哎，上家很爽气， 很配合， 真是事事好办， 关键是这种人不多了。所以，合同

4、中一定要把违约处理办法写清楚：第一 是上下家的违约处理， 比如交房日期， 如果上家在协商好的日期不交房， 如何处理？再比如规定好的过户日期， 可能因为政策变化会延迟， 签合同时候就要求宽松的时间节点第二 这点很重要：如果合同没得到很好的实施，中介如何处理?比如约定好过户后就可以交房， 并且写入合同， 但是过户后上家后悔了， 觉得没有放款不放心， 拒绝交房，这时候就需要中介从中和上下家一起协商， 如果协商未果， 如何处理？这就是中介的问题了， 是扣中介的钱呢还是扣上家的钱给你补偿？合同写清楚！ ！ ！ ！这时候中介绝对的配合你, 去和上家协商。4. 中介费问题一般上家都是到手价， 下家要付 2

5、个点的中介费， 这时候就要和中介商量了 （谈中介费的时候一般都是和上家谈好价格了） ， 一般就付一个点就可以了 （身边买房同事大部分都是只付一个点），最多给个1.2 折，这时候是中介求你哦，切记切记！还有一点， 中介费一般是过户给一半， 交房给一半。 在没拿到房之前， 千万不要付清！ ！ ！ ！（很多中介在签订居间协议时候，会告诉下家，业内规则是签订合同付一半，过户付一半。千万不要相信！这是中介行业的一个伪行规，完全是中介中介定义的。佣金是干什么的？就是对中介服务支付的一比酬金。 刚签完合同， 什么都没干， 怎么就能付钱呢？正常的做法是过户给一半，交房给一半。 如果中介不同意，直接就拒绝签订居

6、间协议， 然后走人再找家中介，此时的中介很弱势，会像狗一样求你的。一半过户后，就没中介什么事情了，中介很害怕以后不付佣金的。但是，买二手很多的纠纷就是发生在交房阶段，所以，第二笔佣金就是制约中介的。）5. 关于纠纷处理一定要记住一点，什么都是协商处理的，千万不要以为声音大，态度强硬就是强势的一方，不卑不亢，以理服人才是买房人的真正态度服了中介费，就要让中介多跑腿，出现有纠纷的地方先做足功课， 然后询问中介的态度，然后说明自己的立场， 让中介约上家一起来协商。 在你没给中介费之前， 中介有义务帮你办理一切房产的交易事项！= 华丽的分割线=看房成功后，缴纳定价前的工作（非常重要，买房必须做的事情！

7、）：1. 拉产调！买房不是买菜， 动辄几十万上百万就给别人了， 你去菜市场买菜都要计较半天， 何况是买房呢？！上海的二手房交易最大的漏洞有2 个：一个是网签的房子可以抵押（需要房产证的）二是没有资金托管（买房的资金全部交给第三方托管，包括首付，贷款，交易完成后，下家拿到房产证，验房交房了，钱一次性付给上家） ， 这个是房子上家恶意合同欺骗的最好方法所以，买房前请一定记住，看好房子后，记住房子具体位置（记得包括门牌号），去交易中心拉上家产调，好想是25 块钱吧，确定房子未被抵押如果房子已经被抵押，或者是有抵押历史，请不要交易！切记切记！能抵押房产的人， 懂的玩这套的， 都是生意人或者江湖上混的，

8、 水深的很， 就是现在很风光，背后早就负债累累了， 一个烂屁股的人， 拿了钱就不给了， 你就哭着去法院和它打官司吧！ ！ ！ ！一定记住：有债务关系的房子一定不要买！2. 产证抵押和上家中介谈好房价和中介费，明确告诉上家和中介，产证由中介保管，并且出具保证书，一旦产证私下交给上家，出现网签房子被抵押，中介负全责，赔偿下家双倍损失！（放心，这个证明大的中介公司都有， 直接打印给你盖上章就好了， 这个是买房最大的陷阱之一， 他们遇上很多了，早有准备）产证抵押最主要原因是：产证补办来不及的 , 公示 3 个月才能补办，一般三个月房产已经交易成功了，上家根本没办法再去抵押房子。所以切记一定要扣产证 ,

9、 并且让中介出具有公章的保函 , 保证不得私下还给卖家， 否则中介全责并且双倍赔偿给下家！3. 去小区物业、 居委会了解下该房子物业费等问题是否正常缴纳， 房东是否有恶意拖欠，老赖的情况 ！如果该房东不是善茬，而且恶疾累累，请不要买房！切记切记！如果上家是本土上海人， 有离异史， 或者家里有残疾人之类的， 上家貌似很忠厚， 也不要买！ ！ ！很可能上家只有一套房，家境不好，负债累累，就是想卖房还债，然后耍赖不过户，然后和你赖着打官司，HX社会是不会让人无家可归的，倒霉的就是你了！4. 签订合同后一定要在第一时间去派出所确认户口是否迁出！ 而且看看该房子户口有什么历史遗留问题！而且，在贷款发放前

10、确认户口已经迁出！如果没有迁出，按照合同已经违约，可以申请贷款银行延迟房贷，和上家交涉后再继续履行合同！= 华丽的分割线 =交定金的时候，注意以下几点：1. 上家必须在场，而且看到房产证；2. 书面保证房东的“满五唯一”或者“满五不唯一”的保证， 为什么呢， 因为这时候还没有签合同， 很多上家说话完全不负责， 或者是说完就不承认了， 税收是交易二手房的大头呀，一旦上家“满五唯一”的保证在审税时候没通过， 至少 1 个点的税谁承担 （除非上家不是到手价，各付的情况可以不考虑）？很多下家在这个地方被坑了， 就是因为上家不负责任的给你保证， 或者是中介为了卖房给你口头保证， 后面就死活不承认或者不管

11、了；一旦你缴纳了首付给上家， 出现此类违约， 没有合同上的书面保证，多出来的税只能下家来承担；而且签订合同时候，这些保证要写入附加条款；3. 交定金时候肯定是谈好中介费了， 这时候不能给一分钱中介费， 中介费默认过户给一半，交房给一半，必须写在居间协议中，防止后面扯皮4. 中介给你的保证也不算数， 尤其口头保证， 写入书面的草签合同中； 然后再签合同的时候写入合同补充条款；= 华丽的分割线=缴纳了定金后，基本就是约定时间，付首付，签合同了。签订合同注意事项：1. 上海所有的二手房合同都是一样的， 政府统一，但是，很多中间的细节都是空白的，比如过户时间，交房时间，最迟交易完成时间；一定要把每个空

12、白地方写清楚，比如交房时间，一定写明是上家收到放款后的 7个工作日内；比如：户口必须在合同签订后 1 周内迁走；2. 违约处理办法大的违约处理， 比如延迟交房， 一般都是首付的千分之五每天；但是如何执行呢， 这就靠尾款来制约；但是，一般情况下，很少有直接执行的，原因很简单，过户后房子是你，如果上家没搬出，或者耍赖，拖个2 周都是正常的，毕竟买房是好事，大家最终都不愉快就不好了。然而，有一种情况非常特殊，就是户口的迁出，非常重要，如果上家户口不迁出，以后你的房子很难卖出，必须写明户口什么时候迁出，如果不迁出，尾款扣除，如果尾款少，上家必须再给 5-10W 的保证金给上家，以保证上家的利益。所以，

13、一再说：在放款前必须去派出所确认户口迁出。其他问题：比如上家送家电， 需要在附加条款列出家电明细， 和一旦家电遗失的处罚条款， 一般是家电市场价格的 2 倍。比如留下一个空调，上家私自拆走，不好意思，验房时候估价一个1.5P格力空调是4000 ，那就扣 8000 的尾款。所以，家电列表要写清楚设备的品牌，型号，新旧程度等。3. 满五唯一承诺及其他承诺如果上家承诺满五唯一，写入补充条款，一旦发现不满五唯一，多出的税费由上家承担；比如上家说房子无任何质量问题，无漏水等， 写入补充条款， 如果交房前发现，上家承担维修费用及修理时间的补偿； 如果上家隐瞒房子质量问题， 上家有权追究上家法律责任。 。

14、。 。4. 做低房价等如果中介承诺可以做低房价避税， 请写入补充条款， 有一点必须注明： 此为中介提供的免费义务，下家无须付任何费用；但是，我在此强调：建议买二手房的各位，不要去玩这些猫腻，更不要听信中介去玩阴阳合同。首先，玩阴阳合同是承担风险的，你是风险的承担者，一旦被发现，多出来的税费一样要承担；能玩阴阳合同的人都是老江湖， 对二手房买卖有很深入的了解， 你玩不过他们； 剩下来的钱不够喂饱他们这些中介，还热了一屁股的骚，承担了不该有的风险；其次， 中介不会给你提供免费午餐， 就是为了钱； 房子都买得起了， 还在乎那点钱？而且心理承受了不该有的压力，还因此会被中介要挟威胁，何苦来哉？基本就上

15、面这些了！合同一旦签订， 意味着你付了至少三成的首付， 说难听一点， 你相当于你买了股票被套牢了，必须走下去，把合同履行完！中介在此，能威胁你的就只有2 点：1. 你付了首付，一大笔钱给了上家，无法要回，必须买房，你很弱势，可以利用你忐忑的心理给各种威胁。比如，不给中介费不过户。所以， 此时下家必须和上家保持好的关系， 不能被中介所乘。 其次是中介费在过户前一分都别给，过户后给一半（过户后房子都是你的了，就等产证了），过了户中介就没啥用了，就验房时候帮你登下下，算清水电费就好，没他一样做。2. 玩阴阳合同的，中介帮你省税费的（比如说能做成满五唯一），做低房价的这一类人基本都省不了多少钱，而且被

16、中介胁迫，中介费很多都在过户前被压榨干了。= 华丽的分割线=正式买房正式买房，基本都是标准流程，审税，办理贷款，过户，这些出问题的很少，只要商家配合，中介帮你跑跑腿就完成了。就只强调 5 点：1. 首套房一般银行都是85 折，很多中介会找贷款老师帮你完成，但是一定要注意给你打折，别被中介忽悠什么不能办，要办就给好处费之类的。而且有一点可以告诉你， 办理贷款其实是银行受惠的， 信贷员讨好中介就是为了完成贷款指标的， 所以肯定不会说 办贷款需要给中介好处费的说法， 如果自己去银行办理贷款，银行经理热性的招待你呀。记住： 除了中介费， 什么好处费都不要给中介， 更不要听信中介什么什么办理需要什么费用

17、，都是鬼马的假话，不信自己去办理一下。2. 及早过户3. 如果产证办理加急，一般是500 块搞定，不要被中介忽悠，多一分都别掏（中介认识交易中心的人，交易中心一般收费 200 ，剩下的全是中介的好处费，可以协商的）4. 放款前一定要确定户口迁出5. 如果是公积金贷款，收件收据会被五牛城的人拿走；然后产证邮寄给你；如果是混合贷款或者纯商业贷款，一定记住：收件收据都是你拿着，被中介拿走，会各种威胁给你，替你收了房产证，还要钱呢。其实，就那几个买房流程，审税，办理贷款，过户，上家都必须在场，任何收据都自己拿好，不要给中介；如果一不小心被中介拿了收件收据， 发现后要不会， 产证还没有出来， 怎么办？很

18、简单，去交易中心再申请一张。最好是不用收件收据去领取产证，而是邮寄；很多人不放心， 要自己去领取， 也可以，前提就是自己有收件收据，不被中介钻空子。补充一条，中介费的发票问题：我是在中原地产找的房子， 自然也是付中原地产的佣金， 虽然中间发生过不愉快， 但是最终顺利交割完毕后，付了佣金，直接给的机打收费凭据，并且告知一周后按照上面的电话，可以要求提供发票，邮寄到新住所；一周打了电话，也拿到发票，而后中原还有人打电话问我对服务态度是否满意。 大公司比较是大公司哎。我一个同事，找的是小中介，因为合同除了问题，打印第二个版本的合同，中介老不高兴了，还少打印一份额。当然最后发票是没有的。很多人希望找大

19、的中介公司，比如我爱我家， 21 世纪，中原地产，最大的原因就是正规，但是很多小中介的服务也很好；无论选什么样的中介公司，好的中介才是王道，熟悉业务，热情服务，跑前跑后，这样的中介才是我们希望要的。所以买房前，要好好的考察下你选的中介的业务水平和服务态度哦。= 华丽的分割线 =买房子是个很累人的事情，尤其是二手房，很多事情必须亲力亲为哎。 比如看房的时候，很多人希望找一个装修好的房子，然后省去装修的麻烦、直接入住，不考虑什么甲醛的味道，装修后空关几天之类。所以，买装修好的房子，买房送家电、送家具是很多人希望的。而且说实话，旧的家电真的不值钱哎。但是， 我们知道很多二手房都是上海本地人的， 尤其是老公房，上海人的精打细算是出名的，因此，遇上好的上家，爽气一点，你爽气我也不会不感恩，适当意思几千块，皆大欢喜哎。然而这样的人真少。如果你想买一个装修好的房子，不在装修，要注意三点：1. 出租中的房子不要考