第二章-1 资产评估基本方法——成本法

1、管理学院 资产评估学第二章第二章 资产评估的基本方法资产评估的基本方法第一节第一节 成本法成本法第二节第二节 市场法市场法第三节第三节 收益法收益法管理学院 资产评估学资产评估方法资产评估方法是实现评定估算资产价值的技是实现评定估算资产价值的技术手段，是评估的重要工具，也是资产评估术手段，是评估的重要工具，也是资产评估的重要组成部分。的重要组成部分。资产评估的基本方法有三种：资产评估的基本方法有三种：成本法、市场成本法、市场法和收益法。法和收益法。管理学院 资产评估学第第一一节节 成本法成本法 管理学院 资产评估学一、成本法的基本涵义一、成本法的基本涵义1 1、定义定义 以被评估资产的重置以被

2、评估资产的重置成本成本，扣除，扣除被评估资被评估资产已存在的各种贬值因素，而得到被评估资产价值产已存在的各种贬值因素，而得到被评估资产价值的各种评估方法的各种评估方法。它是从成本取得和成本构成的角它是从成本取得和成本构成的角度对被评估资产的价值进行的分析和判断。度对被评估资产的价值进行的分析和判断。2 2、计算计算 评估值评估值 重置成本重置成本 - - 实体性贬值实体性贬值 - - 功能性贬值功能性贬值 - - 经济性贬值经济性贬值 评估值评估值= =重置成本重置成本成新率成新率 管理学院 资产评估学3 3、成本法基本原理图示、成本法基本原理图示确定重置成本确定重置成本扣除各种损耗扣除各种损

3、耗资产评估价值资产评估价值实体性贬值实体性贬值功能性贬值功能性贬值经济性贬值经济性贬值管理学院 资产评估学4 4、成本法运用的前提条件、成本法运用的前提条件被评估资产处于继续使用状态或被假定处于继被评估资产处于继续使用状态或被假定处于继续使用状态，被评估资产不改变使用用途。续使用状态，被评估资产不改变使用用途。应当具备可利用的历史资料。应当具备可利用的历史资料。可以再生或可以复制可以再生或可以复制被估资产具有随时间推移而贬损的特征。随时被估资产具有随时间推移而贬损的特征。随时间推移而增值的资产不宜采用成本法。间推移而增值的资产不宜采用成本法。 （一一）重置成本）重置成本 重置成本重置成本的基本

4、涵义是指资产的现的基本涵义是指资产的现行再取得行再取得成本成本。分。分为复原重置成本和更新重置成本。为复原重置成本和更新重置成本。 复原重置成本，复原重置成本，是指采用与评估对象是指采用与评估对象相同相同的材料、标的材料、标准、设计、规格及技术等，以准、设计、规格及技术等，以现时（基准日）价格水现时（基准日）价格水平平重新购建与评估对象重新购建与评估对象相同相同的全新资产所发生的费用。的全新资产所发生的费用。 更新重置成本，更新重置成本，是指采用与评估对象并是指采用与评估对象并不完全相同不完全相同的的材料、标准、设计、规格及技术等，以材料、标准、设计、规格及技术等，以现时（基准日）现时（基准日

5、）价格水平价格水平购建与评估对象具有购建与评估对象具有同等功能同等功能的全新资产所的全新资产所需的费用。需的费用。 二二、成本法、成本法中的基本要素中的基本要素 管理学院 资产评估学复原重置成本和更新重置成本：复原重置成本和更新重置成本：区别和联系区别和联系联系：联系：A、功能相同；功能相同；B、全新；全新；C、在现时价格水平下。在现时价格水平下。区别：区别：A、概念不同；概念不同；B、构成实体不同；构成实体不同；C、成本大小不同成本大小不同一般地，复原重置成一般地，复原重置成本本更新重置成本更新重置成本管理学院 资产评估学 资产的实体性贬值即有形损耗，是资产由资产的实体性贬值即有形损耗，是资

6、产由于使用及于使用及自然力作用自然力作用导致的资产的导致的资产的物理性能物理性能的损耗或下降引起的资产的价值损失。的损耗或下降引起的资产的价值损失。 计算公式可表示为：计算公式可表示为： 实体性贬值率实体性贬值率 = 资产实体性贬值资产实体性贬值 / 资产重置成本资产重置成本 （二）资产的实体性贬值（二）资产的实体性贬值物理性能的损耗或下降物理性能的损耗或下降Physical deterioration管理学院 资产评估学 由于技术进步引起的资产功能相对落后由于技术进步引起的资产功能相对落后而造成的资产价值损失。而造成的资产价值损失。 包括由于新工艺、新材料和新技术的采包括由于新工艺、新材料和

7、新技术的采用，而使原有资产的建造成本超过现行建用，而使原有资产的建造成本超过现行建造成本的超支额，以及原有资产超过体现造成本的超支额，以及原有资产超过体现技术进步的同类资产的运营成本的超支额。技术进步的同类资产的运营成本的超支额。 例子：汽车、彩电、手机例子：汽车、彩电、手机（三）资产的功能性贬值（三）资产的功能性贬值技术进步导致功能下降技术进步导致功能下降Functional obsolescence管理学院 资产评估学（四）资产的经济性贬值（四）资产的经济性贬值 资产的经济性贬值是指由于客观环境变资产的经济性贬值是指由于客观环境变化的影响而造成的资产贬值化的影响而造成的资产贬值 原因：由于

8、外部条件的变化原因：由于外部条件的变化引起资产闲引起资产闲置、收益下降等而造成的置、收益下降等而造成的资产以外的外部环境因素资产以外的外部环境因素Economic obsolescence管理学院 资产评估学三三、成本法的具体评估方法、成本法的具体评估方法（一）（一）重重置置成本的估算方法成本的估算方法 重置核算法重置核算法又称细节分析法又称细节分析法：根据重新取得资产所需根据重新取得资产所需的费用项目，逐项计算然后累加得到资产的重置成本。的费用项目，逐项计算然后累加得到资产的重置成本。重置核算法有重置核算法有两种类型两种类型：购买型和自建型。：购买型和自建型。购买型购买型是以购买资产的方式作

9、为资产的重置过程，重置成是以购买资产的方式作为资产的重置过程，重置成本一般就是资产的购置价。本一般就是资产的购置价。购置价购置价= =现行购买价现行购买价+ +运杂费运杂费+ +安装调试费安装调试费+ +其他必要的费用其他必要的费用自建型自建型是把自建资产作为资产重置方式，根据重新建造资是把自建资产作为资产重置方式，根据重新建造资产所需的料、工、费以及必要的资金成本进行分析和计算。产所需的料、工、费以及必要的资金成本进行分析和计算。 例例 重置购建设备一台重置购建设备一台, ,现行市场价格每台现行市场价格每台5 5万元万元, ,运杂费运杂费10001000元元, ,直接安装成本直接安装成本80

10、0800元元, ,其中其中原材料原材料300300元元, ,人工成本人工成本500500元。根据统计分析元。根据统计分析, ,计算求得安装成本中的间接成本为每元人工成计算求得安装成本中的间接成本为每元人工成本本0.80.8元元, ,该机器设备重置成本为该机器设备重置成本为: : 购买价格：购买价格：5000050000元元 运杂费：运杂费：10001000元元 直接安装成本：直接安装成本：800800元元 其中：原材料：其中：原材料：300300元元 人工：人工：500500元元间接安装成本：间接安装成本：400400元元 重置成本合计重置成本合计,52200,52200元。元。管理学院 资产

11、评估学 价格指数法：是指利用与资产有关的价格价格指数法：是指利用与资产有关的价格变动指数，将被估资产的历史成本变动指数，将被估资产的历史成本( (账面原值账面原值) )调整为重置成本的一种方法。调整为重置成本的一种方法。 重置成本重置成本= =账面原值价格指数账面原值价格指数价格指数可以通过定基价格指数或环比价格指价格指数可以通过定基价格指数或环比价格指数来求得。数来求得。管理学院 资产评估学定基价格指数法定基价格指数法是评估时点的价格指数与资产购建是评估时点的价格指数与资产购建时点的价格指数之比时点的价格指数之比, ,即：即：( (评估时点定基价格指数评估时点定基价格指数资产购建时定基价格指

12、数资产购建时定基价格指数) )100100。环比价格变动指数法环比价格变动指数法可考虑按下式求得：可考虑按下式求得：X=(1+aX=(1+a1 1) )(1+a(1+a2 2) )(1+a(1+a3 3) )(1+a(1+an n) )100100式中式中 : :x x为 环 比 价 格指数为 环 比 价 格指数 ; ;n n为 第为 第 n n 年 环 比 价 格 变 动 指年 环 比 价 格 变 动 指数数,n=1,2,3,n=1,2,3, ,。 例例 某被估资产购建于某被估资产购建于19941994年年, ,账面原值为账面原值为5000050000元元, ,当时该类资产的定基价格指数为当

13、时该类资产的定基价格指数为9595, ,评估时该类资产的定基价格指数为评估时该类资产的定基价格指数为160160, ,则：则：被估资产重置成本被估资产重置成本5000050000(160%/95%)(160%/95%)84210(84210(元元) )功能价值类比法功能价值类比法功能价值类比法功能价值类比法, ,也称生产能力比例法。这也称生产能力比例法。这种方法是寻找一个与被评估资产相同或相似的资种方法是寻找一个与被评估资产相同或相似的资产为参照物产为参照物, ,根据参照资产的重置成本及参照物与根据参照资产的重置成本及参照物与被评估资产生产能力的比例被评估资产生产能力的比例, ,估算被评估资产

14、的重估算被评估资产的重置成本。计算公式为：置成本。计算公式为：参照物重置成本参照物年产量被评估资产年产量被评估资产重置成本 例例 某重置全新的一台机器设备价格某重置全新的一台机器设备价格5 5万元万元, ,年产量为年产量为50005000件。现知被评估资产件。现知被评估资产与其为同类资产且年产量为与其为同类资产且年产量为40004000件件, ,由此由此可以确定其重置成本：可以确定其重置成本：被评估资产重置成本被评估资产重置成本 4000/50004000/5000500005000040000(40000(元元) )这种方法运用的前提条件和假设是资这种方法运用的前提条件和假设是资产的成本与其

15、生产能力成线性关系。产的成本与其生产能力成线性关系。规模经济效益指数法规模经济效益指数法 通过不同资产的生产能力与其成本之间关系的通过不同资产的生产能力与其成本之间关系的分析可以发现分析可以发现, ,许多资产的成本与其生产能力之间许多资产的成本与其生产能力之间不存在线性关系不存在线性关系, ,当资产当资产A A的生产能力比资产的生产能力比资产B B的生的生产能力大一倍时产能力大一倍时, ,其成本却不一定大一倍其成本却不一定大一倍, ,也就是说也就是说, ,资产生产能力和成本之间只成同方向变化资产生产能力和成本之间只成同方向变化, ,而不是而不是等比例变化等比例变化, ,这是由于规模经济效益作用

16、的结果。这是由于规模经济效益作用的结果。 两项资产的重置成本和生产能力相比较两项资产的重置成本和生产能力相比较, ,其关其关系可用下列公式表示：系可用下列公式表示：推导可得：推导可得：x）参照物资产的产量被评估资产的产量（参照物资产的重置成本被评估资产的重置成本x）参照物资产的产量被评估资产的产量（参照物资产的重置成本被评估资产的重置成本管理学院 资产评估学（二）（二）实体性贬值的测算方法实体性贬值的测算方法 实体性贬值的决定因素：实体性贬值的决定因素： 使用时间使用时间；使用率，也叫利用率使用率，也叫利用率；资产本身的质量资产本身的质量；维维修保养程度修保养程度 观察法：也称成新率法。观察法

17、：也称成新率法。它是指带着专家实地勘查，进它是指带着专家实地勘查，进行技术鉴定打分，并综合分析资产的设计、制造等因素，将评行技术鉴定打分，并综合分析资产的设计、制造等因素，将评估对象与其全新状态相比较，判断被评估资产的成新率，从而估对象与其全新状态相比较，判断被评估资产的成新率，从而估算实体性贬值。估算实体性贬值。 资本实体性贬值资本实体性贬值= =重值成本重值成本实体性贬值率实体性贬值率 （1-1-实体性成新率）实体性成新率） 通过观察确定新旧程度两种方式：两种方式：总体观察法总体观察法，一般适用于简单资产；，一般适用于简单资产；加权平均法加权平均法。管理学院 资产评估学实体性贬值实体性贬值

18、率率=总使用年限总使用年限实际已使用年限实际已使用年限=名义已使用年限资产利用率名义已使用年限资产利用率截至评估日资产累计截至评估日资产累计实际利用时间实际利用时间截至评估日资产累计截至评估日资产累计法定利用时间法定利用时间 100%（重置成本重置成本 -预计残值预计残值）总使用年限总使用年限=实际已使用年限实际已使用年限+尚可使用年限尚可使用年限实际已使用年限实际已使用年限实体性贬值实体性贬值=*实体性贬值实体性贬值率率 100% 使用年限法：使用年限法：是指利用被评估资产的实际已使用年是指利用被评估资产的实际已使用年限与其总使用年限的比值来判断其实体贬值率限与其总使用年限的比值来判断其实体

19、贬值率( (程度程度) )，进，进而估测资产的实体性贬值。而估测资产的实体性贬值。管理学院 资产评估学（三）（三）功能性贬值的测算方法功能性贬值的测算方法 （1 1）定义）定义资产的功能性贬值是指由于技术进步引起的资产功能相对落资产的功能性贬值是指由于技术进步引起的资产功能相对落后而造成的资产价值损耗。后而造成的资产价值损耗。功能方面的差异造成的成本增加功能方面的差异造成的成本增加或效益降低或效益降低（2 2）表现形式：）表现形式：超额投资成本；超额运营成本超额投资成本；超额运营成本（3 3）超额投资成本超额投资成本：超额投资成本主要是由于新技术、超额投资成本主要是由于新技术、新材料、新工艺的

20、运用，使得相同功能的新设备比老设新材料、新工艺的运用，使得相同功能的新设备比老设备的重置成本降低备的重置成本降低。它主要反映为更新重置成本低于复。它主要反映为更新重置成本低于复原重置成本。原重置成本。超额投资成本复原重置成本更新重置成本超额投资成本复原重置成本更新重置成本管理学院 资产评估学（4 4）超额运营成本超额运营成本：是由于新技术的发展，使得新设备在运是由于新技术的发展，使得新设备在运营费用低于老设备。如营费用低于老设备。如人耗、能耗、物耗、维修费、生产的人耗、能耗、物耗、维修费、生产的产品质量。产品质量。 超额运营成本引起的功能性贬值是设备未来超额运营成超额运营成本引起的功能性贬值是

21、设备未来超额运营成本的折现值本的折现值。计算计算步骤：步骤：年营运成本比较年营运成本比较被评估资产与功能相通、性能更好的被评估资产与功能相通、性能更好的新资产新资产计算差异：净超额年运营成本计算差异：净超额年运营成本= =超额年运营成本（超额年运营成本（1-1-所得所得税税率）税税率）估计剩余寿命估计剩余寿命折现：得到功能性贬值额折现：得到功能性贬值额功能性贬值额功能性贬值额= =（年净超额经营运成本折现系数（年净超额经营运成本折现系数）（P/A,i,n）管理学院 资产评估学【例例】某种机器设备，技术先进的设备比原有的陈旧设备生某种机器设备，技术先进的设备比原有的陈旧设备生产效率高，节约工资费

22、用，有关资料如下表。产效率高，节约工资费用，有关资料如下表。4000400012124800048000元元1200012000元元3600036000元元3.79083.7908136468.8136468.8元元管理学院 资产评估学经济性贬值是由于外部环境变化引起资产闲置、收经济性贬值是由于外部环境变化引起资产闲置、收益下降等而造成的资产价值的损失。益下降等而造成的资产价值的损失。产生的原因有：产生的原因有：（1）竟争加剧，社会总需求减少，导致开工不足；）竟争加剧，社会总需求减少，导致开工不足；（2）材料供应不畅，导致开工不足；）材料供应不畅，导致开工不足；（3）材料成本增加，导致企业费用

23、直线上升，从）材料成本增加，导致企业费用直线上升，从而减少了收益；而减少了收益；（四）（四）经济性贬值的测算方法经济性贬值的测算方法 管理学院 资产评估学（4）通货膨胀的情况下，国家实行高利率政）通货膨胀的情况下，国家实行高利率政策，导致企业运营成本加大；策，导致企业运营成本加大； （5）产业政策的变动，缩短使用寿命；）产业政策的变动，缩短使用寿命； 一般情况下，当资产使用基本正常时，不计算一般情况下，当资产使用基本正常时，不计算经济性贬值。经济性贬值。 管理学院 资产评估学经济性贬值的经济性贬值的主要表现为运营中主要表现为运营中资产利用率资产利用率下降下降（）x x经济性贬值率经济性贬值率= =1-1-资产预计可被利用的生产能力资产预计可被利用的生产能力资产原设计生产能力资产原设计生产能力100%100%x