沈阳商业、专业市场调研报告-2013年12月

1、1中国辽宁沈阳商业、专业市场调研报告2013年 12 月目 录第一部分：宏观经济分析 第 3 页第一章： 沈阳市宏观经济分析第 3 页第二章： 沈阳市城市规划概况第 9 页第二部分：商业市场调研 第 17 页第一章： 沈阳市商圈调研第 17 页第二章： 沈阳市专业市场调研第 33 页第三章： 沈阳市商贸物流业概况第 41 页第三部分：典型个案分析 第 49 页深圳开发商：时尚地下街、地一大道第 49 页本土开发商：万达广场、五爱市场第 53 页23第一部分：沈阳市宏观市场分析第一章：沈阳市宏观经济沈阳是辽宁省的省会，东北地区的经济、文化、交通和商贸中心，全国的工业重镇和历史文化名城。沈阳现辖九

2、区一市三县，总面积 1.3 万平方公里，市区面积 3495 平方公里。总人口 819.3 万人，市区人口 615.4 万人。 沈阳位于中国东北地区南部，辽宁省中部，以平原为主，山地、丘陵集中在东南部，辽河、浑河、秀水河等途经境内。属温带半湿润大陆性气候，全年气温在-29-36之间，平均气温8.3，全年降水量 500 毫米，全年无霜期 183 天。受季风影响，降水集中，温差较大，四季分明。沈阳是闻名遐迩的历史文化名城。因地处古沈水（浑河支流）之北而得名。沈阳地区蕴育了辽河流域的早期文化，是中华民族的发祥地之一。据对新乐遗址考证，在 7200 年前的新石器时代就有人类在此繁衍生息。从公元前 229

3、 年设立侯城起，沈阳的建城史已近 2300 年。沈阳素有“一朝发祥地，两代帝王城”之称。1625 年，清太祖努尔哈赤建立的后金迁都于此，更名盛京。1636 年，皇太极在此改国号为“清”，建立清王朝。1644 年，清军入关定都北京后，以盛京为陪都。清初皇宫所在地-沈阳故宫，是中国仅存的两个完整皇宫建筑群之一。13.30%12.30%4003一、 国民生产总值分析沈阳市近五年国内生产总值沈阳市经济处于稳定上涨的趋势，连续五年 GDP 都保持在两位数的增长速度，2011 年 GDP 达到 5950 亿元，增长率达到 12.6%。沈阳的经济发展速度显示了城市强大的发展动力，更是有希望在 2012 年突

4、破 6000 亿元大关。从以上右图可以看出，2011 年沈阳 GDP 水平在五个北方城市中处于第三位，仅次于大连；GDP 的增速与其他三市也是不相上下，这也表明了沈阳市在东北的发展中处于领先集团。417.60%305516.30%3855435914.10%501514%0700059506000500012.60%40003000200010000.00%20.00%18.00%16.00%14.00%12.00%10.00%8.00%6.00%4.00%2.00%07年08年09年10年11年生产总值（亿元）增长率01600013.50%12.60% 140008.10%5950 6150

5、42431800016000120001000080006000400020000.00%16.00%14.00%12.00%10.00%8.00%6.00%4.00%2.00%沈阳市北京市大连市哈尔滨长春市生产总值增长率2011 年沈阳市与周边城市 GDP 比较二、 人口情况进入 21 世纪，沈阳人口自然增长率基本维持在 0.7-0.8的速度，而常住人口仍在持续增长，说明沈阳人口的增长来源主要是外来人口的迁入，反映了沈阳的经济发展产生了较强的吸引力；从右图可以看出，沈阳人口在五个北方城市中不是很多，目前还是属于一个中等人口规模的城市；但根据沈阳市政协人口资源环境与城乡建设委员会人口规划预测，

6、沈阳总人口将在 2015 年达到 1197.8 万人，成为一个真正的大都市。5799.7819.30.86%752.30.84%768.1783.90.81%0.80%7000.80% 7407208208007807608400.77%0.80%0.79%0.78%0.86%0.85%0.84%0.83%0.82%0.81%0.87%07年08年09年10年11年总人口（万人）增长率8192018669758106305002000150010002500沈阳北京大连长春哈尔滨总人口（万人）沈阳近五年全市户籍人口情况沈阳与北方四市人口比较（2011 年）6三、 固定资产投资情况 沈阳固定资产

7、投资一直呈现稳定增长趋势，主要体现在基本建设投资和房地产开发投资的增长 房地产开发投资持续快速增长，其在固定资产投资总额中所占的比例也较大。从沈阳市 2011 年统计公报上看出，2011 年沈阳房地产开发占固定资产投资的 37%，在前十大行业的第一位，可见房地产业在沈阳市发展中的地位 从右图可以看出，2011 年沈阳固定资产投资仅次与北京，在东北三省的城市中处在首位，充分表明其在东北地区的发展优势1856018.40%120001000517% 200017781229四、 人均收入及社会消费品总额 从以上图表可以看出，沈阳市城镇居民收入水平达到了 23320 元，这也是超过了 06 年北京市

8、的人均收入水平；农民纯收入也是稳步提升，增长率都在 14%以上，这样反映出沈阳市居民的生活水平在不断的提高，相信在经济的良好发展势头下，沈阳人民的收入将有一个较大空间的提升。 从上面右边看，沈阳目前的总体消费水平不是很高，但未来随着经济结构的进一步调整，就业的进一步改善和居民收入的继续增长，居民消费能力也将会快速跟进，这也将促进沈阳商业的长足发展。7023320 25000200001500013.50%50000.00%30.00%25.00%20.00%15.00%10.00%5.00%07年08年09年10年11年城镇人均收入水平 增长率2054025.30%172901460012.2

9、0% 100009.10%014000115757080 800015.50%14% 14.30%6000400020000%30%25%20%15%10%5%07年08年09年10年11年纯收入 增长率24%9129 10000808018.70%030002500150010005000.00%25.00%20.00%15.00%10.00%5.00%07年08年09年10年11年社会消费品总额（亿元）增长率22% 241718.10% 2062.5 18.30%17.20%1500沈阳近五年城镇居民收入沈阳近五年农村居民纯收入沈阳近五年社会消费品总额1600 45.0%31.9%35.0

10、%1010.9730.416.2% 60010.0%五、房地产开发情况 沈阳市的房地产产业也没能逃过 08 年国际金融危机的骇浪，从房屋竣工面积上看，08 及 09 年的增长率出现了罕见的 0.1%的增长率，而后在国家 4 万亿元的经济刺激下，11 年达到了历史的最高点2017 万平米，销售总额也是大幅增长。 沈阳的房地产行业在如此高位下运行，加之国家自 10 年至今的宏观调控，必将对沈阳市的房地产行业造成一定范围内的影响，从而形成产能过剩的局面，产品的消化还需时日。81567.838.4%1188.700.0%45.0%40.0%35.0%30.0%25.0%20.0%15.0%10.0%5

11、.0%07年08年09年10年11年房地产开发总额（亿元）增长率12911293.512908.8%0.1%0.1%13937.7%02500201744.8%2000150010005000.0%35.7% 1400 40.0%120030.0%100025.0%80017.6% 20.0%15.0%400200 5.0%1687 1800 50.0%07年08年09年10年11年房屋竣工面积（万平米）增长率4786045849451281014001200100080060040020007年08年09年10年11年商品房销售额（亿元）沈阳近五年房屋竣工面积沈阳近五年房地产开发总额沈阳近五

12、年商品房销售额9第二章：沈阳市城市规划概况一、沈阳城市总体定位根据“沈阳城市总体规划”的要求，沈阳城市的定位主要包括以下几个方面： 辽宁省省会，即辽宁省的政治中心、文化中心和经济管理中心； 东北地区的中心城市，侧重在区域性的商贸、物流、金融中心等第三产业的发展方面； 全国重要的工业基地，特别是装备制造业基地，即商品生产中心； 现代化城市； 国家历史文化名城，其中之一是旅游中心1011二、城市结构沈阳市行政区域总面积为12980 平方公里，辖九区一市三县，有中心区和平、沈河、大东、皇姑、铁西五区以及苏家屯区、东陵区、新城子区和于洪区、浑南新区。新民市(县级市)、辽中县、康平县及法库县亦归属沈阳行

13、政区。其中中心区面积163.3 平方公里。三、沈阳城市功能根据城市定位，沈阳的城市功能包括如下几方面：生产功能、集聚功能、辐射功能、创新功能、服务功能和协调功能其中辐射功能，即沈阳向周边的城市，包括锦州、丹东、大连、盘锦、鞍山、抚顺等城市进行产品、技术、资金、信息等扩散，这部分功能绝大部分需要通过沈阳的各类型商业系统进行，因此，沈阳在辽宁省乃至东三省起着举足轻重的作用。四、未来城市规划人口及用地规模沈阳城市总体规划确定了人口规模和城市建设用地规模，人口规模为： 2010 年常住人口710 万人，非农人口550 万人，流动人口100 万人，预计到2015 年沈阳市将发展成1000 万人口的特大城

14、市。规划城市建设用地规模为：到2010 年全市城市建设用地达到369.3 平方公里，其中中心城区269 平方公里，人均建设用地65 平方米/人；到2010 年全市城市建设用地模为483 平方公里，其中中心城区350 平方公里。五、未来规划城市形态“十二五”时期要建设国家中心城市、先进装备制造业基地、生态宜居之都，进而率先实现老工业基地的全面振兴。12专栏 2：国家中心城市的内涵国家中心城市是在经济、政治、文化、社会等领域具有全国性重要影响，并能代表本国参与国际竞争的主要城市，是一个国家综合实力最强、集聚辐射和带动能力最大的城市代表。其内涵：一是要有足够高的、能对全国产生影响的经济、文化、社会乃

15、至政治的能量实力，即城市的“能级”高、综合竞争实力强；二是要辐射至足够广阔的空间，即中心城市要对腹地具有引领、辐射、组织和服务能力，具有相应的产业结构、交通网络、基础设施和服务功能。目前，国家中心城市有北京、上海、天津、广州、重庆。注：“三大目标”参考指标见本规划附表。建设国家中心城市。就是更加注重培育和提升城市服务功能和综合实力，大幅提高现代服务业比重，不断完善基础设施，扩大城市规模，提升城市品位，显著增强综合经济实力、科技创新能力、国际竞争能力、交通通达能力、信息交流能力和可持续发展能力，切实提升经济、文化、科技、教育等方面的集聚、辐射能力，把沈阳建设成为区域性的金融物流中心、交通信息枢纽

16、、科教文化强市，成为立足东北、服务全国、面向东北亚的现代化大都市。建设先进装备制造业基地。就是坚持走新型工业化道路，不断深化体制机制创新，进一步提高自主创新能力，加快培育一批拥有国际知名品牌和核心竞争力的世界级企业，优化产品结构，拉长产业链条，做大做强特色产业集群，显著增强成套配套能力，建设具有国际竞争力的先进装备制造业基地，同时大力发展战略性新兴产业、高新技术产业、现代建筑产业及其他优势产业，全面提升沈阳现代工业的整体实力和发展水平。建设生态宜居之都。就是在加快老工业基地全面振兴的进程中，更加注重自然生态、社会生态和人文生态建设，进入国家生态市行列，基本建成全国环境建设样板城，生态环境和城市

17、软实力居国内先进水平，人民群众的生活质量和健康状况显著改善，安全感、公平感和幸福感明显增强，人与人之间关系更加和谐，人们不同层面的精神需求得到充分满足。13一核：即建设沈阳特大经济核心区。充分发挥沈阳的核心带动和辐射作用，整合发展空间，拓展城市功能，打造世界级先进装备制造业研发基地，建设区域性商贸物流和金融中心、科教文服务中心、高新技术产业中心，做大做强经济总量，提升沈阳区域中心城市地位，逐步发展成为东北亚国际性中心城市。五带：即打造沈抚、沈本、沈铁、沈辽鞍营和沈阜等五条城际连接带，加快基础设施、生态环境、产业发展建设，完善社会服务功能，形成若干经济新区，以点连线，以线带面，推进沈抚同城和八城

18、市一体化建设。十群：即以五条城际连接带为载体，打造沈西先进装备制造、沈阳浑南电子信息、沈阳航空制造、鞍山达道湾钢铁深加工、营口仙人岛石化、辽阳芳烃及化纤原料、抚顺新型材料、本溪生物制药、铁岭专用车改装和阜新彰武林产品加工等十个主业突出、优势明显的重调整区域产业结构。五、 综合交通体系根据沈阳市城市快速轨道交通建设规划（2009-2020），总规划规模约160km。到2020 年，加上已运营的1 号线、2号线一期工程50km，线网建设总规模可达210km，由“二横、三纵、两L”7 条线构成。沈阳市近期建设方案体现三大功能特点： 一是在地铁1 号线、2 号线十字形骨架的基础上，通过导入两条L 线，

19、一横两纵，形成网络化布局 二是加强金廊线、银带线的建设，以南北向为重点，侧重大浑南，优化城市空间结构，带动三大产业区发展 三是重点连接沈阳北站和桃仙空港，打造东北地区交通枢纽中心，合理衔接城际铁路和市域快线，推动沈抚、沈本、沈鞍、沈铁一体化进程。1415 重点连接沈阳北站和桃仙空港，打造东北地区交通枢纽中心，合理衔接城际铁路和市域快线，推动沈抚、沈本、沈鞍、沈铁一体化进程16 加强金廊线、银带线的建设，以南北向为重点，侧重大浑南，优化城市空间结构，带动三大产业区发展17第二部分：商业市场调研第一章：沈阳市商圈调研一、沈阳市商圈的基本情况目前沈阳市的商业格局，基本形成了以和平区和沈河区为主要商业

20、核心区域的现状。形成了中街商圈、太原街商圈、五爱商圈、三好商圈、西塔商圈、长江街商圈等商业区域。其中中街商圈和太原街商圈是沈阳市两大主力商圈，其辐射范围大，对周边城市吸引力强，这两个商圈的发展对提升沈阳商业形象和增强沈阳商业辐射力具有重大意义。而五爱街商圈、三好街商圈、南塔商圈均是辐射东三省的批发商场，是沈阳商业市场的重要组成部分，而其它商圈性区域较强，是沈阳商业的补充。得益于沈阳市商业的快速增长，沈阳市商业地产也得到了快速的发展，现已成为城市经济发展中的一项重要内容。特别是近年，在国家振兴东北老工业基地的导向下，沈阳所独有的中心城市地位得以充分体现，商业发展快速步入规模高速的增长时期。目前，

21、沈阳已开始成为商业地产的投资旺地。出现这种强烈的发展势头的原因，主要得益于金廊开发和浑河两岸开发的启动、以及几大传统商圈的大力改造建设而提供的发展空间。二、沈阳市商圈分布情况目前，沈阳市共有市级商圈 3 个（太原街商圈、中街商圈、长江街商圈），区级商圈 3 个（北市商圈、北站商圈、铁西商圈），专业商圈 3 个（五爱商圈、三好街商圈、南塔商圈），特色商圈 1 个（西塔商圈）。各商圈分布状况如下：18【沈阳市主要商圈分布图】19 中街商圈的商业状况中街始建于清太祖定都盛京的1636 年，因其位于沈阳古城中央而得名。 360 多年来，中街一直是沈阳的一块商业宝地，寸土寸金。 1997 年，市政府投巨

22、资把中街二段、三段改造成1000 延长米的全国首条商业步行街。事实表明，与全国知名的王府井、天桥、夫子庙、上海外滩等处一样，沈阳中街的商业历史脉脉相承、代代相继。2005 年，中街被评为“全国十大著名商业街”，被誉为“东北第一商街”；全长1500 米，有大小近300户商家，年销售总额8 亿元，日均客流量60 多万人次，是沈阳黄金商圈的核心地带；目前商户包括“亨得利钟表”、“萃华金店”等百年老字号，以及商业城、兴隆大家庭、沈阳春天、新玛特购物商场、0101 流行馆、大悦城、沃尔玛超市及在建项目恒隆广场、长春欧亚联营、韩国乐天百货、香港久光百货、香港南华置地（大发广场）、宁波天一广场、上海丰瑞威士

23、顿（新世界四店-女店）、北京天润广场、新加坡嘉德置地（龙之梦广场）等大型商业巨子。 中街主要商场沈阳商业城沈阳恒隆广场沈阳久光百货兴隆大家庭沈阳大悦城沈阳千盛茂生活广场新玛特购物休闲广场沈阳瑞丰.威士顿沈阳国瑞东方商城0101 流行馆沈阳龙之梦商业广场沈阳春天百货沈阳天润广场20 中街商圈典型商业商业名称规模定位业态分布经营状况沈阳新玛特购物休闲广场8 层、7 万平米以中档为主、集多样化商品及餐饮、娱乐为一体的为消费者提供一站式购物休良好沈阳商业城6 层、8 万平米闲服务的 SHOPPINGMALL商业城以零售商业为主，兼营批发，经营万余种商品，以中档为主，高低兼有，是以新特、时尚为特色的大型

24、商场良好兴隆大家庭罕王百货（0101 流行馆）7 层、19.7 万平米1.2 万平米Shoppingmail中端休闲运动为主的专业商场良好一般21中街商业街景 太原街的商业状况22太原街商圈位于和平区中心地带，总长度2.2千米，是沈阳市两个最繁华的商业区之一，其整体定位是沈阳市最高端的商业中心，是沈阳市未来大力规划发展的市级商业区。区内商贾云集，客流不断，商圈服务半径辐射整个沈阳市，并对周边城市的客户群体（本溪、抚顺、铁岭、辽阳、鞍山）有较大吸引力。代表性商场：中兴大厦、百盛、欧亚联营、美美百货、万达广场、新世界百货一店、新世界百货二店、新世界百货三店、伊势丹百货、华联商厦、时尚地下商业城、万

25、达城中城、新玛特、北约克购物广场、中兴三期、潮汇购物中心，商圈总营业面积约100万平方米。其中中兴沈阳商业大厦以零售业为主，是集餐饮、住宿、旅游房地产开发、证券为一体的大型商业企业，是太原街商圈已开业的三大主力商场之一。香港新世界百货是沈阳目前产品的经营档次最高的商场，国际知名品牌最集中之地，目标消费者以高收入者为主，集中了大部分沈阳高端消费。沈阳市联营公司是全国十大百货商店贸易联合会成员之一，是国内一家融零售与批发，经营与服务，内贸与外贸，商住与营业一体的初具现代化功能的大型国有“老字号”企业，是沈阳市传统消费的主要集中地。 太原街主要商场中兴-沈阳商业大厦伊势丹百货万达广场香港新世界一部华

26、联商场美美百货香港新世界二部欧亚联营五洲商业广场香港新世界三部百盛时尚地下商城23太原街商圈掠影 长江街商圈商业状况长江街商圈位于沈阳市皇姑区中心区域，以长江街为轴心向两侧扩展。商圈东至嘉陵江街、南达公铁立交桥、西至珠江街、北接崇山路。商圈地理位置优越，商业发达，人文资源丰富。24长江街商圈主要以经营服装、装饰材料的商场及专卖店为主，主要集中分布在长江街沿线；昆山路至宁山路之间是长江街商圈的中心区域，集中了千盛百货、北京华联等大型商场，人流量大，同时租金也是最高的区段，并逐渐向四周递减。 长江商圈典型商业介绍项目金龙装饰材料市场千盛百货规模1.8 万平米（2 层）3 万平米定位中低档中低档经营

27、状况一般一般北京华联1.5 万平米中低档良好 长江街商圈主要配套一览环城饭店加州牛肉大王好伦哥披萨工商业银行农业银行青瓦台建设银行桂林米粉北行商场新药特药伯利恒眼镜店中一名品家具城海王府海鲜酒楼麦当劳亚明烧烤商业银行农业银行Adidas 专卖千盛百货哎呀呀阿美莉卡金龙家具城大白鲨海鲜酒楼辽油食府商业银行农业银行天香楼宾馆麦利来蛋糕世界北京华联大东副食三耳兔十二线西批发市场 长江商圈综合评价长江街商圈是皇姑区的商业中心，也是沈阳市规划重点建设的商圈。商圈以长江街为中心，向两侧延伸。就目前的发展情况而言，虽有国美电器、百盛百货、华联超市的等品牌商家的入驻，但商圈规模较小，档次较低。商圈是区域市场，

28、区域内消费者认可度较高。五爱商圈综合概况2526沈阳五爱商圈座落于沈阳市中部，沈河区风雨坛街与热闹路交叉路口处，最初成形于 1983 年 6 月，至今已有 20 多年的历史，因当时市场地处沈河区五爱街而得名。五爱商圈地处沈阳市的核心商业区内，商业地理位置便利，距沈阳桃仙国际机场 20 分钟车程，沈阳火车北站 5 分钟车程、火车南站 10分钟车程。是沈河中央商务区核心组成部分，是规划建设中的沈阳金廊地区的交易核心区域之一。五爱商圈规模等情况五爱商圈总长为 1300 米，宽 900 米，总占地面积 1.2 平方公里；其中，五爱市场占地约 0.22 平方公里。五爱商圈辐射半径五爱市场商圈销售范围涵盖

29、东北三省、河北、内蒙古东部地区，辐射半径已远到俄罗斯和独联体、东欧的一些国家。商圈是东北亚经济圈和环渤海经济圈最大的流转型轻工产品交易中心，也是中国最著名的专业批发市场集中的商圈之一 。五爱商圈定位五爱商圈主营服装、鞋帽、小百货、针织品、布料、箱包、家用电器、礼品、日用杂品、美容美发用品、小食品、床上用品等 14 大类、2万余个品种。目前已成为中国北方最大的商品集散地、全中国第二大小商品批发市场。五爱商圈典型商业情况沈阳五爱市场服装城商场概况：沈阳五爱市场服装城是沈阳五爱商圈的主要主体部分之一，位于五爱市场东侧，热闹路与小南街交汇处。该商场于一九九七年四月二十八日建成投入使用，占地面积 1.7

30、 万，总建筑面积 12.7 万，经营面积 10.7 万，地上五层，地下二层为仓储区、停车场和大型设备装备区，地下一层至地上五层为经营区局部六层为集中办公区。27业态分布：市场为普通档口和精品店铺组合格局，地下一层至地上三层主体平面为普通档口和精品店铺组合格局，地下一层至地上三层主体平面为普通档口趟式排列，有普通档口 4800 余个；地下一层至地上三层的周边和四层整层为精品店铺，精品店铺总数达 1000 余个；五层有204 户品牌商家。另有约 4000 的室外停车场和近 10000 地下停车场，以及 6000 多的仓储面积。规模：目前，服装城进场经营的业户达 6000 多户，各类从业人员达 25

31、000 多人，基本属二级销售市场，以批发为主，兼零售，销售辐射东三省、河北、内蒙东部地区，远到俄罗斯和独联体、东欧的一些国家，是目前全国超大服装专业批发（兼零售）市场之一。三好街商圈基本概况三好街商圈位于和平区的东南部，与沈河区隔青年大街相望。是东北地区 IT 产品的集散地。三好街商圈是以中国电脑软件城为核心并向外辐射的一个片区。中国电脑软件城位于沈阳市城区南部，始建于 1988 年，1998 年 12 月在国家工商总局注册为“中国电脑软件城”，其核心区域为三好街和西文萃路，全长约 2.7 公里，总占地面积约 0.3 平方公里，目前已发展成为东北地区最大的 IT 产品中心市场和集散地。中国电脑

32、软件城位于沈阳市城区南部，始建于 1988 年，是国家级沈阳高新技术产业开发区的重要组成部分。 三好街商圈规模三好街商圈内已有东大计算机广场（A、B、C 座）、赛博数码广场、百脑汇资讯广场、维用电子市场、东科电子市场、桑地电子市场、泰阳电脑城、信息产业大厦、奉天硅谷等 19 个大规模的电子信息产品研发、销售、办公服务场所，临街网点 460 余家，总建筑面积达 55 万平方米，IT 卖场面积近 6 万平方米。 商圈服务半径三好街商圈从 86 年开始出现零散的电脑销售店铺，90 年代开始出现集体的电脑市场和写字楼，经过 20 年的发展，其辐射力、影响力可达抚顺、辽阳、鞍山等沈阳的周边城市，以及吉林

33、、黑龙江等地区。目前已经成为东北地区最大的电子信息产品的集散中心。 商圈典型商业情况商业名称规模定位业态分布经营情况赛博数码广场2 万平米成多品牌，多型号的 IT 产品牌电脑（30%）以电脑，数码产品为主，形数码产品（70%）良好东软电脑城3 万平米成多品牌，多型号的 IT 产DIY 专区（95%）品的批发零售中心数码产品（5%）品牌电脑（50%）以电脑，数码产品为主，形数码产品（50%）一般百脑汇2.8 万平米成多品牌，多型号的 IT 产DIY 专区（5%）品的批发零售中心数码产品（95%）以电脑，数码产品为主，形数码产品（98%）DIY 专区（70%）品的批发零售中心28一般 南塔商圈基本

34、概况南塔商圈位于沈阳市区的东南部，行政隶属于东陵区，主要由万柳塘路的文艺路-文化路段和天坛一街的文化路-文萃路段两部分组成，地理位置优越， 商圈定位及服务半径南塔商圈定位以鞋类、电子、日杂等为主的专业性批发零售市场。服务范围涵盖沈阳市内以及东北其他地区。 南塔商圈典型商业商业名称经营规模定位业态分布经营状况南塔电子市场三层，3 万平米一层主要以电视、厨具、练歌设备等成品电子产品为主中低档电子产品的批发二层主要以防盗报警设备、电池、电线等一般金马鞋城5 层，3 万平米零售三层主要以各种电子管、集成电路等中高档鞋类产品批发零 南半部主要以休闲、运动鞋类为主，北半部主要以皮鞋类为主人流量良好中国鞋城

35、3.8 万平米售中低档鞋类产品批发零售为主29各楼层间业种分布无明显区别良好东北日杂市场4 层，2.5 万平米辐射东北地区的日用杂各楼层的业种分布无明显区分良好品专业批发市场 沈阳北站商圈基本概况沈阳北站商圈隶属沈河区，东接小北关街，南达市府大路，西到北京街，北至北站路。与大东区、皇姑区、和平区相接，是沈阳的 CBD 中心。北站商圈金融、交通等方面对全市起着至关重要的作用，商圈的认知度极高。 商圈规模及服务半径占地面积：约 3.6 平方公里，商圈较为分散，聚集度不高。商圈以沈阳市消费者为主，并东北三省其它区域辐射。 商圈定位商圈整体定位以金融商务为主的中高端商圈。目前，商圈已形成一个以金融商务

36、为主的中高端消费休闲区域，结合原有的一些专业市场，发展一个综合型商圈。 沈阳北站商圈典型商业商业名称规模定位业态分布经营状况卓展购物中心9 万平米高端路线1F 国际名品/化妆品/珠宝首饰/手表/眼镜2F 男士正装/男士商务装/户外及高尔夫装/休闲装/男士单品/男鞋/男包3F 职业女装/进口女装/淑女装/女士饰品/休闲手表/女鞋/女包4F 少女装/少淑装/休闲装/羊绒服装/丝巾饰品/内衣/纹胸5F 运动服饰/运动器材/户外用品/泳装/儿童玩具/儿童服饰6F 文化中心/会员中心/餐厅/A。R。T Hall 咖啡厅/美容美发30良好31北站地下灯饰城名品地板文化广场4.5 万平米1.8 万平米批发兼

37、零售厂家直销1-5 区域为灯饰，6 区为仓库除几家房地产中介以外全是地板产品一般一般 北站商圈配套财富中心方圆大厦都市医院麦当劳时代广场嘉兴国际宾馆光达大厦瑞心东方酒店东阳 it 大酒店辽宁博物馆新港澳国际大厦中韩中心光大银行国美电器农业银行希尔斯国际大厦盛京酒店家乐福玄琴家居辽宁大剧院凯莱酒店上岛咖啡喜来居家居广场奉天银座北一路万达广场32 西塔.北市商圈基本概况西塔、北市商圈位于沈阳市和区西北部，由西塔韩国风情街和北市关东民俗街两部分组成。其中西塔韩国风情街是传统的朝鲜族聚集地，近年来，由于韩国中小企业集中到这里投资，发展迅速，被称为“小汉城”，现已经成为东北乃至全国朝鲜族的购物市场、劳务

38、市场以及娱乐场所的主要集中区域之一。北市关东民俗街以实胜寺为中心，呈带状分布在现今沈阳市政府的“后脖子”上。其中北市场内的太平寺、锡伯族家庙等古建筑在 2006 年 5 月 25 日被国务院列为全国重点文物保护单位，庙前广场上树立着的清朝 12 代帝王的雕像记录了从清太祖努尔哈赤到清逊帝溥仪的重要政绩。 商圈规模及定位占地面积：约 0.43 平方公里，其西塔约 0.27 万平方米、北市约 0.16 万平方米。西塔：以发展富有鲜族文化特色的商贸产业、商务旅游产业等新兴业态为主。指导思想是以西塔城区开发项目为依托，建设集购物、餐饮、文化、娱乐、休闲功能于一体的融合民族特色、人文景观及历史文化的区域

39、商贸区，成为韩商在中国的公务、商务和休闲娱乐基地。北市：现正在进行北市地区的整体改造，以旧城区改造为主，打通和拓宽区域内道路，增强传统民俗、旅游休闲娱乐氛围，凸显关东历史文化、传统民俗文化的特色。大力开展旅游文化商贸活动，发展传统文化产业，引进新型商业业态，建设大型超市。凸显亲切与怀旧风情，具有浓郁关东文化特色的商贸区。 典型商业概况商业名称规模定位业态分布经营状况33朝鲜百货3100 平米服装百货市场1F 以韩国名牌化妆品为主2、3F 以韩国服装为主，设立店中店4、5F 主营童装、床上用品、婚被、内衣等良好花鸟鱼市场中档鱼具、花草市场1F 经营水族行当，及花草，2F 以经营古玩为主良好 铁西

40、商圈基本概况铁西商圈位于沈阳市铁西区建设东路南侧，属沈阳市西南部。铁西商圈长约 1.4 公里，宽约 1.2 公里，总占地面积约 1.68 平方公里。 铁西商圈服务半径及商圈定位铁西商圈属区域性商圈，其主要服务区域为铁西区，对其它区域的辐射范围较小；以中偏低档、满足铁西区日常消费为主，属于区域性商圈。 铁西商圈典型商业商业名称规模定位业态分布经营状况铁西百货2.5 万平米中低档百货1F：肯德基、化妆品、家电，2F：金店、文化音像、通讯，3F：针织、鞋帽、床品，4F：服装良好友谊商城2.5 万平米中低档百货5F：运动服饰、羽绒服，B1：小型超市1F：化妆品、鞋、金店、钟表、通讯、烟酒2F：少女装、

41、流行服饰，3F：淑女装、职业装、内衣4F：运动服饰、休闲服饰、运动休闲鞋5F：床品、皮具、小家电、童装、办公用品，B1：超市良好九路建材市场建材的零售及批发1F：木材、铝制品，2F：门把手、电器3F：建材的小商品，4F：照明一般铁西万达广场62 万平米综合体良好铁西、北一路扫描3435STAR MALL、红星美凯龙及其内景36中国家具城和维华家具城37第二章：沈阳市专业市场概况一、沈阳市专业市场基本情况介绍沈阳的专业市场主要在建国初期随着国家经济建设的发展逐渐形成，如依托沈阳计划经济时期五交化公司发展起来的的南胡五金市场、借交通便利形成的太原街五金市场、南二食品批发市场、因城市区位的优势形成的

42、五爱服装批发市场、南塔鞋城、依托老企业发展起来的沈阳大东区的陶瓷市场、依托东北大学发展起来的三好街数码市场等。沈阳作为东北的中心城市专业市场的开发有着得天独厚的区位优势。近几年沈阳的专业市场出现多业态开发的局面，如宁官的东北皮料市场、大东的东北皮具皮料市场、铁西的东北图书市场、大东的五金机电市场、大东的大东方光彩物流园、南湖的五金市场改造、铁西的衡颐（沈阳）陶瓷城、铁西的西部汽配城、浑南的东北玩具市场等，基本上涵盖了国内专业市场的业态，沈阳市的专业市场正处于一个快速发展的通道上。二、沈阳市服装、鞋类专业市场五爱服装批发市场家豪服装城沈阳国际服装城沈阳国际纺织服装城中老年服装城沈阳国际品牌大厦南

43、塔鞋城东北皮革交易中心38沈阳辽展时装城39 各市场简介市场名称五爱服装批发市场国际品牌大厦南塔鞋城辽展时装城中老年服装城家豪服装城东北皮革交易中心沈阳国际服装城国际纺织服装城开发商沈阳五爱集团香港七好集团香港七好集团辽宁省展览贸易集团沈阳海一角实业有限公司中国铁牛集团地理位置沈河区热闹街 77 号东陵区文化路 104 号 3 门沈阳市沈河区文化路、天坛一街和平区彩塔街 38 号沈阳市沈河区和平区中山路于洪区微山湖街 65 号国际纺织服装城附近环内铁西区北一路与齐贤街黄金交汇经营规模60 万平米9.3 万平米7.8 万平米2.5 万平米20 万平米80 万平米60 万平米经营品类服装、针织、箱

44、包、鞋帽、小百货等各种鞋类、鞋料、品牌总部等各种鞋类休闲、外贸鞋类为主中老年服装、鞋类各式服装、鞋类服装、皮革、五金、箱包为主服装、箱包为主各类服装、皮革、工业纺织品三、沈阳市家居建材专业市场红星美凯龙新北方装饰城中国家具城加之亿建材市场望花五金建材市场宝隆建材城丁香建材市场于洪建材市场金山建材市场海洋装饰建材城家庭装饰建材城红星美凯龙40沈北装饰建材城东北陶瓷城惠工板行家居广场东北建材市场万泉装饰城41市场名称家庭装饰建材城红星美凯龙（浑南）万泉装饰城海洋装饰建材城红星美凯龙（铁西）中国家具城新北方装饰城宝隆建材城于洪建材市场丁香建材市场东北建材市场金山建材市场望花五金建材市场东北陶瓷城沈北

45、装饰建材城开发商红星美凯龙集团红星美凯龙集团中国家具城(集团)股份有限公司辽宁新北方装饰建材城有限公司肇新窑业公司辽宁东大地产地理位置沈阳市东陵区沈阳市浑南新区浑南大道沃尔玛西行约 200 米万柳塘路号辽宁省沈阳市沈河区十四纬路沈阳市铁西区北二马路与兴华街交汇口沈阳市铁西区景星街八马路沈阳市铁西区齐贤北街 30 甲于洪区沙岭街道于洪北街公交站台处北一路重工街西东陵区高官台街沈阳市皇姑区陪园街 39 号沈阳市大东区观泉路大东区东望街 18 号沈阳东陵区经营规模22 万平米18 万平米20 万平米6 万平米占地 300 亩6.3 万平米1.7 万平米四、沈阳五金、汽配专业市场望花五金建材市场国瑞汽

46、车汽配博览中心望花汽配市场东北汽配城塔湾汽配城瑞盛国际汽配城西顺城五金交电市场明廉机电五金市场沈阳五金机电城西部汽配城南湖五金市场东北五金机电城4243各项目简介一览市场名称东北五金机电城南湖五金市场沈阳西部汽配城沈阳五金机电城瑞盛国际汽配城明廉机电五金市场西顺城五金交电市场东北汽配城塔湾汽配城望花五金建材市场望花汽配市场国瑞汽车汽配博览中心开发商沈阳泰丰集团沈阳五金公司东北金城房地产开发总公司沈阳五金机电城项目开发有限公司沈阳瑞盛置业有限公司沈阳丁香湖国际汽车城开发有限公司沈阳大东方置业有限公司地理位置沈阳市铁西区腾飞二街 582 号沈阳南湖经济开发区沈辽路、沈新路与肇工街交叉点和平民主路

47、77 号铁西北二西路 26 号沈阳市皇姑区辽宁省.沈阳市沈河区团结路 101 号皇姑区昆山西路与大二环的交界处沈阳市昆山西路 238 号沈阳市大东区观泉路沈阳市大东区北大营街 79 号大东东北大马路 398 号经营规模35 万平米1.1 万平米8 万平米5.9 万平米占地 23 万平米7.7 万平米118 万平米40 万平米44机场附近的五洲城亿丰东北家居建材品牌中心亿丰时代广场铁西万达广场蒲尚购物中心东北汽配商贸中心六、 2012 年沈阳在售、待售典型商业项目沈阳国际汽车城国瑞汽配城沈阳国际纺织服装城天润广场中街九龙港北一路万达广场温州城东方时代广场45各项目简介一览项目名称五洲城亿丰东北家

48、居建材品牌中心沈阳国际汽车城北一路万达广场中街九龙港天润广场亿丰时代广场铁西万达广场蒲尚购物中心国瑞汽配城东北汽配商贸中心沈阳国际纺织服装城温州城茂业。东方时代广场项目属性综合体专业市场专业市场综合体综合体综合体专业市场综合体综合体专业市场专业市场专业市场综合体综合体项目规模110 万平米200 万平米12.6 万平米27.7 万平米10 万平米31 万平米85 万平米90 万平米6.7 万平米50 万平米8.7 万平米138 万平米40 万平米9 万平米地理位置苏家屯沈营路与机场路交汇处浑南新区抚顺经济开发区沈抚路 69 号沈阳市昆山西路 238 号铁西铁西兴华街与北一路交汇处沈河区西顺城街

49、新恒基大厦 1F 九龙港营销中心大东区津桥路和大什字街交汇处浑南新区金卡路 16 号(奥体中心正对面)铁西沈辽中路与兴华南街交汇处（沈阳工业大学原址）浑南新区沈营路 3 号大东区东北大马路 398 号国瑞汽配城招商中心和平胜利南街 92 号铁西北一中路 19 号沈阳市和平区胜利南街 33 号(原南二市场)沈阳市沈辽路兴华街交汇处销售均价（元/）8000950085001.2 万-4 万50000130001700016000140008000790022 万-50 万元一套22000880046第三章：沈阳市商贸物流概况一、沈阳“十一五”期间全市五大商贸物流园区概况 苏家屯省级现代物流园区该园

50、区位于苏家屯副城新区，是省政府批准的省级物流园区，占地123.9万平方米，拥有44万平方米仓库，1200米延长铁路专用线。目前有雅芳化妆品东北分拔中心、东北大药房、成大方圆医药有限公司配送中心等12家物流企业进驻，但大部分仓库和设施闲置，没有真正运行起来。该物流园区应依托当地的汽车、化纤、建材、医药、冶金等优势行业，为其开展物流保值增值服务，同时加大力度吸引第三方物流企业、工商外贸企业入驻园区，实现多种经营方式、共同发展.张士物流园区张士物流园区毗邻三环，地处京沈、沈大高速公路相交处，占地57.6万m2，建筑面积30万m2，拥有1900米延长铁路专线和库房使用面积20万m2。该园区内的物流企业

51、相对集中，主要依托蔬菜批发市场、果品市场、饲料市场、兽药市场、淡水鱼市场、冷冻食品市场开展物流业务。该园区在未来发展中，应加大招商引资力度，引进典型的具有规模的物流企业进驻，充分利用有利的地理位置，依托周围的经济开发区和重工业区，积极开展物流服务，打破初始的农副产品为主的业务模式，同时在短期内建立、发展、运营好园区自有的物流中心，积极开展仓储、加工、包装、换装、分拨、配送服务，服务对象包括工业制造业产品的配送、化工产品的仓储配送甚至其他生活日用高档品。47 铁西装备制造物流园区铁西综合性物流中心位于铁西区西北部，建设大路以北地区(沈阳钢材中心批发市场)，规划面积140万平方米。该物流园区依托铁

52、西工业区和沈阳经济技术开发区，以物资集团为核心，以沈阳钢材批发中心市场、沈阳机电产品配送中心、沈阳煤炭市场为平台，形成沈阳西南部生产资料物流园区。沈阳市正在实施西部工业走廊计划，规划总面积850平方公里的西部工业走廊，东起西三环，西达辽中县西部，北至秦沈高速铁路，南至浑河。沈阳一些重工业企业整体搬迁改造、化学工业园区、辽中新城片区的建立。为该物流园区的发展提供了契机。 沈海汽车物流园区该物流园区位于大东区东贸路以北，东站货场以南，规划面积180万平方米。充分利用好沈阳东站内陆港优势条件，继续做好金杯客车绿色通道，为区域内物流配送中心服务。该园区的规划设计要紧紧围绕周边地区的经济发展特点，依托有

53、利的产业结构，加强园区内的基础设施建设，积极招商引资，吸引相关行业物流企业、工业企业入驻园区，以日用品、汽车整车、零部件、建材装饰、农副产品为核心，打造集仓储、配送、第三方物流服务、销售、信贷、保险、通关、多式联运、信息共享等综合功能于一体的现代化园区。 望花物流园区该物流园区位于东陵区前进街道望花村的望花物流园区，铁路、公路交通便利，区位优势明显。按照沈阳市商业网点“十一五”规划，望花物流园区是沈阳重点培育的四大物流园区之一。也是沈阳市政府正着手建设的新园区。目前，包括汽车配件城、宝马汽车配件厂、造币厂等一批大项目已经开始投资建设。现已引入资金达3000多万美元。依托望花啤酒、宗大机电、鸿祥

54、塑料制品、富东制药等大型企业，该物流园区依据便利的交通条件和沈阳市重点发展蒲河、棋盘山等农业高新区、粮食加工区的发展规划，将园区的服务对象可定位为这些企业、产业。48二、“十二五”期间沈阳商贸物流规划构建“一核”、“一圈”、“七射”的商贸流通服务体系，重点推进城乡商品市场体系建设。围绕金廊和地铁一、二号线，建设太原街、大中街、五爱街、长江街、南塔、兴华街、浑南等大都市商贸中心，打造北市场民俗风情街等具有较高知名度和较强吸纳辐射功能的特色商业街，形成商贸流通服务业发展核心区。以沈阳经济区节点新城为依托，形成商贸流通服务业发展拓展圈。以沈阳经济区新市镇为依托，建设沈铁、沈抚、沈本、沈辽鞍（沈南方向

55、）、沈辽鞍（沈西方向）、沈阜和沈北 7 条商贸流通服务业产业带，形成商贸流通业发展辐射区。围绕建设国家中心城市，制定鼓励政策和扶持措施，重点支持城乡市场基础设施配套建设，建设大型商品交易市场，新建、改造标准化农贸市场，发展社区便民菜店，建设农副产品配送中心，加快乡镇商品市场建设，选择部分中心镇建设较大型现代化超市。摘自沈阳市十二五规划49第三部分：典型个案研究一、沈阳时尚地下购物街时尚地下街位于沈阳市最繁华的商业街太原街地下，总建筑面积 3 万多平方米，为休闲购物一体化的地下综合购物中心，日均客流量可达 20万人次。时尚地下街以“潮流、新颖”的口碑在沈阳众多商业街中独树一帜，在沈阳 100 个

56、最值得去的景点中评选中曾荣居第三位。时尚集团成立于 1988 年，现已发展成为以商业地产开发和运营管理为主业，涉及旅游度假、文化教育等领域投资，拥有香港、沈阳、南京、深圳、广州、丽江等多家全资子公司，累计开发并自主经营管理商业面积近 30 万，资产规模逾百亿的大型集团股份制企业。23 年间，时尚集团积极探索、锐意创新，引领中国商业地产新潮向。以鞍山时尚、沈阳时尚地下街、南京时尚莱迪购物广场、广州时尚天河商业广场为代表，时尚的每一个项目都构筑商业与艺术的完美结合，为优化城市空间、完善城市功能、提升城市品位做出了独特的贡献，在业内形成了响亮的名片效应。50二、人和商业沈阳地一大道沈阳地一大道，座落

57、于历史名城沈阳市皇姑区长江街上最繁华地段，全长 1289 米，呈一字排列，并与毗邻的碧塘公园呈 T 型连通，总面积达17 万平方米。做为全亚洲最大的地下商贸服装展贸基地之一，秉承振兴老工业基地及老城区建设，改善皇姑经济面貌的现状。沈阳地一大道是以品牌服装展贸为主，并集休闲娱乐、生活美食、购物观光、鞋帽服饰、生活百货等于一体的全方位的综合性地下商业街。依据城市生活的需要，建立了 6 大品类 20 多种商品，商品容量巨大，按照区域详细划分为服装区、文教百货区、餐饮休闲区、食品区等。地一大道进军沈阳，时尚风靡沈阳核心沈阳市区 1/3 居民，居住在沈阳北边;长江街(北行)每天流动着 30 万超大客流;

58、北行大商场、品牌专卖店林街而立;强大的消费需求在全世界都对时尚竞相追逐的时候，“沈阳核心北”没有理由呆在一边默默无闻地充当看客。沈阳地一大道，要让“沈阳核心北”有文化，有娱乐，有生活，还要有施展它们的舞台，成为新沈阳城市生活地标。51新沈阳城市生活地标沈阳新潮焦点第三极沈阳地一大道，17 万平米东北首席体验式地下商业步行街8 万平米地一大道爱情主题公园联动应运而生。沈阳地一大道 12 大专业商城汇聚了无数来自亚洲各地、世界各地的时尚品牌，上演一场盛大的国际时尚商业盛宴。东北首席体验式地下商业步行街亚洲时尚购物新体验沈阳地一大道的出现打破了亚洲“传统商业”模式，它不仅是以服装为主的时尚消费场所、

59、创富的中心，更是万般风情演绎的载体。整齐平排的地下商业步行街街铺，宽敞通道设计，便于客流疏导和流通，确保视线通透，景观共享;足够多的座椅供人们歇脚与停留，步行系统与地面完全连接，商机充分联动，铺铺获利;满足购物、休闲、娱乐、餐饮一体化的亚洲消费新体验。潮领沈阳舞动亚洲流行色亚洲首席地下服装展贸中心群成员沈阳地一大道，潮领沈阳舞动亚洲流行色17 万平米，东北首席体验式地下商业步行街携 8 万平米，地一大道爱情公园横空出世，整合升级北行商圈铸造沈阳时尚第三极，新沈阳城市生活地标，构成“中街、太原街、长江街沈阳地一大道”三足鼎立的沈阳商圈金三角格局，标志着沈阳时尚商业进入新的时代。170000 平方

60、米超大规模，纵横长江街昆山中至崇山中路段地下(含碧塘公园)3 大创举 6 大创新 8 大中心核心经营优势，42 部直达扶梯，8 部垂直电梯，30 余处休闲娱乐及银行服务区，64 个出入口，全方位覆盖商圈，采用双首层全街铺模式，12 大专业商城整合成市，全长 2600 米，3 米宽双通道，4000 余家商铺，中国唯一与体验式商业综合体联动的80000 平米爱情主题公园，3600 平米下沉式钻石大厅，在寸土寸金的商业核心之地，以亚洲深度商业典范，深度运营沈阳时尚商业。52整合亚洲时尚产业资源，12 大专业商城规模化成商圈。地一鞋城;地一皮草皮衣城;地一时尚女装城;地一针织内衣城;地一童装玩具城;地