常熟慧丽酒店投资分析报告(中南)

1、l有利因素：常熟市为国家级生态旅游城市，是江南重要工业城市，常熟经济开发区为国家级，企业众多，入驻多家世界500强企业，有市场潜力。l不利因素：项目位于滨江新区，商业气氛当前还不太成熟，西侧相邻有滨江邻里中心及滨江休闲广场已开业，分散一定人流。项目周边住宅大多空置或待开发，周边住宅房价在8000元左右每平米，常熟城区房价多在每平米10000元以上。 即将开业酒店：滨江国际会议中心酒店、维也纳酒店、美联一家酒店、宝鸿商业广场（酒店及酒店公寓）等新开酒店均位于两公里范围内，市场竞争激烈，存在一定市场压力。l周边实景l周边实景：已开业滨江邻里中心及滨江休闲广场l周边实景：已开业的经济型“君悦商务酒店

2、”及高档“铂尔曼”酒店l周边实景：16、17年开业的三家中档次酒店l待筹开酒店初步规划35间客房左右，客房面积大约30平米左右，在当前建设不太拥挤的滨江新区，此面积比较合适，尽量避免后期面临新开业的酒店竞争中处于劣势（碧溪镇中低端宾馆大部分可达到25-30平）。l此幢建筑最初不是按酒店设计，酒店平面布置与结构可能会有局部冲突，大多都可找出方案克服。没有预留地下室做机房使用，此问题比较棘手。其他：二层客房卫生间位置没有降板，若一层商铺为餐饮业态，规范需要做双层板处理。l2号楼现场照片l2号楼一层布置图（初步）l一层：大堂、接待、行李房l大堂吧兼早餐厅 （院内延伸1700mm宽落地透明玻璃幕墙）l

3、厨房、公卫、两间客房l办公l2号楼二层、三层、 1号楼二层、三层均为客房（不含独栋建筑）初步计划租用（客房数尽可能多，较经济）：l可售房间数：35间。l房间均价：经过对市区格林豪泰、汉庭、如家等，以及少量碧溪周边的经济型酒店房价市场调查，地处滨江新区，在服务都可做到优质的前提下，可利用投资人设计专业出身的特长，提升设计细节、设计效果。房间售价定位：含早餐、接近市区经济型酒店售价-320元/间（未扣除“去哪儿”“携程”等网络预定服务费15%），扣除服务费约272元。l前三年市场培育期平均入住率：结合行业数据（网络预定入住占比25%，会员入住占比20%，散客入住占比55%），结合地块周边情况、以及

4、对待筹备酒店自身情况的综述分析：散客考虑30%，网络可维持在25%，会员10%，平均入住率合计65%。l预计开业第一年内收支大体平衡，之后盈余。l签约租期：国内品牌一般签约12-15年，国际品牌一般签约15-20年，结合本项目情况计划签约20年租期。l酒店投资具有一定运营压力及风险（其中不包含诸如“非典、禽流感”等自然灾害风险）l滨江新城目前还没有进驻具有国际品质的经济型酒店，此项目除建筑条件最初不是按酒店设计，有部分条件需要克服外，其余条件比较适合营造具国际品质的经济型酒店。投资人背后有具国际水平的合作团队，其中不乏酒店业内国际知名公司的合伙人做技术顾问支持！还希望业主方能对投资方提供支持，

5、共同打造在地区有一定知名度、并有良好口碑的一座国际品质经济型酒店。l张海宁，大学学历，环境艺术设计专业。l从事设计行业16年，曾就职于万达集团，复星集团、红树林酒店集团等酒店建设、投资管理公司，担任设计总监期间长期与国际一流设计公司合作，视野开阔，积累较多经验。代表作品有：上海外滩国际金融服务中心（同上海中心并列为两项“上海市特大重点工程”）三亚海棠湾Fairmont酒店（六星级）三亚湾红树林度假世界（五星级酒店群）长白山万达Hyatt、Park Hyatt度假酒店（超五星级、六星级） 、智选假日经济型度假酒店泉州万达文华、东莞万达文华酒店（超五星级）常州万达喜来登酒店（五星级）淮安万达嘉华酒店（五星级）重庆喜来登酒店（超五星级）常熟福朋喜来登酒店（五星级）慧丽经济型酒店，规划理念为具有国际品质的中国新古典、古典风格的经济型酒店。住宿软硬件品质与国际品牌经济型酒店同步。致力于提供优质的睡眠商旅住宿体验、优质早餐为主要服务宗旨，在酒店投入成本较高的配套设施方面进行简化或取消（如健身康乐、小酒吧、泳池、会议室等进行取消），目标客户群体定位于对单一住宿、早餐功能简单而又有一定品质要求