第八讲房地产规划详解

1、第八讲第八讲房地产规划房地产规划房地产规划的基本知识房地产规划的基本知识1房地产规划房地产规划2个人住房消费贷款个人住房消费贷款3第一节第一节 房地产规划的基本知识房地产规划的基本知识v房地产的基本含义房地产的基本含义v房地产投资的概念房地产投资的概念v房地产投资的方式房地产投资的方式v房地产投资的优缺点房地产投资的优缺点高房价的中国明天会是怎样？高房价的中国明天会是怎样？vhttp:/ （5分）雷人的“楼盘文化” v 地段篇地段篇v 地段偏僻v 告别闹市喧嚣，独享静谧人生v 周边嘈杂v 坐拥城市繁华，感受摩登时代v 荒山秃岭v 与大自然亲密接触v 刚有规划v 轨道交通在即v 零星班车v 无缝

2、接驳CBDv 挨着铁道v 便利交通，四通八达v 地势很低v 私家领地，冬暖夏凉v 价格奇高v 奢华生活，贵族气息雷人的“楼盘文化” v规划篇规划篇v规划不好小资情调，折射后现代生活v户型很烂个性化设计，稀缺绝版户型v弄个圆顶巴洛克风情v搞个楼尖哥特式风格v前后楼快挨上了邻里亲近，和谐温馨v弄个喷水池英伦风情，北欧享受v门口有保安私人管家，尊贵生活雷人的“楼盘文化” v 配套篇配套篇v 挨着臭水沟绝版水岸风光v 挖了小池塘临湖而居，演绎浪漫风情v 周围荒草地超大绿化，无限绿意v 旁边小土包依山而居，享受山里人的清新v 有家信用社坐拥中央商务区v 有个居委会核心地标，紧邻中心政务区v 有家小学校浓

3、郁人文学术氛围，让你的孩子赢在起跑线上v 有家小诊所零距离就医，拥抱健康v 有五平米超市便利生活，触手可及v 有个垃圾站人性化环境管理房地产相关基本知识v房地产的类型房地产的类型 按照性质分类按照性质分类 商品房商品房：由房产开发企业开发建设并出售、出租的房屋。：由房产开发企业开发建设并出售、出租的房屋。 安居房安居房：是指直接以：是指直接以成本价成本价向城镇居民向城镇居民中低收入中低收入家庭出售的住房，家庭出售的住房，优先出售给无房户、危房户和住房困难户，在同等条件下优先出优先出售给无房户、危房户和住房困难户，在同等条件下优先出售给离退休职工、教师中的住房困难户，不售给高收入家庭。售给离退休

4、职工、教师中的住房困难户，不售给高收入家庭。 解围房解围房：是指各级地方政府为解决本地城镇居民中：是指各级地方政府为解决本地城镇居民中特别困难户特别困难户、困难户和拥挤户住房问题而专门修建的住房。困难户和拥挤户住房问题而专门修建的住房。 经济适用房经济适用房：是指根据国家经济适用住房建设计划安排建设的住：是指根据国家经济适用住房建设计划安排建设的住宅。由国家统一下达计划，用地一般实行行政划拨的方式，免收宅。由国家统一下达计划，用地一般实行行政划拨的方式，免收土地出让金，对各种经批准的收费实行减半征收，出售价格实行土地出让金，对各种经批准的收费实行减半征收，出售价格实行政府指导价，按政府指导价，

5、按保本微利保本微利的原则确定。的原则确定。 房改房房改房：已购公有住房，是指城镇职工根据国家和县级以上地方：已购公有住房，是指城镇职工根据国家和县级以上地方人民政府有关城镇住房制度改革政策规定，按照成本价或者人民政府有关城镇住房制度改革政策规定，按照成本价或者标准标准价购买的已建公有住房价购买的已建公有住房。按照成本价购买的，房屋所有权归职工。按照成本价购买的，房屋所有权归职工个人所有，按照标准价购买的，职工拥有部分房屋所有权，一般个人所有，按照标准价购买的，职工拥有部分房屋所有权，一般在在5年后归职工个人所有。年后归职工个人所有。 房地产相关基本知识v房地产的类型房地产的类型 按照取得的时间

6、分类按照取得的时间分类 期房期房 ：即预售商品房，是指从开发商取得：即预售商品房，是指从开发商取得 商品房预售许可证商品房预售许可证可以公开发售开始，直可以公开发售开始，直至取得之前的商品房。期房一般没有整体竣工，至取得之前的商品房。期房一般没有整体竣工，购房者在购买期房时签订的是购房者在购买期房时签订的是 商品房预售合商品房预售合同同 ，购买后一般需要等待一段时间后才能入，购买后一般需要等待一段时间后才能入住。住。 现房现房 ：是指开发商已办妥所售项目的：是指开发商已办妥所售项目的 房地房地产权证产权证 的商品房。现房必须是整体竣工并通的商品房。现房必须是整体竣工并通过验收，购房者在购买现房

7、时签订过验收，购房者在购买现房时签订 商品房买商品房买卖合同卖合同，即买即可入住。，即买即可入住。 现房与期房现房与期房vhttp:/ 厦门首批限价房今日起正式选房 均价5000元/平 2011年11月21日 v厦门首批限价房选房户今日起开始正式选房，此次限价房选房采取依次按意愿选房的规则。按申请人顺序号号码由小到大依次选房，申请人可在剩余房源中按意愿直接选房，不限楼栋、不限房型。v 据悉，此次选房将持续10个工作日。首批限价商品房全部位于杏北锦园居住区杏北锦园居住区，其中部分房屋带室内装修，部分房屋已配备太阳能，销售均价为每平方米5000元。于伟国：投于伟国：投60亿建保障房亿建保障房 加快

8、打造加快打造“幸福厦幸福厦门门”2011年年11月月21日日 一、房地产的基本含义一、房地产的基本含义v 房地产是房产和地产的合称。地产是指购买土地使用权的房地产是房产和地产的合称。地产是指购买土地使用权的开发投资；房产是指物业建成后的置业投资。对个人投资开发投资；房产是指物业建成后的置业投资。对个人投资者来说，者来说，所说的房地产一般是指房产。所说的房地产一般是指房产。家庭购买房产的目家庭购买房产的目的一般有的一般有两个两个：其一是自己居住；其二是获得预期收益。：其一是自己居住；其二是获得预期收益。前者是消费行为，后者是投资行为。前者是消费行为，后者是投资行为。在现实中，自居和投在现实中，自

9、居和投资并不是区分得很严格的资并不是区分得很严格的，有时自居房产也可作为投资对，有时自居房产也可作为投资对象，如出租、出售等；同样，投资性的房产也可自居（如象，如出租、出售等；同样，投资性的房产也可自居（如在出售前）。在出售前）。房屋建筑物房屋建筑物财产权利财产权利土地土地二、房地产投资的概念二、房地产投资的概念v房地产投资是以获取期望收益为目的，将房地产投资是以获取期望收益为目的，将货币资本投入房地产开发、经营、中介服货币资本投入房地产开发、经营、中介服务和务和房地产金融资产房地产金融资产的经营活动。同时，的经营活动。同时，房地产投资还涉及到房地产与金融资产的房地产投资还涉及到房地产与金融资

10、产的组合安排。因此，房地产投资一方面表现组合安排。因此，房地产投资一方面表现为实物资产的投资活动，另一方面又表现为实物资产的投资活动，另一方面又表现为金融资产的投资活动。为金融资产的投资活动。三、房产投资的方式（三、房产投资的方式（P 172）房地产证券房地产证券以房换房以房换房房产信托房产信托买卖楼花买卖楼花以租养贷以租养贷以租代购以租代购直接购房直接购房房地产投资房地产投资四、房产投资的优缺点四、房产投资的优缺点v优点优点 可获得相对较高的收益可获得相对较高的收益 易于获得金融机构的支持易于获得金融机构的支持 能抵消通货膨胀的影响能抵消通货膨胀的影响v缺点缺点 流动性相对较差流动性相对较差

11、 投资金额比较大投资金额比较大 投资的回收期长投资的回收期长 风险较高：风险较高：政策风险政策风险（土地政策、租金管制、（土地政策、租金管制、税收政策）税收政策）道德风险道德风险（中介、房产商欺诈、违（中介、房产商欺诈、违规规）五、房地产价格及影响因素五、房地产价格及影响因素政府规费政府规费勘查及勘查及前期费用前期费用开发商利润开发商利润交易税费交易税费土地成本土地成本银行利息银行利息建筑成本建筑成本影响房地产价格的因素影响房地产价格的因素 1一般因素，包括社会因素、经济因一般因素，包括社会因素、经济因素和行政因素。素和行政因素。 2地域因素，指房地产所在地区、城地域因素，指房地产所在地区、城

12、市、区位、地段的因素。市、区位、地段的因素。 3个别因素，可分为宗地条件和建筑个别因素，可分为宗地条件和建筑物类别的影响物类别的影响。房地产价格的构成房地产价格的构成驴友驴友VS房奴，一个天上一个地下房奴，一个天上一个地下 驴友驴友VS房奴，一个天上一个地下房奴，一个天上一个地下v北京某旅行社的广告词北京某旅行社的广告词 只要半个平方米的价格，日韩新马泰都能够玩只要半个平方米的价格，日韩新马泰都能够玩一圈；一圈； 一两个平方米的价格，欧美列国也都能够玩回一两个平方米的价格，欧美列国也都能够玩回来了。来了。 下一步只好策划就埃及南非这些更为神奇的地下一步只好策划就埃及南非这些更为神奇的地方，方，

13、 几年下来全世界你都玩遍了，你还没有花掉一几年下来全世界你都玩遍了，你还没有花掉一个厨房的价钱。但是那时候，说不定你的个厨房的价钱。但是那时候，说不定你的世界观世界观都已经变了。都已经变了。驴友驴友VS房奴，一个天上一个地下房奴，一个天上一个地下v华远国旅佰程旅行网市场部负责人孙丽婵华远国旅佰程旅行网市场部负责人孙丽婵表示，目前北京的房价五环内均价每平米表示，目前北京的房价五环内均价每平米2万元，但是普通的东南亚旅游也就几千元，万元，但是普通的东南亚旅游也就几千元，比如比如5天的泰国一地游产品报价只有天的泰国一地游产品报价只有2000多元，普通的欧洲多元，普通的欧洲6国国12天产品，平时价天产

14、品，平时价格也就格也就1万多，澳洲、美国的价格都不到万多，澳洲、美国的价格都不到2万，这么算下来，游遍西欧只要万，这么算下来，游遍西欧只要3万多元，万多元，花花5万元就可以游遍整个欧洲。万元就可以游遍整个欧洲。“花花15万万元差不多就可以周游世界，而且是中等级元差不多就可以周游世界，而且是中等级别的三星级旅游团别的三星级旅游团。但。但15万对于房奴来说万对于房奴来说可能也就够买个厨房。可能也就够买个厨房。 第二节第二节 房地产规划房地产规划v房产规划的概念房产规划的概念v为什么要进行房产规划为什么要进行房产规划v房产规划流程房产规划流程v购房与租房决策购房与租房决策v购房规划购房规划一、房地产

15、规划的概念一、房地产规划的概念v包括包括居住规划和房产投资居住规划和房产投资v居住规划包括租房、购房、换房和房贷规居住规划包括租房、购房、换房和房贷规划划v房产投资的目的包括获取房租收入和通过房产投资的目的包括获取房租收入和通过出售赚取价差收入出售赚取价差收入二、为什么要进行房产规划二、为什么要进行房产规划v如果进行房产投资的时候不事先进行规划，如果进行房产投资的时候不事先进行规划，可能会陷入以下困境可能会陷入以下困境： 1.由于目标重合，目前的资金不足以购房。由于目标重合，目前的资金不足以购房。 2.对未来的收支变化未能充分预期，没有合理对未来的收支变化未能充分预期，没有合理的房产规划，导致

16、购房计划难以实现。的房产规划，导致购房计划难以实现。 3.没有房产生涯规划的观念，只想一蹴而就没有房产生涯规划的观念，只想一蹴而就 4.没有可行的购房规划，难以强迫自己储蓄没有可行的购房规划，难以强迫自己储蓄 5.如果不事先规划房产投资现金流量，则无法如果不事先规划房产投资现金流量，则无法选择最佳的贷款组合。选择最佳的贷款组合。案例：钟镇涛炒房破产案例：钟镇涛炒房破产 v香港艺人钟镇涛香港艺人钟镇涛1996年香港楼市处于顶峰时，短年香港楼市处于顶峰时，短期借款期借款1.54亿港元，亿港元，“炒买炒买”港湾道会景阁港湾道会景阁4607室等五处豪宅和其他项目。室等五处豪宅和其他项目。1997年亚洲

17、金年亚洲金融危机，香港楼市下滑，所购各项目大幅度贬值。融危机，香港楼市下滑，所购各项目大幅度贬值。债权人虽没收这些房产，仍无法偿清债务。由于债权人虽没收这些房产，仍无法偿清债务。由于部分贷款利率高达部分贷款利率高达24% ，所余本息现已滚至，所余本息现已滚至2.5亿港元。每月利息支出超过亿港元。每月利息支出超过100万元，令他感到万元，令他感到吃不消，即使再努力唱歌、拍戏，亦难以偿还所吃不消，即使再努力唱歌、拍戏，亦难以偿还所有债项，于是决定申请破产。有债项，于是决定申请破产。 2003年年7月，法院月，法院裁定钟镇涛破产。裁定钟镇涛破产。v一般而言，房地产投资不应超过家庭年收入的一般而言，房

18、地产投资不应超过家庭年收入的6至至8倍。钟镇涛家庭年收入约倍。钟镇涛家庭年收入约1000万港元，显然万港元，显然无法支撑无法支撑1.5亿港元的房地产投资。正是企图一亿港元的房地产投资。正是企图一夜暴富的不良心态，使其失足跌入谷底。夜暴富的不良心态，使其失足跌入谷底。 二、个人房产规划流程二、个人房产规划流程三、购房与租房决策三、购房与租房决策租房购房优点1.有能力使用更多的居住空间1.保值，能够对抗通胀2. 比较能够应付家庭收入的变化2.强迫储蓄积累财富3.资金较自由，可投向更有利的投资渠道3.提高居住品质4.迁徙自由度较大4.有信用增强效果5.房屋瑕疵和损毁风险由房东承担5.满足拥有房产的心

19、理效用6.租房者的税捐负担较轻6.自住兼投资，同时提供居住效用和资本增值机会7.无需考虑房价下跌风险缺点1.有非自愿搬离的风险1.缺乏流动性2.无法按照意愿装修2.维持成本高3. 被动应对房租上涨风险3.财务风险大4.无法运用财务杠杆追求房价利益财经郎眼财经郎眼 2012 房地产松绑疑云房地产松绑疑云 120623vhttp:/ （24分）第三节第三节 个人住房消费贷款个人住房消费贷款v个人住房消费贷款种类个人住房消费贷款种类v个人住房贷款的还贷方式个人住房贷款的还贷方式一、个人住房消费贷款种类一、个人住房消费贷款种类v住房公积金贷款住房公积金贷款 缴存住房公积金的职工以其所拥有的产权住房为抵

20、押缴存住房公积金的职工以其所拥有的产权住房为抵押申请的专项贷款。贷款期限最长为申请的专项贷款。贷款期限最长为30年（不得超过法年（不得超过法定退休年龄）。住房公积金贷款利率是目前个人贷款定退休年龄）。住房公积金贷款利率是目前个人贷款中利率最低的品种贷款额度根据所购房屋不同适用不中利率最低的品种贷款额度根据所购房屋不同适用不同的比例。同的比例。v个人住房商业性贷款个人住房商业性贷款 是用银行信贷资金向购房借款人发放的住房贷款，一是用银行信贷资金向购房借款人发放的住房贷款，一般为抵押贷款。般为抵押贷款。 v个人住房组合贷款个人住房组合贷款 是指向缴存公积金的购房借款人同时发放个人住房公是指向缴存公

21、积金的购房借款人同时发放个人住房公积金贷款和个人住房商业性贷款的一种贷款方式。积金贷款和个人住房商业性贷款的一种贷款方式。二、个人住房贷款的计息方法二、个人住房贷款的计息方法v一次还本付息（贷款期限一年以下，银行一次还本付息（贷款期限一年以下，银行审批严格）审批严格）v等额等额本金本金还款法还款法v等额等额本息本息还款法还款法v组合组合还款法还款法创新型还款方式创新型还款方式v双周供（每两周还款一次）v按期付息还本（如：招行“季度还”，适用于收入不稳定人群）v本金归还计划（为非月收入人群制定：如网络作家、艺术家、设计师等）v个人住房接力贷款（农行2006年推出父债子偿贷款）本章小结本章小结v

22、1房地产是房产和地产的合称。地产是指购买土地使用权的开发投资；房房地产是房产和地产的合称。地产是指购买土地使用权的开发投资；房产是指物业建成后的置业投资。对个人投资者来说一般是指房产。产是指物业建成后的置业投资。对个人投资者来说一般是指房产。v 2房地产投资是以获取期望收益为目的，将货币资本投入房地产开发、经房地产投资是以获取期望收益为目的，将货币资本投入房地产开发、经营、中介服务和房地产金融资产的经营活动。营、中介服务和房地产金融资产的经营活动。v 3房地产投资的优点主要包括房地产是一种耐用消费品，价值相对比较稳房地产投资的优点主要包括房地产是一种耐用消费品，价值相对比较稳定以及具有不断升值的潜力。定以及具有不断升值的潜力。v 4买房子需要一笔很大的资金，买房首付款的筹备与买房后偿还贷款的负买房子需要一笔很大的资金，买房首付款的筹备与买房后偿还贷款的负担，对个人及家庭现金流量及其以后生活的影响可以延续到十几年甚至几十担，对个人及家庭现金流量及其以后生活的影