物业组织管控

1、标杆物业组织管控与组织架构设计1. 1.标杆物业组织管控设计标杆物业组织管控设计17组织结构权责体系 战略管理战略管理 战略规划组织管控体系组织管控体系管控模式流程体系会议体系 OA管理计划管理品质管理运营管理体系运营管理体系计划体系从哪管管什么基于对战略或公司定位的理解分析,建立有效的组织管控模式,匹配的组织结构,以及赖以运作的授权体系,管3P.如何管基于物业管理价值链的流程管理体系的梳理完善与优化,以期达到规范化,精细化的管理效果解读和分析公司战略定位与战略规划绩效管理体系绩效管理体系效果如何通过绩效管理，促进不断改善，激发员工的潜力，促进管控和流程体系的执行。1. 1. 物业管理体系管理

2、思路物业管理体系管理思路物业企业的关注点有责有序有效高效战略与品牌梳理组织管控（含本地、异地）运营/流程体系薪酬绩效体系-方向-系统性-有序性-有效性1234卓越的组织运营管理体系2. 2. 以战略管理为导向、以流程管理为载体、以组织管控以战略管理为导向、以流程管理为载体、以组织管控为平台、以培训为保障、以绩效和薪酬激励管理为机制为平台、以培训为保障、以绩效和薪酬激励管理为机制总部的核心职能管理目标总部与下属分公司的关系适用范围投资管控型投资管控型战略管控型战略管控型运营管控型运营管控型分权以财务指标进行管理和核，总部无业务管理部门。以战略规划进行管理和考核，总部一般无具体业务管理部门。通过总

3、部业务管理部门对下属企业的日常经营运作进行管理。投资回报；通过投资业务组合的结构优化来追求公司价值最大化。公司业务组合的协调发展；投资业务的战略优化与协调；战略协同效应的培育。各子公司经营行为的统一优化；公司整体协调成长；对行业成功因素的集中控制管理。财务控制；法律；企业并购。财务控制；战略规划与控制；人力资源。财务控制/战略；品质管理；流程体系；前期介入；人力资源。集权多种不相关产业的投资运作相关型或单一产业领域内的发展单一产业领域内的运作，但有地域局限性3. 3. 常见的组织管控模式常见的组织管控模式6战略管理业务运营管理风险监控投资及资本运作n战略规划研究n年度战略目标 -经营目标及分解

4、 -投资目标 -重要战略措施 -股东关注的其他事项n计划管理n预算管理n执行监控和评估n市场调研n物业策划n早期介入n物管接受n入伙管理n品质管理n经营管理n设备管理n系统性风险控制n违规性风险监控 -财务资金审计 -工程审计 -经营人员审计n投资及资本运作策略 -方向/规模/方式 -投资计划n资本运作 -银行信贷/IPO/增发/债券/等n项目投资实施n投资者关系管理n执行上市公司规范要求综合管理职能n财务核算管理n资金运作及管理n人力资源管理n行政体系管理n品牌管理n流程体系管理n信息化管理n公共关系管理n法务管理n集团管理职能框架逐步倾向于总部强管控总部管控渐强投资管控型战略管控型运营管控

5、型4. 4. 房地产管控集中差异在业务运营领域房地产管控集中差异在业务运营领域7管控模式选择1.组织的战略专业/多样化稳健/快速规模化4.子公司核心能力专业能力强弱管理能力强弱5.项目规模多项目大规模小项目小规模6.地理位置区域内跨区域3.组织发展阶段创业阶段成长阶段成熟阶段2.产业相关性 不相关产业相关产业单一产业5. 5. 组织管控选择的六要素组织管控选择的六要素6. 6. 招商局物业管理集团与城市公司管理模式招商局物业管理集团与城市公司管理模式7. 7. 金地物业管理集团与城市公司管理模式金地物业管理集团与城市公司管理模式物业公司总经理物业公司副总经理（缺）各管理处主任副主任（缺）财务部

6、经理副经理（缺）经营部经理（缺）副经理（缺）行政部经理副经理（缺）客户服务中心主管工程部主管保安部主管保洁部主管绿化部主管管理组主管会计组主管收费组主管招商主管会所主管社区文化主管品质保障组主管行政事务组主管人力资源组主管客户服务主办文员兼客户服务主办收费员兼客户服务主办维修班长班长班长班长管理会计财务会计出纳商业主办各会所领班社区活动主办工程专业主管保安专业主管保洁专业主管绿化专业主管客服专业主管行政主办宣传主办资料管理员兼文员人力资源主办培训主办各管理处库房库管员会所员工维修员保安员保洁员绿化员8. 8. 龙湖物业组织架构龙湖物业组织架构9. 9. 星河物业集团与城市公司管理模式星河物业集

7、团与城市公司管理模式10. 10. 招商局物业北京公司组织架构招商局物业北京公司组织架构注：本结构图按照直线职能制的组织结构形式和招商物业组织架构管理办法规定的原则绘制；其中：实线表示行政隶属关系；虚线表示职能指导、监督、协调关系；点划线表示专业服务关系。项目公司管理型矩阵管理型职能管理型项目公司设计工程类 型人事财务业务品质职责分工人事财务业务品质项目部 项目部只负责业务现场管理 项目公司成为项目执行的负责主体，职能部门成为资源提供、建议与监督主体优点 对项目环境的反应较慢；需要高层协调工作多，容易形成决策堆积 员工介入双重职权之中，需要公司良好的人际关系和全面的培训实施条件 项目数量少，特

8、定区域经营 客户定位专一，项目实施环境不确定性低 公司高层介入项目协调工作 项目数量较多，需要人才共享，不适用于全国经营 公司有专业技能提升要求项目公司人事财务业务品质 项目公司成为区域开发工作的全权负责主体 项目执行风险较大；不利于公司职能知识积累和专业化发展 跨多个地域经营或客户需求变化大的多项目管理 前期的客户定位非常准确 更强调项目产品对客户需求满足程度项目部缺点 职能部门内部实现规模经济 对项目环境反应迅速，便于实现项目产品的创新和技术专业化的提升 对项目环境反应灵敏，清晰的产品责任，容易达到客户的满意3.13.23.311. 11. 单体公司对项目的管理方式单体公司对项目的管理方式

9、14类 型职能管理型矩阵式管理型开发设计工程销售项目部 下派专业人员在专业职能上更多依靠专业部门 项目部成为项目执行的负责主体，职能部门成为资源提供、建议与监督主体优点 员工介入双重职权之中，需要公司良好的人际关系和全面的培训 单项目或多项目 良好的团队意识 项目数量较多，需要人才共享 公司有专业技能提升要求项目管理型 项目公司成为项目工作的全权负责主体 少项目 项目经理协调力强项目部缺点 对项目环境反应迅速，便于实现项目产品的创新和技术专业化的提升 提高运作效率类 型弱矩阵（强职能）矩阵式管理型职责分工人事财务业务品质项目部 通常项目经理更多的履行业务管理职能 项目部成为项目执行的负责主体，

10、职能部门成为资源提供、建议与监督主体优点 效率降低 实施条件 强矩阵（弱职能） 专业团队优势弱项目部缺点 发挥专业优势设计工程项目部项目部财务业务项目部项目部设计人事设计品质开发设计工程销售项目部项目部人事财务业务品质项目部项目部12. 12. 项目矩阵管理方式详述项目矩阵管理方式详述13. 13. 星河物业分公司与项目管理之间管理模式星河物业分公司与项目管理之间管理模式本结构图按照直线职能制的组织结构形式和招商物业组织架构管理办法规定的原则绘制；其中：实线表示行政隶属关系；虚线表示职能指导、监督、协调关系；点划线表示专业服务关系。双线框表示外包关系。公司外审范围：公司领导，本部各部门，新时代

11、、海月花园物管中心。14. 14. 招商局物业深圳公司组织架构招商局物业深圳公司组织架构171.项目公司制一般是异地项目，本地大项目，或者是写字楼等项目。矩阵制为本地项目；2.项目公司制内部职能齐备，管理体系完全，里面设置部门，矩阵制职能不齐备，里面没有部门，设立不同小组；3.项目公司制的负责人称为总经理，矩阵制称为经理；4.项目公司制负责人在公司层面职级比较高，可能是副总职级，而项目负责人职位较低，与部门经理平级。15. 15. 项目公司制与矩阵制区别项目公司制与矩阵制区别181.职能制的公司与公司合一，即物业公司只有一个项目或者存在“1拖N”现象；2.采取矩阵制的企业，一般公司至少有三个项

12、目以上，且均在本地；3.职能制没有项目经理，公司经理兼项目经理，而矩阵制存在项目经理；4.职能制在公司发展初步阶段，矩阵制为较为高级阶段。16. 16. 矩阵制与职能制区别矩阵制与职能制区别191.弱矩阵的项目对公司派驻的人事、财务和品质具有完全考核权，公司无权干涉，公司职能部门职能在业务方面进行指导；2.强矩阵的项目对公司派驻的人事、财务和品质没有考核权，项目无权干涉。3.平衡矩阵居于两者之间；17. 17. 强矩阵制与弱矩阵制区别强矩阵制与弱矩阵制区别18. 18. 招商局深圳招商物业锦缎之滨服务中心组织架构招商局深圳招商物业锦缎之滨服务中心组织架构2. 2.管控边界与权责体系设计管控边界

13、与权责体系设计-大边界：基于管控设计原则,划分管控边界 公司之间（单元边界）-小边界：基于边界进行职能细分 部门之间（职能边界）-微边界：基于流程关键活动边界细分 岗位之间（活动边界）1. 1. 责权体系设计的三步法责权体系设计的三步法-大边界：基于管控设计原则,划分管控边界 公司之间（单元边界）2. 2.大边界：基于管控设计原则大边界：基于管控设计原则, ,划分管控边界划分管控边界 3. 3.微边界：基于流程关键活动边界细分微边界：基于流程关键活动边界细分 -小边界：基于边界进行职能细分 部门之间（职能边界）4. 4.微边界：基于流程关键活动边界细分微边界：基于流程关键活动边界细分 -微边界：基于流程关键活动边界细分 岗位之间（活动边界）3. 3.组织架构设计组织架构设计27 战略导向1.考虑组织管控2.在什么区域发展3.考虑发展规划扁平高效1.横向高效2.纵向扁平 风险制衡1.关键职能的独立性2.人力/财务风险的有效监控 能力平衡1.人员现状2.管理现状1. 1. 组织架构设计的四项原则组织架构设计的四项原则1. 理解战略2. 理解地产开发价值链3. 地产管理三条线（产品线/运营线/管理线）4. 明确职能定位5. 部门职能划分6. 根据职能定岗7. 推理岗位说明书8. ）2. 2. 组织架构设计八步法组织架构设计八步法4. 4.物业企业职位体系设计物业企业职位体系设计