江西万年县2014年商业地产项目调研报告

1、 赛特思商业机构赛特思商业机构南昌赛特思商业管理有限公司南昌赛特思商业管理有限公司南昌赛特思地产顾问有限公司南昌赛特思地产顾问有限公司打造中国最优秀的商业营运团队打造中国最优秀的商业营运团队 赛特思机构历程：赛特思机构历程： 赛赛特思商特思商业业机机构构成立于成立于20022002年年1212月，由月，由赛赛特思商特思商业业管理公司、管理公司、赛赛特思地特思地产顾问产顾问公司、公司、东东莞莞赛赛特思服特思服饰饰公司、南昌秀街公司、南昌秀街时尚时尚广广场场、江西天人合文化、江西天人合文化传传播公司、江西万播公司、江西万宝宝行珠行珠宝宝首首饰饰公司等直公司等直属属公司共同公司共同构构成。成。 赛赛

2、特思商特思商业业机机构构主主营业务营业务包括：商包括：商业业地地产产投投资资、商、商业规划设计业规划设计、商、商业业及及商商业业地地产营销产营销策策划划、媒体整合推广、商、媒体整合推广、商业经营业经营管理、招商代理、商管理、招商代理、商业业管理体管理体系建系建设设、商、商业业企企业诊断业诊断、商、商业业人才培人才培训训、消、消费费市市场调研场调研、商、商业终业终端客端客户关户关系系管理以及商管理以及商业连锁规划设计业连锁规划设计、品牌形象策、品牌形象策划划、品牌、品牌经营经营管理、品牌文化管理、品牌文化传传播播等。等。 赛赛特思广特思广纳纳人才、崇人才、崇尚专业尚专业，由，由来来自全自全国国的

3、商的商业业精英集精英集结组结组成。秉承成。秉承“ “专专业业、 诚诚信、信、协协作、作、创创新新” ” 的的团队团队精神，精神，坚坚定定“ “贴贴近客近客户户，服，服务厂务厂商商” ”的服的服务务宗宗旨，努力旨，努力“ “为为客客户创户创造更多价造更多价值值” ”的的经营经营理念，弘理念，弘扬扬“ “引引领时尚领时尚、缔缔造流行造流行” ”的的经营经营定位，立足江西，面向全定位，立足江西，面向全国国，立志，立志“ “打造打造国内国内一流的知一流的知识产业团队识产业团队” ”。 赛赛特思商特思商业业机机构拥构拥有大量的商有大量的商业业企企业业、厂厂商人脉及品牌商人脉及品牌资资源，源，与国际与国际

4、、国内国内、省、省内内商商业业巨巨头头建立了建立了资资源合作或源合作或战战略合作略合作关关系。机系。机构数构数据据库拥库拥有全球有全球5 5000000余品牌及江西余品牌及江西80%80%以上商以上商业业品牌品牌详细资详细资料，料，实现厂实现厂商、代理商商、代理商与开发与开发商之商之间间的无逢的无逢对对接。接。 赛赛特思人以江西商特思人以江西商业业的崛起的崛起为为己任，任重道己任，任重道远远，勇往直前！，勇往直前！ 赛特思机构理念：赛特思机构理念：u 团队精神：专业团队精神：专业 诚信诚信 协作协作 创新创新u 服务宗旨：贴近客户服务宗旨：贴近客户 服务厂商服务厂商u 经营定位：引领时尚经营定

5、位：引领时尚 缔造流行缔造流行u 经营理念：为客户创造更多价值经营理念：为客户创造更多价值u 团队目标：立足江西团队目标：立足江西 面向全国面向全国 立志打造国内一流商业运营团队立志打造国内一流商业运营团队u 为人原则：静坐常思已过、闲谈莫论人非；为人原则：静坐常思已过、闲谈莫论人非； 能受苦乃是志士、肯吃亏不为痴人；能受苦乃是志士、肯吃亏不为痴人； 敬君子方显有德、怕小人不算无能；敬君子方显有德、怕小人不算无能； 退一步海阔天空、让三分心平气和。退一步海阔天空、让三分心平气和。 赛特思部分成功案例：赛特思部分成功案例： 江苏盐城商业大厦 上饶亿升广场（单体12万，商业6.5万）昌南家居博览中

6、心（3万余） 湖北黄冈摩尔城 SHOW-SHOP 秀街时尚广场九江联盛购物广场（3.6万）景德镇华达百货（2.5万） 湖南吉首欧亚吉百货 上饶市万年县项目市场调研报告 本次调研说明：本次调研说明：n此次调研工作为期一周；n本次调研采用扫街与定向相结合的方式进行，通过实地走访、 业内访谈、文献资料及报刊杂志查阅、网络搜索等方法获取相关 数据资料，从而分析、提炼具有参考价值的市场调研 6543项目分析酒店娱乐市场概况房地产市场概况商业市场概况 2宏观市场分析1县城概况1县城概况 县城概况：县城概况： 万年县位于江西省东北部，鄱阳湖东南岸，南邻华东交通枢纽鹰潭，北靠瓷都景德镇，皖赣铁路纵贯南北，国道

7、206线穿境而过。县始建于明朝正德7年（公元1512年），因县治于万年峰下而得名。全县辖6镇13乡，现有人口34万人，幅员1139.65平方公里。 万年是昌饶景鹰四个城市的交汇接点，距上饶160公里，到南昌130公里，离景德镇不过80公里，到鹰潭只有70公里。景鹰高速与昌德高速、206国道与昌万公路在此形成双“十”字构架，皖赣铁路纵贯南北，万年港综合码头500吨船只四季通航，处于鄱阳湖生态经济区对接长三角地区、海西经济区的前沿阵地。 县城概况：县城概况： 国民经济继续保持平稳较快发展。根据核算，2011年全县实现生产总值620026万元，按可比价计算，增长14%，增幅同比下降1.3个百分点。分

8、产业看，第一产业增加值95920万元，同比增长11.2%；第二产业增加值354395万元，增长23.92%，其中工业增加值317400万元，增长17.5%；第三产业增加值169711万元，增长23.3%。全县人均生产总值达17199元，比上年增长12.9%。经济结构进一步优化。三次产业结构由上年的16.9:56.1:27调整为15.47:57.16:27.37，第三产业比重比上年提高0.37个百分点，二三一结构得到进一步巩固和发展。工业成为我县推动经济快速增长的主导力量，工业增加值占生产总值的比重达到51.2%，提高1.35个百分点，对经济增长的贡献率达57.5%。多种经济成份共同发展的格局基

9、本形成，非公有制经济增加值占生产总值的比重为57.96%，比上年同期提高1.03个百分点。 宏观市场分析宏观市场分析2 经济运行情况：经济运行情况：年年份份金金额额（亿亿元）元）增增长长率率2008年36.352009年42.3814.22%2010年50.9916.89%2011年6217.75% 万年万年 20082008年年20112011年年GDPGDP 消费市场分析：消费市场分析：2011年上半年，万年县社会消费品零售总额保持了增长的良好态势，实现社会消费品年上半年，万年县社会消费品零售总额保持了增长的良好态势，实现社会消费品零售总额零售总额109080万元，较去年同期增长了万元，较

10、去年同期增长了17%。一、消费品市场运行的主要特点一、消费品市场运行的主要特点（一）批发零售业仍是消费品市场发展的主导力量。截止（一）批发零售业仍是消费品市场发展的主导力量。截止6月底，全县批发零售月底，全县批发零售业实现社会消费品零售额业实现社会消费品零售额97042万元，同比增长万元，同比增长16%，占社会消费品零售总额的，占社会消费品零售总额的88.9%。其。其中：批发业实现零售额中：批发业实现零售额6658万元，零售业实现零售额万元，零售业实现零售额90384万元。万元。（二）住宿和餐饮业增幅持续上升。随着商务活动的增多，生活和工作节奏的加（二）住宿和餐饮业增幅持续上升。随着商务活动的

11、增多，生活和工作节奏的加快，居民在外会客待友越来越频繁，使得我县住宿餐饮业发展迅速。上半年，全县住宿和快，居民在外会客待友越来越频繁，使得我县住宿餐饮业发展迅速。上半年，全县住宿和餐饮业实现零售额餐饮业实现零售额12038万元，同比增长万元，同比增长40%，占社会消费品零售总额的，占社会消费品零售总额的11%，比去年同期，比去年同期提高了提高了2个百分点。其中：住宿业实现零售额个百分点。其中：住宿业实现零售额1728.6万元，餐饮业实现零售额万元，餐饮业实现零售额10310.7万元万元。分别比去年提高了。分别比去年提高了20和和40个百分点。个百分点。（三）城镇消费拉动消费市场较快增长。近年来

12、，以县城为代表的城镇基础建设（三）城镇消费拉动消费市场较快增长。近年来，以县城为代表的城镇基础建设步伐加快，城镇的政治、经济、文化中心的地位日益凸现，集聚作用也逐渐发挥了出来，步伐加快，城镇的政治、经济、文化中心的地位日益凸现，集聚作用也逐渐发挥了出来，乡村居民大量涌入城镇，促使了城镇的商业规模不断扩大。加上居民收入的增长和消费观乡村居民大量涌入城镇，促使了城镇的商业规模不断扩大。加上居民收入的增长和消费观念的更新，也拉动了城镇消费。上半年，城镇消费品零售额念的更新，也拉动了城镇消费。上半年，城镇消费品零售额72720万元，同比增长万元，同比增长17%，占，占全社会消费品零售总额的全社会消费品

13、零售总额的66.7%，成为拉动消费市场增长的主要力量。，成为拉动消费市场增长的主要力量。二、当前消费品市场发展存在的主要问题二、当前消费品市场发展存在的主要问题总体上说，消费品市场发展较快，连续几年都保持了总体上说，消费品市场发展较快，连续几年都保持了20%以上的增速。主要原因是近以上的增速。主要原因是近几年我县人均收入水平的提高较快；各项社会保障措施的落实，提振了居民的消费欲望，几年我县人均收入水平的提高较快；各项社会保障措施的落实，提振了居民的消费欲望，此外，固定资产投资的快速增长也在一定程度上拉动了消费的需求。此外，固定资产投资的快速增长也在一定程度上拉动了消费的需求。 商业市场研究商业

14、市场研究3 主要商业概况：主要商业概况：本案本案 主要商业概况：主要商业概况：商圈商圈街道街道租金（元租金（元/ /平方平方/ /月）月）经营经营品品类类备备注注万昌大道建安至建德段27-30建材、家具、陶瓷该段西街主要经营低挡货品，东街主要以品牌为主，人流量相对较少建德至正大街段45-55家具、小百货、文具、服装该段经营的货品主要以散货居多，人流量较大正大街至建明段30-35床上用品、小百货、电动车人流量较少六O大道建德大街至建业街75-150 三线以下男女服装、鞋、金店、化妆品 街边相对拥挤，主要没有停车位，人流量较大正大街至建德大街130-165二线男女装、鞋、银行、百货 人流量较大，小

15、型餐饮居多，路边停车较难。建明街至正大街65-85手机、通信该街主要以通讯类为主，人流量相对较少 主要商业概况：主要商业概况： 宝润宝润商商业业广广场场位于万年位于万年县县万盛万盛大道汽大道汽车车站站对对面。面。总总占地面占地面积积152215228 8平方米，平方米，总总建筑面建筑面积积4300043000平方米平方米，地下一，地下一层层，地面四，地面四层层，单层约单层约8008000 0平方米，商平方米，商场结构场结构以餐以餐饮饮美食、休美食、休闲娱乐闲娱乐、超市百、超市百货为货为主、兼主、兼顾顾其他其他生活配套。生活配套。 入入驻驻大型主力店包括：大型主力店包括：时时代代电电影院、德克士

16、餐影院、德克士餐厅厅、佰佳、佰佳买买超市、超市、慧慧众电众电器、奇幻器、奇幻儿儿童童乐园乐园、绝绝世牛世牛排、球星披排、球星披萨萨、京城一品、京城一品韩国韩国料理料理、舞、舞业阳业阳光舞城、千方大光舞城、千方大药药房等，房等，周大福即周大福即将将入入驻驻。 目前百目前百货类专柜约货类专柜约40%40%尚尚未招未招满满，百，百货类货类品牌以三品牌以三线线品牌品牌为为主，主，营业营业期期间间有部分商有部分商铺关门铺关门。商。商场场超超市人流量市人流量较较好，百好，百货区货区人流量稀缺人流量稀缺。 主要商业概况：主要商业概况：市市场总场总面面积约积约2000平方米，主要市平方米，主要市场场集中在一集

17、中在一楼楼，二，二楼楼以上以上为为住宅住宅区区。经营经营品品类类相相对较杂对较杂，主要，主要经营经营：低端床上用品、小百：低端床上用品、小百货货、物流、汽、物流、汽车维车维修等。修等。该该市市场场相相对对比比较陈旧杂乱较陈旧杂乱，属属于于综综合性的老市合性的老市场场，人流量，人流量较较少。少。1、项目总面积、项目总面积2500-2800平平方米，共方米，共3层、一层主要经层、一层主要经营：小家电、食品类，二层营：小家电、食品类，二层三层三层主要经营：外贸服装、主要经营：外贸服装、洗涤生活用品。处于正大街洗涤生活用品。处于正大街与六与六O大道交叉口，人流量大道交叉口，人流量相对密集。相对密集。1

18、、其业态主要以综合类小百货，商、其业态主要以综合类小百货，商场共二层，总面积约场共二层，总面积约2500平方米。平方米。2、一楼主要以小百货，二楼以、一楼主要以小百货，二楼以上上超超市为主，商场客流量较大市为主，商场客流量较大 主要商业概况：主要商业概况：超市总面积超市总面积1200-1500平方左右，共二层、一层主要经营：生鲜食品类，二层主要平方左右，共二层、一层主要经营：生鲜食品类，二层主要经营：经营：食品、食品、百货、小家电。其位置较好，但没有供顾客使用的停车场。百货、小家电。其位置较好，但没有供顾客使用的停车场。主要商业概况：主要商业概况：万昌大万昌大市场总面积约市场总面积约2000平

19、方米，主要市平方米，主要市场集中在一楼，二楼场集中在一楼，二楼以上为住宅区。经营以上为住宅区。经营品类相对较杂，主要品类相对较杂，主要经营：低端床上用品、经营：低端床上用品、小百货、物流、汽车小百货、物流、汽车维修等。该市场相对维修等。该市场相对比较陈旧杂乱，属于比较陈旧杂乱，属于综合性的老市场，人综合性的老市场，人流量较少流量较少1、天源星光天源星光属于内街式市场，共属于内街式市场，共2层，市场层，市场中间为休息区。店铺数量中间为休息区。店铺数量55-60间左右，一间左右，一层主要经营：外贸女装、女包、精品类，二层主要经营：外贸女装、女包、精品类，二层主要经营：男装层主要经营：男装2、一层、

20、租金：、一层、租金：40-65（元（元/平方米平方米/月）左月）左右。右。二层、二层、租金：租金：25-35（元（元/平方米平方米/月）月）左右。左右。 主要商业概况：主要商业概况：合汇百货位于六合汇百货位于六O大道与建德大街交叉口，总面积约大道与建德大街交叉口，总面积约1500-1800平方米左右，平方米左右，共共2层、一层主要经营：外贸男装，二层主要经营：女装、家居服、内衣、童层、一层主要经营：外贸男装，二层主要经营：女装、家居服、内衣、童装。其周边有较高的消费群，不同品类的中小型餐饮汇聚于此，是人流聚集装。其周边有较高的消费群，不同品类的中小型餐饮汇聚于此，是人流聚集的核心地段。的核心地

21、段。 主要商业概况：主要商业概况：精华商厦与万年县火车站相距约精华商厦与万年县火车站相距约1000米米左右，处于十字交叉口，占地面积约左右，处于十字交叉口，占地面积约5000平方米左右，共平方米左右，共9层，富一层为地下层，富一层为地下停车场，各楼层的租金价格如下停车场，各楼层的租金价格如下：楼层面积租金（元/平方米/月）一700100二60060三50030四以上50020备注：四层以上楼层个500平方米，每层按20元/平方米/月 主要商业概况：主要商业概况：万年春商城万年春商城主要经营：童装、男装、主要经营：童装、男装、女装、女鞋、男鞋、家居服等。面女装、女鞋、男鞋、家居服等。面积大约积大

22、约1500-1800平方米，面对的消平方米，面对的消费群体主要以学生，乡镇农村人口费群体主要以学生，乡镇农村人口为主，为主，其货品主要来源于南昌洪城其货品主要来源于南昌洪城大市场大市场。面积面积租金租金/年年位置位置备注备注 15 15平方米平方米4000040000市场口市场口电费电费1.2元元/度，卫生费度，卫生费10/月月 25 25平方米平方米2400024000中端中端 主要商业概况：主要商业概况：万达建材家居广场 位于万年位于万年县县新城新城区区万盛大道烟草公司往工万盛大道烟草公司往工业园区业园区方向方向8080米米处处。配配有有1300013000余平方米的大余平方米的大型停型停

23、车场车场和休和休闲购闲购物空物空间间。主要。主要经营经营家居建材家居建材，陶瓷，陶瓷卫卫浴、管件板材浴、管件板材、五金工具、装、五金工具、装饰饰材料材料，高，高档档家具、家具、办办公家具公家具、厨厨房房洁洁具、具、电电器灯具器灯具、窗、窗帘帘布布艺艺及太及太阳阳能、能、及家及家电电等等。目前一期商目前一期商铺铺已基本已基本满铺满铺出租，租出租，租金价格一金价格一楼楼1 1元元/ / /天，天，五五楼楼0.40.4元元/ / /天。二期天。二期万万达电达电器广器广场场正在正在筹备筹备建建设设中。中。4房地产市场研究 房地产市场概况：房地产市场概况： 房地产市场概况：房地产市场概况： 房地产市场概

24、况：房地产市场概况： 房地产市场概况：房地产市场概况：万年万年国际国际珍珠城珍珠城项项目位于江西省万年目位于江西省万年县县正大西街以南，万泉正大西街以南，万泉东东路以路以东东。总总用地面用地面积积 14 1459255925平方米（平方米（219219亩亩），其中公共建筑用地面），其中公共建筑用地面积积76104.876104.8平方米（平方米（114114亩亩）住宅）住宅A A地地块块用地面用地面积积17894.217894.2平方米（平方米（26.8426.84亩亩），住宅），住宅B B地地块块5192651926平方米（平方米（77.977.9亩亩）。）。该项该项目目用地形用地形状状比比

25、较较平坦，平坦，视视野野开阔开阔。一一、珍珠市、珍珠市场场：商：商业业一至三一至三层为层为商商业内业内街和主力店模式，街和主力店模式，SOHOSOHO办办公一公一层为门厅层为门厅出入出入口，四十九口，四十九层为层为SOHOSOHO办办公，地下公，地下层为层为停停车车、设备设备用房等。用房等。二二、酒店：一、酒店：一层为层为大堂、接待、大堂、接待、总总台、咖台、咖啡厅啡厅、西餐、西餐厅厅、精品商店、商、精品商店、商务务中心、美容中心、美容美美发发、公、公厕厕及交通及交通区区，二，二层为层为大宴大宴会厅会厅和包和包厢厢、多功能、多功能厅厅、会议会议室、茶室、公室、茶室、公厕厕等。等。三三层层（夹层

26、夹层）为为餐餐饮饮包包厢厢、接、接见见宴宴会厅会厅、娱乐娱乐中心、公中心、公厕厕等。四等。四层为层为健身房、保健中健身房、保健中心、酒店心、酒店办办公用房、露天泳池等，五十七公用房、露天泳池等，五十七层为层为酒店酒店标标房、房、单单人房，十八人房，十八层为层为行政走行政走廊房，十九廊房，十九层为层为行政房和行政房和总统总统套房。套房。三三、公寓和住宅：、公寓和住宅：1.1.住宅住宅单单体基本体基本为为一梯二一梯二户户、一梯三、一梯三户户和一梯四和一梯四户户。2.2.公寓式酒店面公寓式酒店面积为单间积为单间式和式和单单元式二元式二种种。3.3.现现每平方售价每平方售价42004200元元-490

27、0-4900元。元。 房地产市场概况：房地产市场概况： 润润丰广丰广场场 该项该项目目属属于房地于房地产产开发开发工程。工程工程。工程总总用地用地面面积积10232.910232.9平方米，平方米，地上地上总总建筑面建筑面积积（计计容）容）86610 86610 平方米，其中：平方米，其中：高高层层住宅建筑面住宅建筑面积积45345350.950.9平方米、公寓建筑平方米、公寓建筑面面积积8979.88979.8平方米、商平方米、商业业建筑面建筑面积积31948.831948.8平平方米、物方米、物业业建筑面建筑面积积 1 165.365.3平方米、社平方米、社区区用房用房面面积积165.21

28、65.2平方米；地平方米；地下建筑面下建筑面积积7190.87190.8平方平方米。建筑密度米。建筑密度 65.165.1，容容积积率率为为8.468.46，绿绿地地率率5.05.0，停，停车车位位156156个个，户数户数449449户户。 房地产市场概况：房地产市场概况： 法法莱莱德商住德商住综综合体合体位于六位于六大道以西，商大道以西，商业业步行街以北。步行街以北。用地用地20.2920.29亩亩，地上建，地上建筑面筑面积积50554.3250554.32平方，平方，地下建筑面地下建筑面积积9121.769121.76平方。平方。集集宾馆宾馆、商、商业业、住宅于、住宅于一体，其中一体，其

29、中临临六六大道大道规划规划有三有三层层面面积为积为8008000 0的商的商业业建筑建筑 房地产市场概况：房地产市场概况： 御景御景国际国际一站式一站式国际国际生活住生活住区区择择山水人文山水人文胜胜境，以法式境，以法式宫宫廷建筑廷建筑献礼献礼万年万年姹姹紫嫣紫嫣红红的春天，的春天，满满目目苍苍翠的夏天；翠的夏天；红红叶似火的秋天，白雪叶似火的秋天，白雪皑皑皑皑的冬天。的冬天。追追随随四季律四季律动动的生命，不在的生命，不在别处别处，就在，就在触触手可得的眼手可得的眼前，前，把自然的把自然的优优美雅致美雅致与与生活融合起生活融合起来来，生活本，生活本该该如此。如此。 双双公公园园万中旁万中旁法

30、式府邸法式府邸福邸福邸2F2F户户型（花型（花园园洋房）洋房）约约106106建筑面建筑面积积 现现售价每平方售价每平方38003800元起元起 东东方翰府方翰府 与与江西省重点中江西省重点中学学-万年中万年中学学零距离零距离为邻为邻，第五，第五小小学学、高、高级级幼幼儿园与儿园与其其仅仅一一墙墙之隔。由花之隔。由花园园洋房、品洋房、品质质高高层层、学学府雅寓等多府雅寓等多种种建筑形建筑形态态共同共同组组成。在小成。在小区区中中轴轴组团组团，拥拥有一有一条条中央水系，超大的泳池中央水系，超大的泳池与与水岸水岸栈栈道形成道形成丰富的中央景丰富的中央景观观系系统统。同。同时时特特别规划别规划上万平

31、米底上万平米底层层商商业业街，以街，以开开放式格局，充分放式格局，充分满满足社足社区业区业主日常消主日常消费费需求需求 土地面土地面积积6306863068平方米，住宅建筑面平方米，住宅建筑面积积18910.7518910.75， 非住宅建筑面非住宅建筑面积积3989.463989.46现现售均价售均价40004000元起、另有不元起、另有不等面等面积赠积赠送。送。 房地产市场概况：房地产市场概况：万年县其他地产项目项项目名目名称称项项目位置目位置项项目情目情况况住宅均价住宅均价备备注注佳佳庆庆花花园园 建建业业大街以北大街以北，万盛大道万盛大道以以东东( (烈士陵烈士陵园园以南以南) )建筑

32、建筑规规模模约约80008000平方平方米米目前正在目前正在筹备规划筹备规划建建设设中中宝润宝润雅苑雅苑盛大道以盛大道以东东、万、万语语路以南路以南地地块块总总建筑面建筑面积积23054.4223054.42平方米平方米，36503650元元/ /住宅建筑面住宅建筑面积约积约1800018000平方米，高平方米，高业业建筑面建筑面积约积约20002000平方米，物平方米，物业业管理用房建筑面管理用房建筑面积积208.43208.43平方米，地下平方米，地下车库车库建筑面建筑面积积2532.782532.78平方米。平方米。锦锦宏花宏花园园 建德大街南建德大街南侧侧，万泉，万泉东东路路东侧东侧占

33、地面占地面积积22035.922035.9，总总建筑面建筑面积积440724407240004000元元/ /预预售面售面积积1991319913长青长青家家园园万年万年县长青县长青路附近路附近总总建筑面建筑面积积147471474733003300元元/ /- -38003800元元/ /不等不等共共128128套住房套住房德隆名城德隆名城 城建德大道以南、万隆大城建德大道以南、万隆大道以道以东东总总建筑面建筑面积为积为58803.958803.9多多层层住宅建筑面住宅建筑面积积15176.215176.2，高，高层层住宅建筑面住宅建筑面积积3217332173，商，商业业建筑面建筑面积积4

34、393.64393.6，物，物业业管理用房建筑面管理用房建筑面积积559.8559.8，地上，地上车车库库建筑面建筑面积积1407.61407.6，地下室建筑面，地下室建筑面积积5093.75093.7。目前。目前项项目建筑目建筑尚尚未成形未成形长长林林 金域金域蓝湾蓝湾 富民路南富民路南侧侧、万泉西路西、万泉西路西侧侧地地块块总总建筑面建筑面积为积为497374973742074207元元/ /高高层层住宅建筑面住宅建筑面积积20418.9520418.95，多，多层层住宅建筑面住宅建筑面积积16399.8416399.84，商商业业建筑面建筑面积积4973.74973.7，物，物业业管理用

35、房建筑面管理用房建筑面积积447.63447.63，架空，架空层层建筑面建筑面积积1139.881139.88，地下，地下车库车库建筑面建筑面积积63576357黄黄金水岸金水岸 万年万年县县人民人民医医院以西院以西，万万泉泉东东路以路以东东，正大街以北，正大街以北总总建筑面建筑面积为积为85008.7m85008.7m2 257325732元元/ /地上建筑面地上建筑面积积79487 m79487 m2 2，地下建筑面，地下建筑面积积5521.7m5521.7m2 2正大一品花正大一品花园园 万年万年县县正大街（正大街（县县人民人民医医院原地院原地块块）地）地块块总总建筑面建筑面积为积为23

36、1632316339383938元元/ /多多层层住宅建筑面住宅建筑面积积2050720507，商，商业业建筑面建筑面积积24482448，公建面，公建面积积208208书书香名府香名府六六路以路以东东，马马塘路以北塘路以北总总建筑面建筑面积积49573495733000-37003000-3700元元/ /不等不等共共1212栋栋，427427套住房套住房，地，地处处老城老城区与区与名校二小、二中零距离，多名校二小、二中零距离，多层层花花园园洋房、低密度、高洋房、低密度、高绿绿化。公化。公摊摊面面积积小、得房率高、居住成小、得房率高、居住成本低。本低。5酒店娱乐市场研究 酒店娱乐市场概况：酒

37、店娱乐市场概况：神农大酒店 位于万年县建德大街宝润广场对面。该酒店是一所按照国际四星级酒店标准建设的综合性涉外商务酒店。 酒店主楼高11层，拥有各式精致舒适的豪华客房212间，其中12间豪华宽敞的宴会包房及中、西餐厅，可容纳800多人同时用餐。会展中心设有可容纳600人的会议厅和六个中小型会议室。 酒店设有专业时尚而舒适的桑拿、足浴休闲中心、棋牌室、健身房、琳琅满目的精品购物商场和银行等。 标准间298378元含双早 单 间368-388元含双早 酒店娱乐市场概况：酒店娱乐市场概况：海航宾馆店 地理位置六地理位置六O O大道中段，大道中段，在在当当地地属属于相于相对较对较好的酒好的酒店，共店，

38、共5 5层层，共，共8989间间房。其房。其优优越的地理位置使得其酒越的地理位置使得其酒店的价格在同等酒店中相店的价格在同等酒店中相对较对较高，高，该宾馆该宾馆的的环环境及境及卫卫生生条条件相件相对较对较好，好，没没有有停停车场车场。价格：。价格：单间单间：168168-198-198元、元、标间标间：228-268228-268元。元。 酒店娱乐市场概况：酒店娱乐市场概况：万年县普遍以中小型商务宾馆为主，主要分布于老县城的商业街，没有快捷性的商务连锁酒店。万年县普遍以中小型商务宾馆为主，主要分布于老县城的商业街，没有快捷性的商务连锁酒店。凯莱商务酒店属当地私人小型宾馆，建德大街中段。总共凯莱

39、商务酒店属当地私人小型宾馆，建德大街中段。总共4层，房间数量在层，房间数量在65间左右，环境及配套间左右，环境及配套设施相对较差，没有可供停车的地方。价格：普通单间设施相对较差，没有可供停车的地方。价格：普通单间6080元、标准间元、标准间80100元元金戈商务宾馆万盛大道中段与万年车站相对，共金戈商务宾馆万盛大道中段与万年车站相对，共5层。其优越的地理位置促使在价格方面得到了一层。其优越的地理位置促使在价格方面得到了一定的提升，环境及配套设施相对一般。没有停车场。价格：单间定的提升，环境及配套设施相对一般。没有停车场。价格：单间80120元，标准间元，标准间148168元元.枫林晚商务宾馆地

40、处万泉西路，共枫林晚商务宾馆地处万泉西路，共6层，价格：单间层，价格：单间80-100元、标准间元、标准间140160元。因其远离城区元。因其远离城区商业街，使其街上人流量相对较少，但配套设施相对完善，有配套的停车场。商业街，使其街上人流量相对较少，但配套设施相对完善，有配套的停车场。凯莱商务酒店凯莱商务酒店金戈商务宾馆金戈商务宾馆枫林晚商务宾馆枫林晚商务宾馆 酒店娱乐市场概况：酒店娱乐市场概况： 万年万年县图书馆县图书馆位于建德大街（位于建德大街（县县政府政府对对面）的面）的会会展中心大展中心大楼楼一一楼楼。馆馆舍建筑面舍建筑面积积38953895平方米，使用面平方米，使用面积积268226

41、82平方平方米米。 内设内设免免费开费开放公共服放公共服务区务区和和办办公服公服务区务区。公共服。公共服务区务区包括：包括：综综合合阅览阅览室、外借室、少室、外借室、少儿阅览儿阅览室、室、电电子子阅览阅览室、盲文室、盲文阅览阅览室、室、书库书库（资资料室）等。料室）等。 共有共有阅览阅览座席座席286286个个、计计算机算机数数量量5454台（包括提供台（包括提供读读者使用的者使用的计计算机算机4242台）台）。万年文化万年文化会会展中展中心心图书馆图书馆 酒店娱乐市场概况：酒店娱乐市场概况：红红牛春天建德街以北，中牛春天建德街以北，中式式连锁连锁性餐性餐厅厅，人均消，人均消费费在在50605

42、060元左右，元左右，赣赣菜菜及及农农家菜相家菜相结结合。合。信捷自助烧烤吧与红牛信捷自助烧烤吧与红牛春天相接，一家特色性加春天相接，一家特色性加盟式餐厅。人均消费在盟式餐厅。人均消费在2030元左右，占地面积在元左右，占地面积在80平方左右。平方左右。豪食客中式快餐连锁性豪食客中式快餐连锁性餐厅，六餐厅，六O大道与正大街大道与正大街交叉口。共交叉口。共2层，占地面层，占地面积积80100平方米左右，平方米左右，人均消费人均消费1015元左右元左右。 酒店娱乐市场概况：酒店娱乐市场概况：佳佳基六佳佳基六O大道中段大道中段，佳佳基（福建）美，佳佳基（福建）美食有限公司食有限公司创创建于建于199

43、8年，主要年，主要经营经营炸炸鸡鸡、汉汉堡、薯堡、薯条条、饮饮料等，料等，公司自成立起就公司自成立起就坚坚持以持以“ “高高标标准、高起点准、高起点” ”的的经营经营定位定位来发来发展，自展，自98年福建省宁德年福建省宁德开设开设第第一家餐一家餐厅厅以以来来，已先后在福建、江西、广，已先后在福建、江西、广东东、湖北、湖北、辽辽宁、江宁、江苏苏、山、山东东、河南、山西等省、河南、山西等省开设开设上百家餐上百家餐厅厅，经营经营体系已日体系已日趋趋成熟。成熟。德克士中国西餐连锁巨头位于德克士中国西餐连锁巨头位于万盛大道与建德大道交叉口宝万盛大道与建德大道交叉口宝润广场一楼，主要经营炸鸡、润广场一楼，

44、主要经营炸鸡、汉堡、薯条、饮料、盖浇饭等汉堡、薯条、饮料、盖浇饭等。 酒店娱乐市场概况：酒店娱乐市场概况： 万年万年时时代影城位于万年代影城位于万年县县万年神万年神农农大酒大酒店店对对面面宝润宝润广广场场4 4楼楼，影院，影院总总投投资资10001000万，万，拥拥有有5 5个专业个专业豪豪华电华电影影厅厅，其中，其中4 4个个3D3D影影厅厅，总总座位座位681681个个。各。各个个影影厅厅均按五星均按五星标标准装修，准装修，引引进进全全进进口的口的数数字放映字放映设备设备，超，超宽宽式式银银幕，幕，专业专业化化声场声场布置，舒适的座椅，是万年首家布置，舒适的座椅，是万年首家全全数数字多字多

45、厅电厅电影超市；影超市；这对这对于万年于万年电电影的影的发发展具有展具有划时划时代意代意义义，她她必必将将成成为为万年万年县县文化文化风风景景线线上的一上的一颗颗璀璨明珠。璀璨明珠。设设施和服施和服务营业时间务营业时间：09:00-22:0009:00-22:00影影厅厅介介绍绍：影院：影院拥拥有影有影厅厅5 5个个 放映放映设备设备：支持：支持数数字字 /3D/3D放映放映基本信息地址：江西上基本信息地址：江西上饶饶万年万年县县 宝润宝润广广场场北北楼楼4 4层层 酒店娱乐市场概况：酒店娱乐市场概况：宝马汇宝马汇KTV于万年县标志性于万年县标志性酒店（神龙大酒店）相接，酒店（神龙大酒店）相接

46、，其独特的位置使得宝马汇其独特的位置使得宝马汇KTV在万年县成为中高端消费在万年县成为中高端消费娱乐场所，普通包厢基本消娱乐场所，普通包厢基本消费都将达到费都将达到400600元不等元不等，其价格以超越了经济相对，其价格以超越了经济相对发达的二三线地级市。发达的二三线地级市。金沙洲休闲娱乐会所属综合性休闲会所，含盖宾馆金沙洲休闲娱乐会所属综合性休闲会所，含盖宾馆、足疗、足疗、KTV等休闲娱乐，经营时间相对较长，加等休闲娱乐，经营时间相对较长，加上其地理位置与宝润广场、宝马汇、神龙大酒店相上其地理位置与宝润广场、宝马汇、神龙大酒店相对。普通包厢基本消费对。普通包厢基本消费330430元，标准大包

47、基本元，标准大包基本消费消费680-880元元6项目分析 项目分析：项目分析：项项目位于江西省万年目位于江西省万年县县中心地段，中心地段，紧邻紧邻万年万年县县政府，政府，地地块块三面三面临临路，路，东东面面为为城市主要道路城市主要道路万泉西路，其万泉西路，其东东侧侧是珠溪河；是珠溪河；南南临临城市道路城市道路建安大街；建安大街；项项目的北目的北侧为侧为城市道路城市道路思衍路。思衍路。本地本地块块依托万年依托万年县县日益成熟的配套日益成熟的配套设设施，施，紧邻紧邻风风景秀景秀丽丽的的锦锦湖公湖公园园。基地用地面基地用地面积约积约28.528.5亩亩。 项项目目设计设计理念及定位理念及定位 1.

48、1.开创开创万年首家万年首家欧欧洲印象洲印象购购物公物公园园。购购物公物公园园是一是一种国际领种国际领先的商先的商业业模式，模式，它它源自源自欧欧美，美，脱脱胎于胎于传统传统大大型商型商业业和商旅步行街，其核心理念是利用建筑、空和商旅步行街，其核心理念是利用建筑、空间间、园园林、文林、文学学等等艺术艺术手段，手段，为为每一每一种业态种业态、每一、每一个个品牌都注入品牌都注入浓浓厚的厚的风风情化元素。情化元素。购购物公物公园将开园将开放式步行街和公共空放式步行街和公共空间间充分融合，充分融合，构构筑出一筑出一个场场个场场互互动动、场场街互街互补补、街街、街街连连通的通的商商业业有机体，有机体，既

49、既舒适，又充舒适，又充满满了游憩了游憩乐乐趣。趣。购购物公物公园园不不仅仅能能带来带来一站式的消一站式的消费费体体验验，更能，更能唤唤醒心醒心灵灵，赋赋予予你旖旎你旖旎的的旅者人生。旅者人生。 2. 2.本次本次规划规划包括包括1#1#，2#2#，3#3#住宅（住宅（16F16F至至1818F F），），4#4#，5#5#，6#6#，7#7#商商业业以及住宅底部以及住宅底部2 2层层沿街商沿街商业业，计计容建筑面容建筑面积积38002.6838002.68平方米，地下室面平方米，地下室面积积11504.4411504.44平平方米。方米。 项目分析：项目分析： 项目分析：项目分析： 当当前前,

50、 ,万年万年县县的整体商的整体商业较为业较为落后落后，地地区发区发展不平衡展不平衡，主要表主要表现为现为如下几如下几个个特点：特点： 1 1、商、商业业布局布局单单一一 主要商主要商业业集中在六集中在六大道和万昌大道，大道和万昌大道，商圈商圈规规模也非常小。沿主街布局了服装品牌店、珠模也非常小。沿主街布局了服装品牌店、珠宝宝首首饰饰、手机店、手机店、建材店、建材店等一些承租能力等一些承租能力较较强的强的业态业态。 2 2、商、商业档业档次低次低 商商业业主街基本上都是主街基本上都是经过长经过长期期历历史沉淀原因形成的。其史沉淀原因形成的。其档档次低主要体次低主要体现现在如下几在如下几个个方面。方面。一、形象差。大部分城市的商一、形象差。大部分城市的商业业街街区区都是老式建筑，都是老式建筑，结构结构上主要是上主要是砖砖混混结构结构。这样这样就限制了就限制了临临街街商商业门业门面的面的开间开间和和层层高。所以在商高。所以在商业业本身本身结构结构受限的情受限的情况况下商下商业业整体功能同整体功能同时时受到了一定的限制。受到了一定的限制。一一层层商商业层业层高不高，高不高，开间开间多多数数只有只有3.3-3.63.3-3.6米。米。进进深大深大概概多多数数是是12-1