房地产业政策面和行业面依然偏弱

1、证券研究报告证券研究报告增持增持 维持维持政策面和行业面依然偏弱政策面和行业面依然偏弱房地产行业月报房地产行业月报2015年年1月月14日日 涂力磊涂力磊房地产行业首席分析师房地产行业首席分析师SAC执业证书编号：执业证书编号：S0850510120001021- 谢盐谢盐房地产行业分析师房地产行业分析师SAC执业证书编号：执业证书编号：S0850511010019021-请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明 2宏观形势宏观形势货币和经济依旧偏弱，通胀继续回落：货币和经济依旧偏弱，通胀继续回落：11月M2同比增12.3，比上月降0.3个百分点；CPI同比

2、增1.4；美元兑人民币汇价期末6.1345；PMI为50.3，比上月降0.5个百分点；进出口总额同比降0.5；贸易顺差545亿美元。 行业形势行业形势11月一二线城市土地成交环比回升：月一二线城市土地成交环比回升：11月一二线土地累计成交4.21亿平，同比减22.2%，比上月降1.59个百分点，当月成交土地0.29亿平，环比升3.2 。新开工和销售增速同向变动，增速差缩小：新开工和销售增速同向变动，增速差缩小：11月新开工和商品房销售累计分别同比减9和8.2，分别比上月降3.5和0.4个百分点。两者增速缩小。开发商结余资金增速回落：开发商结余资金增速回落：11月开发商资金来源与房地产投资之差累

3、计2.35万亿，同比降26.7，比上月降7.4个百分点。地产地产A对对H股溢价股溢价：龙头地产A股PE动态9.2倍，较龙头H股PE溢价32.2。新开工、购地和销售增速回落，房价环比跌幅收窄：新开工、购地和销售增速回落，房价环比跌幅收窄：11月新开工、销售和购地分别累计同比降9.0、降8.2和降14.5。11月百城住宅平均价格10589元/平，同比降1.57，比上月降1.05个百分点；环比降0.38，环比跌幅收窄。估值和投资估值和投资12月22日，板块PE（TTM）18.8倍。基本面开始恢复，政策面始终支持，当前地产PE对A股PE溢价率为1.87%。行业估值较前期有所上行。风险提示：行业面临加息

4、和政策调控两大风险。风险提示：行业面临加息和政策调控两大风险。请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明 3请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明3指标指标数据表现数据表现解读解读货币供应货币需求图图 各项贷款余额及月度同比变动情况各项贷款余额及月度同比变动情况资料来源：WIND，海通证券研究所宏观形势货币供应整体偏弱宏观形势货币供应整体偏弱11月，年底货币相对宽松但受制于传导机制不畅，总体货币供给增速继续下行。图图 M1和和M2月度同比变动情况月度同比变动情况11月金融机构各项贷款余额80.98万亿，同比增13.4%，增

5、幅比上月上升0.2个百分点。 11月M1同比增长3.2，M2同比增长12.3，前者增速与上月持平，后者增速比上月回落0.3个百分点。0246810121416182013/112014/012014/032014/052014/072014/092014/11M1同比(%)M2同比(%)4000004500005000005500006000006500007000007500008000008500002013-11 2014-01 2014-03 2014-05 2014-07 2014-09 2014-1113.013.213.413.613.814.014.214.414.6金融机构各

6、项贷款余额(亿元，左轴)金融机构各项贷款余额同比(，右轴)4请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明4指标指标数据表现数据表现解读解读当月货币需求CPI、PPI11月份我国CPI同比1.4%，涨幅比上月回落0.2个百分点。 宏观形势通胀水平继续低迷宏观形势通胀水平继续低迷资料来源：WIND，海通证券研究所图图 新增人民币贷款和中长期月度贷款情况新增人民币贷款和中长期月度贷款情况 11月，国内总需求依然偏弱使得CPI同比增速继续下行。图图 CPI和和CPI（翘尾因素）月度变动情况（翘尾因素）月度变动情况 11月我国金融机构新增人民币贷款8527亿元，同比增加3

7、6.52%，环比增加55.52% 。02000400060008000100001200014000160002013-11 2014-01 2014-03 2014-05 2014-07 2014-09 2014-11360000380000400000420000440000460000480000金融机构新增人民币贷款当月值(亿元，左轴)金融机构中长期贷款余额(亿元，右轴)-0.50.51.52.53.52013/112014/022014/052014/082014/11CPI当月同比()CPI当月同比(翘尾因素，)5请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明请务必阅读正文之后的信息披露和

8、法律声明宏观形势人民币汇率小幅回升，热钱净流出宏观形势人民币汇率小幅回升，热钱净流出指标指标数据表现数据表现解读解读人民币汇率11月，热钱再次净流出3961亿元。资料来源：WIND，海通证券研究所图图 人民币兑美元即期和人民币兑美元即期和6个月外汇远期月度变动情况个月外汇远期月度变动情况 511月，美元兑人民币期末汇价6.1345。6个月美元兑人民币远期期末汇价6.2210，人民币汇率远期升水865个基点。 11月人民币汇率小幅回升；同期热钱净流出有所加大。图图 热钱流入月度变动情况热钱流入月度变动情况 境外热钱热钱流入统计(亿元)-4500-3500-2500-1500-5005001500

9、250035002013/112014/012014/032014/052014/072014/092014/11热钱流入统计(亿元)6请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明6指标指标数据表现数据表现解读解读进出口贸易宏观形势制造业和外贸形势继续回落宏观形势制造业和外贸形势继续回落资料来源：WIND，海通证券研究所图图 PMI和工业增加值月度同比变动情况和工业增加值月度同比变动情况 工业数据11月PMI为50.3，增速比上月下滑0.5个百分点。11月，工业增加值同比增7.2，比上月下滑0.5个百分点。11月，我国进出口总额同比下滑0.5，比上月下滑8.97

10、个百分点；11月，我国实现贸易顺差544.70亿美元。 受内外需回落的影响，11月制造业景气度继续回落；同期外贸数据也呈现回落态势，11月，我国外贸继续保持顺差。 图图 进出口、贸易顺差月度同比变动情况进出口、贸易顺差月度同比变动情况 0246810122013/112014/012014/032014/052014/072014/092014/1150.050.250.450.650.851.051.251.451.651.8工业增加值当月同比(，左轴)PMI(，右轴)-250-150-50501502503504505502013/112014/012014/032014/052014/0

11、72014/092014/11-10-505101520贸易顺差当月值(亿美元，左轴)进出口金额当月同比(，右轴)7请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明7指标指标数据表现数据表现解读解读土地成交金额行业形势一二线城市土地成交环比有所回升行业形势一二线城市土地成交环比有所回升资料来源：WIND，海通证券研究所图图 一二线城市土地成交建面累计值一二线城市土地成交建面累计值土地成交建面1-11月一二线城市累计成交土地建面4.21亿平，同比降22.2%，比上月回落1.59个百分点。11月一二线城市当月成交土地2930万平，环比增3.23。1-11月一二线城市累计

12、成交土地金额1.14万亿元，同比减12.1%，比上月升0.69个百分点。11月一二线城市当月成交土地额1234亿，环比升45.3。 11月，开发商在一二线城市的土地购置同比增速下滑，环比有所回升。图图 一二线城市土地成交金额一二线城市土地成交金额010000200003000040000500006000070000800002013-11 2014-01 2014-03 2014-05 2014-07 2014-09 2014-11-25-20-15-10-50510一二线城市土地成交建面累计值(万平，左轴)一二线城市土地成交建面当月值(万平，左轴)一二线城市土地成交建面累计值同比(，右轴)

13、04000800012000160002013-11 2014-01 2014-03 2014-05 2014-07 2014-09 2014-11-20020406080100120一二线城市土地成交金额累计值(亿元，左轴)一二线城市土地成交金额当月值(亿元，左轴)一二线城市土地成交金额累计值同比(，右轴)8请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明8指标指标数据表现数据表现解读解读土地溢价率行业形势土地成交价环比继续回升行业形势土地成交价环比继续回升资料来源：中指院，海通证券研究所图图 一二线城市土地楼面地价一二线城市土地楼面地价土地楼面价11月，一二线城

14、市土地楼面价4210.2元/平，同比增加53.1，比上月升36.3个百分点；环比升40.7。 11月，一二线城市土地成交加权溢价率为11.14，相比去年同期回落7.79个百分点，环比上月升0.28个百分点。11月，一二线城市的土地楼面价继续回升；同时土地成交溢价率保持稳定。图图 一二线城市土地加权溢价率一二线城市土地加权溢价率0500100015002000250030003500400045002013-112014-012014-032014-052014-072014-092014-11-30-101030507090110一二线城市土地楼面地价(元/平，左轴)一二线城市土地楼面地价同比

15、(，右轴)一二线城市土地楼面地价环比(，右轴)0510152025302013-112014-012014-032014-052014-072014-092014-11-20-15-10-50510152025一二线城市土地加权溢价率(，左轴)一二线城市土地加权溢价率同比变动(，右轴)一二线城市土地加权溢价率环比变动(，右轴)9请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明9指标指标数据表现数据表现解读解读新开工面积增速1-11月全国房屋新开工面积16.47亿平，同比减9.0，比上月降3.5个百分点。销售面积增速11月，商品房新开工和销售增速均有所回落，两者增速差

16、有所缩小。图图 房屋新开工面积增速和销售面积增速比较房屋新开工面积增速和销售面积增速比较行业形势新开工与销售增速差缩小行业形势新开工与销售增速差缩小资料来源：中指院，海通证券研究所1-11月全国商品房销售面积10.2亿平，同比降8.2，比上月降0.4个百分点。0500001000001500002000002500002013-11 2013-12 2014-02 2014-03 2014-04 2014-05 2014-06 2014-07 2014-08 2014-09 2014-10 2014-11-30-20-10010203040房屋新开工面积累计值(万平，左轴)商品房销售面积累计值

17、(万平，左轴)房屋新开工面积累计同比(，右轴)商品房销售面积累计同比(，右轴)10请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明10指标指标数据表现数据表现解读解读房地产资金来源与投资之差累计值1-11月全国房地产累计资金来源与房地产累计投资之差2.35万亿，同比降26.66，比上月降7.44个百分点。房地产资金来源与投资之差当月值11月全国房地产累计资金来源与房地产累计投资之差493亿元，环比降74.1。11月房地产累计资金来源小于开发投资，受销售增速回落影响，房地产结余资金同比增速回落。行业形势开发商结余资金增速回落行业形势开发商结余资金增速回落资料来源：WI

18、ND，海通证券研究所图图 房地产累计资金来源与房地产累计投资之差房地产累计资金来源与房地产累计投资之差0500010000150002000025000300003500040000450002013-11 2013-12 2014-02 2014-03 2014-04 2014-05 2014-06 2014-07 2014-08 2014-09 2014-10 2014-11-50-30-1010305070（房地产资金来源-房地产投资）累计值(亿元，左轴)（房地产资金来源-房地产投资）当月值(亿元，左轴)（房地产资金来源-房地产投资）累计同比(，右轴)11请务必阅读正文之后的信息披露和法

19、律声明请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明11指标指标数据表现数据表现解读解读地产A股相对H股PE折溢价率截止报告日，龙头地产动态A股PE为9.36倍，龙头H股动态PE为7.00倍。前者相对后者溢价33.6。地产A股相对H股PB折溢价率同期，龙头地产A股PB为1.71倍，龙头地产H股PE为1.41倍。前者相对后者溢价21.3，溢价程度比上月扩大。12月地产A股相对地产H股溢价率有所上升。行业形势地产行业形势地产A股对股对H股溢价率继续上升股溢价率继续上升图图 地产地产A股相对地产股相对地产H股股PE折溢价率折溢价率图图 地产地产A股相对地产股相对地产H股股PB折溢价率折溢价率注：龙头地产A股

20、为招保万金，龙头地产H股为富力地产、碧桂园、中海外、龙湖地产和华润置地。资料来源：WIND，海通证券研究所12请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明12指标指标数据表现数据表现解读解读滞后三月的情形1-11月，滞后三个月的新开工增速为降9.0，比上月降3.5百分点。对应全国商品房累计销售面积增速-8.3%。对比滞后销售三个月和六个月的新开工增速可知，新开工增速约滞后销售增速8个月左右。目前新开工增速回落。图图 滞后商品房销售三个月的新开工面积增速滞后商品房销售三个月的新开工面积增速行业形势新开工增速滞后销售增速八个月行业形势新开工增速滞后销售增速八个月资料

21、来源：WIND，海通证券研究所图图 滞后商品房销售六个月的新开工面积增速滞后商品房销售六个月的新开工面积增速滞后六月的情形1-11月，滞后六个月的新开工增速为9.0，比上月降3.5个百分点。对应全国商品房累计销售面积增速-7.8%。-30-25-20-15-10-50510152025Nov/13Dec/13Jan/14Feb/14Mar/14Apr/14May/14Jun/14Jul/14Aug/14Sep/14Oct/14Nov/14-15-10-5051015202530滞后三个月房屋新开工面积累计同比（，左轴）商品房销售面积累计同比（，右轴）-30-25-20-15-10-50Nov/

22、13Dec/13Jan/14Feb/14Mar/14Apr/14May/14Jun/14Jul/14Aug/14Sep/14Oct/14Nov/14-15-10-505101520253035滞后六个月房屋新开工面积累计同比（，左轴）商品房销售面积累计同比（，右轴）13请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明13指标指标数据表现数据表现解读解读累计土地购置增速1-11月全国累计土地购置面积同比降14.5。 累计销售面积增速1-11月全国累计销售商品房面积同比降8.2。 11月，新开工、销售、土地购置增速全部回落。 图图 土地购置面积、销售面积、新开工面积累计

23、增速土地购置面积、销售面积、新开工面积累计增速行业形势销售、土地购置和新开工增速全部回落行业形势销售、土地购置和新开工增速全部回落资料来源：WIND，海通证券研究所累计新开工面积增速1-11月全国累计新开工面积同比降9.0。 -30-25-20-15-10-50510152025Nov/13Dec/13Jan/14Feb/14Mar/14Apr/14May/14Jun/14Jul/14Aug/14Sep/14Oct/14Nov/14-20-100102030405060房屋新开工面积累计同比（，左轴）购置土地面积累计同比（，左轴）商品房销售面积累计同比（，右轴）14请务必阅读正文之后的信息披露

24、和法律声明请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明14指标指标数据表现数据表现解读解读百城住宅平均价格11月百城样本住宅平均价格为10589元/平，同比降1.57%，比上月回落1.05个百分点；环比降0.38，比上月回升0.02个百分点。百城房价变动城市数量11月百城样本住宅价格指数环比上涨的城市23个，比上月减少4个；环比下跌的城市76个，比上月增加3个。 11月住宅均价环比继续下降，但降幅收窄，而上涨城市数减少。 行业形势房价环比跌幅收窄，房价上涨城市数减少行业形势房价环比跌幅收窄，房价上涨城市数减少图图 百城样本住宅平均价格变化百城样本住宅平均价格变化图图 百城房价上涨持平下跌城市数量百城

25、房价上涨持平下跌城市数量资料来源：WIND，海通证券研究所02000400060008000100001200014000Nov-13Jan-14Mar-14May-14Jul-14Sep-14Nov-14-3-113579111315百城样本住宅平均价格（元/平，左轴）百城样本价格指数同比（，右轴）百城样本价格指数环比（，右轴）020406080100Nov-13Jan-14Mar-14May-14Jul-14Sep-14Nov-14百城住宅价格指数环比上涨城市数（个，左轴）百城住宅价格指数环比下跌城市数（个，左轴）15请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明请务必阅读正文之后的信息披露和法律

26、声明15指标指标数据表现数据表现解读解读一二城市商品房成交面积1-11月一二线城市商品房累计成交2.71亿平，同比减15.6，比上月降0.1个百分点；11月一二线城市商品房成交2861万平，环比降3.88。一二城市商品房成交金额1-11月一二线城市商品房累计成交额2.12万亿，同比减15.6，比上月升1.03个百分点；11月一二线城市商品房成交额2531亿元，环比增5.91。政策放松积累效应下，11月一二线城市的商品房销售额环比小幅回升。 行业形势一二线城市商品房销售额环比回升行业形势一二线城市商品房销售额环比回升图图 一二城市商品房成交面积变动一二城市商品房成交面积变动资料来源：WIND，海

27、通证券研究所图图 一二线城市商品房成交金额变动一二线城市商品房成交金额变动050001000015000200002500030000350004000045000Nov/13Jan/14Mar/14May/14Jul/14Sep/14Nov/14-20-100102030一二线城市商品房成交面积累计值（万平，左轴）一二线城市商品房成交面积当月值（万平，左轴）一二线城市商品房成交面积累计同比（，右轴）050001000015000200002500030000Nov/13Jan/14Mar/14May/14Jul/14Sep/14Nov/14-20-15-10-50510152025一二线城市

28、商品房成交金额累计值（亿元，左轴）一二线城市商品房成交金额当月值（亿元，左轴）一二线城市商品房成交金额累计同比（，右轴）16请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明16发布时间发布时间报告名称报告名称主要观点主要观点2014-11-24央行自11月22日起下调金融机构人民币贷款和存款基准利率。本次5年期以上贷款利率直接下降0.4个百分点，中长期贷款利息下降幅度明显大于短期贷款。我们认为，首次降息6个月之内行业销售明显改善，降息后第1个月、第3个月到6个月板块股价表现最佳。未来开发商、购房者资金压力将减弱。行业基本面4Q将加速见底，行业数据增速预计2015年1

29、Q见底。当前板块处政策、销售、估值、仓位四重底部，看好未来3到6个月地产超额收益能力。行业政策站在行业转型拐点上看政策变化行业政策站在行业转型拐点上看政策变化资料来源：WIND，海通证券研究所对央行降息的简评：降息配置地产，政策、销售、估值、仓位四重底部2014-12-10房地产行业年度投资策略：大局观，落子细微处板块“五分天下论” 从“住宅一统”到“多元分割”：过去10年是住宅快速发展的10年，未来10年将是逐步多元化的10年。未来，行业将逐步细化为住宅、商业、地产服务、工业地产、混业经营五大板块。其中，住宅龙头为王，市占提升将成为永恒逻辑。REITs等多层次市场建设，以及OTO模式嫁接将为

30、商业地产带来新契机。房地产服务是未来成长最快速子行业，可长期享受高估值。工业地产将享受产业升级、国资改革和土地集约使用政策优势。混业经营将成为资本市场长期追逐话题。17请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明17发布时间发布时间报告名称报告名称主要观点主要观点2014-12-1912月17日，证券会预披露东兴证券招股说明书。公司持有东兴证券7000万股，占东兴证券发行后总股本的2.80%。预计东兴证券上市后可增厚公司不低于1.71元/股。公司项目布局一、二线潜力城市，目前储备项目权益建筑面积在714万平，总货值不低于1200亿。预计公司2014、2015年每

31、股收益分别是1.13和1.66元。考虑到公司高成长性，给予2015年12倍市盈率，对应目标价19.92元，维持“买入”评级。行业政策重点推荐自仪股份、泰禾集团行业政策重点推荐自仪股份、泰禾集团资料来源：WIND，海通证券研究所泰禾集团(000732)跟踪报告：东兴证券上市临近，一线布局带来增速弹性 2014-12-16上市公司研究报告_自仪股份：注入园区优质资产，临港投资借壳上市 12月6日，公司公告称，临港投资及其下属公司园区开发业务资产将注入到上市公司。临港资管将持股45.9%，成为公司控股股东。公司将转变为以园区开发与经营服务为核心业务的大型园区类投资控股公司。公司将涉及开发的园区包括松

32、江园区、南桥园区、康桥园区和自贸区（洋山）陆域部分。本次拟注入资产的预估值为28.5亿元，对应静态PE和PB分别是21.3倍和2.83倍。目前，公司已完工、在建及拟开发项目权益总建面182万平。考虑到公司重组尚未完成，暂不给出目标价和评级。18请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明18指标指标数据表现数据表现解读解读板块累计超额收益率截至今年12月22日，房地产板块累积收益率56.0%，沪深300累积收益率45.7%，板块超额收益率为10.3%，增速比上月回落。 12月，地产板块超额收益率回落。目前，板块仍有一定估值修复需求。 板块估值和收益今年来板块累计

33、超额收益率回落板块估值和收益今年来板块累计超额收益率回落资料来源：WIND，海通证券研究所图图 2013年来房地产和沪深年来房地产和沪深300指数收益情况（截止指数收益情况（截止12月月22日）日） 图图 房地产板块和沪深房地产板块和沪深300板块的板块的PE情况情况 （截止（截止12月月22日）日） 板块估值截至今年12月22日，房地产板块估值（PE-TTM）为18.8倍。 19请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明19指标指标数据表现数据表现解读解读今年来板块收益率排名2014年1-12月房地产板块在同期23个行业板块中收益排名第4，排名比上月上升2位

34、。12月板块收益率在所有行业中排名上升2位。板块估值和收益今年以来板块收益率排名第四板块估值和收益今年以来板块收益率排名第四资料来源：WIND，海通证券研究所图图 2014年以来各板块累计收益率情况（截止年以来各板块累计收益率情况（截止14年年12月月22日）日） 20请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明20指标指标数据表现数据表现解读解读重点公司市盈率 重点上市地产公司估值从底部有所回升。板块估值和收益重点上市地产公司市盈率有所回升板块估值和收益重点上市地产公司市盈率有所回升资料来源：WIND，海通证券研究所对于我们重点跟踪8家地产上市公司而言，目前2

35、013年平均静态市盈率9.89倍，对应2014年平均动态市盈率9.08倍；对应2015年平均动态市盈率7.52倍。证券代码证券代码证券简称证券简称总市值总市值13年年PB （倍）倍）EPS（元（元/股）股）PE（倍）（倍）评级评级亿元亿元201314E15E201314E15E000002.SZ万科万科A1290.96 1.64 1.371.64 1.97 8.55 7.13 5.96 买入买入600048.SH保利地产保利地产916.32 1.66 1.511.25 1.50 5.66 6.86 5.70 买入买入000024.SZ招商地产招商地产530.90 1.88 2.45 1.89

36、2.25 8.42 10.91 9.17 买入买入600383.SH金地集团金地集团414.56 1.44 0.810.84 1.00 11.40 10.93 9.19 买入买入000402.SZ金融街金融街326.99 1.50 0.96 1.06 1.30 11.40 10.29 8.42 买入买入000069.SZ华侨城华侨城A498.81 1.91 0.61 0.70 0.84 11.32 9.76 8.17 买入买入600376.SH首开股份首开股份177.79 1.23 0.57 0.80 0.97 13.79 9.95 8.17 买入买入002146.SZ荣盛发展荣盛发展251.85 1.991.55 1.95 2.468.57 6.79 5.41 买入买入平均平均9.89 9.08 7.52 表表 A股重点覆盖地产企业估值指标（截止股重点覆盖地产企业估值指标（截止14年年12月月22日，根据日，根据Wind一致预期）一致预期） 风险提示：行业面临加息和政策调控两大风险。风险提示：行业面临加息和政策调控两大风险。21请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明21信息披露与法律声明信息披露与法律声明分析师负责的股票研究范围分析师负责的股票研究范围重点研究上市公司：万科A（000002.SZ）、保利地产