房产税税务筹划

1、 房产税税收筹划房产税税收筹划 BY邓梦楠，邱紫烨 税收筹划就是在现行税制条件下税收筹划就是在现行税制条件下,通过合理利用各种对自己通过合理利用各种对自己有利的税收政策和合理安排税务行为有利的税收政策和合理安排税务行为,以获得最大的税后利以获得最大的税后利益的一种经济行为。房产税是以城镇中的房产为课税对象益的一种经济行为。房产税是以城镇中的房产为课税对象,按房产原值减除一定比例或租金向房产所有人或经营者征按房产原值减除一定比例或租金向房产所有人或经营者征收的一种财产税。虽然从规模上看收的一种财产税。虽然从规模上看,房产税始终是一个小税房产税始终是一个小税,但是随着房地产市场的发展但是随着房地产

2、市场的发展,国家对房产税的征管和稽查力国家对房产税的征管和稽查力度的加大度的加大,房产税已成为企业税收的一项重要支出。因此房产税已成为企业税收的一项重要支出。因此,如何通过科学的税收筹划降低企业的税负显得尤为重要。如何通过科学的税收筹划降低企业的税负显得尤为重要。本文根据房产税的有关规定本文根据房产税的有关规定,结合笔者的实际工作经验结合笔者的实际工作经验,拟拟从房产税的征税范围、计税依据、计征方式、税收优惠等从房产税的征税范围、计税依据、计征方式、税收优惠等方面对房产税的税收筹划进行探讨方面对房产税的税收筹划进行探讨,以尽可能减少企业税收以尽可能减少企业税收负担负担,实现企业效益最大化。实现

3、企业效益最大化。税收筹划不是偷税漏税,而是在合理合法的前提下,减轻企业税收负担,实现企业税后利润最大化。房产税的特点：房产税的特点：o房产税属于财产税中的个别财产税房产税属于财产税中的个别财产税,其征税对象其征税对象是房屋。是房屋。o房产税的征税范围限于城镇的经营性房屋。对房产税的征税范围限于城镇的经营性房屋。对建在城市、县城、建制镇和工矿区的经营性房建在城市、县城、建制镇和工矿区的经营性房屋征税屋征税,对建在农村的房屋不管是否用于经营对建在农村的房屋不管是否用于经营,都不征税。都不征税。o房产税根据房屋的经营使用方式规定不同的征房产税根据房屋的经营使用方式规定不同的征税方法。对于自用的房产税

4、方法。对于自用的房产,按房产的计税余值按房产的计税余值,税率税率1.2%,对于出租的房产对于出租的房产,按租金收入征税按租金收入征税,税率税率12%。 房产税税收筹划o征税范围税收筹划征税范围税收筹划o计税依据税收筹划计税依据税收筹划o计征方式税收筹划计征方式税收筹划o优惠政策税收筹划优惠政策税收筹划按照税法规定按照税法规定,房产税在城市、县城、建制镇和工房产税在城市、县城、建制镇和工矿区征收。这意味着矿区征收。这意味着,在这范围之外的房产不用征在这范围之外的房产不用征收房产税。因此一些对地段依赖性不是很强的纳税收房产税。因此一些对地段依赖性不是很强的纳税人可依此进行纳税筹划。如对于一些农副产

5、品企业人可依此进行纳税筹划。如对于一些农副产品企业,生产经营往往需要一定数量的仓储库生产经营往往需要一定数量的仓储库,如将这些仓如将这些仓储库落户在县城内储库落户在县城内,无论是否使用无论是否使用,每年都需按规定每年都需按规定计算缴纳一大笔房产税和土地使用税计算缴纳一大笔房产税和土地使用税,而将仓储库而将仓储库建在城郊附近的农村建在城郊附近的农村,虽地处偏僻虽地处偏僻,但交通便利但交通便利,对公对公司的经营影响不大司的经营影响不大,这样每年就可节省这笔费用。这样每年就可节省这笔费用。从征税范围进行筹划从征税范围进行筹划 甲公司欲投资建厂，房产原值为甲公司欲投资建厂，房产原值为10000万元。现

6、万元。现有两种方案可供选择：一是建在市区，当地政府规有两种方案可供选择：一是建在市区，当地政府规定的扣除比例为定的扣除比例为30%；二是建在农村。假设该厂；二是建在农村。假设该厂不论建在哪里都不影响企业生产经营。不论建在哪里都不影响企业生产经营。 方案一：建在市区。应纳房产税方案一：建在市区。应纳房产税10000（130%）1.2%84（万元）。（万元）。 方案二：建在农村。免缴房产税。方案二：建在农村。免缴房产税。 由此可见，方案二比方案一少缴房产税由此可见，方案二比方案一少缴房产税84万万元。元。 案例案例从计税依据进行筹划从计税依据进行筹划 房产税的计税依据是房产的计税价值或房房产税的计

7、税依据是房产的计税价值或房产的租金收入产的租金收入,因此根据房产的用途可以分因此根据房产的用途可以分别进行筹划。别进行筹划。(1)合理分解房租收入合理分解房租收入 目前企业出租时不仅只是房屋设施自身目前企业出租时不仅只是房屋设施自身,还有房屋还有房屋内部或外部的一些附属设施及配套服务费内部或外部的一些附属设施及配套服务费,比如机比如机器设备、办公用具、附属用品。税法对这些设施器设备、办公用具、附属用品。税法对这些设施并不征收房产税。而我们在签订房屋出租协议时并不征收房产税。而我们在签订房屋出租协议时,往往将房产和这些设施放在一起计算租金往往将房产和这些设施放在一起计算租金,这样就这样就无形增加

8、了企业的税负。因此我们在签订房屋租无形增加了企业的税负。因此我们在签订房屋租赁合同时赁合同时,应合理、有效分割租赁收入应合理、有效分割租赁收入,将附属设将附属设施及配套服务费单独计算使用费收入施及配套服务费单独计算使用费收入,以减轻房产以减轻房产税的税负。税的税负。案例案例甲公司拥有一写字楼，配套设施齐全，对外出租。全年甲公司拥有一写字楼，配套设施齐全，对外出租。全年租金共租金共3000万元，其中含代收的物业万元，其中含代收的物业管理管理费费300万元，万元，水电费为水电费为500万元。万元。 方案一：甲公司与承租方签订租赁合同，租金为方案一：甲公司与承租方签订租赁合同，租金为3000万元。应

9、纳房产税万元。应纳房产税300012%360（万（万元）。元）。 方案二：将各项收入分别由各相关方签订合同，如方案二：将各项收入分别由各相关方签订合同，如物业物业管理管理费由承租方与物业公司签订合同，水电费按照费由承租方与物业公司签订合同，水电费按照承租人实际耗用的数量和规定的价格标准结算、代收代承租人实际耗用的数量和规定的价格标准结算、代收代缴。应纳房产税（缴。应纳房产税（3000300500）12%264（万元）。（万元）。 由此可见，方案二比方案一少缴房产税由此可见，方案二比方案一少缴房产税96万元。万元。 (2)通过关联企业转租通过关联企业转租 不少企业与其子公司等关联企业办公地点在一

10、起不少企业与其子公司等关联企业办公地点在一起,如如果企业所属地段较偏僻果企业所属地段较偏僻,可以考虑将闲置的房产出租可以考虑将闲置的房产出租给关联企业给关联企业,再由关联企业向外出租。由于关联企业再由关联企业向外出租。由于关联企业不是产权所有人不是产权所有人,只是房产转租人只是房产转租人,根据税法规定根据税法规定,转转租不需缴纳房产税。这样通过将房屋出租方式由直租不需缴纳房产税。这样通过将房屋出租方式由直接出租改为转租接出租改为转租,可以减少企业的整体税负。可以减少企业的整体税负。A 公司的一处两层楼房位于城市闹市区，专门用于对公司的一处两层楼房位于城市闹市区，专门用于对 外出外出租。因该房屋

11、建于上世纪租。因该房屋建于上世纪 70年代，设施陈旧，每年只能收取年代，设施陈旧，每年只能收取租金租金 60万元。万元。2006年，该公司准备花年，该公司准备花500万元对房屋进行万元对房屋进行重新装修改造，预计装修改造后，每重新装修改造，预计装修改造后，每 年可收取租金年可收取租金200万元。万元。装修改造前的税费负担情况：应缴营业税：装修改造前的税费负担情况：应缴营业税：6053 万万元元 ，应缴城市维护建设税、教育费附加：，应缴城市维护建设税、教育费附加：3（7+3）0.3 万元，万元， 应缴房产税：应缴房产税：60127.2 万元万元 ，合计税，合计税费负担为费负担为 3+0.3+7.

12、2=10.5 万元。万元。 方案一：采用出租方式：应缴营业税：方案一：采用出租方式：应缴营业税：200510 万元，应缴城市维护建设税、教育费附加：万元，应缴城市维护建设税、教育费附加：10（7+3）1 万元万元 ，应缴房产税：，应缴房产税：2001224 万万元元 ，合计税费负担为，合计税费负担为 10+1+24=35万元，。万元，。方案二：采用转租方式：方案二：采用转租方式：A 公司应负担的税费仍为公司应负担的税费仍为 10.5 万元，万元， B 应负担营业税应负担营业税10 万元，城市维护建设税万元，城市维护建设税 1万元，万元，B 不是房产的产权所有人，不是房产的产权所有人， 不需要缴

13、纳房产税，合计应纳不需要缴纳房产税，合计应纳税费税费 11 万元。万元。 A 公司和公司和 B的税费负担合计为的税费负担合计为 10.511=21.5万元，比筹划前可少负担税费万元，比筹划前可少负担税费 3521.5=13.5 万元。万元。从计征方式进行筹划从计征方式进行筹划房产税的计税方式有从价计征和从租计征房产税的计税方式有从价计征和从租计征,从价计征从价计征是按房产计税价值计征是按房产计税价值计征,税率为税率为1.2%,从租计征是从租计征是按房产的租金收入计征按房产的租金收入计征,税率为税率为12%。随着经济的。随着经济的发展发展,房屋的租金普遍偏高房屋的租金普遍偏高,而如果房屋是以前年

14、度而如果房屋是以前年度修建的修建的,则其帐面原值很低则其帐面原值很低,这就造成了两种计征方这就造成了两种计征方法下税负不一致的情况法下税负不一致的情况,“出租出租”房屋要比房屋要比“自用自用”房屋税负重。因此房屋税负重。因此,要转变租赁方式要转变租赁方式,变从租计征为变从租计征为从价计征。从价计征。(1)将出租变为投资将出租变为投资 企业将房屋对外出租企业将房屋对外出租,按规定要按租金收入缴纳房产税按规定要按租金收入缴纳房产税,如将房屋对外投资入股如将房屋对外投资入股,参与被投资方的利润分配参与被投资方的利润分配,共共同承担风险同承担风险,投资方就不用按投资方就不用按12%的高税率缴纳房产的高

15、税率缴纳房产税税,而被投资方只需按房屋余值的而被投资方只需按房屋余值的1.2%缴纳缴纳,相比之相比之下下,这样计算的房产税要少得多。这样计算的房产税要少得多。(2)将出租变为仓储管理将出租变为仓储管理 出租合同出租房屋属于从租计征的房产范围出租合同出租房屋属于从租计征的房产范围,但如果但如果是仓储合同则属于从价计征的房产范围。虽然是仓储合同则属于从价计征的房产范围。虽然,租赁租赁与仓储是两个不同的概念与仓储是两个不同的概念,租赁只需提供空房就行了租赁只需提供空房就行了,不对存放的商品负责不对存放的商品负责;而仓储不仅需要添置设备设施而仓储不仅需要添置设备设施,配备相关的人员配备相关的人员,还要

16、对存放的商品负责还要对存放的商品负责,从而增加人从而增加人员的工资和经费开支员的工资和经费开支,但这些开支还是远远低于节税但这些开支还是远远低于节税数额数额,扣除这些开支后扣除这些开支后,企业还是有可观的收益的。企业还是有可观的收益的。甲企业现有甲企业现有5栋闲置库房，房产原值为栋闲置库房，房产原值为2000万元，企业经研究提出以万元，企业经研究提出以下两种利用方案：一是将闲置库房出租收取租赁费，年租金收入为下两种利用方案：一是将闲置库房出租收取租赁费，年租金收入为200万元；二是配备保管人员将库房改为仓库，为客户提供仓储服务，收取万元；二是配备保管人员将库房改为仓库，为客户提供仓储服务，收取

17、仓储费，年仓储收入为仓储费，年仓储收入为200万元，但需每年支付给保管人员万元，但需每年支付给保管人员2万元。当万元。当地房产原值的扣除比例为地房产原值的扣除比例为30%。 方案一：采用出租方案。应纳房产税方案一：采用出租方案。应纳房产税20012%24（万元）；（万元）；应纳营业税应纳营业税2005%10（万元）；应交城建税及教育费附加（万元）；应交城建税及教育费附加10（7%3%）1（万元）。共支出（万元）。共支出35万元。万元。 方案二：采用仓储方案。应纳房产税方案二：采用仓储方案。应纳房产税2000（130%）1.2%16.8（万元）；应纳营业税（万元）；应纳营业税2005%10（万元）；（万元）；