第4章房屋租赁

1、2022-6-191 万亿市场空间万亿市场空间国家卫计委中国流动人口发展报告中国流动人口发展报告2016数据数据显示，截至显示，截至2016年底，我国流动人口有年底，我国流动人口有2.45亿人亿人，而，而2015年我国平均家庭规模为年我国平均家庭规模为3.1人人/户，故户，故2016年末全国流动人口总户数为年末全国流动人口总户数为0.79亿户（亿户（0.79=2.45/3.1）,假设假设70%需要租房，测算出我国需要租房，测算出我国年均租赁市场规模为年均租赁市场规模为1.33万亿。万亿。（1.33=0.79*0.7*0.2*12）房屋租赁市场有多大？房屋租赁市场有多大？2022-6-192 增

2、量空间巨大增量空间巨大1 1）2016年，我国常住人口城镇化率为57.4%，发达国家80%的平均水平。2）流动人口有流动人口有2.452.45亿人，假设亿人，假设70%70%的流动人口需的流动人口需要租房，占全国人口的要租房，占全国人口的12.5%12.5%。而美国租赁人口占。而美国租赁人口占比比35%35%，英国租赁人口占比，英国租赁人口占比37%37%，日本租赁人口占，日本租赁人口占比比27%27%。2022-6-1931 1、20162016年年5 5月月1717日日国务院办公厅关于加快培育国务院办公厅关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见和发展住房租赁市场的若干意见2 2、20172

3、017年年7 7月月1010日广州市人民政府办公厅关于印日广州市人民政府办公厅关于印发广州市加快发展住房租赁市场工作方案的通知）发广州市加快发展住房租赁市场工作方案的通知）3 3、国务院九部委联合（、国务院九部委联合（2017.7.182017.7.18）：关于在人）：关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知知( (建房建房20172017153153号号) )4 4、2017.9.162017.9.16上海最新出台了上海最新出台了关于加快培育和关于加快培育和发展本市住房租赁市场的实施意见发展本市住房租赁市场的实施意见，共，共6 6个部分，

4、个部分，2626条措施。条措施。5、10月月29日晚间，北京市多部门联合起草的日晚间，北京市多部门联合起草的关关于加快发展和规范管理本市住房租赁市场的通知于加快发展和规范管理本市住房租赁市场的通知正式发布，将于正式发布，将于2017年年10月月31日起实施。日起实施。住房租赁市场政策住房租赁市场政策2022-6-194教学内容：1、房屋租赁市场概述房屋租赁市场概述2、房屋租赁管理规定房屋租赁管理规定3、房屋租赁价格、房屋租赁价格4、房屋租赁环节的税收、房屋租赁环节的税收2022-6-195第一节房屋租赁市场概述第一节房屋租赁市场概述一、房屋租赁市场的一、房屋租赁市场的概念、概念、类型类型 1.

5、按房屋用途划分按房屋用途划分住宅租赁市场住宅租赁市场非住宅租赁市场非住宅租赁市场2.按照租赁目的划分按照租赁目的划分自自住住租赁市场租赁市场转租用于投资租赁市场转租用于投资租赁市场2022-6-1963.按住宅性质划分按住宅性质划分商品住房租赁市场商品住房租赁市场保障性住房租赁市场保障性住房租赁市场4.按租赁期长短划分按租赁期长短划分短租租赁市场短租租赁市场长租租赁市场长租租赁市场2022-6-197二、房屋租赁市场的特点二、房屋租赁市场的特点租赁价格相对稳定租赁价格相对稳定季节性变化明显季节性变化明显交易更为频繁交易更为频繁属地区性市场属地区性市场2022-6-198三、房屋租赁经纪业务三、

6、房屋租赁经纪业务流程2022-6-199（一）存量房租赁（一）存量房租赁居间居间业务业务1.客户接待环节客户接待环节2.房屋租赁价格谈判及租赁房屋租赁价格谈判及租赁 合同签订环节合同签订环节（二）存量房出租和承租代理业务2022-6-1910四、房屋租赁合同四、房屋租赁合同（一）房屋租赁合同的特征1.房屋租赁合同是不动产租赁合同3.期限最长不得超过二十年期限最长不得超过二十年 2022-6-1911（二）房屋租赁合同的主要内容（二）房屋租赁合同的主要内容1.房屋租赁当事人的姓名（名称）和住所2.标的物（房屋基本情况）3.租金和押金数额、支付租金和押金数额、支付时间、时间、方式方式4.租赁用途租

7、赁用途和房屋使用要求和房屋使用要求5.房屋和室内设施的安全性能房屋和室内设施的安全性能6.租赁期限租赁期限7.房屋维修责任房屋维修责任8.物业服务、水、电、燃气等相关费用的缴纳9.争议解决办法和违约责任2022-6-1912（三三）签订房屋租赁合同的注意事项）签订房屋租赁合同的注意事项1.房屋租赁合同的主体合格房屋租赁合同的主体合格2.房屋租赁合同应为书面合同房屋租赁合同应为书面合同3.合同标的物依法能够出租合同标的物依法能够出租4.合同对转租应进行特别约定合同对转租应进行特别约定2022-6-19132022-6-19142022-6-19152022-6-19162022-6-191720

8、22-6-1918在出卖房屋时，应提前在出卖房屋时，应提前3 3个月通知承租人。个月通知承租人。2022-6-1919 案例思考：张三和房东签下租赁期为二年的租张三和房东签下租赁期为二年的租赁合同赁合同. .现在合同已有半年现在合同已有半年, ,由于预期房价要下跌由于预期房价要下跌, ,房房东想把房屋出售东想把房屋出售. .试问试问: : 1) 1)该房东是否有权将租赁期未到期的房屋卖出该房东是否有权将租赁期未到期的房屋卖出? ? 2) 2)如果该房屋被卖出如果该房屋被卖出, ,张三是否有权继续住满二张三是否有权继续住满二年年? ? 3) 3)张三在租赁期是否有权将房屋转租给其他人张三在租赁期

9、是否有权将房屋转租给其他人? ?20一、房屋出租的条件一、房屋出租的条件根据商品房屋租赁管理办法规定，下下列房屋不得出租：列房屋不得出租：1.1.属于违法建筑的房屋属于违法建筑的房屋2.2.不符合安全、防灾等工程建设强制性标不符合安全、防灾等工程建设强制性标准的房屋准的房屋3.3.违反规定改变房屋使用性质的违反规定改变房屋使用性质的4.4.法律、法规规定禁止出租的其他情形的法律、法规规定禁止出租的其他情形的第二节房屋租赁管理规定第二节房屋租赁管理规定2022-6-1921二、房屋转租条件二、房屋转租条件转租的房屋必须合法，禁止出租的房屋的情形也适用于转租的房屋需经出租人书面同意需经出租人书面同

10、意转租期限不得超过原合同规定的期限 原承租人与出租人之间的房屋租赁合同继续有效2022-6-1922三、房屋租赁合同备案三、房屋租赁合同备案1.房屋租赁合同订立后三十日内三十日内，房屋租赁当事人应当到租赁房屋所在地直辖市、市、县人民政府房地产主管部门办理房屋租赁登记备案。房屋当事人办理房屋租赁登记备案，应当提交的材料：（1）房屋租赁合同；（2）房屋租赁当事人身份证明；（3）房屋所有权证书或者其他合法权属证明；（4）直辖市、市、县人民政府（房地产）主管部门规定的其他材料。2022-6-19232.所在地直辖市、市、县人民政府房地产主管部门应在3个工作日内办理房屋租赁登记备案。3.房屋租赁登记备案

11、内容发生变化，当事人应当在当事人应当在三十日内，三十日内，到原租赁登记备案的部门办理房屋租赁到原租赁登记备案的部门办理房屋租赁登记备案的登记备案的变更、延续或者注销手续。变更、延续或者注销手续。2022-6-19244.房屋租赁登记备案效力1）租赁合同不以备案登记为生效条件。）租赁合同不以备案登记为生效条件。当事人当事人以房屋租赁合同未按照法律、行政法规规定办理登记以房屋租赁合同未按照法律、行政法规规定办理登记备案手续为由，请求确认合同无效的，人民法院不予备案手续为由，请求确认合同无效的，人民法院不予支持支持2）优先承租权。优先承租权。出租人就同一出租人就同一房屋房屋订立数份租订立数份租赁合同

12、，在合同均有效的情况下，承租人均主张履行赁合同，在合同均有效的情况下，承租人均主张履行合同的，除承租人已经合法占有租赁房屋的外已经办合同的，除承租人已经合法占有租赁房屋的外已经办理登记备案手续的房屋租赁合同优先于成立在先的房理登记备案手续的房屋租赁合同优先于成立在先的房屋租赁合同屋租赁合同的。的。“一房数租”的处理原则，顺序：已经合法占已经合法占有租赁房屋的；有租赁房屋的；已经办理登记备案手续的；合已经办理登记备案手续的；合同成立在先的。同成立在先的。2022-6-1925四、房屋租赁的禁止行为四、房屋租赁的禁止行为（一）出租人出租人的的禁止行为禁止行为1.违反规定分割出租，出租住房的，应当以

13、原设计的房间为最小出租单位，人均租住建筑面积不得低于当地人民政府规定的最低标准；（广州，承租人人均使用面积不得低于5平方米）2.厨房、卫生间、阳台和地下储藏室不得出租供人员居住；3.严禁将经济适用住房、廉租住房出租或转租给他人使用；4.在房屋租赁合同期内，出租人不得单方面随意提高租金水平；5.严禁企事业单位、个人将非居住用房出租给他人居住使用。2022-6-1926（二）承租人的禁止行为1.保障性住房转租（购买经济适用住房和限价房不能用于出租，公共租赁住房和廉租住房承租人也不能转租）；2.违反租赁用途和使用要求使用房屋；3.擅自改动房屋承重结构和拆改室内设施；4.不得损害其他业主和使用人的合法

14、权益。承租人因使用不当等原因造成承租房屋和设施损坏的，承租人应当负责修复或者承担赔偿责任；5.严禁利用出租房屋进行各类违法犯罪活动。2022-6-1927（一）租赁合同无效的认定（一）租赁合同无效的认定1、三种情形认定、三种情形认定五、处理房屋租赁纠纷的规定2022-6-19282.当事人以房屋租赁合同未按照法律、行政法规规当事人以房屋租赁合同未按照法律、行政法规规定办理登记备案为由，请求确认合同无效的，人民法定办理登记备案为由，请求确认合同无效的，人民法院不予支持。院不予支持。3.当事人当事人约定约定以办理以办理登记备案登记备案手续为房屋租赁合同手续为房屋租赁合同生效条件的，从其约定生效条件

15、的，从其约定。但但当事人一方已经履行主要当事人一方已经履行主要任务，对方接受的除外。任务，对方接受的除外。 4.房屋租赁合同无效，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。支持。2022-6-1929（二二）房屋租赁合同的解除）房屋租赁合同的解除因下列情形之一，导致租赁房屋无法使用，承因下列情形之一，导致租赁房屋无法使用，承租人请求解除合同的，人民法院应予支持：租人请求解除合同的，人民法院应予支持：（1）租赁房屋被司法机关或者行政机关依法查）租赁房屋被司法机关或者行政机关依

16、法查封的；封的；（2）租赁房屋权属有争议的；）租赁房屋权属有争议的；（3）租赁房屋具有违反法律、行政法规关于房）租赁房屋具有违反法律、行政法规关于房屋使用条件强制性规定情况的。屋使用条件强制性规定情况的。2022-6-1930（三）租赁房屋装修纠纷处理（三）租赁房屋装修纠纷处理 承租人承租人经出租人同意经出租人同意装饰装修，租赁期间届满或装饰装修，租赁期间届满或者合同解除时，除当事人另有约定外，者合同解除时，除当事人另有约定外，未形成附合未形成附合的的装饰装修物，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损装饰装修物，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。的，承租人应当恢复原状。20

17、22-6-1931 承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：照下列情形分别处理：1）因）因出租人违约出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修剩余租赁期内装饰装修残值残值损失的，应予支持；损失的，应予支持；2）因）因承租人违约承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人剩余租赁期内装饰装

18、修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿；同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿；3）因）因双方违约双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据残值损失，由双方根据各自的过错各自的过错承担相应的责任；承担相应的责任；4）因）因不可归责于双方不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则按照公平原则分担。法分担。法律另有规定的，适用其规定。律另有规定的，适用其规定。2022-6-1932（四）（四）房屋租

19、赁转租处理：房屋租赁转租处理： 出租人知道或者应当知道承租人转租，但在出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个六个月月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。 因承租人拖欠租金，出租人请求解除合同时，次因承租人拖欠租金，出租人请求解除合同时，次承租人请求代承租人支付欠付的租金和违约金以抗辩承租人请求代承租人支付欠付的租金和违约金以抗辩出租人合同解除权的，人民法院应予支持。出租人合同解除权的，人民法院应予支持。但转租合但转租合同无效的除外。同无效的除外。（

20、代偿请求权）（代偿请求权） 次承租人代为支付的租金和违约金超出其应付的次承租人代为支付的租金和违约金超出其应付的租金数额，可以折抵租金或者租金数额，可以折抵租金或者向承租人追偿向承租人追偿。2022-6-1933（五五）承租人优先权的保护）承租人优先权的保护租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持支持。例外。例外情形：情形：（1）房屋在）房屋在出租前已设立抵押权出租前已设立抵押权，因抵押权人实，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的；现抵押权发生所有权变动的

21、；（2）房屋在出租前已被人民法院依法查封的）房屋在出租前已被人民法院依法查封的。本条系“买卖不破租赁” 适用例外的规定。2022-6-1934（二）具有下列情形之一，承租人主张优先购买房（二）具有下列情形之一，承租人主张优先购买房屋的，人民法院不予支持：屋的，人民法院不予支持： （1 1）房屋共有人行使优先购买权的；）房屋共有人行使优先购买权的；（2 2）出租人将房屋出卖给近亲属，包括配偶、父母、子）出租人将房屋出卖给近亲属，包括配偶、父母、子女、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女的；女、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女的；（3 3）出租人履行通知义务后，承租人在十五日内

22、未明确）出租人履行通知义务后，承租人在十五日内未明确表示购买的；表示购买的；（4 4）第三人善意购买租赁房屋并已经办理登记手续的。）第三人善意购买租赁房屋并已经办理登记手续的。2022-6-1935第三节房屋租赁价格第三节房屋租赁价格一、房屋租金一、房屋租金房屋租赁价格即是房屋租金，是指承租人因使用房屋，按照房屋租赁合同约定向出租人支付的价款，是租赁合同中最主要的内容之一。2022-6-1936（一）房地产市场因素（一）房地产市场因素 1.房屋租赁市场供求关系房屋租赁市场供求关系2.房价因素房价因素（二）房屋基本状况（二）房屋基本状况 1.区位因素区位因素（位置、交通、配套、环境）（位置、交通

23、、配套、环境）2.实物因素实物因素（新旧、面积、装修、配套）（新旧、面积、装修、配套）3.权益因素权益因素（所有权、抵押权）（所有权、抵押权）二、影响房屋租金的主要因素二、影响房屋租金的主要因素2022-6-1937第四节房屋租赁环节税费第四节房屋租赁环节税费1.增值税：增值税： 2016年年5月月1日，营改增日，营改增 1）计税方法：不动产租赁服务，）计税方法：不动产租赁服务，增值税税率为增值税税率为11%。一般计税法（一般一般纳税人）：一般计税法（一般一般纳税人）： 应纳税额应纳税额=当期销项税额当期销项税额-当期进项税额当期进项税额简易计税法（一般小规模纳税人）：简易计税法（一般小规模纳

24、税人）： 应纳税额应纳税额=销售额销售额*征收率征收率=含税销售额含税销售额/（1+征征收率）收率）*征收率征收率 税法规定，纳税人的经营规模以及会计核算的健全程度，是划分一般纳税人和小规模纳税人的主要依据。2022-6-19382）免征增值税： 增值税小规模纳税人月销售额未达到2万元的企业或非企业单位，免征； 2017年12月31日前对月销售额2万元至3万元的增值税小规模纳税人，免征；2018年12月31日前，公共租赁住房经营管理单位出租公共租赁住房免征增值税；2022-6-19393）对不动产租赁服务的主要规定（1）一般纳税人出租不动产）一般纳税人出租不动产 一般纳税人出租不动产，其不动产

25、为2016年5月1日以后取得，或虽然是2016年4月30前取得但其自愿选择一般计税方法的税率11%，在出租不动产所在地预交3%税款，剩余应交税款回机构所在地申报缴纳。不动产所在地预交的增值税含税销售额/（1+11%）*3%，回机构所在地再申报缴纳的增值税含税销售额/（1+11%）*11%-已经预交的税款。 2016年4月30日前取得，选择简易计税办法征收率为5%。 不动产所在地预缴的增值税款含税销售额/（1+5%）*5%；回机构所在地申报缴纳的税款含税销售额/（1+5%）*5%-已预交税款2022-6-1940（2）小规模纳税人出租不动产）小规模纳税人出租不动产小规模纳税人出租不动产适用5%征收率。出租不动产预交税款含税销售额/（1+5%）*5%；机构所在地申报缴纳的税款=含税销售额/（1+5%）*5%已预交税款2022-6-1941（3）个体工商户出租住房）个体工商户出租住房个体工商户出租住房，征收率5%但减按1.5%应预缴税款含税销售额/(1+5%)*1.5%（4）个人出租不动产）个人出租不动产个人出租的非住房（指用于生产经营用）征收率5%，应纳税额含税销售额/（1+5%）*5%个人出租住房征收率5%减按1.5%，应纳税额=含税销售额/（1+5%）*1.5%2022-6-1942例：李某于2010年2月将自有的一套住房出