商业地产返租销售课程三

1、返租销售返租销售商业培训课程二DeliciousDelicious概念利益风险公式公式Delicious概念概念：就是带租约销售，即先引进品牌商家，：就是带租约销售，即先引进品牌商家，然后然后 将商场划分若干小面积产权商铺销售给众将商场划分若干小面积产权商铺销售给众多小业主，并保证给小业主一定的定期租金回报，多小业主，并保证给小业主一定的定期租金回报，发展商即可在短期内回笼资金并获得超额利润发展商即可在短期内回笼资金并获得超额利润 。实质：商品房售后包租是指房地产开发经营企业实质：商品房售后包租是指房地产开发经营企业为促进销售，在其进行外销商商品房售后包租是为促进销售，在其进行外销商商品房售后

2、包租是指房地产开发经营企业为促进销售，在其进行外指房地产开发经营企业为促进销售，在其进行外销商品房出售时与买受人约定，在出售后的一定销商品房出售时与买受人约定，在出售后的一定年限内由该房地产开发经营企业以代理出租的方年限内由该房地产开发经营企业以代理出租的方式进行包租，以包租期间的租金冲抵部分售价款式进行包租，以包租期间的租金冲抵部分售价款或偿付一定租金回报的行为或偿付一定租金回报的行为。 Delicious利益：国内的房地产公司融资渠道比较单一，为了应对银行银根紧缩，成本增高的不利局面，开发商利用售后包租融资进行发展已是相当普遍的做法。对于个人投资者而言，现在商铺是一种房地产和理财产品结合的

3、产品，不仅具产权的房地产特性，同时在理想状态下，又是一种收益比较高的投资理财产品。 可见，售后包租并非只是开发商单方获益的模式，其本质仍是实现开发商与投资人的双赢。 Delicious风险：风险： 由于商铺产权发生转移，作为第三方由于商铺产权发生转移，作为第三方的商业经营管理机构要么是发展商临时成立的商业经营管理机构要么是发展商临时成立的公司，要么是专门聘请的专业管理公司，的公司，要么是专门聘请的专业管理公司，二者都不可能为发展商的承诺负责，因为物二者都不可能为发展商的承诺负责，因为物业租给大商家的租金非常之低，发展商不可业租给大商家的租金非常之低，发展商不可能从中获取相应的利润，承诺给小业主

4、的租能从中获取相应的利润，承诺给小业主的租金回报成为发展商的长期包袱，很有可能无金回报成为发展商的长期包袱，很有可能无法兑现先前承诺，尤其在经营状态不佳的情法兑现先前承诺，尤其在经营状态不佳的情况下，其风险更加巨大。况下，其风险更加巨大。 Delicious公式例：某商铺，建筑面积81，单价11000元每平米，总价891000，首付44.6万，贷款44.5万，租金1.333元/平米/天（一个月40元/月），回报率是多少？（1）81 40 12-44.6 4.0-44.5 6.46 /891000=0.04311计回报率4.31%（2）3年后15000出售，15000 81-891000 /89

5、1000=0.3636计回报率36.36%如何计算投资回报率计算投资回报率的计算公式：(1)计算购入再出租的投资回报率月租金12个月-首付款银行存款利率-贷款银行贷款利率/售价(2)计算购入再售出的投资回报率(售出价-购入价)/购入价备注：无贷款情况 Delicious公式回报率回报率=租金租金*面积面积365天房屋总价天房屋总价*100%例：18号楼商104，建筑面积202.6，单价13000元每平米，总价263,3800，租金1.667元/平米/天（一个月50元/平米/天），回报率是多少？答案：约4.68%租金（元/平米/天）销售单价（元/平米）回报率回报率天（出房率）答案：1.667元/

6、平米/天，5000元/月，60000元/年Delicious商铺投资大部分都是10-12年收回投资成本。回报率9%12%前3年属于培养起回报率6%-9%回报率4%-6%第4-6年业态发展期第7年-10年成熟商铺投资大部分6%-10%左右是合理回报率 Delicious商业地产的客户（投资者）最关心什么？商业地产的客户（投资者）最关心什么？物业是否能增值？物业是否能增值？怎或者说什么才能保证物业能增值呢？样才能让投资者觉怎或者说什么才能保证物业能增值呢？样才能让投资者觉得某个物业能增值呢？得某个物业能增值呢？或者说什么才能保证物业能增值呢？或者说什么才能保证物业能增值呢？Delicious物业增

7、值物业增值 项目规划项目规划同类市场同类市场经营状况经营状况行业环境行业环境背景环境背景环境地块价值地块价值价格合理价格合理经营管理经营管理物业定位物业定位Delicious物业定位物业定位高端，中端,低端，决定该物业未来发展方向背景环境大的经济环境是否健康发展行业环境商业地产行业是否是投资热点地块价值地产项目所处地块是否在未来有发展同类市场经营状况某个地产项目预计经营的业态目前是否有发展空间项目规划商铺规划设计是否合理，是否符合经营要求价格合理销售价格是否与实际价值趋同经理管理流的品牌，丰富的管理经验，专业的商业运营团队是商业发展的保障。物业增值的因素物业增值的因素Delicious我们估算

8、一下：每年收益租约租约年限年限第一第一年年第二第二年年第三第三年年第四年第四年第五第五年年第六第六年年第七第七年年第八年第八年第九年第九年第十第十年年第十一第十一年年总价总价8080万万年回年回报率报率4%5%6%7%8%9%10%11%12%13%14%99%99%租金租金收益收益32000400004800056000640007200080000880009600010400011200079.279.2万万每年每年 供款供款48960489604896048960489604896048960489604896048960048.9648.96万万每年每年收益收益70401504023

9、040310403904047040550406304028032280320 0合同总价为合同总价为:80万万85%=68万元万元(总价总价80万商铺购铺一次性返还前万商铺购铺一次性返还前3年年租金租金12万万)客户首付款客户首付款:68万万50%=34万元万元银行按揭贷款银行按揭贷款: 34万万50%=34万元万元贷款贷款34万万10年每月月供年每月月供:4080元元贷款贷款34万万10年每年供款年每年供款:4080元元/月月12月月=48960元元/年年Delicious合计：一次性付款的客户，基本上11年租金，就可以回本，并且不计算11年后的物业本身的僧值。按揭客户：10年月供连本金带

10、利息是48.96万，减去万，减去34万本金，剩下万本金，剩下14,96万是万是利息，还需要一年时间可以赶上一次性付利息，还需要一年时间可以赶上一次性付款的回报率，推算款的回报率，推算12年，按租金收益可以年，按租金收益可以回本，不计回本，不计12后的物业本身的增值收益。后的物业本身的增值收益。什么时候回本？什么时候回本？Delicious讲到这，我想给大家分享一个故事！Delicious爷爷那辈人说：那个时候的那个时候的10块钱，好大啊，块钱，好大啊，够一大家人花！够一大家人花！Delicious后来不行咯，只够两个人花啦！Delicious再后来更不行咯，只够一个人花啦！Delicious父亲那辈人说了：过去读书的时候，父亲那辈人说了：过去读书的时候，100块钱够块钱够我们一家四口人花！我们一家四口人花！Delicious后来我小孩说后来我小孩说100块钱！块钱！还不够我一个人花！还不够我一个人花！Delicious朋友们，故事说明什么问题呢？钱，贬值了，而且很严重！Delicious万万万万我们按目前最高存款利率我们按目前最高存款利率5.5%计算计算,您存入银行您存入银行8万元万元,10年后您的总收益为年后您的总收益为:8万万 （1+5.5%）10 = 136651.2元元（本金（本