土地资产评估报告

1、v1.0可编辑可修改土地估价报告第一部分摘要一、估价项目名称位于相思湖新区西庄路南侧、西宁路路东侧的亩土地使用权价格评估。二、委托估价方XX公司三、估价目的为了XX公司能满足对土地的投资开发需要，依据国家标准城镇土地估价规程（GB/T18508-2001）,我们对委估土地使用权进行估价，提供委估对象在估价基准日的市场价值参考依据。四、估价基准日二。一O年三月十日。五、宗地的描述土地位置实际用地（山）土地用途出让年限规划指标要求各用途建筑面积占总建筑面积的比例起始价容积率建筑密度绿地率（人币）民相思湖新城镇住城镇住三30%>35%批发零售180万元区西庄路宅、批发宅：703%-5%住/亩南

2、侧、西零售年宅三97%宁路路东批发零侧售：年40综上，我们知道该宗地的一些具体情况，为此，我们寻找三个比较的实例,采用市场法进行估价，估价结果为估价对象无权属瑕疵和限制下的公开市场价值。六、估价结果估价人员对所搜集的资料进行整理分析，对土地使用权价格采用市场法测算，估价人员对所搜集的资料进行整理分析，确定估价对象的国有出让土地使用权价格为：土地价值总额：万元单位地价：（万元/亩）七、估价师签名第二部分评估的过程待评估宗地为一块空地，面积为亩，要求评估其2010年3月10日的市场价格。我们通过收集有关数据资料，选出3个交易实例作为比较参照物，交易实例的有关情况如下表所示交妙实例比较交易、ABC被

3、评估对象D坐落高新区鲁班路延长线西侧金浦路141-1号白沙大道南面相思湖新区西庄路南侧、西宁路路东侧用途住宅、批发零售住宅、商务金融、批发零售住宅、批发零售、商务金融（办公）住宅、批发零售熟地熟地熟地熟地价格（万元/亩）16008650560回积（山）交易时间形状不太规则规则规则不太规则地势平坦平坦平坦平坦地质普通普通普通普通剩余使用年限住70、售40住70、售40、商50住70、售40、商50住70、售40容积率建筑密度三38%>40嗾45%三25%三30%绿地率呈25%>20嗾25%>35%>35%备注住宅90平方米以下的住房面积占开发面积的70%Z上300米以上的

4、高层建筑无住宅90平方米以下的住房囿枳占开发面积的60%Z上1、进行交易情况修正经调查，未发现交易实例的交易情况有什么特殊情况，均作为正常交易看待。故无需修正。2、进行交易时间修正根据调查，2009年12月以来，土地价格平均每月上涨1%则：交易实例C交易时间修正系数=104/100=3、进行区域因素修正采用打分法，可参照下表的有关数据判断。根据各个区域的具体情况进行打分，以被评估对象的各个因素的分值为标准值,即以打满分处理，以下为被评估对象的具体情况区域因素标准分值说明自然条件1010社会环境1010经济繁华程度5分、周围人口复杂程度（人口素质）5仆街道条件1010大道、小道情况5分，路况5分

5、交通便捷度1010有几条路通往3分、是否方便地使用各种交通工具3小左后;；斤尸八方;甬;七叶离交通车站点距离1010以被评估对象为标准（20分钟路程），若参照实例路程在5分钟内加10分以上，515分钟内加5-10分，1010以被评估对象为标准（15cm地图上）右右参照实例5cm内加20分以上，510cm内加10-20分，10-15分钟离市中心距离基础设施1010交通、邮电、供水供电、商业服务、科研与技术服务、园林绿化、环境保护、文化教育、卫生事公共设施完备状况1010业等巾收公用，程设则和公共生沽服务设则等。教育2分、商业2分、医疗2分、文化娱乐2分、银行邮局等2分水、大气、噪音污染状55水2

6、分、大气1分、噪音2分周围环境及1010环境：绿化环境2分、居住舒适度3分规划限制510乐现：建或荚化度2分、自然荚化度3分综合打分100100则A地以被评估对象D为标准，具体打分情况如下:区域因素标准分值说明自然条件1010社会环境10361、宗地四周比较繁荣，马路对面有酒楼、农贸市场、小商铺2、为辿后胜工商都等住宅小区，多为教师，A厂主工谷士工E也由/口A二厌_U人心j=U街道条件1020ykl,/台现丫四口胃口ja、1豆山,1,JA+kS志大学路与鲁班路的交叉处，是重要交通要道，路面比口止4口7_Lri交通便捷度1016见岷1川。1、大学与鲁班路、快环，出行方便2各种车辆自由中n/nn个

7、/上占干|&+由有1亩离交通车站点1018HJ/1V3/201邺11J凹1四印门离公车站点大概十分钟的距离；相比于被评估对象而三亦生士二卜二卜邛和珀生灼较小皿离巾中心距离1027|11日,i-i"h、/1_1,、沙|、。儿刃刁吊XT2_L。地图上为厘米，是四块地中最近的，离鲁班路站点基础设施1010只M20力冲叫中性通水通电通讯，基础设施完备公共设施完备1020宗地四周比较成熟，公共设施比较完备，有市场、水、大气、噪音污染状况54中学、民阮、wJ干反弛小/ExL处计曷T艮们比牧大学路与鲁班路的交叉处，附近物流公司公司，所以过往车辆较多，噪音和空气污染比较大周围环境及景1010

8、周围是比较大型的建筑物，建筑和规划都比较好；分=上心,十I=n4上上心JAirtmv-nnrrXT现规划限制551皿目则LL/W目现来月均4巴植物、现£1妆JII周无综合打分100176B地以被评估对象D为标准，具体打分情况如下:区域因素标准分值说明自然条件1010社会环境1040南宁经济发达地区，经济繁荣；周边人口受教育街道条件1016直接到该宗地的道路较窄只能并排两辆轿车交通便捷度1020邻近民族大道、竹溪大道，多条道路可到达、各石11KliST日上匕离交通车站1020到公交站点较近，且到南宁个车站、火车站、飞只口口眼离市中心距10251儿物在地图上，离巾中心为基础设施1010通

9、水通电通讯，基础设施完备公共设施完1030靠近五象广场、民歌广场、有学校、超市水、大气、噪音污染状55无周围环境及目1025附近为高级住宅区写字楼，靠近民歌广场，环境乐观规划限制55无综合打分100206C地以被评估对象D为标准，具体打分情况如下区域因素标准分值说明自然条件1010无社会环境1020周围是两个住宅小区，普罗旺斯和江南新苑，白不FL千尖A徽:什,4人力/.门比丁宙的A街道条件1020规划整齐完善，有马路天桥，但普罗旺斯内道路交通便捷度1013公车路线仅后6路车，所处离繁华处较远，公车笺离交通车站1015处十网个站点中间，各需五分钟JUIJ离市中心距1021离巾中心较远基础设施10

10、10通水通电通讯，基础设施完备公共设施完备状况1020有生活必备的商店、技术开发区、卫生服务中心、家庭健康服务中心、菜巾、游泳池、停车场等，水、大气、噪音污染状52处于快环通道，大车多，噪音大，较远处清晰可见几根大的工厂烟囱周围环境及甲7国108近为普罗旺斯的高楼及社区内风景和街道，远景HT0丁L规划限制55口兄-U无综合打分100144于是可以得到：交易实例A区域因素修正系数=100/176=交易实例B区域因素修正系数=100/206=交易实例C区域因素修正系数=100/144=4、进行个别因素修正（1）关于面积因素的修正：对土地而言，面积大些便于充分利用，经过分析确定，面积因素使得待估宗地

11、的价格会比A、B交易实例价格低6%估宗地的价格会比C交易实例价格高3%经过计算得到面积修正系数为：，交易实例A的面积修正系数=交易实例B的面积修正系数=交易实例C的面积修正系数=（2）关于容积率因素的修正：经收集有关数据资料进行统计分析，土地的价格与容积率的关系是：容积率增加，地价增加2%则：交易实例A的容积率修正系数=100/140=交易实例B的容积率修正系数=100/=交易实例C的容积率修正系数=100/104=个别因素修正系数计算如下：交易实例A的个别因素修正系数=X=交易实例B的个别因素修正系数=X=交易实例C的个别因素修正系数=X=5 .计算比准价格A=1600XXX=（万元/亩）B

12、=8650XXX=（万元/亩）C=560XXXX=（万元/亩）6 .采用算术平均法求得评估结果由于B实例的值为异常值，应予以剔除。其他结果相近，则取其平均值作为评估结果。故宗地D的评估结果为：待估宗地评估价值（单价）=（+）/2=（万元/亩）待估宗地评估价值（总价）=X=万元第三部分土地估价结果一、估价依据根据中华人民共和国土地管理法、中华人民共和国城市房地产管理法、招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定（国土资源部令第39号）等法律法规，并且委托估价方提供的相关资料和受托估价方掌握的有关资料和估价人员实地勘察、调查获取的资料进行估价。二、土地估价1 、估价原则地产评估应遵循公开、公正、公平的工作原则，同时应根据估价目的和选用的估价方法，在估价过程中把握适用的经济原则，遵循合法原则、最高最佳使用原则、需要与供给原则、变动原则等原则，使得在估价过程中，要按照国家和地方的有关规定，恪守客观、科学、合法的原则进行土地价格评估。做到评估过程合理，评估方法科学，评估结果准确，严格保守评估秘密。2 、