界石项目商业定位及招商思路

1、20142014年年1010月月谨呈：重庆厚煌实业有限公司谨呈：重庆厚煌实业有限公司厚煌厚煌财富广场项目商业定位及招商思路财富广场项目商业定位及招商思路版权声明版权声明 Copyright Copyright；All rights ReservedAll rights Reserved 本报告仅供客户内部使用，版权归瑞尔特集团所有，未经瑞尔特集团书面许可，本报告仅供客户内部使用，版权归瑞尔特集团所有，未经瑞尔特集团书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分和全部内容。不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分和全部内容。 This report

2、 is only for internal use, copyright ruierte group all, without This report is only for internal use, copyright ruierte group all, without the written permission of ruierte group, not to any other institutions and the written permission of ruierte group, not to any other institutions and individuals

3、 circulated, quoted, copied and issued a report in the part and individuals circulated, quoted, copied and issued a report in the part and the whole content.the whole content. 本项目工作分两个阶段完成，本报告是第一阶段。应开发商要求，将本项目工作分两个阶段完成，本报告是第一阶段。应开发商要求，将项目项目招商策略报告招商策略报告内容提前完成，本报告包括市场调研、综合定位及招商策略三内容提前完成，本报告包括市场调研、综合定位

4、及招商策略三部分内容：部分内容： 工作工作成果成果工作工作内容内容第一阶段第一阶段3030天天营销目标和战略营销目标和战略 推广执行推广执行营销活动策营销活动策招商阶段划分招商阶段划分招商流程招商流程工作计划表工作计划表项目总体定位项目总体定位市场调研及分析市场调研及分析招商策略招商策略 租金策略租金策略合作模式合作模式推广策略推广策略案例研究案例研究形象定位形象定位 主题定位主题定位 客户定位客户定位业态定位业态定位宏观经济背景宏观经济背景城市规划发展战城市规划发展战商圈发展调研商圈发展调研区域市场调研区域市场调研客户问卷调研客户问卷调研商家需求调研商家需求调研第二阶段第二阶段工作说明：工作

5、说明：3030天天调研及分析说明：调研及分析说明：实地调研与踏勘实地调研与踏勘调研内容：调研内容：项目面临的市场竞争项目面临的市场竞争项目客户需求研究项目客户需求研究调研区域：调研区域：重庆市区重庆市区界石新区界石新区周边区域周边区域商家访谈商家访谈访谈对象：访谈对象：意向商家意向商家 20 20家家问卷调研问卷调研调研方式：调研方式：定向投放和街头拦访定向投放和街头拦访针对问题：针对问题：消费偏好消费偏好消费能力消费能力消费习惯消费习惯消费者属性消费者属性参考数据参考数据专业数据库：专业数据库：瑞尔特数据库瑞尔特数据库政府数据库：政府数据库：重庆统计网重庆统计网重庆国土资源网重庆国土资源网重

6、庆统计年鉴重庆统计年鉴相关专业网站：相关专业网站：重庆房地产信息网重庆房地产信息网工作说明：工作说明： 从城市发展的高度解读项目背景，对城市及区域的经济、商圈进行深度研究，进行广泛从城市发展的高度解读项目背景，对城市及区域的经济、商圈进行深度研究，进行广泛的调查和有针对性的分析，为项目商业整体定位提供市场依据。的调查和有针对性的分析，为项目商业整体定位提供市场依据。重庆厚煌重庆厚煌财富广场项目财富广场项目一个中心，点亮一座城市辉煌一个中心，点亮一座城市辉煌厚厚煌煌财财富富广广场场界界石石财财富富中中心心核心问题核心问题1 1 发展目标发展目标 项目现况项目现况 核心问题核心问题 应对思路应对思

7、路一、项目整体发展目标一、项目整体发展目标6 600000000平米平米街街MALLMALL打造第六代商业综合体打造第六代商业综合体 大西北业态最全、规模最大、最具国际化的商业综合体大西北业态最全、规模最大、最具国际化的商业综合体 本项目商业开发核心目标在于确立项目整体形象的突破和拔高，深挖项目本项目商业开发核心目标在于确立项目整体形象的突破和拔高，深挖项目6 6万平万平米商业价值，奠定区域商业中心的核心地位，并对销售形成带动，为公司积累商业米商业价值，奠定区域商业中心的核心地位，并对销售形成带动，为公司积累商业开发经验，扩大开发品牌影响力。开发经验，扩大开发品牌影响力。拔高整体拔高整体价值和

8、形象价值和形象带动商业带动商业销售销售积累商业积累商业管理经验管理经验培养丰富培养丰富开发品牌开发品牌重庆南大门重庆南大门突突破破现现有有格格局局全全新新定定位位破破位位二、项目面临的核心问题二、项目面临的核心问题项目诊断项目诊断6 6万万平米总商业体量规模大，具有规模效平米总商业体量规模大，具有规模效应应整个项目定位为商业综合体：裙商整个项目定位为商业综合体：裙商+办公办公+商务酒店，商业目前开始动工，定制化商务酒店，商业目前开始动工，定制化可能性不大，对招商工作有一定影响可能性不大，对招商工作有一定影响所在片区人口偏少，提振商家信心有一所在片区人口偏少，提振商家信心有一定难度定难度前期缺乏

9、清晰定位，商业价值挖掘不够，前期缺乏清晰定位，商业价值挖掘不够，目前意向进驻商家不多目前意向进驻商家不多项项目目现现况况二、项目面临的核心问题二、项目面临的核心问题“位于城市发展的主动脉，引位于城市发展的主动脉，引领区域发展，在建筑品质上具领区域发展，在建筑品质上具有超越感、前瞻性的标志性建有超越感、前瞻性的标志性建筑综合体筑综合体”企业品牌企业品牌核心问题核心问题4 4维分析模型维分析模型 区域明显缺乏商业氛区域明显缺乏商业氛围，当前人气导入有限，围，当前人气导入有限，需要细心培养、引导。需要细心培养、引导。 整体定位不清晰，整体定位不清晰，主题性不强，对客户主题性不强，对客户吸引力有限。吸

10、引力有限。 宣传力度较弱，形宣传力度较弱，形象输出渠道缺少，客象输出渠道缺少，客户关注度较低。户关注度较低。 项目目前影响力有限，项目目前影响力有限，暂时无法通过品牌资源暂时无法通过品牌资源提升商业经营能力。提升商业经营能力。区域氛围区域氛围营销推广营销推广项目定位项目定位项目诊断项目诊断外部空间环境外部空间环境 经济背景经济背景 产业环境产业环境 商业环境商业环境各利益方需求各利益方需求 消费者需求消费者需求 商家需求商家需求 发展商愿景发展商愿景内部资源环境内部资源环境 商圈界定商圈界定 地块商业价值地块商业价值 商业商业SWOTSWOT分分析析案例研究案例研究 百事达百事达喜荟喜荟城城

11、COCO ParkCOCO Park商业定位商业定位定位研究定位研究业态研究业态研究招商策略招商策略三、问题应对逻辑说明：三、问题应对逻辑说明：2 2外部环境分析外部环境分析 城市宏观分析城市宏观分析 城市产业分析城市产业分析 城市商业格局研究城市商业格局研究 外部环境总结外部环境总结江南重镇江南重镇 巴南界石巴南界石重庆南大门重庆南大门 工业基地工业基地城市名片城市名片重庆市市级中心镇、重庆市市级中心镇、重庆市文明镇、重庆市文明镇、重庆市卫生镇、重庆市卫生镇、重庆市市级园林式城镇、重庆市市级园林式城镇、重庆市市级留守儿童工作示范镇、重庆市市级留守儿童工作示范镇、重庆市民间文化（儿歌）之乡、重

12、庆市民间文化（儿歌）之乡、重庆市计划生育依法行政示范镇、重庆市计划生育依法行政示范镇、重庆市绕城经济带最具投资潜力十大名镇、重庆市绕城经济带最具投资潜力十大名镇、重庆市家电（汽摩）下乡模范镇、重庆市家电（汽摩）下乡模范镇、重庆市花木之乡、重庆市花木之乡、重庆市优秀志愿服务组织等众多荣誉称号。重庆市优秀志愿服务组织等众多荣誉称号。一、城市宏观分析一、城市宏观分析重庆位置：重庆位置：重庆位于中国西南部，东重庆位于中国西南部，东邻湖北、湖南，南靠贵州，西接四川，邻湖北、湖南，南靠贵州，西接四川，北连陕西。地处长江上游地区，是长江北连陕西。地处长江上游地区，是长江经济带三大中心城市之一，长江、嘉陵经济

13、带三大中心城市之一，长江、嘉陵江两江环抱，域内各式桥梁层出不穷，江两江环抱，域内各式桥梁层出不穷，素有素有“桥都桥都”美誉，又因地处丘陵、山美誉，又因地处丘陵、山地河谷地区，有地河谷地区，有“山城山城”之称。之称。战略要地，枢纽城市：战略要地，枢纽城市：重庆是内陆出重庆是内陆出口商品加工基地和扩大对外开放先行区口商品加工基地和扩大对外开放先行区，国家重要的现代制造业基地和高新技，国家重要的现代制造业基地和高新技术产业基地，长江上游科研成果产业化术产业基地，长江上游科研成果产业化基地和生态文明示范区，中国中西部地基地和生态文明示范区，中国中西部地区发展循环经济示范区，国家实行西部区发展循环经济示

14、范区，国家实行西部大开发的涉及地区和国家统筹城乡综合大开发的涉及地区和国家统筹城乡综合配套改革试验区。配套改革试验区。1、重庆城市概况、重庆城市概况一、城市宏观分析一、城市宏观分析 巴南区界石镇地处重庆主城南部，北与南泉街道毗连，东与南彭街道接壤，西巴南区界石镇地处重庆主城南部，北与南泉街道毗连，东与南彭街道接壤，西跨龙州湾街道与长江相望，西南接一品街道，东南连跳石镇。跨龙州湾街道与长江相望，西南接一品街道，东南连跳石镇。一、城市宏观分析一、城市宏观分析工业园区工业园区高速路口高速路口2、区位及交通、区位及交通 界石镇距重庆市中心界石镇距重庆市中心25公里，距区政府驻地公里，距区政府驻地12公

15、里，距江北机场公里，距江北机场30分分钟车程，是主城南部的交通枢纽和重庆南向出海陆路通道的起点。界石镇是钟车程，是主城南部的交通枢纽和重庆南向出海陆路通道的起点。界石镇是全市二环区域能集聚全市二环区域能集聚30万人口的十大新城之一，属于重庆市二环以内重要的万人口的十大新城之一，属于重庆市二环以内重要的产业发展区域，是重庆市主城规划区东部组团的重点区域，是江南新城和环产业发展区域，是重庆市主城规划区东部组团的重点区域，是江南新城和环樵坪经济区的核心区域。樵坪经济区的核心区域。一、城市宏观分析一、城市宏观分析交通区位优势明显交通区位优势明显 渝黔、渝湘、内环、绕城四条高速公路交汇于此，渝道路、东城

16、大道渝黔、渝湘、内环、绕城四条高速公路交汇于此，渝道路、东城大道（连接茶园城市副中心）、海棠大道等省级、市政道路四通八达。距离重庆（连接茶园城市副中心）、海棠大道等省级、市政道路四通八达。距离重庆市中心市中心2525公里，到江北机场、龙头寺火车站、寸滩集装箱码头、公里，到江北机场、龙头寺火车站、寸滩集装箱码头、200200万吨级万吨级的佛尔岩综合滚装码头车程在的佛尔岩综合滚装码头车程在20-3020-30分钟。分钟。 界石镇幅员面积界石镇幅员面积64.83平方公里，辖桂花村、海棠村、新玉村、武新村、钟湾平方公里，辖桂花村、海棠村、新玉村、武新村、钟湾村、金鹅村村、金鹅村6个村和畅想社区、和平社

17、区、公平社区、桂花社区个村和畅想社区、和平社区、公平社区、桂花社区4个社区（居委会个社区（居委会）。辖区人口）。辖区人口52849人，人，17295户，城镇常住人口户，城镇常住人口34400人，人口自然增长率人，人口自然增长率1.89。城镇居民人均可支配收入。城镇居民人均可支配收入18758元。绝大多数为汉族，有个别少数民族元。绝大多数为汉族，有个别少数民族，以外来婚进和工作为主。，以外来婚进和工作为主。3、界石概况、界石概况一、城市宏观分析一、城市宏观分析 界石的经济始于农业。界石的经济始于农业。300300年来，勤劳的界石先民们拓荒开垦，农业生产发展年来，勤劳的界石先民们拓荒开垦，农业生产

18、发展很快，特别是新中国建立后，多个农产品基地相继建立，百里农业生态观光长廊很快，特别是新中国建立后，多个农产品基地相继建立，百里农业生态观光长廊远近闻名，重庆远近闻名，重庆“花木世界花木世界”是中国西部最大的花木交易市场。是中国西部最大的花木交易市场。 2011 2011年实现农业总产值年实现农业总产值2.42.4亿元，农民人均纯收入亿元，农民人均纯收入92119211元。元。 2011 2011年，实现地区生产总值年，实现地区生产总值22.822.8亿元，全镇个体工商户在册数达亿元，全镇个体工商户在册数达20002000多户，多户，财政总收入财政总收入30003000多万元。多万元。 201

19、2 2012年实现农业总产值年实现农业总产值2.972.97亿元，农民人均纯收入亿元，农民人均纯收入1078610786元。元。 2012 2012年，实现地区生产总值年，实现地区生产总值44.8344.83亿元，城镇居民人均纯收入亿元，城镇居民人均纯收入2112121121元。元。重庆城镇居民收入和购买力持续快速增加，消费需求稳中趋旺。社会消费品零重庆城镇居民收入和购买力持续快速增加，消费需求稳中趋旺。社会消费品零售保持两位数高速增长，未来重庆经济将继续快速发展，居民消费潜力良好。售保持两位数高速增长，未来重庆经济将继续快速发展，居民消费潜力良好。3、经济概况、经济概况一、城市宏观分析一、城

20、市宏观分析 界石镇地处巴南区西部，东与南界石镇地处巴南区西部，东与南彭街道接壤，南接一品街道，西跨龙彭街道接壤，南接一品街道，西跨龙洲湾街道，北与南泉街道毗连，处于洲湾街道，北与南泉街道毗连，处于重庆都市经济发达圈和重庆都市经济发达圈和“一小时经济一小时经济圈圈”核心层，是重庆市主城规划区东核心层，是重庆市主城规划区东部组团的重点发展区域，重庆市二环部组团的重点发展区域，重庆市二环以内重要的产业发展区，是江南新城以内重要的产业发展区，是江南新城和环樵坪经济区的核心区域和主城南和环樵坪经济区的核心区域和主城南部新的人口聚集地和重庆卫星城区。部新的人口聚集地和重庆卫星城区。4、城市整体规划、城市整

21、体规划一、城市宏观分析一、城市宏观分析本案本案1、十三五规划及产业结构、十三五规划及产业结构二、城市产业分析二、城市产业分析 巴南区和南岸区合作建设江南新城巴南区和南岸区合作建设江南新城、共同打造主城第三增长极是有条件的。主城区将形成两江新区、西部新城、江南新城“一区两城”的发展格局。预计通过十二五的发展，“一区两城”将成为我市主要产业的三大集群。按照去年的统计，巴南和南岸两区经济总量占主城区的18.35%，十二五末将会提高到22%23%。 通过建设江南新城、打造主城第三增长极，可为建设“重庆二环沿线万亿工业板块”提供广阔的战略平台和重要支撑。同时，作为重庆向南出海大通道的桥头堡，南岸区和巴南

22、区还是重庆联系广东、广西、云南、贵州等省份的重要门户。通过布局江南新城，将进一步增强主城南部的经济实力和带动能力，引领渝南黔北地区加快发展。 建成与主城同步的商务服务功能区：在江南新城区域的南坪、弹子石、鱼洞、龙洲湾、李家沱地区，重点建设现代化城市群；茶园和界石、鹿角、南彭等地，重点发展新兴工业和现代物流业，并争取将界石、鹿角作为重庆经济技术开发，并争取将界石、鹿角作为重庆经济技术开发区的拓展区。区的拓展区。【经济实力强劲增长经济实力强劲增长】 2012年，界石镇实现地区生产总值25.99亿元，同比增长17.3%；实现社会消费品零售总额21.15亿元，同比增长737.2%；地方预算内财政收入1

23、659.2万元，同比增长31.7%；完成全社会固定资产投资56.03亿元，同比增长49.8%；批发和零售商品销售总额实现49.25亿元，同比增长1125.2%；工业总产值完成44.83亿元，同比增长21.5%；规模以上工业企业主营业务收入41.86亿元，同比增长20.6%；在地建筑业实现14亿元，同比增长197.1%；工效指数达到371.5，同比增长26.7%；农民人均纯收入10786元，同比增长17.1%。全镇经济发展在江南新城考核组（主城6街1镇）取得了综合排名第1位的好成绩，主要经济指标增幅实现“5个第一”、“3个第二”、“2个第三”。2、固定投资及房地产业、固定投资及房地产业二、城市产

24、业分析二、城市产业分析 未来五年内，拟将界石工业园区谋划为重庆南部工业重心，目前已经运作未来五年内，拟将界石工业园区谋划为重庆南部工业重心，目前已经运作的重庆花木世界在未来两年内将建成为重庆第一、西部一流的的重庆花木世界在未来两年内将建成为重庆第一、西部一流的AAAA级景区，级景区，那时的界石也将成为都市休闲旅游胜地。那时的界石也将成为都市休闲旅游胜地。3、旅游业、旅游业二、城市产业分析二、城市产业分析三、重庆进入外环时代三、重庆进入外环时代 2009年12月31日12时，重庆绕城高速公路正式通车运行。 重庆绕城高速公路起于北碚，经沙坪坝、九龙坡、江津、巴南、南岸、江北、渝北等8个行政区，分为

25、东、南、西、北四段。环绕到起点，全长约18796公里，双向六车道，总投资13183亿元，共设有18个收费站。它的建成通车对实现重庆市“半小时主城区，一小时经济圈，八小时重庆”战略目标，具有重要意义。 重庆绕城高速公路，周围有界石组团、西永组团、江津组团、蔡家组团、鱼嘴组团等外围经济组团，绕城高速公路的开通使各外围经济组团与重庆主城经济区紧密连接起来，将加快重庆市外围经济组团的开发与建设。三、城市商圈格局研究三、城市商圈格局研究2、商业发展研究、商业发展研究 重庆现有商业发展格局未能突破主城区的传统格局，未能形成集群。商业重庆现有商业发展格局未能突破主城区的传统格局，未能形成集群。商业业态和购物

26、空间缺乏新意，一站式街业态和购物空间缺乏新意，一站式街MALLMALL或主题购物街区以及传统百货、购物或主题购物街区以及传统百货、购物中心面临升级换代趋势；商业街区在综合环境、规划、业态等均需要较大提升中心面临升级换代趋势；商业街区在综合环境、规划、业态等均需要较大提升潜力。潜力。3 3内部环境分析内部环境分析 地块区域分析地块区域分析 地块本体分析地块本体分析 商业属性界定商业属性界定 核心价值提炼核心价值提炼 项目地处重庆南大门项目地处重庆南大门界石中心界石中心地段，是城市规划发展的主轴方向，重地段，是城市规划发展的主轴方向，重庆重点发展区域。该片区市政建设重点庆重点发展区域。该片区市政建

27、设重点投入，片区发展势头加速推进，板块崛投入，片区发展势头加速推进，板块崛起呼之欲出！起呼之欲出！1、区位概况、区位概况项目地处界石核心片区，是重庆城项目地处界石核心片区，是重庆城市发展主轴方向和重点建设区域。市发展主轴方向和重点建设区域。该区域定位为工业园区及综合服务该区域定位为工业园区及综合服务功能区，集餐饮、娱乐、购物及休功能区，集餐饮、娱乐、购物及休闲度假、商贸物流、房地产等生态闲度假、商贸物流、房地产等生态产业为主。产业为主。一、地块区位分析一、地块区位分析重庆南大门户，中心价值全面崛起重庆南大门户，中心价值全面崛起本案本案二、地块区位分析二、地块区位分析基于城市发展方向的区域价值：

28、重庆南大门，新城崛起，代言未来！基于城市发展方向的区域价值：重庆南大门，新城崛起，代言未来！住区价值认同度高，住区价值认同度高，界石已成为重庆新型界石已成为重庆新型城镇化的典范。城镇化的典范。二、地块区位分析二、地块区位分析2 2、区域认同度、区域认同度三、地块本体分析三、地块本体分析1、商业规模、商业规模 本工程由一幢23层高层住宅及2层、局部3层商业裙房和一幢7层办公及2层商业的综合体组成。项目总建筑面积59797.24，其中地上建筑面积333476.78，地下建筑面积26450.46（其中地上商业11410.18、地下商业7599.09；办公4937.63；车库17653.77；居住16

29、610.07；其他配套1586.5）。 办公楼居住楼地上商业地上商业三、地块本体分析三、地块本体分析1、商业规模、商业规模 本项目商业约本项目商业约1900019000（地上商业（地上商业11410.1811410.18、地下商业、地下商业7599.097599.09）。商业为）。商业为2 2层和局部层和局部3 3层裙楼格局，层裙楼格局，四周均临道路，商业门四周均临道路，商业门面价值较大。面价值较大。红色虚线为临街门面红色虚线为临街门面主干道主干道次次干干道道小小区区步步行行街街小区步行街小区步行街次干道次干道项目可到达性高，多条城市交通干道交汇项目可到达性高，多条城市交通干道交汇，周边道路密

30、集，各项交通十分便利。本，周边道路密集，各项交通十分便利。本项目建成后，除满足界石本地消费外，还项目建成后，除满足界石本地消费外，还可辐射巴南区、大渡口区、南岸区、渝中可辐射巴南区、大渡口区、南岸区、渝中区及江北区等滴消费区域。区及江北区等滴消费区域。2、交通条件、交通条件 上界、渝黔高速公路与正在兴建的渝上界、渝黔高速公路与正在兴建的渝湘高速（重庆到长沙，重庆的出海通道）湘高速（重庆到长沙，重庆的出海通道）及绕城高速及绕城高速(二环二环)四条高速公路交汇于此，四条高速公路交汇于此，渝道路（重庆到贵州道真）等区域快速通渝道路（重庆到贵州道真）等区域快速通道横贯界石。四通八达的交通网络使界石道横

31、贯界石。四通八达的交通网络使界石镇具有优越的交通优势和独特的区位优势镇具有优越的交通优势和独特的区位优势。从界石镇出发，到机场、长江朝天门货。从界石镇出发，到机场、长江朝天门货运码头、铁路枢纽以及解放碑等商业中心运码头、铁路枢纽以及解放碑等商业中心均不超过均不超过30分钟的车程。分钟的车程。三、地块本体分析三、地块本体分析界石界石本案本案3、物业规划、物业规划一二三期一二三期四五期四五期三、地块本体分析三、地块本体分析本项目商业很特殊，本项目商业很特殊，L L型临街商业和型临街商业和T T型商业步行街，最大限度提升商业价值。型商业步行街，最大限度提升商业价值。33三、地块本体分析三、地块本体分

32、析4、地块位置、地块位置 本项目地处界石镇中心位置，富城路与省道本项目地处界石镇中心位置，富城路与省道104104的交汇处，项目周边各种配套的交汇处，项目周边各种配套齐全，人流量大，建行、工行、邮政银行遍布周边，即将修建的新科城市广场和万齐全，人流量大，建行、工行、邮政银行遍布周边，即将修建的新科城市广场和万象城市广场为界石再添商业重码。当地浓郁的商业氛围铸就本项目以后的辉煌。象城市广场为界石再添商业重码。当地浓郁的商业氛围铸就本项目以后的辉煌。厚煌厚煌财富广场财富广场万象城市广场万象城市广场新科城新科城市广场市广场5、地块周边配套、地块周边配套三、地块本体分析三、地块本体分析工商银行工商银行

33、南方寝饰南方寝饰建设银行建设银行邮政银行邮政银行国家电网国家电网厚煌财厚煌财富广场富广场万象万象城市广场城市广场新科城市广场新科城市广场黔江鸡杂黔江鸡杂明星大药房明星大药房界石财政局界石财政局华生园蛋糕华生园蛋糕界石税务所界石税务所网吧网吧胖胖火锅胖胖火锅界石车站界石车站6、展示条件、展示条件三、地块本体分析三、地块本体分析项目展示条件佳，重点利用朝向主干道的宽度展示面，确立商业形象。项目展示条件佳，重点利用朝向主干道的宽度展示面，确立商业形象。7、价值研判、价值研判AABCD 本项目商业价值出入较大，临近主干道商业价值最高，其次是本项目商业步本项目商业价值出入较大，临近主干道商业价值最高，其

34、次是本项目商业步行街商业，最后才是背街商业，因此，面临主干道才是本项目聚集人气的展示行街商业，最后才是背街商业，因此，面临主干道才是本项目聚集人气的展示面。面。三、地块本体分析三、地块本体分析主干道商业主干道商业主主干干道道商商业业步行街商业步行街商业步步行行商商业业次干道商业次干道商业1 1、项目战略使命、项目战略使命项目使命：项目使命：本项目主打差异化定位战略，将与新科商业广场、本项目主打差异化定位战略，将与新科商业广场、万象商业广场形成界石商业中核，形成三足鼎力，带动界石万象商业广场形成界石商业中核，形成三足鼎力，带动界石片区综合价值上行并圈定城市新商圈形象，进而圈定重庆片区综合价值上行

35、并圈定城市新商圈形象，进而圈定重庆“南大门南大门”战略版图。战略版图。四、商业属性界定四、商业属性界定传统商圈之外，目前重庆整个界石板块缺乏一个真正成熟的商业中心。界石板块的商业传统商圈之外，目前重庆整个界石板块缺乏一个真正成熟的商业中心。界石板块的商业仍然以传统商业服务为主，远远不能满足人民现代的消费需求。仍然以传统商业服务为主，远远不能满足人民现代的消费需求。本案商业开发体量具有规模效应，高水准提前介入规划和招商，打造成重庆界石首席时本案商业开发体量具有规模效应，高水准提前介入规划和招商，打造成重庆界石首席时尚商业中心，可就近辐射片区乃至周边范围中高端人群进行消费。尚商业中心，可就近辐射片

36、区乃至周边范围中高端人群进行消费。目前重庆商业板块缺乏真正意义上的娱乐休闲主题的街目前重庆商业板块缺乏真正意义上的娱乐休闲主题的街MALLMALL型商业中心。型商业中心。市场空白：目前区域缺乏大型成熟商业中心，客群消费习惯也急需引导升级；市场空白：目前区域缺乏大型成熟商业中心，客群消费习惯也急需引导升级；商圈辐射：区域内社区配套型商业较为常见，辐射面窄、体量小、业态基础，商圈辐射：区域内社区配套型商业较为常见，辐射面窄、体量小、业态基础，对外影响力相当有限，无法发挥商圈崛起的扛鼎作用；对外影响力相当有限，无法发挥商圈崛起的扛鼎作用；开发规模：本项目自身住宅规模较大，具备一定人气支撑；开发规模：

37、本项目自身住宅规模较大，具备一定人气支撑；人口因素：区域内开发楼盘较多，政府规划到人口因素：区域内开发楼盘较多，政府规划到2020年，区域内入住人口目标达年，区域内入住人口目标达到到10万人。万人。2 2、项目区域商业格局研判、项目区域商业格局研判四、商业属性界定四、商业属性界定。3 3公里核心商圈范围内，无直接竞争对手。本案所在片区已经成熟，交公里核心商圈范围内，无直接竞争对手。本案所在片区已经成熟，交通、教育、公园景观、行政单位、医疗等综合配套完善。本案已经动通、教育、公园景观、行政单位、医疗等综合配套完善。本案已经动工，商业已自成中心，同时具有良好市场口碑。周边开发楼盘品质较工，商业已自

38、成中心，同时具有良好市场口碑。周边开发楼盘品质较高，沿路高，沿路5 5分钟畅达工业园区，后劲足。分钟畅达工业园区，后劲足。商圈界定：商圈界定：“界石商圈商业升级版界石商圈商业升级版”形象呼之欲出。形象呼之欲出。3 3、项目商圈属性界定、项目商圈属性界定四、商业属性界定四、商业属性界定五、商业五、商业SWOTSWOT分析分析SWOTSWOT优势（优势（StrengthsStrengths）劣势（劣势（WeaknessWeakness）机会（机会（OpportunitiesOpportunities）威胁（威胁（ThreatsThreats）n成熟地段，配套完善；成熟地段，配套完善；n6 6万平米

39、商业具有规模效应；万平米商业具有规模效应；n提前规划定位，对接市场需提前规划定位，对接市场需求。求。n目前片区尚缺乏人气支撑；目前片区尚缺乏人气支撑；n目前认同度达不到预期，需目前认同度达不到预期，需要持续推广植入，培养认知。要持续推广植入，培养认知。n片区开发持续向好，城市战略片区开发持续向好，城市战略版重庆南大门，全城关注；版重庆南大门，全城关注；n以厚煌财富广场为代表的代表以厚煌财富广场为代表的代表性项目共同发声，带动片区整性项目共同发声，带动片区整体价值认同度走高。体价值认同度走高。n可能的后续调控政策风险；可能的后续调控政策风险；n地块周边其他项目商业入市直地块周边其他项目商业入市直

40、接竞争。接竞争。发挥优势，规避劣势发挥优势，规避劣势利用机会，转化威胁利用机会，转化威胁n联合发声，深挖城市东移话题，强植界石商圈升联合发声，深挖城市东移话题，强植界石商圈升级版形象。级版形象。n组合核心概念，倡导新理念和全新的商业体验。组合核心概念，倡导新理念和全新的商业体验。n用实景说话，软环境搭台力引主力商家共唱大戏。用实景说话，软环境搭台力引主力商家共唱大戏。n合理定位，避免与直接竞争项目正面交锋。合理定位，避免与直接竞争项目正面交锋。n把握市场需求，以精准定位弥补现有不足。把握市场需求，以精准定位弥补现有不足。第六代商业综合体：唯此第六代商业综合体：唯此6 6万街万街MALLMALL

41、六、核心价值分析六、核心价值分析重庆南大门：人口外溢板块腾飞价重庆南大门：人口外溢板块腾飞价值兑现提速值兑现提速先外后内的核心价值体系组合：先外后内的核心价值体系组合：界石商业升级版：界石商业升级版：3030万重庆人消万重庆人消费习惯升级换代费习惯升级换代立足城市趋势，战略突围；立足城市趋势，战略突围；放眼未来，放大前景预期；放眼未来，放大前景预期；衔接衔接CBD，倡领，倡领CRD。CRD：（：（Recreational Business District）：以）：以游憩与商业为主的各种设施（购物、餐饮、娱乐、游憩与商业为主的各种设施（购物、餐饮、娱乐、文化、交往、休闲等）集聚的特定区域，三大

42、核文化、交往、休闲等）集聚的特定区域，三大核心功能：商务功能、商业零售功能和游憩功能。心功能：商务功能、商业零售功能和游憩功能。区域形象细分区域形象细分打造第六代商业综合体：公园体验一站式的吃、喝、住、玩打造第六代商业综合体：公园体验一站式的吃、喝、住、玩、乐、游综合服务区、乐、游综合服务区旅游集散功能：旅游集散功能：紧邻界石主干道，辐射界石数万常驻客户群；紧邻界石主干道，辐射界石数万常驻客户群；休憩交往功能：休憩交往功能：厚煌财富广场，界石商圈的升级版。厚煌财富广场，界石商圈的升级版。综合商务功能：综合商务功能：区域内唯一区域内唯一6万大型成熟集中商业，提供一站式购物、休闲、万大型成熟集中商

43、业，提供一站式购物、休闲、娱乐、餐饮的街娱乐、餐饮的街MALL；政务功能：政务功能：周边密集分布界石主要行政单位，工矿企业，带动会议、餐饮等周边密集分布界石主要行政单位，工矿企业，带动会议、餐饮等相关政务功能需求，可无缝对接。相关政务功能需求，可无缝对接。六、核心价值分析六、核心价值分析价值转换：新型购物体验以及新的生活方式引领者。价值转换：新型购物体验以及新的生活方式引领者。五、核心价值分析五、核心价值分析建筑精神契合：厚煌财富广场建筑精神契合：厚煌财富广场建筑形建筑形态是开放的空间型商业街区态是开放的空间型商业街区核心资源依托：核心资源依托：街街MALLMALL借题借题核心实施载核心实施载

44、体：体：差异定位差异定位重庆全新重庆全新生活主张生活主张商业灵魂契合：商业灵魂契合：引导重庆人由传统消引导重庆人由传统消费模式向休闲费模式向休闲“生活方式生活方式”倾斜倾斜各方需求分各方需求分析析4 4 消费者需求分析消费者需求分析 商家需求分析商家需求分析 开发商需求分析开发商需求分析 各方需求总结各方需求总结开发商需求开发商需求三、开发商需求分析三、开发商需求分析2打造重庆最具特色和知名度的新生活方式中心，休闲娱乐消费目打造重庆最具特色和知名度的新生活方式中心，休闲娱乐消费目的地。的地。1统一招商、管理，培养商户未来长期稳定的商业经营效益贡献点；统一招商、管理，培养商户未来长期稳定的商业经

45、营效益贡献点；注重点注重点商户商户消费者消费者开发商开发商关注商业周边人气，对项目的关注商业周边人气，对项目的差异化概念表示认同差异化概念表示认同对购物产品的丰富性和购物环对购物产品的丰富性和购物环境要求越来越高；境要求越来越高；打造领先的重量级商业项目，打造领先的重量级商业项目，减少自持商业，控制开发风险减少自持商业，控制开发风险利益方利益方对项目的影响对项目的影响商业气氛培养需要特别注意商业气氛培养需要特别注意在建筑设计和业态规划、招商经营在建筑设计和业态规划、招商经营悉心经营，保证项目开发的高水准悉心经营，保证项目开发的高水准制定出符合市场的商业定位，满足制定出符合市场的商业定位，满足消

46、费者多元化的需求，同时注意停消费者多元化的需求，同时注意停车位等硬件配套设施的建设车位等硬件配套设施的建设四、各方需求总结四、各方需求总结商业定位商业定位 商业定位考虑因素商业定位考虑因素 商业定位商业定位 商业主题定位商业主题定位 商业客户定位商业客户定位 商业业态定位商业业态定位一站式的综合性多元化一站式的综合性多元化生活时尚中心，打造出生活时尚中心，打造出界石商圈升级版界石商圈升级版，街，街MallMall，一种时尚、一种，一种时尚、一种潮流、一种新的消费模潮流、一种新的消费模式。式。案例研究案例研究自身状况自身状况利益方关利益方关注点注点外部环境外部环境可以满足开发时尚购物公园的基本条

47、件可以满足开发时尚购物公园的基本条件借鉴案例的成功给我们提供了启示和信借鉴案例的成功给我们提供了启示和信心心商家和消费者对时尚商业中心的初步构商家和消费者对时尚商业中心的初步构想表示认可，同时可以达成开发商愿景想表示认可，同时可以达成开发商愿景城市商业的发展水平，为商业的发展提城市商业的发展水平，为商业的发展提供了机遇和空间供了机遇和空间一、商业定位考虑因素一、商业定位考虑因素n区域内大型商业倾向购物功能和一站式的方向发展，休闲娱乐和区域内大型商业倾向购物功能和一站式的方向发展，休闲娱乐和+ +休闲娱乐功能方向的休闲娱乐功能方向的项目缺乏，存在明显的市场空白。项目缺乏，存在明显的市场空白。休闲

48、休闲娱乐娱乐购物购物专业化专业化（= =有限品种）有限品种）一站式购物一站式购物（= =品种齐全）品种齐全）万象城万象城农批市场农批市场新科城市广场新科城市广场街街MallMall市市场空白点场空白点建材批发建材批发市场市场日用品市场日用品市场一、商业定位考虑因素一、商业定位考虑因素特色化、现代化、时尚化特色化、现代化、时尚化是打造的竞争优势，是打造的竞争优势，差异化差异化 是核心竞争策略！是核心竞争策略！ 差异化瞄准市场缝隙 创新产品和需求点 强调产品的特色和价值 挖掘市场需求，引领行业发展 跟随化跟随大势，规避风险利用现有资源，缩短培育时间一、商业定位考虑因素一、商业定位考虑因素5151n

49、自然的生态环境，营造自然的生态环境，营造开放式街区式消费模式开放式街区式消费模式n特色商业街道形式加以特色商业街道形式加以公共广场公共广场n更多地设置聚集人气更多地设置聚集人气游乐设施游乐设施n 丰富的丰富的文化活动文化活动n 创意零售空间，创意零售空间，时尚聚集地时尚聚集地n 突出儿童主题，成为突出儿童主题，成为儿童乐园儿童乐园n餐饮娱乐多姿多彩，休闲相聚好去处，巴南界石欢迎你餐饮娱乐多姿多彩，休闲相聚好去处，巴南界石欢迎你1 1、定位理念、定位理念二、商业定位二、商业定位u强烈的生态感、体验感，打造成为重庆市特色鲜明的街强烈的生态感、体验感，打造成为重庆市特色鲜明的街MallMall消费信

50、模式；消费信模式；u项目在形象、业态组合、商户品牌等方面应力求给人营造体验感十足的印象，并力求使其体验后项目在形象、业态组合、商户品牌等方面应力求给人营造体验感十足的印象，并力求使其体验后铭记于心；铭记于心；u努力延长街努力延长街MallMall的营业时间，确保餐饮休闲娱乐业态消费需求得到充分释放，填补区域内夜间消的营业时间，确保餐饮休闲娱乐业态消费需求得到充分释放，填补区域内夜间消费的空白；费的空白；u充分挖掘项目室内或室外的公共空间，在生态环保基础上营造舒适、宽松的氛围，使得消费者留充分挖掘项目室内或室外的公共空间，在生态环保基础上营造舒适、宽松的氛围，使得消费者留恋往返。恋往返。二、商业

51、定位二、商业定位 休闲购物生活体验街区休闲购物生活体验街区打造界石商圈升级版打造界石商圈升级版街街MallMall新新生活生活 新生活时尚体验中心定位以速时尚为商业核心理念，将休闲娱乐及休闲餐饮概念有机新生活时尚体验中心定位以速时尚为商业核心理念，将休闲娱乐及休闲餐饮概念有机组合，以营造新的时尚生活方式。组合，以营造新的时尚生活方式。二、商业定位二、商业定位新新生生活活时时尚尚购购物物公公园园通过将珠宝、饰品、时尚服装等组团，形成特色集约式快速时尚通过将珠宝、饰品、时尚服装等组团，形成特色集约式快速时尚电影院、超市、电影院、超市、KTV、浴足、美容、按摩等构成都市休闲娱乐、浴足、美容、按摩等构

52、成都市休闲娱乐含时尚餐饮、中高端餐饮、特色餐饮、食品杂货等子行业含时尚餐饮、中高端餐饮、特色餐饮、食品杂货等子行业都市时尚都市时尚休闲娱乐休闲娱乐休闲餐饮休闲餐饮2 2、概念解读、概念解读二、商业定位二、商业定位3、核心元素、核心元素项目核心元素项目核心元素现代、时尚、生态、现代、时尚、生态、体验感，体验感，将通过特色商家、公共空间、将通过特色商家、公共空间、花园、主题特色和功能分区来体现。花园、主题特色和功能分区来体现。从消费者问卷调查中看出消费者对项目从消费者问卷调查中看出消费者对项目的定位为，休闲、舒适、时尚、现代的的定位为，休闲、舒适、时尚、现代的气质。气质。现代现代时尚时尚生态生态体

53、验感体验感重庆南大门重庆南大门一站式购物一站式购物二、商业形象二、商业形象打造第六代商业综合体打造第六代商业综合体街街MALLMALL主力客群以重庆界石中高端人群为主主力客群以重庆界石中高端人群为主三、商业客户定位三、商业客户定位 核心消费群：重庆界石家庭消费群和中产阶级核心消费群：重庆界石家庭消费群和中产阶级 次级消费群：青少年人群次级消费群：青少年人群 边缘消费群：商旅人士及界石旅游人群边缘消费群：商旅人士及界石旅游人群一级商圈：界石一级商圈：界石CBDCBD商圈商圈主要消费人群：界石主要消费人群：界石CBDCBD高端白领、商务高端白领、商务人士、高档社区住户人士、高档社区住户主要客群特点

54、：主要客群特点：22-22-5 55 5岁，教育程度好，高收入，对新事岁，教育程度好，高收入，对新事物接受度高物接受度高二级商圈：鱼洞，南坪二级商圈：鱼洞，南坪主要消费人群主要消费人群: (: (视项目定位而定）此视项目定位而定）此例应例应为公司白领、学生、年轻家庭为公司白领、学生、年轻家庭主要客群特点：主要客群特点：16-4016-40岁，收入较好，追求新兴事物，岁，收入较好，追求新兴事物，追求追求生活品质生活品质三、商业客户定位三、商业客户定位四、商业档次定位四、商业档次定位采用采用“适度超前适度超前”原则，定位中档商业，部分采取中高端商业原则，定位中档商业，部分采取中高端商业考察因素编号

55、考察内容本项目条件消费力1 1客流区域的修建、带来中收入人群区域的修建、带来中收入人群1 1需求问卷统计中，消费者对项目的需求主要集中在中档、中高端位置2 2地段位于界石商业商圈，商业氛围浓郁，人流量大位于界石商业商圈，商业氛围浓郁，人流量大3 3道路交通紧邻主干道，周边交通便利紧邻主干道，周边交通便利4 4公交设施公交设施完善，公交车由此经过，交通便捷产品属性5 5高标准规划设计未来通过规划设计手段可实现功能的融合，且互不干扰6 6区域标志视觉冲击可成为片区的标志性商业中心7 7复合功能界石商圈商业升级版街Mall+步行街购物（小百货或超市）购物（小百货或超市）：主要经营食品类主题超市，特色

56、鲜明，区别于周边项目，突：主要经营食品类主题超市，特色鲜明，区别于周边项目，突出档次和品质享受。出档次和品质享受。五、商业物业定位五、商业物业定位界石商圈升级版界石商圈升级版时尚殿堂时尚殿堂主题购物中心主题购物中心打造界石商圈升级版打造界石商圈升级版舌尖上的世界美食，饕餮盛宴舌尖上的世界美食，饕餮盛宴n厚煌财富广场，即汇聚各地的厚煌财富广场，即汇聚各地的美食，成为界石餐饮美食集中营美食，成为界石餐饮美食集中营n娱乐：设置娱乐：设置KTVKTV、足浴、影院、足浴、影院五、商业物业定位五、商业物业定位原因原因及及作用作用以年轻人为主，消费需以年轻人为主，消费需求旺盛求旺盛女性消费潜力大，适当女性消

57、费潜力大，适当增加女性增加女性“需求需求”店铺店铺时尚时尚 精品步行街店（加强型）精品步行街店（加强型）打造时尚精品一条街，经营精品、饰品、鞋服、包具等打造时尚精品一条街，经营精品、饰品、鞋服、包具等五、商业物业定位五、商业物业定位有主力店模式有主力店模式无主力店模式无主力店模式需具备条件需具备条件有一批品牌号召力很强的次主有一批品牌号召力很强的次主力店进驻，依照目前访谈商家力店进驻，依照目前访谈商家的反馈，次主力店招商难以达的反馈，次主力店招商难以达到目的到目的如果进行销售，将很难确保后如果进行销售，将很难确保后期的良好经营期的良好经营主力店对地段及项目的认可，按主力店对地段及项目的认可，按

58、照目前的商家反馈，比较理想，照目前的商家反馈，比较理想，引进知名百货主力店的机会很大引进知名百货主力店的机会很大发挥主力店的带动效应，在销售发挥主力店的带动效应，在销售的情况下，同样可以实现快速招的情况下，同样可以实现快速招商及后期经营旺场商及后期经营旺场六、商业物业定位六、商业物业定位 利于提升项目品牌和形象利于提升项目品牌和形象 利于营造营销卖点，提升市利于营造营销卖点，提升市场知名度场知名度 利于快速招商及提升高楼层利于快速招商及提升高楼层商铺价值商铺价值 主力店租金低，收益较差主力店租金低，收益较差优劣势分析优劣势分析VSVS 可增加业态的丰富度可增加业态的丰富度 市场的知名度与影响力

59、难于市场的知名度与影响力难于短时间提升短时间提升 小商户过，增加后期管理难小商户过，增加后期管理难度度 招商过程可能较长招商过程可能较长1、考虑因素、考虑因素六、商业物业定位六、商业物业定位打造第六代商业综合体打造第六代商业综合体街街MallMall+ +特色时尚步行商业街。特色时尚步行商业街。 购物中心本身可延续街购物中心本身可延续街MALLMALL的理念，主体分为几块，设置不同主题，形体上给人以精致感，体块间的理念，主体分为几块，设置不同主题，形体上给人以精致感，体块间设计舒适尺度商业街，最大限度的将人流引入商业内部，充分挖掘商业价值。设计舒适尺度商业街，最大限度的将人流引入商业内部，充分

60、挖掘商业价值。 商业步行街，主要为重庆及区域餐饮、娱乐，时尚购物。商业步行街，主要为重庆及区域餐饮、娱乐，时尚购物。功能区功能区业态选择业态选择超市类品牌日用品超市（重客隆、新世纪、人人乐等）特色美食快时尚的速食餐饮（KFC、麦当劳、仙踪林、味千拉面、蒸功夫等）高端餐饮适合富裕一族、商务人士的中高端大型餐饮体验式娱乐空间KTV、浴足、按摩、美容等影院嘉禾、UME影院、横店、嘉裕、金逸、17.5影院打造第六代商业综合体打造第六代商业综合体街街MallMall体验式娱乐中心体验式娱乐中心特色美食特色美食购物娱乐休闲主题餐饮购物娱乐休闲主题餐饮2 2、物业定位、物业定位六、商业物业定位六、商业物业定