第八章 成本法及其运用

1、第八章 成本法及其运用 第八章 成本法及其应用成本法概述成本法概述1房地产价格构成房地产价格构成2成本法的基本公式成本法的基本公式3重新购建价格的求取重新购建价格的求取4第七章 成本法建筑物折旧的求取建筑物折旧的求取5房屋完损等级评定和折旧的有关规定房屋完损等级评定和折旧的有关规定6成本法总结成本法总结7成本法概述成本法概述v 成本法的含义成本法的含义 v 成本法的理论依据成本法的理论依据v 成本法适用的估价对象成本法适用的估价对象v 成本法估价需具备的条件成本法估价需具备的条件v 成本法的操作步骤成本法的操作步骤成本法概述成本法概述v 成本法的含义成本法的含义 v 成本法的理论依据成本法的理

2、论依据v 成本法适用的估价对象成本法适用的估价对象v 成本法估价需具备的条件成本法估价需具备的条件v 成本法的操作步骤成本法的操作步骤n成本法又称积算法，是先分别求取估价对象在估价时点时的重新购建价成本法又称积算法，是先分别求取估价对象在估价时点时的重新购建价格和折旧，然后将重新购建价格减去折旧，以求取估价对象客观合理价格格和折旧，然后将重新购建价格减去折旧，以求取估价对象客观合理价格或价值的方法。或价值的方法。n其本质是以房地产的重新开发建设成本为导向求取估价对象价值。其本质是以房地产的重新开发建设成本为导向求取估价对象价值。n成本法中的成本法中的“成本成本”具有多种含义，使用时应注意区分。

3、具有多种含义，使用时应注意区分。n通常把成本法测算出的价值称为积算价值。通常把成本法测算出的价值称为积算价值。成本法概述成本法概述n生产费用价值论生产费用价值论商品价格依其生产所必须的费用而决定。商品价格依其生产所必须的费用而决定。n卖方角度看卖方角度看其价格不应低于开发建设该房地产项目已花费其价格不应低于开发建设该房地产项目已花费的代价。的代价。n买方角度看买方角度看其价格不应高于他预计的重新开发建设该房地其价格不应高于他预计的重新开发建设该房地产项目所需要花费的代价。产项目所需要花费的代价。n估价人员估价的基础是重新开发建设估价对象所必需的支付和估价人员估价的基础是重新开发建设估价对象所必

4、需的支付和应获得的利润，还要考虑所发生的折旧等因素。应获得的利润，还要考虑所发生的折旧等因素。v 成本法的含义成本法的含义 v 成本法的理论依据成本法的理论依据v 成本法适用的估价对象成本法适用的估价对象v 成本法估价需具备的条件成本法估价需具备的条件v 成本法的操作步骤成本法的操作步骤成本法概述成本法概述n适用对象适用对象最近开发、现有、正在开发、计划开发房地产；最近开发、现有、正在开发、计划开发房地产；无收益、交易少的房地产项目；有独特设计或只针对个别用无收益、交易少的房地产项目；有独特设计或只针对个别用户的特殊需要而开发建设的项目；房地产保险评估；可独立户的特殊需要而开发建设的项目；房地

5、产保险评估；可独立开发建设的整体房地产。开发建设的整体房地产。v 成本法的含义成本法的含义 v 成本法的理论依据成本法的理论依据v 成本法适用的估价对象成本法适用的估价对象v 成本法估价需具备的条件成本法估价需具备的条件v 成本法的操作步骤成本法的操作步骤成本法概述成本法概述n适用条件适用条件重新购建价格、折旧等数值明显或容易测算。重新购建价格、折旧等数值明显或容易测算。n房地产开发建设成本高房地产开发建设成本高房地产价格高房地产价格高n房地产开发建设成本低房地产开发建设成本低房地产价格低房地产价格低n注意注意估价实践中应采用客观成本而非实际成本；估价实践中应采用客观成本而非实际成本； 估价估

6、价实践中应结合市场供求分析等确定评估价值。实践中应结合市场供求分析等确定评估价值。v 成本法的含义成本法的含义 v 成本法的理论依据成本法的理论依据v 成本法适用的估价对象成本法适用的估价对象v 成本法估价需具备的条件成本法估价需具备的条件v 成本法的操作步骤成本法的操作步骤成本法概述成本法概述n搜集有关房地产价格构成、开发建设的成本、税费、利润等资料。搜集有关房地产价格构成、开发建设的成本、税费、利润等资料。n测算估价对象重新购建价格测算估价对象重新购建价格n测算建筑物折旧测算建筑物折旧n求取估价对象的积算价值求取估价对象的积算价值v 成本法的含义成本法的含义 v 成本法的理论依据成本法的理

7、论依据v 成本法适用的估价对象成本法适用的估价对象v 成本法估价需具备的条件成本法估价需具备的条件v 成本法的操作步骤成本法的操作步骤房地产价格构成房地产价格构成 典型开发经营方式下的房地产价格的划分：典型开发经营方式下的房地产价格的划分： v 土地取得成本土地取得成本v 建设成本建设成本v 管理费用管理费用v 销售费用销售费用v 投资利息投资利息v 销售税费销售税费v 开发利润开发利润房地产价格构成房地产价格构成 典型开发经营方式下的房地产价格的划分：典型开发经营方式下的房地产价格的划分： v 土地取得成本土地取得成本v 建设成本建设成本v 管理费用管理费用v 销售费用销售费用v 投资利息投

8、资利息v 销售税费销售税费v 开发利润开发利润市场购置下的土地取得成本市场购置下的土地取得成本购买土地价款、购买土地价款、税费税费征收集体土地下的土地取得成本征收集体土地下的土地取得成本征地补偿安征地补偿安置费、税费、出让金置费、税费、出让金 征收国有土地上房屋的土地取得成本征收国有土地上房屋的土地取得成本房屋拆房屋拆迁补偿费、相关费用、出让金迁补偿费、相关费用、出让金 房地产价格构成房地产价格构成 典型开发经营方式下的房地产价格的划分：典型开发经营方式下的房地产价格的划分： v 土地取得成本土地取得成本v 建设成本建设成本v 管理费用管理费用v 销售费用销售费用v 投资利息投资利息v 销售税

9、费销售税费v 开发利润开发利润勘察设计和前期工程费勘察设计和前期工程费建筑安装工程费建筑安装工程费基础设施建设费基础设施建设费公共配套设施建设费公共配套设施建设费其他工程费其他工程费开发期间税费开发期间税费房地产价格构成房地产价格构成 典型开发经营方式下的房地产价格的划分：典型开发经营方式下的房地产价格的划分： v 土地取得成本土地取得成本v 建设成本建设成本v 管理费用管理费用v 销售费用销售费用v 投资利息投资利息v 销售税费销售税费v 开发利润开发利润开发经营活动中正常的费用支出：工资、福利、办公、开发经营活动中正常的费用支出：工资、福利、办公、差旅费等。差旅费等。房地产价格构成房地产价

10、格构成 典型开发经营方式下的房地产价格的划分：典型开发经营方式下的房地产价格的划分： v 土地取得成本土地取得成本v 开发成本开发成本v 管理费用管理费用v 销售费用销售费用v 投资利息投资利息v 销售税费销售税费v 开发利润开发利润开发工作之后所进行的销售活动中正常的费用支出：开发工作之后所进行的销售活动中正常的费用支出：广告、销售资料制作、样板间、售楼处建设、人员费用等广告、销售资料制作、样板间、售楼处建设、人员费用等房地产价格构成房地产价格构成 典型开发经营方式下的房地产价格的划分：典型开发经营方式下的房地产价格的划分： v 土地取得成本土地取得成本v 建设成本建设成本v 管理费用管理费

11、用v 销售费用销售费用v 投资利息投资利息v 销售税费销售税费v 开发利润开发利润房地产开发完成前发生的所有必要费用应计算的利息，房地产开发完成前发生的所有必要费用应计算的利息，即全部投资（不论是何来源）的利息（包括机会成本）即全部投资（不论是何来源）的利息（包括机会成本）房地产价格构成房地产价格构成 典型开发经营方式下的房地产价格的划分：典型开发经营方式下的房地产价格的划分： v 土地取得成本土地取得成本v 开发成本开发成本v 管理费用管理费用v 销售费用销售费用v 投资利息投资利息v 销售税费销售税费v 开发利润开发利润预收或销售房地产应由卖方交纳的税费：预收或销售房地产应由卖方交纳的税费

12、：销售税金及附加销售税金及附加营业税、城市维护建设费、教育费附加；营业税、城市维护建设费、教育费附加；其他销售税费其他销售税费 应由卖方负担的印花税、交易手续费等。应由卖方负担的印花税、交易手续费等。房地产价格构成房地产价格构成 典型开发经营方式下的房地产价格的划分：典型开发经营方式下的房地产价格的划分： v 土地取得成本土地取得成本v 开发成本开发成本v 管理费用管理费用v 销售费用销售费用v 投资利息投资利息v 销售税费销售税费v 开发利润开发利润指的是税前利润指的是税前利润指的是正常市场条件下开发商所能获得的平均利润指的是正常市场条件下开发商所能获得的平均利润开发利润的计算：开发利润开发

13、利润的计算：开发利润= =开发利润率开发利润率相应计算基数相应计算基数利润率是同一市场类似房地产项目的利润率利润率是同一市场类似房地产项目的利润率直接成本利润率计算基数直接成本利润率计算基数= =土地取得成本土地取得成本+ +开发成本开发成本投资利润率计算基数投资利润率计算基数= =土地取得成本土地取得成本+ +开发成本开发成本+ +管理费用管理费用+销售销售费用费用成本利润率计算基数成本利润率计算基数= =土地取得成本土地取得成本+ +开发成本开发成本+ +管理费用管理费用+ +销售销售费用费用+投资利息投资利息销售利润率销售利润率= =开发完成后的房地产价值开发完成后的房地产价值应注意利润

14、率与计算基数的匹配应注意利润率与计算基数的匹配成本法的基本公式成本法的基本公式v 成本法最基本的公式成本法最基本的公式v 适用于新开发房地产的基本公式适用于新开发房地产的基本公式v 适用于旧的房地产的基本公式适用于旧的房地产的基本公式成本法的计算公式成本法的计算公式v 成本法最基本的公式成本法最基本的公式v 适用于新开发房地产的基本公式适用于新开发房地产的基本公式v 适用于旧的房地产的基本公式适用于旧的房地产的基本公式 房地产价值房地产价值 = 重新购建价格重新购建价格 - 折旧折旧 该公式可以根据以下两类估价对象而具体化：该公式可以根据以下两类估价对象而具体化：新开发的房地产新开发的房地产旧

15、的房地产旧的房地产成本法的计算公式成本法的计算公式v 成本法最基本的公式成本法最基本的公式v 适用于新开发房地产的基本公式适用于新开发房地产的基本公式v 适用于旧的房地产的基本公式适用于旧的房地产的基本公式新开发房地产分为：新开发房地、新建成建筑物、新开发土地新开发房地产分为：新开发房地、新建成建筑物、新开发土地新开发的房地价值新开发的房地价值 = =土地取得成本土地取得成本 + + 开发成本开发成本 + + 管理费用管理费用 + + 销售费用销售费用 + +投资利息投资利息+销售税费销售税费 + 开发利润开发利润新建成的建筑物价值新建成的建筑物价值= =建筑物建设成本建筑物建设成本+ +管理

16、费用管理费用 + + 销售费用销售费用+ + 投资利息投资利息+ + 销售税费销售税费 + + 开发利润开发利润新开发的土地价值新开发的土地价值= =取得待开发土地的成本取得待开发土地的成本+ +土地开发成本土地开发成本+ +管理费用管理费用 + +销销售费用售费用+投资利息投资利息+销售税费销售税费 + + 开发利润开发利润 新开发房地产采用成本法估价时虽然一般不存在折旧，但应考虑选址、新开发房地产采用成本法估价时虽然一般不存在折旧，但应考虑选址、规划、质量、环境、景观、供求等全面衡量其功能折旧、外部折旧及可能规划、质量、环境、景观、供求等全面衡量其功能折旧、外部折旧及可能的增值因素，进行适

17、当的减价会场增价调整。的增值因素，进行适当的减价会场增价调整。成本法的计算公式成本法的计算公式在实际运用成本法时，应根据实际情况对上述公式进行具体化。在实际运用成本法时，应根据实际情况对上述公式进行具体化。成片开发完成后的某宗熟地的估价：成片开发完成后的某宗熟地的估价： 新开发区某宗土地的单价新开发区某宗土地的单价= （取得开发区用地的总成本（取得开发区用地的总成本 + 土地开土地开发总成本发总成本 + 总管理费用总管理费用 + 总投资利息总投资利息 + 总销售费用总销售费用 + 总销售税费总销售税费 + 总开发利润）总开发利润）（开发区用地总面积（开发区用地总面积开发完成后可转让土地开发完成

18、后可转让土地面积比率）面积比率） 用途、区位等因素调整系数用途、区位等因素调整系数 其中：其中：开发完成后可转让土地面积比率开发完成后可转让土地面积比率 = （开发完成后可转让土（开发完成后可转让土地总面积地总面积 / 开发区用地总面积开发区用地总面积 ） 100% 例例8-1v 成本法最基本的公式成本法最基本的公式v 适用于新开发房地产的基本公式适用于新开发房地产的基本公式v 适用于旧的房地产的基本公式适用于旧的房地产的基本公式成本法的计算公式成本法的计算公式v【例81】 某成片荒地面积某成片荒地面积2km2km2 2，取得该荒地，取得该荒地的代价为的代价为1.21.2亿元，将其开发成亿元，

19、将其开发成“五通一平五通一平”熟地熟地的开发成本和管理费用为的开发成本和管理费用为2.52.5亿元，建设期为亿元，建设期为3 3年，年，贷款年利率为贷款年利率为8 8，销售费用、销售税费和开发利，销售费用、销售税费和开发利润分别为可转让熟地价格的润分别为可转让熟地价格的2 2、5.55.5和和1010，开发完成后可转让土地面积的比率为开发完成后可转让土地面积的比率为6060。请求。请求取该荒地开发完成后可转让熟地的平均单价取该荒地开发完成后可转让熟地的平均单价( (假设假设开发成本和管理费用在建设期内均匀投入，开发开发成本和管理费用在建设期内均匀投入，开发完成时即开始销售，销售费用在开发完成时

20、投入完成时即开始销售，销售费用在开发完成时投入) )。 成本法的计算公式成本法的计算公式v【解】 求取该荒地开发完成后可转让熟地平均单价的过程如下： 成本法的计算公式成本法的计算公式v 成本法最基本的公式成本法最基本的公式v 适用于新开发房地产的基本公式适用于新开发房地产的基本公式v 适用于旧的房地产的基本公式适用于旧的房地产的基本公式旧的房地产可以分为：旧的房地和旧的建筑物旧的房地产可以分为：旧的房地和旧的建筑物旧的房地价值旧的房地价值 = = 房地重新购建价格房地重新购建价格 建筑物的折旧建筑物的折旧旧的房地价值旧的房地价值= =土地的重新购建价格土地的重新购建价格+ +建筑物的重新购建价

21、格建筑物的重新购建价格建筑物折旧建筑物折旧旧的建筑物价值旧的建筑物价值 = = 建筑物重新购建价格建筑物重新购建价格 - - 建筑物折旧建筑物折旧重新购建价格的求取重新购建价格的求取v 重新购建价格的含义重新购建价格的含义v 重新购建价格的求取思路重新购建价格的求取思路v 建筑物重新购建价格的求取方式建筑物重新购建价格的求取方式v 建筑物重新购建价格的求取方法建筑物重新购建价格的求取方法重新购建价格的求取重新购建价格的求取v 重新购建价格的概念重新购建价格的概念v 重新购建价格的求取思路重新购建价格的求取思路v 建筑物重新购建价格的求取方式建筑物重新购建价格的求取方式v 建筑物重新购建价格的求

22、取方法建筑物重新购建价格的求取方法重新购建价格又称重新购建成本，是指假设在估价时点重新取得全新状况重新购建价格又称重新购建成本，是指假设在估价时点重新取得全新状况的估价对象所必须的支出，或者重新开发建设全新状况估价对象所必须的的估价对象所必须的支出，或者重新开发建设全新状况估价对象所必须的支出和应获得的利润。支出和应获得的利润。应注意：应注意： 重新购建价格是估价时点时的价格重新购建价格是估价时点时的价格 重新购建价格是客观的价格重新购建价格是客观的价格 建筑物的重新购建价格是全新状况下的价格，土地的重新购建价格建筑物的重新购建价格是全新状况下的价格，土地的重新购建价格是估价时点状况下的价格是

23、估价时点状况下的价格重新购建价格的求取重新购建价格的求取v 重新购建价格的概念重新购建价格的概念v 重新购建价格的求取思路重新购建价格的求取思路v 建筑物重新购建价格的求取方式建筑物重新购建价格的求取方式v 建筑物重新购建价格的求取方法建筑物重新购建价格的求取方法 求取房地的重新购建价格求取房地的重新购建价格 房地不分房地不分 分别求房、地重新购建价格，再将两部分相加。分别求房、地重新购建价格，再将两部分相加。 求取土地的重新购建价格求取土地的重新购建价格 采用市场法等假定其上建筑物不存在单独求取土地的重新取得价格采用市场法等假定其上建筑物不存在单独求取土地的重新取得价格 采用成本法求取重新开

24、发成本采用成本法求取重新开发成本 求取建筑物的重新购建价格求取建筑物的重新购建价格 假定建筑物所占土地已经取得重新建造所必须的支出和应获得的利润。假定建筑物所占土地已经取得重新建造所必须的支出和应获得的利润。 交钥匙工程直接发包后全部工程价款以及发包人的其他必须的支出交钥匙工程直接发包后全部工程价款以及发包人的其他必须的支出重新购建价格的求取重新购建价格的求取v 重新购建价格的概念重新购建价格的概念v 重新购建价格的求取思路重新购建价格的求取思路v 建筑物重新购建价格的求取方式建筑物重新购建价格的求取方式v 建筑物重新购建价格的求取方法建筑物重新购建价格的求取方法 重建价格（重建成本）重建价格

25、（重建成本） 适用于具有特殊保护价值的建筑物，适用于具有特殊保护价值的建筑物， “复复制制”。 重置价格（重置成本）重置价格（重置成本） 适用于适用于“复制复制”有困难的建筑物以及有困难的建筑物以及 一般的普通建筑物一般的普通建筑物重置价格通常低于重建价格重置价格通常低于重建价格重新购建价格的求取重新购建价格的求取v 重新购建价格的概念重新购建价格的概念v 重新购建价格的求取思路重新购建价格的求取思路v 建筑物重新购建价格的求取方式建筑物重新购建价格的求取方式v 建筑物重新购建价格的求取方法建筑物重新购建价格的求取方法建筑物的重新构建价格相当于建筑物的重新构建价格相当于在估价时点新建成的建筑物

26、价值在估价时点新建成的建筑物价值：建筑物的重新构建价格建筑物的重新构建价格=建筑安装工程费建筑安装工程费+专业费用专业费用+管理费用管理费用+销售费用销售费用+投资利息投资利息+销售税费销售税费+开发利润开发利润 单位比较法单位比较法单位面积法、单位体积法单位面积法、单位体积法 分部分项法分部分项法分别计算各分部分项价格后加总分别计算各分部分项价格后加总 工料测量法工料测量法按照人材机单价分别计算后加总按照人材机单价分别计算后加总 指数调整法指数调整法利用价格指数或变动率将建筑物原始价值调整到估价时利用价格指数或变动率将建筑物原始价值调整到估价时点时的价值求取建筑物重新购建价格。点时的价值求取

27、建筑物重新购建价格。重新购建价格的求取重新购建价格的求取v 单位比较法单位比较法单位面积法、单位体积法单位面积法、单位体积法v 分部分项法分部分项法v 工料测量法工料测量法v 指数调整法指数调整法单位面积法：单位面积法：调查和了解在估价时点的近期建成的调查和了解在估价时点的近期建成的类似建筑物的单位建筑面积建筑安装工程费，然后类似建筑物的单位建筑面积建筑安装工程费，然后对其进行适当的修正、调整，再加上相应的专业费对其进行适当的修正、调整，再加上相应的专业费用、管理费用、投资利息、销售税费和开发利润，用、管理费用、投资利息、销售税费和开发利润，来求取建筑物重新构建价格的方法。来求取建筑物重新构建

28、价格的方法。【例例8-28-2】主要适用于同一类型的建筑物的单位建筑安装工程主要适用于同一类型的建筑物的单位建筑安装工程费基本相同的建筑物，如住宅、办公楼等。费基本相同的建筑物，如住宅、办公楼等。单位体积法：单位体积法：调查和了解在估价时点的近期建成的类似建筑物的单位调查和了解在估价时点的近期建成的类似建筑物的单位建筑面积建筑安装工程费，然后对其进行适当的修正、调整，再加上建筑面积建筑安装工程费，然后对其进行适当的修正、调整，再加上相应的专业费用、管理费用、投资利息、销售税费和开发利润，来求相应的专业费用、管理费用、投资利息、销售税费和开发利润，来求取建筑物重新构建价格的方法。取建筑物重新构建

29、价格的方法。主要适用于同一类型的建筑物的单位建主要适用于同一类型的建筑物的单位建筑安装工程费基本相同的建筑物，如储油罐、地下油库等。筑安装工程费基本相同的建筑物，如储油罐、地下油库等。重新购建价格的求取重新购建价格的求取v 【例例8-2】某幢房屋的建筑面积为某幢房屋的建筑面积为300m300m2 2，该类用途、建，该类用途、建筑结构和档次的房屋的单位建筑面积建筑安装工程费为筑结构和档次的房屋的单位建筑面积建筑安装工程费为12001200元元m m2 2，专业费用为建筑安装工程费的，专业费用为建筑安装工程费的8 8，管理费，管理费用为建筑安装工程费与专业费用之和的用为建筑安装工程费与专业费用之和

30、的3 3，销售费用为，销售费用为重新购建价格的重新购建价格的4 4，建设期为，建设期为6 6个月，所有费用可视为在个月，所有费用可视为在建设期内均匀投入，年利率为建设期内均匀投入，年利率为6 6，开发商成本利润率为，开发商成本利润率为1515，销售税费为重新购建价格的，销售税费为重新购建价格的6 6。请计算该房屋的。请计算该房屋的重新购建价格。重新购建价格。 重新购建价格的求取重新购建价格的求取v 【解解】 设该房屋单位建筑面积的重新购建价格为设该房屋单位建筑面积的重新购建价格为V VB B，计算如下：，计算如下：v (1)(1)建筑安装工程费建筑安装工程费=1200(=1200(元元m m2

31、 2) )v (2) (2)专业费用专业费用=1200=12008 8=96(=96(元元m m2 2 ) ) v (3) (3)管理费用管理费用=(1200+96)=(1200+96)3 3=38=3888(88(元元m m2 2 ) )v (4) (4)销售费用销售费用=V=VB B4 4=0.04V=0.04VB B（元（元m m2 2 ) )v (5) (5)投资利息投资利息=(1200+96+38.88+0.04V=(1200+96+38.88+0.04VB B) )(1+6(1+6) )0.25 0.25 - 11v =19.59+0.0006V =19.59+0.0006VB B

32、( (元元m m2 2 ) )v (6) (6)销售税费销售税费=V=VB B6 6 =0.06V=0.06VB B( (元元m m2 2 ) )v (7) (7)开发利润开发利润=(1200+96+38.88+0.04V=(1200+96+38.88+0.04VB B+19.59+0.0006V+19.59+0.0006VB B) )1515v =203.17+0.0061V=203.17+0.0061VB B( (元元m m2 2 ) ) (8)V(8)VB B=1200+96+38.88+0.04V=1200+96+38.88+0.04VB B+19.59+0.0006V+19.59+0

33、.0006VB B+0.06V+0.06VB B+203.17+0.0061V+203.17+0.0061VB Bv V VB B=1743.69(=1743.69(元元 m m2 2 ) )v 重新购建总价重新购建总价=1743.69=1743.69300=52.31(300=52.31(万元万元) ) 重新购建价格的求取重新购建价格的求取v 单位比较法单位比较法v 分部分项法分部分项法v 工料测量法工料测量法v 指数调整法指数调整法分部分项法：分部分项法：先假设将估价对象建筑物分解为各个先假设将估价对象建筑物分解为各个独立的构件或分部分项工程，并测算每个独立构件独立的构件或分部分项工程，并

34、测算每个独立构件或分部分项工程的数量，然后调查、了解估价时点或分部分项工程的数量，然后调查、了解估价时点时的各个独立构件或分部分项工程的单位价格或成时的各个独立构件或分部分项工程的单位价格或成本，最后将各个独立构件或分部分项工程的数量乘本，最后将各个独立构件或分部分项工程的数量乘以相应的单位价格或成本后相加，再加上相应的专以相应的单位价格或成本后相加，再加上相应的专业费用、管理费用、投资利息、销售税费和开发利业费用、管理费用、投资利息、销售税费和开发利息，来求取建筑物重新购建价格的方法。息，来求取建筑物重新购建价格的方法。 【例例8-3】重新购建价格的求取重新购建价格的求取v 【例例8 83

35、3】 估算某旧办公楼估算某旧办公楼20072007年年6 6月月3030目的建筑物重置价格。房目的建筑物重置价格。房地产估价师经实地查看、查阅有关图纸等资料，得知该办公楼共地产估价师经实地查看、查阅有关图纸等资料，得知该办公楼共l0l0层总建筑面积为层总建筑面积为8247m8247m2 2，建筑结构为钢筋混凝土框架结构，并调查、，建筑结构为钢筋混凝土框架结构，并调查、了解到估算该重置价格所需的有关数据如下：了解到估算该重置价格所需的有关数据如下： v 1 1建筑安装工程费：建筑安装工程费：v (1)(1)土建工程直接费：土建工程直接费：v 基础工程：基础工程：99.5499.54元元m m2

36、2v 墙体工程：墙体工程：80.1180.11元元m m2 2v 梁板柱工程：梁板柱工程：282.37282.37元元m m2 2v 墙混凝土墙混凝土( (电梯井壁、混凝土剪力墙电梯井壁、混凝土剪力墙) )工程：工程：73.6573.65元元m m2 2v 楼梯混凝土工程：楼梯混凝土工程：31.8231.82元元m m2 2v 零星混凝土工程：零星混凝土工程：25.3225.32元元m m2 2v 屋面工程：屋面工程：20.4220.42元元m m2 2重新购建价格的求取重新购建价格的求取v 脚手架工程：脚手架工程：25.5425.54元元m m2 2v 室外配套工程：室外配套工程：l42.6

37、7l42.67元元m m2 2v 小计：小计：781.44781.44元元m m2 2v (2)(2)安装工程直接费：安装工程直接费： v 电梯工程：电梯工程：l30.O0l30.O0元元m m2 2( (其中：人工费其中：人工费9.O09.O0元元m m2 2) )v 给排水工程：给排水工程：85.2285.22元元m m2 2( (其中：人工费其中：人工费l2.32l2.32元元m m2 2) ) v 采暖通风工程：采暖通风工程：70.3470.34元元m m2 2( (其中：人工费其中：人工费9.839.83元元m m2 2) )v 电气工程：电气工程：ll2.65ll2.65元元m m

38、2 2( (其中：人工费其中：人工费7.597.59元元m m2 2) )v 消防工程：消防工程：l6.62l6.62元元m m2 2( (其中：人工费其中：人工费2.582.58元元m m2 2) )v 综合布线工程：综合布线工程：30.4530.45元元m m2 2( (其中：人工费其中：人工费4.854.85元元m m2 2) )v 小计：小计：445.28445.28元元m m2 2( (其中：人工费其中：人工费46.1746.17元元m m2 2) ) v (3)(3)装饰装修工程直接费：装饰装修工程直接费：v 门窗工程：门窗工程：l35.00l35.00元元m m2 2( (一次性

39、包死承包价一次性包死承包价) ) 重新购建价格的求取重新购建价格的求取v 内部装饰工程：内部装饰工程：455.50455.50元元m m2 2( (其中：人工费其中：人工费45.1645.16元元m m2 2) )v 外墙玻璃幕等工程：外墙玻璃幕等工程：311.00311.00元元m m2 2( (一次性包死承包价一次性包死承包价) )v 小计：小计：901.50901.50元元m m2 2( (其中：人工费其中：人工费45.1645.16元元m m2 2) )v (4)(4)土建工程综合费率为土建工程直接费的土建工程综合费率为土建工程直接费的14.2514.25，安装工程综合，安装工程综合费

40、率为安装工程人工费的费率为安装工程人工费的79.0879.08，装饰装修工程综合费率为装饰装，装饰装修工程综合费率为装饰装修工程人工费的修工程人工费的75.9075.90，税金为，税金为3.4453.445。v 2 2专业费用：建筑安装工程费的专业费用：建筑安装工程费的6 6。 v 3 3管理费用：建筑安装工程费与专业费用之和的管理费用：建筑安装工程费与专业费用之和的3 3。v 4 4销售费用：售价的销售费用：售价的3 3。 v 5 5投资利息：开发经营期为投资利息：开发经营期为2 2年；费用第一年投入年；费用第一年投入6060，第二年投入，第二年投入 4040；年利率为；年利率为5.765.

41、76。v 6 6销售税费：售价的销售税费：售价的5.535.53。v 7 7开发利润：投资利润率为开发利润：投资利润率为2020。重新购建价格的求取重新购建价格的求取v 【解解】 设该旧办公楼的建筑物重置总价为设该旧办公楼的建筑物重置总价为V VB B，估算如下：，估算如下：v (1)(1)建筑安装工程费：建筑安装工程费：v 土建工程费土建工程费=781.44=781.44(1+14.25(1+14.25)(1+3.445(1+3.445) )v =923.55( =923.55(元元m m2 2 ) )v 安装工程费安装工程费=(445.28+46.17=(445.28+46.1779.08

42、79.08) )(1+3.445(1+3.445) )v =498.39( =498.39(元元m m2 2 ) )v 装饰装修工程费装饰装修工程费=(901.50+45.16=(901.50+45.1675.9075.90) )(1+3.445(1+3.445) ) =968.01(=968.01(元元m m2 2 ) )v 单位建筑安装工程费单位建筑安装工程费=923.55+498.39+968.01=2389.95(=923.55+498.39+968.01=2389.95(元元m m2 2) )v 建筑安装工程费总额建筑安装工程费总额=2389.95=2389.958247=1970.

43、99(8247=1970.99(万元万元) )v (2) (2)专业费用专业费用=1970.99=1970.996 6=118.26(=118.26(万元万元) )v (3) (3)管理费用管理费用=(1970.99+118.26)=(1970.99+118.26)3 3=62.68(=62.68(万元万元) )重新购建价格的求取重新购建价格的求取v (4)(4)销售费用销售费用= V= VB B3 3=0.03 V=0.03 VB B( (万元万元) )v 以上以上(1)(1)至至(4)(4)项费用之和项费用之和=2151.93+0.03 V=2151.93+0.03 VB B ( (万元万

44、元) )v (5)(5)投资利息投资利息=(2151.93+0.03 V=(2151.93+0.03 VB B) )6060(1+5.76(1+5.76) )1.51.5+ +v 40 40(1+5.76(1+5.76) )0.50.511v =137.59+0.0019V =137.59+0.0019VB B ( (万元万元) )v (6) (6)销售税费销售税费= V= VB B5.535.53=0.0553V=0.0553VB B ( (万元万元) )v (7) (7)开发利润开发利润=(2151.93+0.03 V=(2151.93+0.03 VB B) )2020=430.39+0.

45、006V=430.39+0.006VB B ( (万元万元) )v (8) V (8) VB B =2151.93+0.03 V =2151.93+0.03 VB B+137.59+0.0019V+137.59+0.0019VB B+0.0553V+0.0553VB B +430.39+0.006V+430.39+0.006VB B v V VB B =2999.46( =2999.46(万元万元) )v 建筑物重置单价建筑物重置单价=2999.46=2999.460.8247 =3637.03(0.8247 =3637.03(元元m m2 2 ) )重新购建价格的求取重新购建价格的求取v 单

46、位比较法单位比较法v 分部分项法分部分项法v 工料测量法工料测量法v 指数调整法指数调整法工料测量法：工料测量法：先假设将估价对象建筑物还原为建筑先假设将估价对象建筑物还原为建筑材料、建筑构配件和建筑设备，并测算重新建造该材料、建筑构配件和建筑设备，并测算重新建造该建筑物所需要的建筑材料、建筑物所需要的建筑材料、建筑构配件和建筑设备建筑构配件和建筑设备的种类、数量和人工时数，然后调查、了解估价时的种类、数量和人工时数，然后调查、了解估价时点时相应的建筑材料、建筑构配件、建筑设备的单点时相应的建筑材料、建筑构配件、建筑设备的单价和人工费标准，最后将各种建筑材料、建筑构配价和人工费标准，最后将各种

47、建筑材料、建筑构配件、建筑设备的数量和人工费标准乘以相应的单价件、建筑设备的数量和人工费标准乘以相应的单价和人工费标准后相加和人工费标准后相加，再加上相应的专业费用、管，再加上相应的专业费用、管理费用、投资利息、销售税费和开发利润，来求取理费用、投资利息、销售税费和开发利润，来求取建筑物重新构建价格的方法。（表建筑物重新构建价格的方法。（表8-18-1）指数调整法：指数调整法：利用有关成本指数或变动率，将估价对象建筑物的历史利用有关成本指数或变动率，将估价对象建筑物的历史成本调整到估价时点的成本来求取成本调整到估价时点的成本来求取建筑物重新购建价格的方法。建筑物重新购建价格的方法。 重新购建价

48、格的求取重新购建价格的求取建筑物折旧的求取建筑物折旧的求取v 建筑物折旧的含义和原因建筑物折旧的含义和原因v 建筑物折旧的求取方法建筑物折旧的求取方法v 求取建筑物折旧应注意的问题求取建筑物折旧应注意的问题建筑物折旧的求取建筑物折旧的求取v 建筑物折旧的含义和原因建筑物折旧的含义和原因v 建筑物折旧的求取方法建筑物折旧的求取方法v 求取建筑物折旧应注意的问题求取建筑物折旧应注意的问题建筑物折旧的求取建筑物折旧的求取v 建筑物折旧的含义和原因建筑物折旧的含义和原因v 建筑物折旧的求取方法建筑物折旧的求取方法v 求取建筑物折旧应注意的问题求取建筑物折旧应注意的问题 概念：概念：估价上的建筑物折旧是

49、指由于各种原因而造成的建筑物价值估价上的建筑物折旧是指由于各种原因而造成的建筑物价值损失，其数额为建筑物在估价时点时的市场价值与重新购建价格的差损失，其数额为建筑物在估价时点时的市场价值与重新购建价格的差额。即：建筑物折旧额。即：建筑物折旧=建筑物重新购建价格建筑物重新购建价格 建筑物市场价值建筑物市场价值 折旧的原因：折旧的原因： 物质折旧物质折旧有形损耗、物质磨损。建筑物在实体上的老化、磨损、有形损耗、物质磨损。建筑物在实体上的老化、磨损、损坏造成的建筑物价值减损。损坏造成的建筑物价值减损。 功能折旧功能折旧无形损耗。建筑物在功能上的缺乏、落后或过剩造成无形损耗。建筑物在功能上的缺乏、落后

50、或过剩造成的建筑物价值减损。的建筑物价值减损。 外部折旧外部折旧经济折旧。建筑物以外的各种不利因素造成的建筑物经济折旧。建筑物以外的各种不利因素造成的建筑物价值减损。价值减损。建筑物折旧的求取建筑物折旧的求取v 【例例8 84 4】 某套旧住宅，测算其重置价格为某套旧住宅，测算其重置价格为4040万元，地万元，地面、门窗等破旧引起的物质折旧为面、门窗等破旧引起的物质折旧为2 2万元，因户型设计不万元，因户型设计不好、没有独用厕所和共用电视天线等导致的功能折旧为好、没有独用厕所和共用电视天线等导致的功能折旧为6 6万元，由于位于城市衰落地区引起的外部折旧为万元，由于位于城市衰落地区引起的外部折旧

51、为3 3万元。万元。请求取该套旧住宅的折旧总额和现值。请求取该套旧住宅的折旧总额和现值。v 【解解】 该旧住宅的折旧总额求取如下：该旧住宅的折旧总额求取如下： v 该旧住宅的折旧总额该旧住宅的折旧总额= =物质折旧物质折旧+ +功能折旧功能折旧+ +外部折旧外部折旧v =2+6+3=2+6+3v =11( =11(万元万元) )v 该旧住宅的现值求取如下：该旧住宅的现值求取如下：v 该旧住宅的现值该旧住宅的现值= =重置价格一折旧重置价格一折旧v =40=401111v =29( =29(万元万元) )建筑物折旧的求取建筑物折旧的求取v 建筑物折旧的含义和原因建筑物折旧的含义和原因v 建筑物折

52、旧的求取方法建筑物折旧的求取方法v 求取建筑物折旧应注意的问题求取建筑物折旧应注意的问题 年限法年限法 市场提取法市场提取法 分解法分解法建筑物折旧的求取建筑物折旧的求取v 建筑物折旧的含义和原因建筑物折旧的含义和原因v 建筑物折旧的求取方法建筑物折旧的求取方法v 求取建筑物折旧应注意的问题求取建筑物折旧应注意的问题 年限法年限法 市场提取法市场提取法 分解法分解法年限法亦为年龄年限法亦为年龄-寿命法，是根据建筑物的经济寿命、寿命法，是根据建筑物的经济寿命、有效年龄或剩余经济寿命来求取建筑物折旧的方法。有效年龄或剩余经济寿命来求取建筑物折旧的方法。 建筑物的寿命建筑物的寿命自然寿命、经济寿命自

53、然寿命、经济寿命 建筑物的年龄建筑物的年龄实际年龄、有效年龄实际年龄、有效年龄 建筑物的剩余寿命建筑物的剩余寿命剩余自然寿命、剩余经济寿命剩余自然寿命、剩余经济寿命 剩余自然寿命剩余自然寿命 = 自然寿命自然寿命 实际年龄实际年龄 剩余经济寿命剩余经济寿命 = 经济寿命经济寿命 有效年龄有效年龄建筑物折旧的求取建筑物折旧的求取 年限法中，为使求出的建筑物的折旧和价值符合年限法中，为使求出的建筑物的折旧和价值符合实际，使用经济寿命、有效年龄、剩余经济寿命。实际，使用经济寿命、有效年龄、剩余经济寿命。 直线法直线法折旧折旧 V = C V = C E Et t 成新折扣法成新折扣法 V = C V

54、 = C q qv 建筑物折旧的含义和原因建筑物折旧的含义和原因v 建筑物折旧的求取方法建筑物折旧的求取方法v 求取建筑物折旧应注意的问题求取建筑物折旧应注意的问题 年限法年限法 市场提取法市场提取法 分解法分解法建筑物折旧的求取建筑物折旧的求取v 直线法直线法假设在建筑物的经济寿命期间每年的折旧额相等。假设在建筑物的经济寿命期间每年的折旧额相等。v D D 经济寿命期间每年的折旧额。经济寿命期间每年的折旧额。v C C建筑物的重新购建价格。建筑物的重新购建价格。v S S建筑物的净残值，是建筑物的残值减去清理费用后的余额。建筑物的净残值，是建筑物的残值减去清理费用后的余额。v N N建筑物的

55、经济寿命。建筑物的经济寿命。v R R建筑物的净残值率，简称残值率，是建筑物的净残值与其重新购建筑物的净残值率，简称残值率，是建筑物的净残值与其重新购建价格的比率，即：建价格的比率，即：v (C(C一一S) S) 折旧基数。折旧基数。v d d 年折旧率，年折旧额与重新购建价格的比率。年折旧率，年折旧额与重新购建价格的比率。v E Et t 建筑物的折旧总额。建筑物的折旧总额。v V V 建筑物的现值。建筑物的现值。v t t 有效年龄。有效年龄。v n n 建筑物的剩余经济寿命。建筑物的剩余经济寿命。建筑物折旧的求取建筑物折旧的求取v直线法折旧下的建筑物现值的计算：例例8-58-5NSCDq

56、CV建筑物折旧的求取建筑物折旧的求取v 成新折扣法成新折扣法依据建筑物的成新率和重新构建价格求取建筑依据建筑物的成新率和重新构建价格求取建筑物的现值。物的现值。 例例8-68-6V V 建筑物的现值；建筑物的现值； C C 建筑物的重新购建建筑物的重新购建价格；价格； q q 建筑物的成新率建筑物的成新率( () )。当当R=0R=0时时建筑物折旧的求取建筑物折旧的求取v 【例例8 86 6】 某幢某幢1010年前建成交付使用的房屋，在此年前建成交付使用的房屋，在此1010年年间维修养护情况正常，房地产估价师经实地查看判定其剩间维修养护情况正常，房地产估价师经实地查看判定其剩余经济寿命为余经济

57、寿命为3030年，残值率为零。请用直线法计算该房屋年，残值率为零。请用直线法计算该房屋的成新率。的成新率。v 【解解】已知：已知：t=10t=10年，年，n=30n=30年，年，R=0R=0v 则：则：建筑物折旧的求取建筑物折旧的求取v 建筑物折旧的含义和原因建筑物折旧的含义和原因v 建筑物折旧的求取方法建筑物折旧的求取方法v 求取建筑物折旧应注意的问题求取建筑物折旧应注意的问题 年限法年限法 市场提取法市场提取法 分解法分解法 市场提取法是利用含有与估价对象中的建筑物具有类市场提取法是利用含有与估价对象中的建筑物具有类似折状况的建筑物的可比实例，来求取估价对象中的建筑似折状况的建筑物的可比实

58、例，来求取估价对象中的建筑物折旧的方法。物折旧的方法。旧的房地价值旧的房地价值= =土地的重新购建价格土地的重新购建价格+ +建筑物的重新购建价格建筑物的重新购建价格建筑物折旧建筑物折旧建筑物折旧建筑物折旧 = =土地的重新购建价格土地的重新购建价格+ +建筑物的重新购建价格建筑物的重新购建价格 旧的房地价值旧的房地价值 = =建筑物的重新购建价格（旧的房地价值土建筑物的重新购建价格（旧的房地价值土地的重新购建价格）地的重新购建价格） = =建筑物的重新购建价格建筑物折旧后价值建筑物的重新购建价格建筑物折旧后价值建筑物折旧的求取建筑物折旧的求取 搜集交易实例搜集交易实例 选取可比实例（三个以上

59、）选取可比实例（三个以上） 可比实例价格修正与调整可比实例价格修正与调整 求取可比实例建筑物折旧后的价值求取可比实例建筑物折旧后的价值 求取可比实例建筑物的折旧求取可比实例建筑物的折旧 求取可比实例建筑物的折旧率求取可比实例建筑物的折旧率 建筑物折旧建筑物折旧= =建筑物重新购建价格建筑物重新购建价格总折旧率总折旧率 建筑物折旧建筑物折旧= =建筑物重新购建价格建筑物重新购建价格年平均折旧年平均折旧率率建筑物年龄建筑物年龄 建筑物的经济寿命建筑物的经济寿命=1/=1/年折旧率年折旧率 建筑物成新率建筑物成新率=1=1总折旧率总折旧率v 建筑物折旧的含义和原因建筑物折旧的含义和原因v 建筑物折旧

60、的求取方法建筑物折旧的求取方法v 求取建筑物折旧应注意的问题求取建筑物折旧应注意的问题 年限法年限法 市场提取法市场提取法 分解法分解法建筑物折旧的求取建筑物折旧的求取v 建筑物折旧的含义和原因建筑物折旧的含义和原因v 建筑物折旧的求取方法建筑物折旧的求取方法v 求取建筑物折旧应注意的问题求取建筑物折旧应注意的问题 年限法年限法 市场提取法市场提取法 分解法分解法 分解法是先把建筑物折旧分成它的各个组成部分解法是先把建筑物折旧分成它的各个组成部分，然后分别测算出各个组成部分，再把测算出的分，然后分别测算出各个组成部分，再把测算出的各个组成部分相加来求取建筑物折旧的方法。各个组成部分相加来求取建